 |
| Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development## |
Большинство новостроек сегодня продаются по договору долевого участия. Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development, рассказала Novostroy-SPb, почему договоры ЖСК снова набирают популярность у покупателей жилья и охотно ли банки предоставляют ипотеку в таких проектах.
Какие основные тенденции сейчас наиболее актуальны на рынке первичного жилья?
Сейчас рынок находится на подъеме, девелоперы заявляют новые крупные проекты, и мы видим стабильный высокий спрос на жилье. В качестве одной из тенденций можно выделить развитие приграничных территорий, а также ближайших пригородов. Например, большие объемы жилья строятся в Колпино, Янино, Девяткино, Мурино. Сегодня размывается понятие города и области: если мы доходим до метро за 15-20 минут, то в понимании покупателя это, конечно, город, и все границы условны.
При этом с точки зрения территориальной принадлежности - эти зоны считаются областью. Занимаясь строительством ЖК «Самое Сердце», мы также заметили, что многие покупатели, понимая, что в области они могут купить квартиры дешевле, выбирают жилье большее по площади, поэтому большим спросом пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Большинство сделок на первичном рынке сегодня осуществляются по договору долевого участия. Но есть мнение, что в перспективе покупатели обратятся к формату ЖСК. Согласны ли Вы с этим?
Доля покупателей, обратившихся к формату ЖСК, увеличивается и вскоре достигнет приблизительно 30% рынка. Опыт нашей компании позволяет делать подобные прогнозы. Привлечение денежных средств граждан для строительства жилья жилищно-строительными кооперативами предусмотрено п.2 ст.1 214-ФЗ наряду с договорами долевого участия и жилищными сертификатами. При строительстве комплекса «Самое Сердце» мы пошли по пути, предусмотренному 214-ФЗ, и выбрали формат ЖСК. Мы также планируем использовать этот формат в нашем новом проекте – ЖК «Силы природы».
Привлечение денежных средств через ЖСК имеет ряд преимуществ, поэтому он будет развиваться и применяться в строительных компаниях. Так, например, ЖСК позволяет предоставлять длительную рассрочку, что невозможно по договору долевого участия, ведь всю стоимость квартиры граждане должны оплатить до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Предоставление такой рассрочки – альтернатива ипотеке, которую многие люди из-за неподтвержденности доходов не могут получить. Еще одним преимуществом ЖСК является привлечение денежных средств на самых ранних этапах строительства, что позволяет значительно снизить стоимость инвестирования.
В чем кардинальные отличия ЖСК от ДДУ?
Кардинальное отличие в том, что отношения в ЖСК строятся на основе членства, а в случае ДДУ – на основе договора. Есть и другие отличия, например, правообразующий момент возникновения права собственности. У пайщика ЖСК право собственности на квартиру возникает после полной выплаты паевого взноса. Пай можно наследовать, продавать (уступать), закладывать и эти сделки не требует государственной регистрации, что очень удобно гражданам.
А вот уступка прав требования по ДДУ, как и сам ДДУ, подлежит государственной регистрации и считается заключенной только с момента осуществления таковой, а это 2-3 месяца.
Правда ли, что в ЖСК необходимо платить членские взносы и большие штрафы за выход из кооператива. Так ли это?
Нет, не правда. В ЖСК, созданном для ЖК «Силы природы», например, членские взносы вообще не предусмотрены, а вступительный взнос входит в стоимость квартиры. Из кооператива всегда можно выйти. Штрафы иногда предусматриваются за расторжение договоров. Это обычная практика в строительстве как по ЖСК, так и по ДДУ, и не превышает, как правило, 10% от стоимости квартиры.
Такая ситуация объясняется тем, что для заключения договора были потрачены силы и средства, деньги уже вложены в строительство, поэтому раз надо готовить документы на выход из кооператива пайщика, на расторжение договора и заключать новый договор, чтобы рассчитаться с выбывшим. Эти услуги подлежат оплате.
Охотно ли сегодня банки кредитуют проекты, реализующиеся по ЖСК?
Да, например, наш объект «Самое сердце» аккредитован в банке «Балтика» и ЗАО «Банкирский дом». Сейчас ведутся переговоры об аккредитации с лидерами ипотечного рынка: Сбербанком, Банком «Санкт-Петербург», Банком ВТБ 24. Специалисты банков понимают, что привлечение денежных средств ЖСК предусмотрено 214-ФЗ, и если необходимая разрешительная документация имеется, а график строительства строго соблюдается – это вызывает закономерную заинтересованность.
Каким Вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области в этом году?
Рынок новостроек получит новое дыхание. Это связано с активным развитием пригородных территорий Ленинградской области. Квартиры в области все же дешевле, чем в городе. Такие проекты, как «Силы природы» позволяют увеличить объемы строительства жилья эконом-класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам.
В данном случае задачи государства и бизнеса совпадают, что не может не радовать. К тому же, недавно главой правительства России Дмитрием Медведевым подписано распоряжение об утверждении государственной программы «Об обеспечении доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Основными целями программы являются повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения. В Санкт-Петербурге такая программа реализуется уже сегодня.
Дата публикации 14 марта 2013
