Каждый месяц мы узнаем о том, что ипотека стала доступней, а ставки по кредитам в очередной раз снизились. Поэтому заемщики, которые оформили ипотеку еще полгода назад по более высоким ставкам, задумываются о том, как снизить свои расходы на жилищный займ. Новострой-СПб рассказывает, как уменьшить платежи по ипотеке.
Летом текущего года средняя ставка по ипотечным кредитам достигла исторического минимума, составив 10,94% годовых, и к концу года эксперты ожидают увеличения доли ипотечных сделок до 60-65%.
Заемщики, которые оформили кредит в начале года, когда ставки были выше, думают над тем, как снизить свои расходы на ипотеку. В аналогичной ситуации оказались те, кто воспользовался программой ипотеки с господдержкой: по итогам 2016 года средняя ставка по этим кредитам составляла 11,4% годовых, а сегодня банки предлагают ипотеку по ставкам от 6 до 10%.
Средневзвешенная ипотечная ставка в России, динамика:
Год | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 (июл.) |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Ставка | 14,3% | 13,1% | 11,9% | 12,3% | 12,1% | 12,5% | 13,4% | 12,6% | 10,94% |
Данные: открытые источники
Как же можно облегчить ипотечное бремя? Существует несколько способов:
Рефинансирование ипотеки. Сегодня несколько банков, в том числе Сбербанк, запустили программы рефинансирования кредитов, которые выдали другие банки. Механизм программы прост: вы оформляете кредит по более низкой ставке и тем самым уменьшаете ежемесячный платеж и сроки выплаты кредита. Перед тем, как подать заявку на рефинансирование, нужно оценить, насколько это будет выгодным. Так, если разница между процентными ставками меньше 2% годовых, то, вероятно, в рефинансировании нет экономического смысла. Если же процентная ставка снизится более чем на 2%, то смысл есть. В любом случае, средневзвешенная ставка, которую сегодня банки предлагают на рефинансирование, составляет 10,7% годовых, и она выглядит довольно привлекательно по сравнению со средней ставкой ипотеки в предыдущие годы, от 11,9% до 14,3%.
Например, при сумме кредита 4 млн рублей сроком на 20 лет (240 месяцев) под 12,6 % годовых ежемесячный платеж составляет 45 814 рублей. Если этот кредит рефинансировать по ставке 10% годовых, то ежемесячный платеж сократится до 38 704 рублей, выгода в месяц составит 7 110 рублей, а в год – более 85 000 рублей, подсчитали эксперты московской компании «БЕСТ-Новострой».
Досрочное погашение. Сэкономленные при рефинансировании ипотечного кредита средства можно откладывать на депозит и, к примеру, раз в год или полгода погашать ипотеку частично досрочно. При этом специалисты утверждают, что сначала нужно сокращать размер ежемесячного платежа, чтобы он был комфортным в любой жизненной ситуации (например, придется искать новую работу). Когда ежемесячный платеж станет небольшим, можно направить досрочные погашения кредита на сокращения срока кредита. Важно помнить, что досрочные платежи идут в счет уплаты основного долга, а не процентов по кредитному договору, поэтому досрочные погашать ипотеку наиболее выгодно в первые годы после оформления займа, когда проценты в ежемесячном платеже составляют наибольшую долю. Досрочно погашая кредит, можно уменьшить тело долга, а, следовательно, и проценты, которые на него начисляются.
Пересмотр условий страхования. Через год после заключения ипотечного договора, заемщик может поменять страховую компанию и отказаться от дополнительных страховых услуг, которые включены в комплексную страховку (например, страхование титула или утраты права собственности). Размер страховки зависит от тела кредита и поэтому меняется каждый год. Пересматривать условия страхования нужно как можно раньше, так вы сэкономите больше средств. Заемщик уплачивает страховые взносы единовременно раз в год, поэтому можно оценить, насколько велика сумма. И если снизить страховку всего на 0,5% от суммы кредита в год, можно хорошо сэкономить, а вырученные средства положить на депозит или направить на досрочное погашение ипотеки.
Сдача ипотечной квартиры в аренду. Если вам позволяют жизненные обстоятельства, то квартиру, купленную в ипотеку, можно сдать в аренду (по согласованию с банком) и снять жилье подешевле: меньшей площади или в отдаленном районе. Например, вы купили в ипотеку двухкомнатную квартиру в новом доме у метро, и ипотечный платеж за нее составляет 50 000 рублей в месяц. Если сдать эту квартиру по цене, равной ипотечному платежу, и арендовать квартиру стоимостью за 40 000 рублей в месяц, то за счет разницы в 10 000 рублей между расходами на ипотеку и аренду выгода за год составит 120 000 рублей.
Для того, чтобы рефинансировать ипотечный кредит нужно в первую очередь обратиться в банк, с полным пакетом документов. Процедуру оформляют сотрудники банка, которые подробно расскажут об условиях тех или иных программ, комментирует Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.
Если говорить об уменьшении количества выплат по ипотеке, то можно сократить срок кредита за счет увеличения сумы платежа. Если заемщик будет вносить платеж в большем размере, и своевременно подавать заявление на сокращение срока кредита, то таким образом можно сократить размер переплаты по кредиту, считает эксперт.
Тем, кто решает взять ипотечный кредит, нужно быть уверенными в том, что они смогут избежать ситуаций по задержке платежей. Сейчас отменен мораторий на досрочное погашение ипотеки, поэтому даже если вы берете кредит на срок в 20 лет, вы можете закрыть ипотеку за 5, при этом процент будет начислен только за время пользования кредитными средствами, отмечает спикер. Если же вернуться к вопросу о составлении кредитного договора, то стоит помнить, что изменить пункты кредитного договора невозможно, но если вам готовы пойти на встречу – то, это однозначно должно настораживать покупателей.
Дата публикации 05 октября 2017