Станислав Киселев – генеральный директор ГК «КОРТРОС», рассказал порталу Новострой-СПб о том, как чувствует себя рынок элитной недвижимости Петербурга, о планах развития компании в городе и возможных последствиях законодательных новелл в 2018 году.
Станислав, как бы вы охарактеризовали рынок элитной недвижимости Петербурга? Какие тренды наметились?
Разнообразие предложения и локаций – его главная особенность. Раньше премиальные ЖК были сосредоточены на Каменном, Крестовском островах и к настоящему времени уплотнены настолько, что превратились в квартальную застройку. Плотность застройки там уже не позволяет говорить об «элитности» проектов. Вместе с тем в исторической части города появляются интересные площадки. Поэтому каждый клиент может подобрать себе ту локацию, тот вид элитного жилья, который ему подходит.
Еще один тренд на рынке – появление клубных проектов, где живут люди с одинаковым достатком, интересами. Социальный уровень соседей определяет круг их интересов. Эта тема останется актуальной для Петербурга еще очень долгое время.
Есть мнение, что в сегменте дорогого жилья для покупателя в последнее время инфраструктура важнее локации. Вы согласны с этим?
Кому-то нужна инфраструктура, для других важным фактором при выборе остается локация будущего жилья. К примеру, в нашем элитном комплексе Royal Park, который строится на Петровском острове, покупателям важны место и приватность, а инфраструктура – нет. Комплекс расположен в окружении воды и парка. Когда мы показали площадку нашим будущим клиентам, они попросили не делать на территории Royal Park бассейнов, спорткомплексов, кафе или магазинов. Будущие жильцы хотят уюта и уединения, им важно отдохнуть после напряженной работы. И наш объект ориентирован как раз на эту категорию покупателей. К тому же все необходимое для жизни в нашей локации уже есть – в районе построены спортивные центры, Ледовый дворец, в парке можно бегать по утрам. На Большом проспекте П.С. расположено множество магазинов, бутиков и ресторанов.
Де-юре Royal Park – это апартаменты. Не отпугивает ли потенциальных покупателей повышенный налог и коммунальные платежи или то, что в апартаментах нельзя прописаться?
Для наших покупателей эти факторы несущественны, потому что апартаменты в Royal Park – это, как правило, не единственная их недвижимость. У клиентов уже есть и квартиры в городе, и загородные дома. Вопрос где прописаться для них неактуален.
Размер коммунальных платежей зависит от управляющей компании. Апартаменты в проекте будут покупать люди с хорошим достатком, поэтому вопрос стоимостной нагрузки для них также не критичен. Тем не менее, скоро мы начнем выбирать УК для проекта, и среди главных критериев будет максимально качественное обслуживание за разумную цену.
Стоит также отметить, что законодательные нормы в отношении апартаментов постоянно меняются. К примеру, если апартаменты оборудованы стационарными кухнями, как в случае с Royal Park, их можно приравнять к жилью. Главный архитектор города недавно заявил, что в нормативные документы Петербурга в скором времени будут внесены изменения, и у апартаментов появится новый статус, в них можно будет зарегистрироваться.
Какие апартаменты сегодня пользуются спросом у ваших клиентов?
В первую очередь видовые. А их у нас порядка 90% от общего числа. К тому же проект предполагает возможность объединения апартаментов. То есть по желанию можно купить как уже сформированные апартаменты, так и объединить любое количество лотов в единое жилое пространство. У нас есть примеры, когда объединяют 4-5 апартаментов на нескольких уровнях и делают собственные планировки. На начальном этапе строительства мы предлагали будущим покупателям купить необходимые площади и затем построить перегородки.
Спрос на готовые апартаменты и лоты со свободной планировкой в проекте Royal Park соотносится 50/50. При этом минимальная площадь апартаментов в проекте – 49 кв. м, а максимальная зависит от возможностей и желания покупателя и может достигать 360, 450 «квадратов».
Сколько сегодня стоит квадратный метр в элитном комплексе Royal Park?
Средняя цена около 350 000 рублей за кв. м. Видовые апартаменты продаются по 420 000 рублей за кв. м, лоты на нижних этажах – по 260 000 рублей за «квадрат». Поэтому мы можем подобрать апартаменты на разный вкус и кошелек, учитывая и ценовую категорию, и площадь.
Продаются ли они в ипотеку?
Сегодня в Петербурге до 30% элитных квартир и апартаментов покупаются в ипотеку. Наш проект аккредитован такими финансовыми организациями как «Сбербанк», банк «Санкт-Петербург», «Северный морской путь», «Уралсиб», «БФА-банк» и «Дельтакредит».
Предоставляете ли вы рассрочку платежа, скидки, акции?
Конечно. У нас предусмотрены индивидуальные рассрочки, действует система скидок. К примеру, сейчас в ГК «КОРТРОС» еще проходит новогодняя акция. Мы включили в нее несколько апартаментов Royal Park. Также компания поощряет покупателей, которые приобретают вторые апартаменты в проекте.
Чем обусловлено решение федерального девелопера ГК «КОРТРОС» укрепить коммерческое подразделение в Петербурге? Каковы главные функции коммерческого директора Royal Park?
Введение должности коммерческого директора потребовалось на финальной стадии строительства объекта, когда элитная недвижимость начинает продаваться активнее. Коммерческий директор, на должность которого назначена Елена Громова – топ-менеджер с богатым опытом в сфере элитной недвижимости – будет отвечать за маркетинг, координировать работу пула агентств недвижимости и обеспечивать необходимый уровень продаж.
Теперь продавать проект будут несколько брокерских компаний?
Да. На ранних стадиях строительства Royal Park мы ориентировались на эксклюзивного продавца – Knight Frank St. Petersburg. Опыт компании нужен был для того, чтобы продавать объект, который еще нельзя было увидеть, пощупать руками, оценить преимущества. Сейчас объект построен, частично подключен к коммуникациям, мы запустили тепло и монтируем инженерные сети. Клиент может прийти на площадку и увидеть все своими глазами – впечатляющие виды из окон и высокие темпы строительства. Поэтому мы и решили привлечь дополнительных партнеров для ведения продаж.
Чем вызван интерес компании к рынку недвижимости Санкт-Петербурга?
Интерес к рынку Петербурга у компании был всегда, и мы давно планировали выйти на него. Дальнейшие планы ГК «КОРТРОС» также предполагают развитие в Северной столице. К тому же нельзя забывать, что цель любого бизнеса – заработать деньги. В этом плане максимальную привлекательность для девелоперов сохраняют Москва и Санкт-Петербург.
Петербургское подразделение ГК «КОРТРОС» сейчас занимается поиском новых площадок под строительство жилья. Поделитесь планами? К примеру, что компания планирует построить на участке 10 гектар, по которому сейчас завершается сделка?
Компания планирует стать одним из стратегических партнеров Петербурга, поэтому планы достаточно амбициозные. Сегодня рассматриваются несколько районов под застройку жилыми объектами. Мы ведем переговоры с собственниками участков. Пока определенность есть лишь с одним участком площадью порядка 10 га. Там будет построен проект класса «комфорт плюс». На стройку планируем выйти в 2019 году.
Почему решено строить жилье комфорт-класса? Ведь сейчас «КОРТРОС» реализует в Петербурге элитный проект?
Потому что у компании есть универсальный опыт. Мы успешно строим по всей России недвижимость разных классов, начиная от массового жилья, и заканчивая элитными проектами. В частности, у нас большой опыт в строительстве жилья комфорт-класса. Главное – изучить потребительские характеристики и разработать проект с экономически рациональными решениями.
Справитесь ли вы с конкуренцией в Петербурге? Ведь проектов комфорт-класса в городе сегодня много.
Наличие уникального опыта на федеральном уровне, в разных регионах, позволяет говорить о том, что мы будем справляться с конкуренцией. Мы очень тщательно подбираем локацию, изучаем портрет будущего покупателя. Нам присущи две вещи: взвешенность в принятии решений и ответственность перед покупателями.
Каковы ваши прогнозы относительно петербуржского рынка на 2018 год? Что ждет девелоперов и покупателей недвижимости в наступающем году?
Сейчас на рынке назревает ряд очень серьезных решений. Одно из них – отчисление денежных средств на объекты социальной инфраструктуры в адрес города. Если будет подтверждена цифра в 11 000 рублей на кв. м, то для масс-маркета она будет непосильной. Эта нагрузка неминуемо ляжет на покупателей. Сейчас идет отток людей из «муравейников», расположенных по периметру Петербурга, непосредственно в город. При росте цен на квартиры может начаться обратный процесс.
Непонятно, как рынок отреагирует на поправки в 214-ФЗ и переход на проектное финансирование. Возможно, в страхе от возможного повышения цен покупатели в ближайшее время начнут активнее брать кредиты на квартиры.
Точные прогнозы делаются при наличии сильной законодательной базы, которая стабильно работает на протяжении 5-10 лет. Строительные проекты – это долго оборачиваемые деньги. Пока в силу многочисленных прогнозируемых изменений о стабильности рынка говорить не приходится.
Дата публикации 05 февраля 2018
