2014 год принес несколько новшеств в законодательстве, которые важно знать покупателям квартир в новостройках Петербурга. О свежих законах и проектах федерального и городского уровня порталу Novostroy-SPb рассказали в Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прокомментировала новшества консультант Комиссии Анна Горбенко.
Страхование ответственности застройщиков
Федеральный закон, вступивший в силу 1 января, обязал застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками.
Согласно поправкам, которые были внесены в закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан застраховать ответственность одним из трех способов: в страховой компании, оформить банковскую гарантию или стать членом Общества взаимного страхования. В результате, если строительная компания обанкротится, покупатели жилья в недостроенных домах гарантированно смогут вернуть собственные вложенные средства.
Страховой случай наступает, если застройщик не исполняет своих обязательств по передаче жилья дольщикам или исполняет их ненадлежащим образом. Нарушение обязательств должен подтвердить суд (решение об обращении взыскания на предмет залога) или арбитражный суд (признание должника банкротом и открытие конкурсного производства). Во втором случае потребуется выписка из реестра о размере, составе и очередности удовлетворения требований кредиторов.
Теперь при государственной регистрации договора застройщик должен предоставить договор поручительства за исполнение обязательств или договор страхования ответственности. Без этих документов договор не будет зарегистрирован.
Власти выступают за то, чтобы страхование было не менее распространено, чем поручительство. В связи с этим требования к поручительству установлены достаточно жесткие.
Банк-поручитель обязательно должен обладать лицензией, работать не менее пяти лет и располагать зарегистрированным уставным капиталом не менее 200 млн рублей, а также собственными средствами от 1 млрд рублей.
Во-вторых, срок действия поручительства должен превышать максимальный срок передачи объекта долевого строительства покупателю (этот срок указан в ДДУ). Раньше срок поручительства превышал срок передачи объекта всего на полгода. В случае если застройщик предпочел не страхование, а банковское поручительство, он должен информировать дольщиков о гаранте (банке-поручителе) и об условиях поручительства.
«Надеемся, что гарантий для потенциальных дольщиков на покупку жилья будет больше, – комментирует консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко. – Только опасаемся, что эти меры спровоцируют рост цен на недвижимость».
Социальные гарантии для обманутых дольщиков
На региональном уровне в Санкт-Петербурге в конце декабря правительство города внесло дополнения и изменения в петербургские законы, связанные с защитой прав дольщиков и завершением проблемных объектов. Одобрены поправки в городской Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», Закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге», Закон «Социальный кодекс Санкт-Петербурга».
Новое постановление конкретизирует меры по поддержке обманутых дольщиков. По этому законопроекту дома, которые не были достроены, выставляются на торги, а социально незащищенные дольщики получают компенсацию платы за аренду жилья на срок до завершения объекта. Законодательное Собрание Петербурга может утвердить новшества уже в первом квартале 2014 года – в этом случае Смольный начнет выплачивать обманутым дольщикам компенсации за аренду уже начиная с 1 июля.
Однако получить статус обманутого дольщика и воспользоваться компенсацией смогут только петербуржцы, которые проживают в городе не менее пяти лет и заключили договоры на покупку квартир до вступления в силу 214-ФЗ, то есть до апреля 2005 года. Кроме того, закон не распространяется на комплексы, которые возводятся на землях индивидуального жилого строительства (ИЖС).
«По-прежнему в подвешенном состоянии остаются покупатели, которые заключили договоры не с застройщиком, а с различными посредниками, инвесторами и генпорядчиками, – говорит Анна Горбенко. – Как показывает наша практика, к сожалению, несмотря на все предупреждения, граждане продолжают наступать на те же грабли: заключают договоры сомнительного качества, а потом оказываются в ситуации, когда их никто не может защитить».
Налоговые льготы для покупателей квартир
1 января введены налоговые послабления для покупателей жилья, в том числе привлекающих ипотечные кредиты. «Механизм налогового вычета стал проще и понятнее», – комментриует Анна Горбенко. До 2014 года покупатели жилья получали налоговый вычет (возвращали НДФЛ в размере 13% от стоимости) на затраты до 2 млн рублей. Таким образом, покупатель мог вернуть 260 тысяч рублей. При оформлении ипотечного кредита НДФЛ не облагались все переплаты по кредитам. Возвратом НДФЛ каждый россиянин мог воспользоваться один раз в жизни.
Теперь вводится несколько новых норм. В случае если на приобретение жилья потрачено менее 2 млн рублей, покупатель может получить остаток при покупке или строительстве другого жилья. Возврат налога на проценты по ипотечным кредитам теперь ограничен: налоговая база не должна превышать 3 млн рублей, то есть на основании переплат возвращается не более 390 тысяч рублей. Возврат вычета по процентам на ипотечный кредит осуществляется только при покупке одного объекта, получить остаток при покупке другого жилья невозможно.
Если жилье приобретается в том числе в собственность несовершеннолетних детей, родители теперь могут воспользоваться налоговым вычетом детей. Совладельцы, приобретающие жилье в общую или долевую собственность, с 1 января могут самостоятельно принять решение об использовании своей доли налогового вычета.
Кроме того, с 2014 года все пенсионеры (а не только неработающие, как это было раньше) имеют возможность оформить налоговый вычет за сделку, совершенную три года назад.
Дата публикации 17 января 2014
