«Внимание застройщиков к «серому» поясу будет расти»

Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о перспективах редевелопмента «серого» пояса Петербурга, а также об опыте компании в развитии застроенных территорий города.

Сейчас очень много говорится об освоении «серого» пояса. Чем может заинтересовать девелоперов данная локация?

Активные разговоры об освоении «серого» пояса начались более 15 лет назад. Интерес к промышленным зонам между центральными и спальными районами Петербурга объяснялся локацией: месторасположение и размеры земельных участков подходили для квартальной застройки как жилыми объектами комфорт- и бизнес-класса, так и коммерческой недвижимостью. В то время еще не получили развития проекты комплексного освоения территорий (КОТ) в пригородных районах, и главные перспективы по наращиванию объемов строительства виделись именно в редевелопменте зон вокруг центра, где располагались промышленные предприятия.

На фоне процессов в пригородных районах области – местные власти хотят ограничить высотность новостроек, увеличить нагрузку по строительству инфраструктуры – можно ожидать, что внимание застройщиков к «серому» поясу будет расти.

«Серый» пояс – это только промзоны? Какие объекты там сегодня расположены?

«Серый» пояс начал возникать на границе старого Петербурга еще в первой половине 19 века. Тем не менее, он не представляет собой сплошное кольцо вокруг центра: зачастую это обособленные территории, граничащие с жилой застройкой. В основном они сконцентрированы за Обводным каналом, на Выборгской стороне, в районе Охты.

Важной особенностью части территорий «серого» пояса является наличие охраняемых государством и представляющих историческую ценность зданий и сооружений на территории промышленных предприятий. А это значит, что их снос и реконструкцию девелоперам придется согласовывать в профильных комитетах, что усложняет расчет экономических параметров проекта.

Смогут ли девелоперы лишь своими силами сделать данные территории комфортными для жизни? Нужна ли помощь города? Какая?

Власти совместно с бизнесом рассматривали разные концепции преобразования промышленных территорий вокруг исторического центра Петербурга. Но всегда все упиралось в низкую рентабельность и трудности переговоров с собственниками. Предприятиями, как правило, владеет несколько юридических или физических лиц, и согласовать со всеми собственниками единую концепцию развития территории крайне сложно.

Кроме того, часть организаций в «сером» поясе не ведет производственной деятельности, занимаясь сдачей площадей в аренду, а часть продолжает промышленную деятельность. Последние при реведелопменте необходимо выводить за пределы города – для этого нужна экономическая мотивация. Здесь помощь от государства была бы крайне актуальна, так как оно имеет возможность предоставлять земельные участки под производство, а также стимулировать переезд налоговыми льготами.

Кроме того, власти могли бы способствовать ускоренной разработке и согласованию градостроительной документации, необходимой для реализации девелоперских проектов на месте бывших промышленных предприятий.

Учитывая ограниченность городского бюджета, финансирование редевелопмента «серого» пояса может вестись в основном за счет застройщиков. А они будут подходить к каждому проекту, внимательно оценивая прибыльность вложений. Можно создать общую для всех промышленных территорий городскую программу, которая бы стимулировала застройщиков проводить их редевелопмент. Однако нужно учитывать, что в «сером» поясе слишком разные локации, типы предприятий, пул собственников, поэтому к каждому проекту нужен индивидуальный подход. Тем не менее, разработка стратегии по развитию промзон и закрепление в законе правил работы со стороны властей были бы хорошим ориентиром для компаний, не боящихся заниматься таким нелегким делом.

Сейчас город уже что-то делает в этом направлении? Что?

Город на протяжении многих лет выступает с предложениями по развитию «серого» пояса. Сейчас при его редевелопменте предполагается отдавать под жилую функцию не более 40% территории, 30% - под рекреационные зоны и 30% - под экологически безопасные предприятия и коммерческие объекты.

Предпринимаются и вполне конкретные шаги: в начале этого года Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) планирует провести закрытый конкурс на разработку концепции развития трех промышленных территорий.

Пока же работа по редевелопменту ведется застройщиками своими силами там, где это имеет экономическую целесообразность. В основном их интерес привлекали промышленные зоны в престижных районах, где была возможность построить жилые комплексы бизнес-класса – в первую очередь это западная часть Петроградской стороны и локации вдоль Московского проспекта. Сегодня к этим территориям присоединились Петровский и Васильевский острова.

Сейчас большим спросом пользуется недорогое жилье в Ленобласти, на границе с Петербургом. А будет ли спрос на новое жилье в «сером» поясе? Возможно ли там реализовать проекты доступного жилья?

«Серый» пояс проходит по достаточно разнородным районам: где-то возможно строительства жилья бизнес-сегмента, где-то комфорт-класса. Но доступное жилье по ценам новостроек Ленобласти в нем возводить сложно, особенно в локациях, близких к центру: редевелопмент предполагает снос или реконструкцию имеющихся зданий, рекультивацию почвы, переезд при необходимости промышленного предприятия. Все это ложится финансовым грузом на экономику проекта, поэтому себестоимость строительства не позволяет говорить о массовом доступном жилье.

Однако спрос на проекты в «сером» поясе будет достаточно стабильным: подобных проектов комплексного развития территорий в обжитых районах города сегодня мало. Наша компания занимается реновацией кварталов с ветхим жильем (в основном – «хрущевками»), и мы видим, что спрос на квартиры в проектах «СПб Реновации» менее подвержен спадам покупательской активности именно за счет их месторасположения.

Ваша компания уже не один год занимается реновацией старых жилых районов. Какие сложности неизбежны в этом процессе? Как они решаются?

На ваш взгляд, какие трудности могут возникнуть у девелоперов при реновации участков «серого» пояса?

«СПб Реновация» является по сути социальным партнером города по реализации программы развития застроенных территорий. Это общероссийская программа, которая в Петербурге реализуется по отличной от той же Москвы схеме. Наша компания выступает как инвестор - мы не берем из государственной казны ни копейки денег. При этом «СПб Реновация» занимается не только сносом «хрущевок» и строительством новых домов, но и расселением жителей. В этом и заключается основная трудность: законодательно мы должны договариваться о расселении с каждым собственником квартиры, и этот переговорный процесс иногда может затягиваться, пока не будут согласованы приемлемые для обеих сторон условия. Кроме того, в части кварталов отсутствуют стартовые пятна для строительства первого дома и начала расселения, а где-то необходимы поправки в действующее законодательство в части разрешенной высотности и назначения участков.

Поэтому нашей компании потребовалось много усилий и времени, чтобы программа реновации жилых кварталов начала набирать обороты. В этом плане компаниям, которые занимаются редевелопментом промышленных территорий, легче. У них отсутствуют риски, связанные с расселением жильцов, не нужно искать участок для входа в квартал. С другой стороны, они могут столкнуться с необходимостью внесения поправок в генплан или правила землепользования и застройки, сохранения и реконструкции исторических промышленных зданий – их в «сером» поясе достаточно. Также потребуются дополнительные затраты на замену грунта, если производство было экологически небезопасным. А в случае строительства масштабных жилых комплексов девелопер должен будет возвести не только жилье, но и объекты социальной инфраструктуры в соответствии с действующими градостроительными нормами.

При реновации промышленных зон много вопросов вызывает экология. Неужели сегодня в одночасье возможно участок, где много лет было производство, сделать экологичным, пригодным для жизни?

В Петербурге достаточно удачных примеров, когда экологически опасное производство было выведено с территории под строительство жилых домов. От вредных последствий позволяет избавиться рекультивация почв: иногда для этого может потребоваться замена грунта на глубину до 6 метров. Для получения разрешения на строительство застройщик обязан предоставить результаты исследований, доказывающих соответствие территории санитарным нормам. Поэтому за безопасность своего здоровья жители могут быть спокойны.

Высказываются идеи сделать часть «серого» пояса так называемой зеленой зоной – посадить деревья, разбить парки и т.д. Что вы об этом думаете? При условии дефицита участков под застройку нужно «тратить» земли на парки? 

Население Петербурга растет, как и требования к качеству жизни. Но постоянно разрастаться в ширь город не может. Необходимо научиться максимально эффективно использовать внутренние территории. Это совершенно не означает, что нужно застроить весь «серый» пояс жильем, но сбалансированное развитие за счет микса жилой, деловой, рекреационной составляющей пойдет городу на пользу.