Руководство компании MirLand Development Corporation заявило, что считает строительство апарт-отелей способом обойти нормы 214-ФЗ. По мнению генерального директора компании Романа Розенталя, таким образом девелоперы продают коммерческую недвижимость под видом жилой. Novostroy-SPb попросил прокомментировать ситуацию адвоката Андрея Комиссарова, руководителя коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».
Некоторые специалисты в области строительства высказывают негативное мнение о строительстве апарт-отелей, мотивируя тем, что данный вид строительства является одним из легальных способов ухода от 214-ФЗ.
Между тем при достаточном информировании потенциальных инвесторов данного вида строительства совершенно очевидно, чем отличается перспектива приобретения имущества в апарт-отеле от приобретения квартиры в многоквартирном доме с привлечением денежных средств граждан. Несмотря на совпадающий субъект инвестиций - граждан, характер этих инвестиций отличается в корне: апарт-отели изначально представлены потенциальному покупателю как объект инвестиций для дальнейшего коммерческого использования, а не для собственного проживания. И хотя индивидуальному предпринимателю вряд ли запретят жить в собственном офисе, очевидно, что офис при этом никогда не превратится в жилую квартиру. И в подобной ситуации может лишь ставиться вопрос о возможной рентабельности данного бизнеса (с учетом повышенных тарифов на коммунальное обслуживание, налоговой ставки на коммерческую недвижимость и агентских для управляющей компании), но говорить об обмане простых граждан вряд ли приходится.
Тем более что нелегальные схемы привлечения средств граждан в обход 214-ФЗ до сих пор активно используются множеством строительных компаний, несмотря ни на какие штрафы. Так, например, по схеме предварительного договора купли-продажи, давно обросшей массой правдивых и ужасных подробностей, несмотря ни на что, массово продаются квартиры в строящихся домах. И гражданам крайне тяжело отказаться от приобретения такого имущества по одной столь приятной причине — дешево! На вопросы застройщику: «А почему так дешево?» — получают столь желаемый ответ: «Потому что мы не привлекаем посторонних подрядчиков, используем экономичные материалы, закладываем минимум прибыли, так как не обращаемся к посредникам, а еще у нас участок для строительства не в собственности, а в долгосрочной аренде». В общем, говорят все что угодно, кроме того, что правовая перспектива у договоров предварительной купли-продажи очень печальная, а значит, и потенциальные финансовые риски в стоимость квартиры можно не включать.
По моему мнению, говорить об уходе от 214-ФЗ при строительстве апарт-отелей настолько же неуместно, как и говорить об уклонении от 214-ФЗ при создании ЖСК. В отличие от всевозможных действительно незаконных схем уклонения от заключения 214- ФЗ: предварительном договоре купли-продажи, договоре инвестирования при долевом строительстве, уступки прав требования от подрядчиков, строительство апарт-отелей изначально не предполагает строительство жилой недвижимости и не подразумевает применения 214-ФЗ. Так, частью 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах допускается только при использовании жилищных сертификатов, заключении договоров участия в долевом строительстве и создании жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. И защита прав граждан, денежные средства которых привлекаются при строительстве нежилой коммерческой недвижимости, данным законом не предполагается. А значит, самое главное, чтобы при продаже апарт-отелей добросовестные строительные компании не вводили потенциальных инвесторов в заблуждение относительно будущей категории недвижимости, не рекламируя апартаменты как жилые.
Дата публикации 05 ноября 2013
