06 октября 2014
оценка 6 из 10

ЖК Юнтолово от Главстрой-СПб: сдача раньше срока, но рост цен в 1,5 раза за год

Год назад Тайный покупатель уже расследовал ЖК «Юнтолово», который строит в Приморском районе компания «Главстрой-СПб». С тех пор многое изменилось, первую очередь уже готовят к сдаче в эксплуатацию. Именно поэтому редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня вновь съездить в «Юнтолово» и проверить, как движется строительство проекта.

Новости: хорошие и не очень

В свое время реализация проекта была поставлена под вопрос из-за конфликта с городскими властями по поводу строительства коммуникаций, из-за чего срок сдачи первых домов был перенесен с июля 2013 года на декабрь 2014 года. Об этом я подробно рассказывала в прошлом расследовании. Сейчас с уверенностью можно сказать, что проблемы позади, работы, связанные с коммуникациями, активно ведутся, а часть домов собираются сдать даже раньше срока.

В начале этого года «Главстрой-СПб» планировал сдать первые 5 домов в IV квартале 2014 года, а оставшиеся 9 домов во II квартале 2015 года, и такая информация до сих пор фигурирует на официальном сайте проекта. Однако ситуация изменилась к лучшему, темпы строительства ускорили, и все 14 домов (2214 квартир) введут в эксплуатацию одновременно – в конце 2014 года. Прекрасная новость для тех, кто получит свои квартиры на полгода раньше срока!

А вот перспективы застройки всего района целиком, наоборот, стали более туманными. Изначально говорилось о том, что будет освоена территория в 437 га и новый район вместит более 70 тысяч жителей. Кроме того, подчеркивалась малоэтажность застройки. Сейчас менеджеры затрудняются давать обещания о том, будет ли завершен этот проект в мало-мальски обозримом будущем, а вторая очередь «Юнтолово-2» будет состоять всего лишь из 6 домов, причем, на концепции малоэтажности застройщик ставит крест – по предварительным данным, дома будут иметь переменную этажность в 6-9-16 этажей.

Кто строит?

Как и о любом крупном застройщике, о «Главстрой-СПб» можно прочитать в Интернете множество разных отзывов. Если обобщить, то больше всего жалоб касается неудовлетворительного сервиса отдела продаж, напоминающего о временах дефицита, упоминают также низкое качество отделки.

Жалоб на затягивание сроков передачи ключей встречается все меньше, кроме того, если и нарушаются, то, как правило, устные обещания менеджеров, сроки по договорам выдерживаются четко. Правда, в договоре срок обычно указывается с большим запасом (например, в ЖК «Юнтолово до 31.03.2016 года).

Кстати, застройщик использует хитрую схему: сначала ключи передают тем, кто готов принять квартиру без осмотра и устранять все недостатки за свой счет. Отзывы о работе управляющей компании в последнее время тоже стали лучше.

Разведка в Интернете

На официальном сайте ЖК «Юнтолово» за год существенно прибавилось информации: теперь можно почитать общее описание комплекса, посмотреть фотографии со стройки, скачать разрешение на строительство и проектные декларации, узнать условия кредитования и даже рассчитать ипотеку.

На сайт добавлена также опция подбора квартир по параметрам с ценами и планировками, довольно удобная. Информация по наличию квартир на сайте обновляется 2 раза в день, а вот срок сдачи домов до сих пор не могут исправить.

А вот ресурс, на котором дольщики ЖК «Юнтолово» обсуждали бы насущные вопросы, мне, к сожалению, найти не удалось. Есть несколько полупустых групп «Вконтакте» и еще более пустынный форум, плюс отрывочные комментарии на порталах новостроек.

Закончив сбор информации в Интернете, я позвонила в офис. К моему удивлению, предварительная запись на консультации уже не ведется, секретарь предложила мне подъехать в часы работы офиса: с 10.00 до 19. 00. Единственный офис «Главстрой-СПб» располагается на Финляндском проспекте в бизнес-центре «Петровский Форт», в 10 минутах ходьбы от станции метро «Площадь Ленина».

Оттуда ежедневно по будням в 11.00 и 15.00 (а по субботам дополнительно еще в 13.00 и 17.00) организуются автобусные экскурсии. На самом объекте нет офиса продаж, поэтому даже если вы захотите посетить «Юнтолово» самостоятельно, то все равно единственная возможность попасть внутрь – это примкнуть к экскурсии у въезда на территорию.

Экскурсия в «Юнтолово»

Правда, экскурсией это назвать сложно – нам просто раздали буклеты и распечатки с ценами, а затем прокатили мимо домов и отвезли обратно, так что я едва успела сделать несколько фотографий и снять видео. Часть времени в дороге менеджер решала какие-то вопросы по телефону, часть отвечала на немногочисленные вопросы участников экскурсии, а оставшуюся часть времени просто молчала.

 

Участников экскурсии было немного: мужчина, который выбирал между двумя вариантами квартир в «Юнтолово», агент, клиенты которой ждали ее у въезда на территорию, и я.

В прошлом году в хмурую ноябрьскую погоду ЖК «Юнтолово» показался мне местом необычайно мрачным, поэтому я с интересом ждала, как будет выглядеть комплекс год спустя в солнечный день бабьего лета. На этот раз проект выглядел гораздо более оживленно, кипели работы по прокладке коммуникаций, так что перед въездом на стройку водитель даже попросил закрыть все окна из-за большого количества пыли в воздухе.

Один из участников экскурсии, правда, настоял, чтобы открыли окно хотя бы ненадолго, и сосредоточенно принюхивался. Видимо, хотел проверить слухи о неприятных запахах, доносящихся от свалки, расположенной более чем в 5 километрах от микрорайона, да еще и за полосой леса. Неудивительно, что никаких запахов мужчина не ощутил.

На любителя

Домики выглядят уже совсем готовыми, территория вокруг них активно благоустраивается, прокладывают дороги, устраивают газоны. Тем не менее, локация ЖК «Юнтолово», на мой взгляд, сильно «на любителя»: глубоко «в лесах», причем, природа вокруг неухоженная и какого-то болотистого типа, я бы точно не выбрала это место для отдыха на природе.

Кроме того, расположен комплекс очень далеко от «цивилизации». До платформы Ольгино 6 км, до ближайшей станции метро «Старая деревня» 13 км. И хотя номинально комплекс расположен в Приморском районе Санкт-Петербурга, по удаленности от метро, от центра города и по транспортной доступности его можно сравнивать разве что с ближайшими пригородами.

Из общественного транспорта в эти края сейчас ходит только 210 автобус, который следует до КПП в ЖК «Юнтолово». Отсюда можно проехать 2 км до территории стройки только на экскурсионном автобусе «Главстрой-СПб» 2 раза в день. Менеджер обещала, что после заселения микрорайона, 210 автобус будет делать кольцо рядом с жилыми домами.

Кроме того, до ЖК «Юнтолово» продлят все маршруты городского транспорта, которые делают кольцо в Ольгино. Какие именно маршруты делают там кольцо, менеджер уточнить затруднилась. Тем не менее, это уже хорошая новость. Год назад менеджер говорил, что застройщик даже не планирует вступать диалог с комитетом по транспорту по этому поводу.

Пути-дороги

А вот ситуация с дорогами совсем неплохая и со временем обещает стать еще лучше. До момента заселения жильцов «Главстрой-СПб» обещает построить дорогу, которая напрямик свяжет комплекс с Конно-Лахтинской дорогой, так что новоселы смогут в считанные минуты выехать на КАД или на Приморское шоссе.

Северный участок ЗСД значительно разгрузил Приморский проспект, который хоть и испытывает сейчас некоторые трудности с трафиком, но уже не задыхается в пробках, как раньше, а уже в 2016 году откроют Центральный участок ЗСД. Это значит, что жители «Юнтолово» смогут быстро добираться по скоростной магистрали на Васильевский остров, в центр и на юг города.

В более отдаленном будущем планируется строительство и других дорог в этом районе. Например, Южной улицы в Лахте, она пройдет до соединения с автомобильной дорогой вдоль восточного берега озера Лахтинский разлив, а также до магистрали М-32, которая свяжет магистраль М-49 с Приморским шоссе, причем в месте пересечения с железнодорожным полотном  Сестрорецкого направления построят путепровод. В общем, локация новостройки очень удобна для автомобилистов, в то время как без личного автомобиля жить тут вряд ли будет комфортно.

Соцкультбыт

Первый садик в «Юнтолово» скоро начнут строить и, хотя строительство длится всего 4 месяца, но, по прогнозу менеджера, вряд ли он заработает ранее, чем через 2 года. Школа и второй садик предусмотрены в рамках строительства «Юнтолово-2» (точные сроки неизвестны), скорее всего, их начнут строить никак не раньше, чем через полтора года.

 

Ситуация с торговой инфраструктурой изменилась к лучшему. Год назад менеджер говорил, что все первые этажи домов будут жилыми, кроме 19 корпуса, в котором зарезервировано 311 метров под досуговый центр с разнообразными детскими кружками.

А сейчас выяснилось, что часть квартир на первых этажах в 8 и 10 корпусах, которые стоят вдоль дороги, выкуплена с целью переоборудования под коммерцию. Это, конечно, прекрасная новость. Тем не менее, для района, расположенного в глухом лесу, вряд ли такую обеспеченность инфраструктурой можно высоко оценить.

2 квартиры в день

Менеджер-ведущая экскурсии сама предложила мне распечатать планировки, поэтому после экскурсии мы с ней вместе направились в офис. Атмосфера в офисе, как и в прошлый мой визит, напоминала зал ожидания на вокзале. Снующие туда-сюда менеджеры, множество столиков, за которыми ожидают клиенты, целая очередь желающих проконсультироваться насчет ипотеки.

Я стала свидетелем, как менеджер ипотечного отдела объявила, что сегодня они возьмут еще четверых, а «остальных милости просим завтра». Я приехала накануне открытия продаж в новых корпусах ЖК «Юнтолово» и порадовалась, что не угодила в самый ажиотаж.

Менеджер советовала мне приехать на следующий день, чтобы успеть купить жилье в первый день продаж, пока выбор квартир еще велик. При покупке в ипотеку квартира бронируется автоматически при подаче документов ипотечному менеджеру, поэтому мне было предложено явиться со всем пакетом документов и оформить заявку в порядке живой очереди. Могу сказать со всей определенностью, что в процессе покупке квартиры у «Главстрой-СПб» удовольствия вы не получите.

Чтобы продажи шли равномерно, «Главстрой-СПб», как и многие другие компании, выводит жилье на рынок небольшими порциями. Поэтому в 11 корпусах из 14 уже распроданы почти все квартиры. 17 сентября менеджеры ждали открытия продаж в 3 и 4 корпусе, но в итоге в продажу выпустили только часть квартир 3 корпуса.

Как мне объяснила менеджер, план продаж по ЖК «Юнтолово» составляет 2 квартиры в день, и чтобы этот план не перевыполнялся, решено выпускать корпуса в продажу еще более мелкими частями. Последний 5 корпус начнут продавать предположительно в октябре.

Менеджер распечатала мне планировки 2-4 этажей 3 и 4 корпуса. На 1 и 5 этажах планировки такие же, но отсутствуют балконы. Надо сказать, их и на средних этажах немного, кроме того, балконы не остекляются, предусмотрено лишь ограждение из железных прутьев.

А к стоимости квартиры балкон добавляет 150-300 тысяч рублей. Будет ли возможность остеклить балконы впоследствии, неизвестно, т.к. часть дольщиков категорически против нарушения целостности внешнего облика фасадов, а чтобы остеклить все централизованно в едином стиле, нужно, чтобы этого пожелали все.

Геометрия жилья

Если не считать ситуации с балконами, планировки, в целом, удобные: потолки 2,75 метра, очень практичные коридоры, многие с возможностью сделать кладовку, нормальная форма комнат и расположение дверей отличное. Из минусов – совмещенные санузлы в 1-комнатных квартирах, в некоторых вариантах чересчур узкая вытянутая форма кухни.

Мне очень понравилась угловая 1-комнатная квартира площадью 37,74 кв. м в первой секции 3 корпуса. В спальне два окна на юг и восток, кухня с балконом, тоже выходящим на юг, коридор небольшой, всего 4,59 «квадрата», но очень практично спланированный, будет где разместить вешалку и шкаф.

Санузел совмещенный и небольшой, всего 3,5 кв. метра, но место для стиральной машины предусмотрено. Думается, что компактность и максимально рациональное использование каждого квадратного метра – несомненный плюс квартир такого ценового сегмента, к которому относятся квартиры в ЖК «Юнтолово».

Что почем

Ну, а теперь самая главная новость. Цены на квартиры в ЖК «Юнтолово» за год выросли в 1,5 раза. Причем, основное подорожание пришлось на последний месяц. Еще 4 месяца назад квадратный метр в «двушке» стоил 54 тысячи рублей, еще раньше 49 тысяч 900 рублей, а теперь цена доходит до 78 тысяч рублей. Инвесторы, вовремя вложившиеся в этот проект, не прогадали.

В таблицах я привожу базовые цены квадратного метра и метраж квартир в 3 и 4 корпусах, которые недавно вышли в продажу.

Базовые цены на квартиры без балкона (кв. м, рубли)

Тип 1 этаж 5 этаж 2 и 4 этаж 3 этаж
1-комн. (до 39.99кв.м.) 76 000 78 000 79 000 80 000
1-комн. (от 40 кв.м.) 70 000 72 000 73 000 74 000
2-комн. (до 59.99 кв.м.) 70 000 71 000 72 000 73 000
2-комн. (от 60 кв.м.) 68 000 69 000 70 000 71 000
3-комн. 69 000 71 000   -

 

 

Базовые цены на квартиры с балконом (кв. м, рубли)

Тип 2 и 4 этаж 3 этаж
1-комн. (до 39.99 кв. м.) 82 000 83 000
1-комн. (от 40 кв. м.) 76 000 77 000
2-комн. (до 59.99 кв. м.) 77 000 78 000
2-комн. (от 60 кв. м.) 75 000 76 000
3-комн. 74 000 75 000

 

Метраж квартир в 3 и 4 корпусах, кв. м

Тип квартиры Площадь (кв. м)
1-комн. 36.49-44.08
2-комн. 57.8-68.65
3-комн. 76.08-96.22

 

При покупке в ипотеку отнимайте от цены кв. метра 3%, при 100% оплате 5%.

Конкуренты

Раньше цены можно было назвать одним из наиболее существенных преимуществ ЖК «Юнтолово» перед конкурентами - дешевле в Приморском районе можно было купить квартиру только в ЖК «Каменка» от «СУ-155». А сейчас за аналогичную цену можно рассмотреть уже большее количество вариантов.

Например, ЖК «Медный Всадник» от «ЛенСпецСтрой», который тоже сдается в 2014 году, а расположен в куда более обжитом месте, хотя и рядом с озером Лахтинский разлив и Юнтоловским заказником. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 77 тысяч рублей. Правда, квартиры  здесь гораздо больше по метражу.

В IV квартале 2015 года сдается ЖК «Граффити» (проверен Тайным покупателем), расположенный в обжитой части Приморского района недалеко от станции метро «Комендантский проспект». Цены здесь начинаются от 76 тысяч за квадратный метр, 1-комнатную квартиру можно купить за 3 миллиона рублей, «двушку» за 4,5 миллиона рублей.

Если же не ограничиваться Приморским районом (а расположение ЖК «Юнтолово» позволяет сравнивать его с ближайшими пригородами), то альтернатив можно подобрать массу.

Как купить?

Возможность купить квартиру в рассрочку номинально есть, до июля 2015 года, но условия крайне невыгодные: к базовой стоимости добавляется 12% годовых на остаток. Кроме того, если возьмете рассрочку, то в соответствии с 214-ФЗ, до проведения окончательных расчетов ключи вы не получите. Так что, ипотека оказывается выгоднее во всех смыслах.

 

Продажи идут через договор долевого участия по 214-ФЗ, причем, «Главстрой-СПб» теперь обходится без заключения предварительного договора, перечисление первого взноса производится на аккредитив, что добавляет надежности схеме оплаты.

Хорошо и то, что оформление собственности теперь производится дольщиками самостоятельно, «Главстрой-СПб» больше не навязывает на платной основе эту услугу, как и прочие: за регистрацию ДДУ или за оформление ипотеки.

Некоторые дольщики ЖК «Северная Долина» успешно вернули деньги за эти услуги, как незаконно уплаченные, причем, во внесудебном порядке, на основании письменных заявлений руководству компании. Об этом можно почитать в группе 6 очереди ЖК «Северная Долина» (проверен Тайным покупателем) «Вконтакте».

А вот удобство покупки заметно пострадало из-за отмены возможности забронировать квартиру. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, то схема действий будет следующая:

1.    Нужно приехать в офис «Главстрой-СПб» до 16.30 со всеми документами, необходимыми для оформления ипотеки  (мне дали распечатку по всем банкам).

2.    Связаться со «своим» менеджером, выбрать квартиру и заполнить заявку на покупку. Точно узнать наличие квартиры в продаже можно, лишь начав процедуру оформления покупки.

3.    Заполнить анкету и подать документы менеджеру ипотечного кредитования.

4.    После того, как менеджер по ипотеке оповестит о согласии банка, приехать в офис для заключения ДДУ.

5.    Приехать в банк для заключения кредитного договора.

6.    В течение 5 рабочих дней после подписания ДДУ перечислить первый взнос на аккредитив в банке «Прайм-Финанс».

Схема надежная и полностью в рамках закона, но нельзя сказать, что отличается удобством для покупателя.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Юнтолово» использовалась следующая: монолитный каркас, внешние стены газобетон, сверху штукатурка. В ЖК «Северная Долина» технология другая, т.к. газобетон используется только в малоэтажном строительстве. По отзывам на форумах судить о качестве строительства сложно. Кто-то жалуется на холод, слышимость, мокрые стены. Другие, напротив, всем довольны. Зато качество отделки таково, что даже нет нужды обращаться к отзывам.

Достаточно сказать, что в комнатах, коридоре и кухне будут одни и те же бумажные обои, в санузлах просто окрашенные стены, во всех помещениях, включая санузлы, на полу будет лежать линолеум самого дешевого класса. Впрочем, не только линолеум, а вообще все отделочные материалы, окна, двери и сантехника - очень бюджетные, отечественного производства. Большая часть дольщиков ЖК «Северная Долина» планирует все переделывать.

Резюме

Подводя итоги, хочу отметить два момента. Во-первых, принимая решение о покупке квартиры у компании «Главстрой-СПб», нужно отдавать себе отчет, что это жилье массового спроса в полном смысле этого слова, а значит, во избежание разочарований, не стоит рассчитывать на безупречное качество или ждать от менеджеров индивидуального подхода и высококлассного сервиса.

Второй момент касается перспектив комплексного освоения района. В настоящее время они, мягко говоря, туманны. В рекламном буклете расписываются маниловские проекты развития территорий, как строительство набережной реки Юнтоловки, устройство трех парковых зон, экологических троп, велодорожек, оборудованных мест отдыха.

Однако непонятно, кто должен будет этим заниматься, и главное, когда. Застройщик берет на себя обязательства благоустроить только территорию, между домами. В планы города пока что не входит окультуривание дикой природы Юнтоловского заказника. Так что, все описанные выше блага цивилизации если и появятся, то в очень отдаленной перспективе.

В ближайшей же перспективе рядом с ЖК «Юнтолово» построят 6 высоток. Конечно, всегда к вашим услугам дикая природа заповедника: берега речки Юнтоловки, заросшие густым лесом, поросший камышами Лахтинский разлив и, конечно, комары. Хотя грибники и рыбаки, наверное, оценят здешнюю природу.

 

В то же время, нельзя не отметить и очевидные плюсы ЖК «Юнтолово»: строительство идет с опережением графика, отличные планировки и дорожная инфраструктура, хорошие новости относительно городских маршрутов и инфраструктуры на первых этажах.

Конечно, благоприятный момент для инвестиций здесь уже упущен, но зато те, кто планируют купить квартиру для себя, уже почти ничем не рискуют - дома построены и скоро будут заселены. Однако низкие риски и прочие изменения в лучшую сторону сполна компенсированы повышением цен, поэтому ЖК «Юнтолово» сохраняет свою оценку в «6» баллов.

Дария Лапатухина

6баллов

ЖК «Юнтолово» - обсуждение отчета тайного покупателя:

27 января 2015
Сегодня получила уведомление что в конце декабря 2014 все 14 корпусов были приняты в эксплуатацию. Очень неожиданная и приятная новость, Правда ключи обещают отдать только в конце февраля начале марта но это все равно приятная новость, так как мой дом должны были сдать только во 2 кв.2015. Досрочные сдачи домов для нашей страны это нонсенс ))
Борис Николаевич
20 ноября 2014
Уважаемая Дария ! Мне очень понравилась Ваша статья, в ней все очень точно и объективно. Большое спасибо, буду внимательно читать все Ваши статьи. Борис Николаевич.
Марина
09 октября 2014
Как можно сравнивать несопоставимое: ЖК "Медный всадник" и ЖК "Юнтолово"? Виден непрофессионализм этого тайного покупателя. В ЖК " М.В." 1-ые кв. (с отделкой или без - неизвестно) - более 4 млн стоят и выше, т.к. площади большие. А люди хотят недорого и хорошие планировки чтоб были. Только в Юнтолвово можно купить готовую квартиру с отделкой, в доме который вот-вот сдадут по самой низкой цене по сравнению с другими ЖК в городской черте. Поверьте, были изучены все новостройки города. (Не беру "Романтика" на В.О. - страшно быть первопроходцем на намывных территориях). Здорово жить, вроде бы, в городе, а на самом деле на природе, ведь не все любят прилизанные парки, кому-то нужна натуральность и первозданность матушки природы!
ForeverJoy
07 октября 2014
Еще в 2011-12 году, когда только начиналась эта шумиха с Юнтолово, все выглядело намного привлекательней, чем сейчас рассказывают менеджеры и буклеты, чего стоил тогда их сайт визитка. Как все быстро изменилось в худшую сторону. Вообще задумка была довольно неплохая: чистый воздух, относительная близость к цивилизации (с личным авто), малоэтажное строительство и конечно же цена. Теперь же на данном проекте, мне кажется, можно поставить жирный крест до лучших времен А если действительно, как говорится выше, постоят высотки, то навсегда
Другие материалы про Главстрой-СПб
Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября