Обзор рынка новостроек бизнес-класса Санкт-Петербурга за III квартал 2013 г.

Компания Knight Frank St-Petersburg опубликовала отчет о состоянии рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга бизнес-класса по итогам III квартала 2013 года. По данным компании, в III квартале количество реализованных квартир почти вдвое превысило показатели за аналогичный период прошлого года. Это обусловлено как появлением новых по формату объектов, так и смещением структуры предложения в сегмент небольших по площади квартир, которые востребованы у покупателей.

Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и сокращение доли квартир с умеренной стоимостью в общем предложении в III квартале 2013 г. привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла уровня 4100 $/ кв. м.

Предложение жилой недвижимости бизнес-класса пополнилось тремя новыми объектами, а также были выставлены на продажу ранее не экспонированные квартиры в уже строящихся жилых комплексах, таким образом, общий объем предложения увеличился на 39% относительно предыдущего периода.

* по сравнению со II кварталом 2013 г.
** по сравнению с III кварталом 2012 г.

Предложение

В III квартале 2013 года объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса относительно предыдущего периода увеличился на 39%, составив около 660 тыс. кв. м за счет начала реализации новых масштабных комплексов.

В III квартале 2013 года продолжилась активизация рынка жилой недвижимости бизнес-класса. Начались продажи квартир в трех жилых комплексах - первой очереди ЖК «Тапиола» (девелопер — «Лемминкяйнен») на Обводном канале, ЖК «Галант» (девелопер — «ЛенСпецСМУ») на Смоленской улице и ЖК «Смольный проспект» (девелопер - YIT), расположенный в границах Смольного проспекта и Тульской улицы.

В отчетном периоде введен в эксплуатацию ЖК «Александрия» на Новгородской ул., д. 23 (девелопер – RBI). Также был введен в эксплуатацию ЖК Lumiere (девелопер – «Базис»), строительство которого началась еще в 2008 году.

В III квартале 2013 года на 6 п.п. выросла доля предложения в Московском районе в общей структуре рынка благодаря появлению нового комплекса «Галант» (девелопер – «ЛенСпецСМУ»), в отличие от предыдущих периодов, когда лидерство в бизнес-классе принадлежало Петроградскому району.

Распределение предложения по районам, %

Спрос

В III квартале 2013 года реализовано около 60 тыс. кв. м. Столь значительное увеличение объема спроса обусловлено, прежде всего, сезонной активизацией покупателей. Широко дифференцированное предложение позволило увеличить количество проданных квартир за прошедший квартал более чем на 30% относительно аналогичного периода 2012 года. Положительно на объеме спроса отразилось начало реализации в текущем году ряда проектов в престижных локациях города, которые востребованы у покупателей. Росту спроса способствовало также открытие продаж в новых объектах в центральных районах города. Объекты составляют достойную конкуренцию более дорогим элитным домам и позволяют сократить дефицитную ранее нишу относительно доступного нового жилья в популярных локациях.

Появление объектов с умеренным бюджетом покупки отразилось и на структуре сделок по количеству спален. За прошедший период продано около 50% квартир с одной спальней и более 30% - с двумя спальнями. Такое распределение обусловлено, в том числе, наличием инвестиционного спроса на новые объекты на начальной стадии строительства. Лидерами по количеству проданных квартир в объектах бизнес-класса за III квартал 2013 года стали ЖК «Новомосковский» (девелопер – YIT) и ЖК «Европа Сити» (девелопер – «Возрождение»).

Распределение сделок в III квартале 2013 г. на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса, %

Коммерческие условия

Средняя цена в объектах бизнес-класса в III квартале 2013 года выросла на 2,7% и составила 4100 $/ кв. м. Рост обусловлен появлением новых объектов с относительно высокой ценой квадратного метра. Жилые комплексы реализуются надежными девелоперами со сложившейся положительной репутацией, поэтому стартовые цены в таких домах находятся выше рыночных. Еще одним фактором повышения средней цены квадратного метра является рост покупательской активности в прошедшем квартале. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отражается на росте средней цены практически по всем объектам строительства.

Динамика средней цены в бизнес-классе, $/м2

Наиболее высокие цены наблюдаются в Центральном районе, который представлен тремя жилыми комплексами «Царская столица» (девелопер – «ЛенСпецСМУ»), ЖК «Смольный проспект» (девелопер – YIT) и введенный в эксплуатацию жилой комплекс «Александрия» (девелопер - RBI).

Средняя цена в объектах Центрального района, $/ кв. м

Средняя цена по районам, $/кв. м

Прогноз

Предложение жилой недвижимости бизнес-класса будет пополняться в основном за счет развития проектов редевелопмента бывших промышленных площадок, расположенных в большом количестве в центральных районах города, приближенных к ним зонах, а также престижных спальных районах и набережных. Так, на сегодняшний день ведется работа по проекту «Самоцветы» на Уральской ул., д. 2 (девелопер - «ЛенСпецСМУ»). В прошедшем квартале стало известно о покупке участка на Б. Зеленина ул., д. 24 компанией «Строительный трест». Девелопер планирует возвести на месте административных зданий жилой дом бизнес-класса площадью 15–17 тыс. кв. м.

Активное развитие сегмента апарт-отелей в Санкт-Петербурге может отразиться и на рынке бизнес-класса. Так, на сегодняшний день компания «Балтийский монолит» объявила о планах в следующем году приступить к реализации лофт-проекта Docklands на пр. Кима д. 19, в котором предполагается возведение трех корпусов апартаментов на 534 помещения площадью от 30 до 135 кв. м. Также «Охта Групп» планирует строительство апарт-отеля на Моисеенко ул., д. 19.

До конца года ожидается начало продаж квартир в объекте на пр. Кима д. 1. Первая очередь жилого комплекса «Айно» девелопера «Лемминкяйнен» возведена под крышу, вторую очередь планируется завершить к середине 2014 года.

Девелопер проекта «Леонтьевский мыс» планирует построить малоэтажный комплекс бизнес-класса в Коломягах, на М. Десятинной улице. В проекте жилого комплекса «Коломяги Эко» предусмотрено 3 корпуса на 120 квартир, встроенный паркинг, благоустроенная придомовая территория.

В целом, ожидается плавный рост предложения в бизнес-классе. По рыночной практике, для большинства проектов это означает необходимость проведения сдержанной ценовой политики.