Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие планировки пользуются спросом в новостройках Петербурга и Ленобласти, а также пояснил некоторые особенности свободной планировки.
Какие квартиры сегодня пользуются наибольшим спросом у покупателей?
В лидерах продаж сейчас однокомнатные квартиры площадью 32-35 кв.м. Практически полное «сворачивание» ипотеки, ужесточение условий рассрочки от застройщиков, снижение реальных доходов населения – все это привело к тому, что большинство клиентов могут позволить себе только малогабаритное жилье, как это было в 2008-2009 годах. Конечно, всегда есть покупатели, приобретающие «двушки» и «трешки» (как правило, используя средства от продажи имеющейся квартиры), но их процент снизился.
Насколько разнообразны планировки в квартирах в новостройках?
На рынке сейчас представлено огромное количество планировочных решений. Времена, когда массово возводились типовые новостройки с абсолютно одинаковыми квартирами, давно прошли. Сейчас, как правило, каждый дом строится по индивидуальному проекту, учитывающему размер и конфигурацию участка, рельеф, класс жилья и пр. Поэтому квартирографии в разных жилых комплексах, даже у одного застройщика, различаются.
Такое разнообразие стало возможным благодаря массовому внедрению кирпично-монолитной технологии строительства. Дело в том, что в кирпичных и панельных домах практически все стены являются несущими – это накладывает существенные ограничения на планировку квартиры. В кирпично-монолитных домах основная нагрузка приходится на монолитный каркас из колонн и межквартирных стен – это позволяет реализовывать разнообразные планировочные решения (в том числе сводные планировки). Более того, купив квартиру в таком доме, клиент может легко сделать перепланировку, объединив те или иные помещения, избавившись от части перегородок, прорубив новые двери и пр.
В каком сегменте новостроек предлагаются квартиры со свободной планировкой?
В сегменте комфорт- и эконом-класса свободная планировка не востребована, поскольку предполагает дополнительные финансовые и временные затраты на возведение перегородок, прокладку электрики, разработку проекта перепланировки и его согласование. Покупатели предпочитают изначально выбрать хорошую планировку, а не мучиться, перекраивая квартиру под себя.
Мы придерживаемся того же правила и тщательно продумываем планировки квартир, чтобы они были привлекательны для потенциальных покупателей. Главный наш принцип – грамотное распределение полезной площади, чтобы даже в квартирах небольшого метража оставалось максимум пространства для жизни. В наших квартирах в «Новом Оккервиле» удобно всё: просторные кухни, высокие потолки, глубокие балконы; ниши под шкафы-купе; помещения имеют правильные пропорции; отсутствуют чрезмерно вытянутые комнаты и узкие коридоры.
Насколько свободная планировка действительно свободна? Есть ли какие-то ограничения по расположению комнат?
Приобретая квартиру со свободной планировкой, клиенты не всегда понимают, что они получат и что с этим делать дальше. Многие ошибочно думают, что могут свободно без согласования возводить перегородки, менять местами помещения с разным функционалом, переносить санузлы и т.п.
На самом деле свободная планировка требует согласования практически всех работ. Запрещается переносить санузлы, образовывать комнаты без окон, переносить кухню в жилое помещение, сносить и сужать вентиляционные каналы и пр. Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от сложности работ и иногда могут занимать от полугода и дольше.
Часто под свободную планировку пытаются замаскировать откровенно неудачные квартиры с узкими вытянутыми помещениями, с проблемами освещения комнат и пр. В таком случае продавцу проще продать квартиру без перегородок, преподнеся ее как «место для воплощения творческих фантазий» клиента. Более того, без внутренних стен площадь получится больше, и продать ее можно будет дороже. Правда, если уж застройщик с проектировщиками не смогли сделать из этой квартиры что-то приличное, то у клиента, взявшегося за дело впервые, вряд ли получится.
Можно ли сделать лоджию частью комнаты еще на стадии строительства дома или это делает сам собственник квартиры после сдачи дома?
На стадии строительства такие изменения невозможны. Балкон – это холодное вспомогательное помещение. Включение его в жилую площадь потребовало бы изменения проекта, увеличения стоимости квартиры (стоимость балкона или лоджии обычно рассчитывается с понижающим коэффициентом; здесь же клиенту придется выплатить полную стоимость присоединенных метров), затрат на дополнительное утепление и пр.
После оформления собственности, покупатель может самостоятельно заняться перепланировкой. Наиболее простой вариант: утеплив балкон, демонтировать окно и балконную дверь. Таким образом, у вас появится ниша, отделенная от комнаты невысокой перегородкой. Более сложный вариант – частичный снос стены между комнатой и балконом. В согласовании этих перепланировок есть масса нюансов: является ли наружная стена дома несущей, не располагается ли на балконе эвакуационный выход, не опередили ли вас соседи (если в доме уже несколько случаев такого присоединения, вам могут отказать из-за соображений прочности здания) и пр.
Как зависит цена квартиры от типа планировки?
Как правило, на стоимость квартиры «свободность» планировки не влияет. При этом очевидно, что покупка жилья свободной планировки потребует от клиента дополнительных вложений на возведение внутренних стен и необходимые согласования. Хорошо известно, что именно такие строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, после ремонта окончательная площадь квартиры уменьшится ровно на ту площадь, которую займут внутренние стены.
Кому бы вы посоветовали покупать квартиру со свободной планировкой, а кому стоит обратить внимание на квартиру с уже возведенными станами?
Свободную планировку я не рекомендовал бы иногородним покупателям; клиентам, которые хотят как можно скорее отпраздновать новоселье; людям с ограниченными финансовыми возможностями; инвесторам и тем, кто покупает жилье для сдачи в аренду; у кого нет опыта проектирования и особых дизайнерских предпочтений.
Свободные планировки могут быть интересны покупателям таунхаусов, квартир большого метража в элитном и бизнес-сегменте.
По вашим наблюдениям, квартиры со свободной планировкой пользуются спросом у покупателей? Каковы предпочтения потребителей в данном вопросе?
Как я уже говорил, квартиры со свободной планировкой практически не востребованы в массовом сегменте.
Отчасти свободной можно считать планировку «евродвушек» и «евротрешек», в которых отсутствует перегородка между кухней и одной из комнат. Таким образом, получается объединенное пространство кухни-гостиной площадью 23-30 кв.м с двумя окнами. При желании собственник может возвести перегородку и получить изолированные помещения. Такой тип планировки довольно популярен в новостройках.
Дата публикации 23 января 2015
