На днях стало известно, что Бинбанк обратился в Банк России с просьбой о санации, ранее обанкротился «ФК Открытие», в конце июля была отозвана лицензия у банка «Югра». Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как будут развиваться события на рынке недвижимости на фоне нестабильности банковского сектора и начнут ли люди вкладывать больше денег в новостройки, а не в банки.
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость»
В 2017 году примерно 30% покупателей приобрели квартиру на первичном рынке со 100% оплатой, при этом существенно выросла доля ипотеки. Если в прошлом году она составляла 57% от всех покупок, то по итогам января-июня доля ипотечных сделок выросла на целых 6% и достигла 63%. Рост популярности ипотеки объясняется значительным снижением ставок в крупных банках, с которыми сотрудничают застройщики.
Санация и банкротства банков – это тенденция последних лет, так что ничего нового сейчас не происходит. Но вот что действительно наиболее важно для строительной отрасли, так это то, что впервые за последние годы мы наблюдаем тенденцию к снижению ипотечных ставок. Низкие ставки продолжают привлекать покупателей.
Что касается вложений в недвижимость, они всегда были наиболее надежным размещением капитала. Доля инвесторов сегодня на рынке строящегося жилья составляет порядка 10%, предполагаю, что в этих же пределах она и останется. А если клиенты будут «вынимать» деньги из вкладов и размещать их на рынке недвижимости, девелоперам сегодня есть что предложить. Кроме того, по-прежнему, если говорить об успешных объектах, сохраняется рост цены квартиры по мере готовности: от нулевого цикла до окончания проекта прирост может составить порядка 30%.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Действительно, из-за последних событий в банковском секторе финансовая ситуация стала нестабильной, в таких условиях перевод капиталов в недвижимость, золото – традиционный сценарий. Количество инвестиционных сделок, вероятно, вырастет. Покупатели будут вкладывать деньги в квадратные метры, чтобы обезопасить свои сбережения. Но другое дело, что цена от момента старта продаж до стадии строительства в настоящее время меняется меньше, чем в прежние времена, хотя некоторые застройщики декларируют докризисный размах на 40 %, формируя завышенные ожидания у инвесторов. Практика каждого дня говорит о том, что реализация на начальных этапах уменьшилась, квартиры выводятся по осмотрительным ценам, застройщик не демпингует. Рынок не позволит ему отыграть дешевые цены на старте продаж за счет хорошей динамики в конце реализации.
За последние годы инвестиционные стратегии не претерпели принципиальных изменений. Для инвестиций больше всего подходят небольшие ликвидные студии и однокомнатные квартиры. Вместе с тем, у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
На решение об инвестировании средств влияют два ключевых фактора: доходность и надежность вложений. В последние 1,5-2 года доходность банковских продуктов значительно снизилась, что сделало более интересными вложения в недвижимость. Мы видим, что по сравнению с 2015 годом количество инвестиционных сделок с жилой недвижимостью начинает постепенно расти и уже достигло отметки в 15% по нашей компании. Негативные новости о крупнейших банках заставляют людей активнее задумываться об альтернативных вариантах инвестирования средств. Но я не думаю, что такие новости повлекут за собой массовые «перетекания» денег из банков к застройщикам. Это повлияет лишь на часть инвесторов. Например, мы пока не заметили значительного увеличения доли сделок со 100% оплатой. От месяца к месяцу она меняется незначительно.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Недвижимость считается одним из наиболее безопасных инструментов инвестирования средств. Особенно в России, где еще свежи воспоминания о финансовых кризисах 90-х и нулевых. Однако мы не ожидаем, что последние события в банковском секторе как-то заметно отразятся на объеме сделок на рынке нового жилья. Осторожные инвесторы могут, скорее, задуматься о выборе иных финансовых механизмов сохранения сбережений, а владельцы вкладов станут присматриваться к программам крупных банков из первой пятерки.
Структура продаж в целом остается прежней. Более половины сделок проводится с привлечением кредитных средств. По мере снижения базовой ставки все больше клиентов отдают предпочтение ипотеке.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group
Говорить о явном ажиотаже на рынке недвижимости на фоне нестабильности банковского сектора не стоит - люди продолжают пользоваться банковскими продуктами с низкой процентной ставкой. Те, кто предпочитает инвестировать в недвижимость, ориентируются в первую очередь на сохранение своего капитала. При этом даже в недвижимости можно не только сохранить, но и заработать на своих вложениях. При покупке апартаментов в формате buy-to-let доходность превышает проценты по банковским вкладам. Стоит заметить, что инвестиции в недвижимость носят более долгосрочный характер.
Можно с уверенностью сказать, что увеличилось число покупок со 100% оплатой, потому что в продажу вышло много интересных объектов, с невысокой ценой на старте. Например, в Приморском районе можно купить студию за 1,6 млн рублей. Как правило, потенциальные покупатели располагают суммой в 1,5-1,8 млн рублей, которую они выручили от продажи доли в квартире или комнаты в центре, и этого может быть достаточно для сделки на старте строительства объекта.
Первичный рынок может выиграть в сравнении, потому что на рынке велико количество выгодных предложений от надежных застройщиков. На мой взгляд, сделки на первичном рынке нужно оценивать в долгосрочной перспективе, когда квартира приобретается не с целью последующей продажи.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Непонятно, будут ли люди инвестировать во что-либо вообще. Сейчас складывается впечатление, что денег у всех становится все меньше и меньше. Вкладывать средства в недвижимость – палка о двух концах. В условиях сложной рыночной ситуации могут появиться новые долгострои и недострои, и это риск для инвестора, о котором нужно знать. Вместе с тем, все последние новости о проблемах частных банков наводят на мысль, что верить можно только государственным структурам, но размещать там деньги бессмысленно – ставки по депозитам невысокие.
Что касается формы оплаты сделок с недвижимостью, то сейчас наблюдается перекос в сторону ипотеки. Доля таких сделок растет стремительными темпами. А вот увеличения доли сделок с единовременной оплатой, по словам застройщиков, пока не произошло.
Дата публикации 22 сентября 2017
