Директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как рынок новостроек Петербурга отреагировал на повышение ставок по ипотеке и девальвацию рубля, а также пояснил, почему покупать квартиру стоит именно сейчас.
.jpg)
Повышение ставки ЦБ до 9,5% как-то может отразиться на рынке ипотеки? Когда могут быть ощутимы последствия?
Корректировка Центральным банком ставки – это один из способов влияния на финансовый рынок со стороны государства. Безусловно, такое повышение повлияет на стоимость кредитов – как для девелоперов, так и для граждан, использующих ипотеку. Однако это скажется не так быстро, ведь коснутся изменения лишь новых кредитов. Также следует отметить, что основная часть девелоперов все же использует в значительной мере средства физических лиц для финансирования строительства. Кроме того, на рынке есть много других факторов, особенно сейчас, которые больше влияют на общую конъюнктуру.
Удорожание ипотеки наверняка затронет и рынок новостроек. Какой сегмент пострадает больше всего и как именно это будет выражаться?
Если ставки по ипотеке возрастут, то безусловно, они затронут рынок новостроек. И конечно, влияние это будет только негативным. Как известно, в России и так одни из самых высоких ипотечных ставок в мире, по сравнению, например, с Европой, цифры различаются в разы. Многие покупатели согласны с такими высокими процентами, принимая во внимание и ежегодный рост цен, и инфляцию, и в целом неуверенность в завтрашнем дне – именно при таких условиях жилая недвижимость считается лучшим вложением. Но возможный рост ипотеки может неприятно ударить по наименее обеспеченным покупателям жилья – тем, у кого, низкие возможности по оплате первого взноса.
Каков сегодня процент сделок с использованием ипотечного кредита?
В среднем по рынку при приобретении квартир в новостройках к ипотеке прибегают около 50% покупателей. Этот показатель стабильно рос последние несколько лет. В 2013 году он составлял 35-40%. Конечно, цифра сильно зависит от класса жилья: в массовом сегменте доля ипотеки намного более значительна.
В настоящее время многие девелоперы отмечают повышенный спрос на свои объекты. На ваш взгляд, с чем это связано?
Я не готов согласиться с утверждением застройщиков о повышенном спросе сейчас. Определенно, в первом квартале 2014 года все фиксировали скачок спроса, и надо отметить, что именно тогда он и был реализован. Что интересно, значимого роста цен не последовало, и покупательская активность оставалась на стабильном уровне в течение года. Осенние месяцы прошли под влиянием фактора неопределенности, очень серьезных колебаний на валютном рынке. К чему это приведет в смысле спроса на квартиры, нам еще предстоит увидеть.
Сейчас люди обналичивают свои депозиты, и вкладывают деньги в недвижимость, прибегают к ипотеке, если денег на покупку квартиры не хватает. А что будет в дальнейшем, когда деньги закончатся? Стоит ли ждать пониженного спроса и снижения цен?
Рынок финансовых (банковских, валютных) вложений серьезно сдал позиции в октябре-ноябре 2014 года. И дело не только в том, что резко упал рубль. Важно то, что население стало меньше доверять таким инструментам. На психологическом уровне в России им и так мало доверяют. Что касается недвижимости, то она традиционно считается лучшей инвестицией. Даже несмотря на то, что требует определенных расчетов, несет серьезные риски. В результате, ипотекой пользоваться покупатели все равно будут, активность останется на высоком уровне. Это не связано с ценами на квартиры, а скорее с огромным объемом неудовлетворенного спроса.
В сложных экономических условиях какие проекты смогут «выжить»?
При негативном развитии ситуации лучше всего будут себя чувствовать проекты с самыми дешевыми предложениями – не в пересчете на стоимость квадратного метра, а именно проекты с самими дешевыми квартирами. Как мы помним, именно в 2008-2009 годах был зафиксирован выход целых проектов с подавляющим большинством студий и однокомнатных квартир, а также проектов с крайне маленькими площадями квартир – 27-30 кв.м. Сложно будет выживать проектам комфорт- и бизнес-класса: они ориентированы на средний класс, который часто больше всего страдает в кризисное время. Конечно, проще будет опытным девелоперам, имеющим за плечами большой портфель завершенных объектов, и соответственно, большую долю лояльных покупателей.
Что будет с масштабными проектами КОТ? Есть ли вероятность, что они будут пересматриваться, а сроки их реализации – сдвигаться?
Начатые проекты будут продолжаться, хотя и с изменениями, касающимися объемов строительства, и конечно, характеристик жилья. Где-то пройдет смена концепции, где-то доля будет продана другому застройщику. Сроки реализации, особенно будущих очередей, могут сдвигаться.
Вернемся к ипотеке. В связи с повышением процентной ставки ЦБ и введенными санкциями в отношении крупнейших финансовых институтов банки стали повышать ставки по ипотеке, а стали ли они более избирательными при выборе заемщиков?
Ужесточение требований к заемщику – это второй и вполне закономерный этап для банка в условиях удорожания денег. Могут измениться не только методы оценки благонадежности и платежеспособности заемщика, но и сроки одобрения кредита. Банки станут более осторожно подходить к выбору аккредитованных проектов. Новичкам на рынке девелопмента будет еще сложнее работать.
Много ли застройщиков сегодня предлагают рассрочку на покупку квартиры? На каких условиях она обычно предоставляется и может ли рассматриваться как альтернатива ипотеке?
Рассрочка – это скорее инструмент продаж, а не кредитования, используемый застройщиком для стимулирования спроса. Рассрочка от застройщика может стать альтернативой ипотеки лишь при очень ограниченном количестве условий. В частности, она имеет смысл, когда у покупателя уже есть половина средств на покупку квартиры. Еще лучше, если вторую половину есть возможность внести в течение последующих двух лет (в течение строительства объекта). Тогда можно обойтись вообще без переплаты по процентам. Некоторые девелоперы предлагают и более длительную, процентную, рассрочку, и в принципе, это имеет смысл делать, если при сравнении с ипотекой удается сэкономить и избежать ожидания одобрения банком, оплаты оформления кредита.
Что вы посоветует тем, кто только задумывается о покупке квартиры, в том числе в ипотеку – стоит покупать сейчас или повременить?
Даже если у покупателя нет альтернативы ипотеке, то покупать сейчас все равно имеет смысл. Вряд ли цены вырастут как евро и доллар этой осенью, но для того, что они упадут, предпосылок тоже нет. В такое неспокойное время самое главное – не рисковать, вкладываться в уже начатые проекты от опытных девелоперов. Ну и конечно, следует четко понимать, как расплачиваться с банком в течение 15-20 лет после получения кредита.
Дата публикации 19 ноября 2014
