27 мая Санкт-Петербург отметит 314 лет со дня основания. По этому случаю мы проводим блиц-опрос и спросили у экспертов рынка недвижимости, как изменился Петербург за последний год, что нового происходит в градостроительстве и что ждет северную столицу в ближайшем будущем.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
С каждым годом Петербург все сильнее преображается. В первую очередь, за счет новых транспортных развязок и магистралей. Так, в 2016 году был открыт центральный участок ЗСД, соединивший северные и южные районы Северной столицы. Сам город все больше разрастается, в спальных районах полным ходом идет жилищное строительство, реализуются масштабные, уникальные проекты, такие как «Лахта центр».
Многое делается для создания комфортной среды, снижается плотность застройки, разрабатываются новые стандарты по благоустройству. При реализации проектов все чаще девелоперы применяют комплексный подход. Он отражается не только в архитектурной концепции, оригинальных фасадах, но и гармоничном сочетании различных функций - социальной, общественной, коммерческой.
Несмотря на большую работу, которая сейчас ведется, стихийное развитие Петербургской агломерации все еще остается одной из наиболее острых проблем. Городское планирование – это долгий и методичный процесс. Промежуток между принятием градостроительных решений и их воплощением в жизнь составляет в лучшем случае 3-5 лет. Таким образом, многие решения, предлагаемые проектировщиками и архитекторами, быстро устаревают. Нам уже давно пора перейти от экстенсивного развития городов к интенсивному. Заранее продумывать решение проблем, которые возникнут годы спустя, и начинать их решать уже сегодня.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»
Несомненно радует, что в последнее время намечается тенденция к улучшению качества архитектуры проектов, реализуемых девелоперами в Петербурге. Особенно важно, что это, наконец, коснулось деятельности застройщиков в центре города. Наш город уникален, он выделяется среди многих крупных городов Европы благодаря наличию огромного красивого исторического центра – к счастью, несмотря ни на что, достаточно хорошо сохранившегося. Мне как человеку, который родился в Петербурге, вырос, живет и любит центр города, тяжело наблюдать, как много мест в центре Петербурга было просто изуродовано застройкой конца 1990-х и, особенно, начала 2000-х годов. К сожалению, был долгий период, когда в центре города многим девелоперам удавалось строить все, что попало.
Однако, сейчас качество архитектурных решений зданий, строящихся в центре, находится на более высоком уровне, чем в то время, когда его облик был испорчен многочисленными безобразными строениями. Поэтому совсем не случайно, что ни в одном другом городе России у жителей нет столь высокого уровня градостроительной сознательности, как в Петербурге. Жители нашего города трепетно и внимательно относятся к реализуемым проектам и негативно реагируют на попытки построить что-то безвкусное или уродливое. Мы, как девелоперы, всегда стремившиеся обеспечивать качественные архитектурные решения для всех строящихся ЮИТ жилых комплексов, можем только приветствовать внимание горожан к архитектуре реализуемых проектов - одной из важнейших составляющих современного качественного жилья.
В то же время мы видим и то, что у жителей города возрастает запрос на хорошую архитектуру. Причем это относится как к проектам, осуществляемым в центральных районах города, так и в районах новой застройки. Повышающаяся требовательность покупателей к качеству продукта, включая архитектурные и проектные решения, - позитивная тенденция, способствующая конкуренции на рынке и улучшению качества создаваемой жилой среды. Жители города становятся более грамотными и квалифицированными покупателями, способными идентифицировать качественный продукт, предлагаемый профессиональными и надежными застройщиками.
На мой взгляд, если говорить о перспективах развития Петербурга с точки зрения строительства в различных районах города, то главное – это уместность архитектуры, любая по стилю архитектура должна быть логична месту. К примеру, рядом с Эрмитажем мне не видится вообще никакое новое здание в современном стиле, - пусть и очень красивое, но стилистически далекое от архитектурного облика Дворцовой и Английской набережных. Хотя, конечно, посещая различные города Европы, имеющие большой исторический центр, приходилось видеть там современные здания с качественными архитектурными решениями, причем это действительно новая архитектура (а не попытки создать просто реплику исторических зданий). И прекрасно, если такая новая архитектура оказывается хорошо вписанной в контекст центра города, показывая, что он живет.
Город должен развиваться, и новые проекты могут и должны появляться, в том числе и в центре Петербурга. Важно только, чтобы не было нелогичных решений, неуместных с учетом окружающей исторической архитектуры! К примеру, как мы подходили к выбору архитектурной концепции нашего проекта «Смольный проспект» около Смольного? Наш комплекс – это своего рода продолжение красивой набережной, на которой располагается Эрмитаж, дворцы, замечательные особняки. Около нас - восхитительный Смольный собор в стиле барокко, но затем на набережной, вплоть до Литейного моста, по сути нет каких-то особо красивых зданий. Однако, из этого не следует, что можно построить все, что угодно – ведь рядом классический шедевр Смольного собора, застройка вокруг – «сталинская архитектура» (то есть неоклассика), а также дома в стиле модерна начала ХХ столетия. Понятно, что построить комплекс в барочном стиле было бы странно, поэтому, стремясь к логичному архитектурному решению, мы выбрали архитектурную концепцию в стиле неоклассики, разработанную испанским архитектором Рикардо Бофиллом. Мы хотели, чтобы комплекс был логичным продолжением исторической набережной, но при этом не конкурировал с Зимним дворцом – самым большим зданием. Поэтому фасад комплекса мы визуально разделили, чтобы он выглядел как несколько домов. Комплекс, который будет сдан в конце нынешнего года, очень органично впишется в историческую застройку этой части центра города, рядом с ансамблем Смольного, Большеохтинским мостом, набережной Невы.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns DevelopmentСанкт-Петербург продолжает развиваться - как за счет спальных районов и постепенного редевелопмента промышленных зон, так и путем освоения акватории Финского залива. Одним из важных событий последнего года стало открытие центрального участка ЗСД. Запуск скоростной трассы не только качественно повысил уровень дорожно-транспортной инфраструктуры города, но и дал импульс к развитию целого ряда локаций.
Укрепилась тенденция к индивидуализации новых жилых комплексов. На фоне серых панельно-кирпичных массивов стали появляться новые яркие кварталы с авторской архитектурой. Застройщики все чаще привносят в свои проекты ландшафтный дизайн, элементы внутренней социальной инфраструктуры, соседские комьюнити-центры, дворы без машин, развитый спортивный кластер и обширные пространства для детей. Множество опций, которые еще 5 лет назад были привилегией бизнес- и элитной недвижимости, сейчас можно встретить и в кварталах комфорт-класса.
В 2016 году наша компания ввела в эксплуатацию первый жилой квартал на намыве Васильевского острова – ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…». Сегодня дома уже заселены. Уверен, наш успешный опыт повысит интерес рынка и девелоперов как к уже сформированным, так и перспективным участкам на василеостровском намыве и в рамках аналогичных будущих проектов.
В текущем году Seven Suns Development введет в эксплуатацию 2-ю очередь ЖК «Светлый мир «О’Юность…» на Октябрьской набережной, 2-ю очередь ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове и новый корпус квартала апартаментов «Светлый мир «Внутри…» в Дюнах.
Уже в ближайшее время компания выведет на рынок 2 совершенно новых крупных проекта комфорт-класса – в Московском и Выборгском районах Санкт-Петербурга.
За последний год цены на новую недвижимость практически не менялись. При этом инфляция и себестоимость строительства не стояли на месте. Поэтому, конечно, хотелось бы увидеть рост экономики, дальнейшее снижение базовой ставки и увеличение платежеспособного спроса.
Реализация масштабных инфраструктурных проектов постепенно меняет неспешный ритм Санкт-Петербурга. Возведение крупнейшего общественно-делового центра в Лахте, строительство новых магистралей и социальных объектов в преддверии Чемпионата мира по футболу шаг за шагом придают жизни города все больше динамики. Завершение данных проектов и запуск новых - в том числе, по строительству Восточного Скоростного Диаметра, – окажут значительное влияние на облик будущего Санкт-Петербурга.
Вартан Погосян, директор по маркетингу и рекламе Glorax Development
Санкт-Петербург сегодня является одним из наиболее инвестиционно привлекательных городов России. За последний год здесь появилось много новых девелоперских проектов, которые постепенно меняют облик города в сторону современной архитектуры. Возводятся важные инфраструктурные объекты, реализуются такие масштабные проекты, как стадион на Крестовском острове, Западный скоростной диаметр, новый терминал «Пулково» и т.д.
Мы наблюдаем тренд на возведение жилых зданий средней этажности по примеру западной городской застройки. Малоэтажное и высотное строительство никуда не делось, но сегодня оптимальная этажность и соразмерность уже приходит им на смену. Девелоперы, работающие в регионе, стали чаще привлекать к работе над проектами зарубежных специалистов в области архитектуры и дизайна, что также делает новые городские постройки ближе к европейскому стилю.
В ближайшем году планируется сдача десятков новых проектов в различных районах города и представленных в разных сегментах рынка. Наша компания, в частности, завершает строительство первой очереди проекта «Английская миля», а также сдает в эксплуатацию жилой комплекс «Шерлок Хаус». Кроме того, в этом году мы начинаем реализацию масштабного проекта на намывных территориях Васильевского острова – Golden City – который станет новой визитной карточкой города.
Перечень проблем с годами практически не меняется. Это и дефицит пригодных для девелопмента земель в черте города, проблемы с подключением к общегородским коммуникациям, инфраструктура и транспортная сеть. Город по мере возможности решает эти и другие вопросы, но важен комплексный подход, в противном случае, количество препятствий для нормальной работы девелоперов будет расти лавинообразно.
Город будет развиваться по пути разумного использования городских пространств. Уже сегодня можно привести конкретные примеры в этой сфере: оба новых проекта наша компания реализует на территориях, которые ранее не использовались. В случае с «Первым кварталом» - это промышленная зона на Лиговском проспекте, в случае с Golden City – намывные территории Васильевского острова. Думаю, что использование внутренних городских ресурсов – это и есть новая перспектива Санкт-Петербурга.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Последний год был непростым для Петербурга: вступили в силу новые местные нормативы, случилось эпохальное событие – введен в эксплуатацию наш самый дорогой долгострой – стадион на Крестовском острове. Последнее архитектурное биеннале демонстрирует, что запрос на качественную современную архитектуру обществом не сформирован. Качество будущей архитектуры зависит от того, как профессиональное сообщество будет работать с общественным мнением, повышать общий культурный уровень людей, как архитектурные критики будут разъяснять, с чем мы имеем дело и, что получилось у застройщиков. Давать комментарии нужно доброжелательно, но обязательно честно. Эта необходимая часть работы, которую нужно проделать для того, чтобы со временем не было стыдно за то, что мы строим.
Нашей компании очень приятно, что ЖК «Огни Залива» в этом году получил высокую оценку профессионального сообщества. Проект получился морским по тематике и по колористике, в ЖК «Огни Залива» угадывается идея, которую вложили в нее авторы проекта.
Что касается прогнозов на ближайшее будущее, то первая половина 2017 года дает основание для беспокойства. Пока что не видно, чтобы динамика прошлого года сохранялась. Необходимо много работать, чтобы преодолеть сложности, с которыми сталкивается рынок.
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group
Одним из главных трендов в Санкт-Петербурге за последний год стало снижение спроса на комнаты, им предпочитают квартиры-студии. Новые объекты выходят на класс выше, т.е. на смену эконому идет комфорт-класс. Увеличилось количество новых объектов бизнес-класса и элитного сегмента. Постепенно происходит перестройка структуры рынка – крупные девелоперы ориентируются на массовый сегмент, менее крупные – на элиту.
Основным двигателем в тенденциях строительства в Санкт- Петербурге сегодня является нарастающая конкуренция среди застройщиков на фоне не столь активного спроса. Застройщики привносят в свои объекты что-то, что может выделить их на фоне конкурентов – здесь и отделка квартир, и оригинальность фасадов, и применение «зеленых» технологий. Иначе говоря, чтобы удержать покупателя застройщики не идут на снижение цен, а стремятся повысить качество строительства. Больше внимания в строительстве новых объектов начинают уделять благоустройству дворовых территорий – дворы без машин, зеленые насаждения, места для прогулок. Все это несомненно улучшает архитектуру городского пространства.
Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь»
Каждый год приносит новые законодательные требования к застройщикам, которые регулируют параметры строительства и окружения, обеспечивают новые инфраструктурные нормы: социальные, транспортные, инженерные. Сегодня на всех уровнях законодательства озаботились тем, чтобы нормативы строительства перестали быть заточены под максимальный выход квадратных метров. Ориентиры сместились в сторону среды проживания. Ужесточая требования к социальной обеспеченности жилых районов, новое законодательство вынуждает застройщиков и девелоперов изменять свои проектные решения.
На первый взгляд, исполнение новых норм несет достаточные финансовые потери, так как влечет за собой понижение маржинальности. Но при правильной ориентации проекта эти проблемы могут быть компенсированы более высокой ценой за метр. Сегодня потребители хотят не просто купить квартиру. Все чаще они обращают внимание на то, с кем они будут жить рядом, где они будут жить, удобно ли водить ребенка в садик, комфортно ли добраться до дома и т.д.
Повышенные требования к качеству среды проживания можно отнести к одному из основных трендов и главной тенденцией развития города. Не секрет, что мы подошли к сокращающемуся объему потребления. Все кратеры рынка отмечают более требовательные параметры спроса, которые клиенты предъявляют к рассматриваемым вариантам жилой недвижимости. В связи с этим, ближайшие тренды дают застройщикам шанс творческим способом подойти к созданию продукта, выделиться на фоне ужесточающейся конкуренции и привнести новые параметры застройки, чтобы быть еще более привлекательными для клиентов.
Компания «Петрополь» очень остро ощущает рыночные тенденции. Мы стараемся не следовать тенденциям, а опережать перспективы требовательности клиентов в качественном жилье. При создании жилых комплексов, мы уделяем огромное внимание сбалансированной и целостной концепции развития территорий, активно работаем в области поиска нового продукта, который будет востребован на рынке без потери маржинальности, предъявляем повышенную требовательность к разрабатываемым проектам.
Общее пожелание на ближайшее будущее – хотелось бы, чтобы город развивался, и развивался сбалансировано. Печальный опыт несбалансированного развития мы видим в районах Закадья, где сосредоточено огромное количество квадратных метров без какого-либо инфраструктурного обеспечения.
Дата публикации 24 мая 2017
