Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru, для чего понадобилось приобретать полуразрушенное историческое здание и заниматься его реконструкцией в лофты, если этот рынок в России практически не развит, а кризис не способствует популярности формата.
Вы собираетесь заняться реконструкцией исторического объекта под элитные лофты. Это для вас первый подобный проект? Почему вы решили заняться реконструкцией? Настолько интересна данная площадка?
Для меня лично и самой компании подобный проект первый и, могу с уверенностью сказать, что единственный в своем роде. В России формат лофтов только набирает обороты, а реконструкция исторического объекта и приспособление его под жилое лофт-пространство – это вообще что-то исключительное.
В нашем случае одновременно совпало несколько моментов. Территория, где расположен бывший пивоваренный завод «Новая Бавария» на Петровском острове, попала в зону жилой застройки. Само здание, его часть, интересна по своей организации, а помещения подходят для создания лофтов. Здание и прилегающий к нему участок площадью почти 4 тыс. кв. м на Петровском острове мы приобрели еще в 2012 году на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Объект расположен напротив нашего флагманского проекта – элитного жилого комплекса «Леонтьевский Мыс». Здание солодовни очень интересно своей архитектурой, но на момент покупки, впрочем, как и сейчас, оно пока что находится в удручающем состоянии и портит вид. Многих покупателей квартир в «Леонтьевском Мысе» смущала неопределенность, связанная с солодовней. Ведь на ее месте в любое время могло появиться все что угодно.
Нами двигала идея комплексного развития территории и желание создать место, где будет комфортно жить. Теперь мы можем точно сказать будущим жителям «Леонтьевского Мыса»: это будет красиво. В наших планах размещение на Петровском острове элитных жилых лофтов и бизнес-центра класса А+. О точном соотношении жилой и коммерческой недвижимости, а также архитектурных и дизайнерских решениях в этом проекте говорить преждевременно, поскольку еще идет экспертиза КГИОП, которая выявляет предметы охраны.
Участвовать в реализации этого проекта также заинтересована английская студия YOO inspired by Starck, которая разработала для «Леонтьевского Мыса» дизайн экстерьеров и интерьеров комплекса. Мы ведем переговоры с ними, в том числе с Джоном Хичкоксом, соучредителем студии, который является родоначальником концепции лофтов и в свое время ввел в обиход это понятие в Англии. После экспертизы КГИОП мы сможем предоставить специалистам студии техническое задание и приступить к проектным работам.
Какие трудности обычно сопровождают проекты реконструкции исторических зданий? Как они решаются?
К сожалению, наша система настолько забюрократизирована, что многие законы и подзаконные акты, разрешения и распоряжения внутри города или даже отдельного комитета могут противоречить друг другу. Безусловно, каждый действует из лучших побуждений, но в конечном счете никто не остается в выигрыше, и многие проекты задерживаются во времени.
К примеру, в городе действует мораторий на снос исторических объектов. Так, старое здание, которое таковым не является и не представляет культурной и архитектурной ценности, вполне может попасть под этот мораторий. В то же время оно может препятствовать реализации федеральных проектов: строительству дорог и развязок, которые смогли бы перераспределить транспортный поток в городе и частично решить проблему пробок. Это один из многих примеров бюрократических казусов, и выхода из сложившейся ситуации пока нет. Стоит выносить такие вопросы на Законодательное собрание, на обсуждение с горожанами и экспертами через общественные слушания, чтобы определить - какой из объектов является историческим, а какой нет. Какой-то механизм должен быть выработан, ведь город - это живой организм, который должен расти и развиваться.
Трудности доставляют и существующие регламенты, и сроки рассмотрения документов. Даже если с документами все в порядке, получить обратную связь от ведомства раньше не получится. Ни один застройщик не может на это повлиять. В этом случае любая инициатива наказуема, и это могут расценить как коррупцию. Получаются «ножницы»: себестоимость проекта растет во времени из-за увеличения стоимости денег, а цена продажи снижается из-за уменьшения количества покупателей и их платежеспособности. Эти «ножницы» тормозят текущие проекты, и отсекают часть новых.
В Санкт-Петербурге большой потенциал имеют территории «серого» пояса. На ваш взгляд, учитывая сложность редевелопмента, участки в данных локациях будут представлять интерес для строительных компаний? При каких условиях?
Несмотря на то, что Петровский остров за последние пару лет получил активное развитие, его территории до конца не освоены. Они до сих пор представляют для застройщиков высокий интерес. В перспективе Петровский остров, Леонтьвский мыс и прилегающие к ним территории станут новой элитной зоной Петербурга. Их развитие уже идет в этом направлении.
Большой потенциал есть у района Коломна ближе к большой Неве и судостроительным верфям. Этот район пока в тени, и его территория очень слабо развивается. Буквально 5 минут от главных городских исторических достопримечательностей, но ощущение, что ты попал в другой город. Развитие района сдерживает, в том числе, и мораторий на снос исторических зданий, которые, повторюсь, таковыми не являются. Цена недвижимости из-за депрессивного окружения ниже, а затраты на реализацию новых проектов выше. В итоге, это экономически нецелесообразно.
Сдвинуть ситуацию с мертвой точки мог бы тандем из нескольких застройщиков и заинтересованность города.
Чем проще реконструкция в сравнении с редевелопментом? Отражается ли это на итоговой стоимости жилья?
В привычном понимании, редевелопмент – это масштабный процесс преобразования территории. Он базируется на градостроительном плане и понимании, что на этой территории должно быть построено: жилье, коммерция или объекты социальной инфраструктуры. Однако такого понимания, к сожалению, нет. Это произошло из-за того, что государство раньше планировало территории вплоть до отдельного дома, а сейчас отдаёт на откуп целые кварталы и даже районы, не сформировав внятных и контролируемых правил, а часто бюрократизируя вопросы до выхода их на круговую орбиту.
Редевелопмент - это мощная градостраительная функция, и именно город должен задавать тренд формирования территорий. А реконструкция – отдельный строительный процесс, относящийся именно к строительным работам. Здесь ты больше опираешься на собственные силы, а в редевелопменте задействовано очень много внешних связей и организаций, которые непросто увязать между собой.
Итоговой стоимости жилья эти процессы напрямую не касаются. Ее формируют совершенно другие критерии: класс объекта и его местоположение, видовые характеристики, инфраструктура, сервис и многое другое.
А как покупатели сегодня относятся к проектам реконструкции исторических зданий? Добавляет ли это престижа жилью в глазах клиентов?
Представьте себе, вы живете в престижном историческом доме в центре города, но не можете припарковать автомобиль, возможно неопределенное соседство рядом, отсутствуют необходимых объекты инфраструктуры, вечные пробки. Разве это престижно? Кроме того, в центре города, где в основном сосредоточены исторические здания, очень высокая плотность застройки, и есть риск того, что окна твоей квартиры будут выходить в стену соседнего дома. Проект должен удовлетворять многим критериям сразу, только тогда можно говорить о престиже.
Если квартира располагается в реконструированном историческом здании, накладывает ли это какие-то ограничения на собственников квартир – что там нельзя делать во время ремонта, например?
Как правило, внутреннее пространство принадлежит хозяину квартиры. Если позволяют конструктивные особенности, то можно реализовать самые смелые дизайнерские идеи. Остальное принадлежит городу. На фасадах домов не должно быть никаких кондиционеров, застекленных балконов, оконных рам другого цвета, что портит внешний вид здания.
В исторических зданиях часто делают лофты. Почему? Насколько востребован сегодня этот формат жилья? Кто предпочитает такое жилье?
Я бы не сказал, что исторические здания так уж часто преобразуют в лофты. Сама концепция лофтов – жилых пространств в бывших промышленных зданиях - получила широкое распространение за рубежом, но у нас к нему еще присматриваются. В Петербурге есть отдельные квартиры, переоборудованные в лофты, но полноценных проектов практически нет. Это достаточно экзотический продукт, и не каждое здания подходит под этот формат.
Покупатели лофтов – люди достаточно неординарные, и зачастую используют лофты не только для жилья, но и для работы. Однако большинство клиентов все еще скованны советским временем во вкусах и предпочтениях.
В целом, каким видится вам будущее лофтов в Санкт-Петербурге? Если «запас» исторических зданий иссякнет, появятся ли они в новых домах?
На петербургском рынке уже есть отдельные примеры нового жилья в этом формате, но все же в классическом понимании лофты – это именно бывшие промышленные пространства. В исторических районах города обилие таких объектов, но большинство из них находятся под охраной комитетов, что затрудняет согласование проекта, а жесткие требования к инженерным коммуникациям, по инсоляции, количеству машиномест порой не позволяют реализовать задуманное. Но покупатель из года в год становится все более искушенным, и застройщику нужно его чем-то удивлять. Если ранее клиент был непритязателен в своих предпочтениях и соглашался на то, что ему предлагает рынок, то сейчас его требования к будущему жилью выше. В будущем покупательские ожидания могут быть не удовлетворены, и спрос упадет. Поэтому девелоперам уже сейчас надо предлагать покупателю то, что будет востребовано на протяжении многих лет.
Дата публикации 23 ноября 2016
