ЖК Юнтолово от Главстрой-СПб: дешевые квартиры с отделкой, но без инфраструктуры и далеко от метро

Моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb стал ЖК «Юнтолово», который в Приморском районе возводит компания «Главстрой-СПб». Оценить масштаб новостройки довольно просто - она рассчитана более чем на 70 тысяч жителей. Для сравнения: широко известный ЖК «Северная Долина» от того же застройщика вместит 80 тысяч жителей, а жилой микрорайон «Славянка» от ГК «Балтрос» - 45-50 тысяч. В рамках проекта ЖК «Юнтолово» будет застроена территория в 437 га рядом с Юнтоловским заказником, неподалеку от ж\д станции Ольгино.

Общая площадь жилья составит 2,2 млн кв. м. В настоящий момент идут продажи первой очереди, ее планируют достроить к концу 2014 года. Это будет 14 пятиэтажных домов, которые разместятся на участке 24,5 га. В продаже пока находятся 5 корпусов, остальные 9 застройщик начнет продавать через три месяца.

Не без конфликта

Начав, как обычно, разведку в Интернете, я обнаружила, что «Юнтолово» успел привлечь к себе внимание прессы. Не обошлось без конфликта с городской администрацией – в свое время реализация проекта была поставлена под вопрос. Городские власти намеревались через суд расторгнуть договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что застройщик не выполнил своих обязательств по договору. В 2011 году «Главстрой-СПб» должен был построить и передать городу инженерную инфраструктуру будущего квартала «Юнтолово», но не сделал этого.

Получить внятное объяснение ситуации от менеджеров по продажам мне не удалось, поэтому приведу официальный комментарий генерального директора «Главстрой-СПб» Сергея Ветлугина, данный газете «Московский Комсомолец»: «В свое время город выставил на торги два участка в этом районе. «Главстрой-СПб» торги выиграл. Договором были предусмотрены обязательства нашей компании о строительстве внутриквартальных инженерных сетей и передаче их на баланс соответствующих организаций. Мы готовы построить эти сети, но физически не можем, поскольку нет головных источников, к которым сети будут подключаться. И пока неизвестно, где они будут. По всей видимости, выставляя участки на торги, город рассчитывал эти источники построить. Но до сих пор их нет даже в проекте. Мы получили разрешение на строительство 110 тысяч квадратных метров жилья (это 14 малоэтажных домов), приступили к работе, но не понимаем, как же этот район будет обслуживаться?»

Странные даты

Добавлю, что, по словам менеджера, «Главстрой-СПб» долго не мог получить разрешение на строительство из-за проблем с коммуникациями, поэтому откладывал старт продаж. Опять же, по его словам: разрешение на строительство было получено в апреле 2013 года, тогда же открылись продажи. Однако в проектной декларации указано, что разрешение получено еще в декабре 2011 года сроком до 16.06.2013 года, а в апреле его продлили до 01.07.2015 года.

Соответственно, срок сдачи домов перенесли с июля 2013 на декабрь 2014 года. Согласно новостям в Интернете, продажи квартир в «Юнтолово» велись еще летом 2012 года, т.е. к моменту, когда судьба проекта встала под вопрос, часть квартир была уже продана. Потом, правда, продажи были приостановлены и возобновлены в апреле 2013 года. Кстати, в нынешней редакции проектной декларации дома обещают сдать в эксплуатацию на полгода раньше окончания действия разрешения на строительство.

Поскольку слова менеджера разошлись с данными, найденными мной в Интернете, я позвонила в «Главстрой-СПб» еще раз и поговорила с другим менеджером, но опять не получила внятных разъяснений. В конечном итоге, мне было предложено «надеяться и верить», что дома будут построены и подключены ко всем коммуникациям в срок, хотя никаких подробностей менеджер не сообщила. Однако доверия ситуация с «Юнтолово» как раз совсем не вызывает, причем, не только у меня одной: форумы также полны сомнений. Люди не понимают, что происходит и на что можно рассчитывать.

Один из лидеров

Это не первый проект «Главстрой-СПб», который оказался под вопросом из-за разногласий с администрацией Петербурга. Такая же ситуация была с ЖК «Панорама 360» на углу Шкапина и Розенштейна, до сих пор непонятна судьба проекта по реконструкции Апраксина двора. Как же обстоят дела с самым масштабным проектом «Главстрой-СПб» – ЖК «Северная Долина», по которому не возникало никаких сложностей с городом?

Дольщики жалуются на форумах на низкое качество отделки, плохую работу управляющей компании, а уж о сервисе отдела продаж и вовсе ни одного положительного отзыва не сыскать. Также много жалоб на то, что «Главстрой-СПб» затягивает сроки передачи квартир и регистрации собственности (застройщик вынудил дольщиков заключить договор о возмездном оказании услуг, по которому регистрацией собственности занимаются представители этой же компании).

С другой стороны, нельзя не признать, что «Главстрой-Спб», входящий в крупную промышленную группу «Базовый Элемент» - один из лидеров Петербурга по объемам ввода жилья в эксплуатацию, несмотря на то, что проектов жилищного строительства у застройщика всего три.

Больше вопросов, чем ответов

Продолжая свои изыскания в Интернете, я заглянула на сайт ЖК «Юнтолово». Сложно предположить, с какой целью он создавался. Настойчиво просится мысль, что, по всей видимости, «для галочки», т.к. практическая информация отсутствует полностью. Нет ни цен, ни планировок, ни плана застройки, ни фотографий со стройки (не говоря уже о web-камере), нет информации о технологии строительства, отделке, условиях оплаты, нет разрешения на строительство (только проектная декларация и изменения к ней) или хотя бы рисунков внешнего вида домов – ничего этого на сайте нет.

Помимо сайта новостройки от «Главстрой-СПб», мне попался сайт, созданный агентством недвижимости «Хочу квартиру». Там я нашла цены за квадратный метр, а также планировки этажей, правда, совершенно нечитаемые в силу мелкого масштаба и обилия технических деталей (по-видимому, их взяли прямо из технической документации).

Что касается форумов, как я уже говорила, они содержат больше вопросов, чем ответов. Людей волнует ситуация с коммуникациями, «мертвая» атмосфера на стройке, вопросы строительства дорожной и торговой инфраструктуры, будущее района.

В офисе: записываться лучше заранее

Менеджеры «Главстрой-СПб» не спешат помочь прояснить ситуацию. Очевидно, что они крайне перегружены и не справляются с потоком покупателей. Первым делом они интересуются, когда клиент планирует покупку, и если выясняется, что не в ближайшие дни – советуют со всеми вопросами обратиться по достижении готовности к сделке. Мотивируют тем, что квартиры раскупают очень быстро и информация устаревает.

Офис продаж «Главстрой-СПб» находится в БЦ «Петровский Форт», на углу Пироговской набережной и Финляндского проспекта. На встречу обязательно следует записываться заранее, иначе есть немалый риск долго ждать своей очереди на консультацию (по словам менеджера, ожидание может длиться вплоть до 2-3 часов). По данным на сайте, офис работает только по будням с 10.00 до 19.00, но в действительности прием клиентов ведется также и по субботам.

Я приехала в будний день к 14.00 часам, но в офисе было людно, как в выходной. Прямо в зоне ресепшн стоят столики, за которыми посетители ждут менеджеров. К счастью, мне не пришлось долго ждать, как другим клиентам, которые на моих глазах несколько раз напоминали о себе девушке на ресепшн, опасаясь, что про них забыли.

Менеджер, который вышел ко мне, выглядел явно уставшим, избегал смотреть в глаза, на вопросы отвечал односложно и уклончиво. Задав все свои вопросы и не получив четкого представления о новостройке, я немного растерялась. И тут менеджер проявил инициативу, чего я уже, признаться, не ожидала. Он спросил, какие у меня основные критерии при выборе жилья, что немного оживило нашу беседу и улучшило впечатление от общения.

Что почем?

Я узнала, что в ноябре действует акция: довольно существенно снижены цены (квадратный метр в 2-комнатной квартире стоил около 61 тысячи рублей, а теперь - 51 тысяча рублей). Раньше я никогда не сталкивалась с ситуацией, когда спустя год после открытия продаж застройщик так существенно снижает цены (представляю, каково сейчас тем, кто купил здесь квартиру на старте!).

Менеджер объяснил все просто: раньше приоритеты компании были направлены на ЖК «Северная Долина» (который, кстати, проверен Тайным покупателем), а ЖК «Юнтолово» не рекламировали. Теперь приоритеты сместились, чтобы создать ажиотаж, была запущена рекламная кампания и снижены цены. Цель достигнута - спрос вырос, в день раскупают порядка 30 квартир, поэтому дальше стоимость жилья будет только расти.

Цены, действительно, очень доступные. Судите сами, базовая цена квадратного метра:

Количество комнат	1, 5 этажи	2-4 этажи
1-комнатные	53 000 рублей за кв. м	54 000 рублей за кв. м
2-комнатные	51 000 рублей за кв. м	52 000 рублей за кв. м
3-комнатные	49 900 рублей за кв. м	50 000 рублей за кв. м

В зависимости от способа оплаты цена меняется:

В рассрочку	В ипотеку	При 100% оплате
базовая цена +12% годовых на остаток	скидка 3% от базовой цены	скидка 5% от базовой цены

С учетом имеющихся в наличии вариантов цены на квартиры варьируются таким образом:

Количество комнат	Площадь (кв. м)	Цена при 100% оплате от (рубли)	Цена при 100% оплате до (рубли)
1-комнатные	37.07-44.08	1 910 000	2 257 000
2-комнатные	59-68	2 875 000	3 359 000
3-комнатные	78-96.22	3 705 000	4 560 000

Планировки хотя и не блещут разнообразием, но все достаточно удобные. В некоторых квартирах предусмотрены большие кладовки, везде есть место под шкаф-купе в прихожей, судя по чертежам, достаточно большие окна.

Как купить?

Очевидно, что застройщик не заинтересован в предоставлении рассрочки. Менеджер прямо мне сказал: «выгоднее будет взять ипотеку». Предоставляют кредиты пока только два банка: «Ханты-Мансийский» и банк «Союз». Процентные ставки начинаются от 12% годовых (как при рассрочке), только дополнительно предоставляется скидка 3% от стоимости жилья.

Первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку - от 10%. Длительность рассрочки всего 12 месяцев, что также не располагает к этому варианту. Иными словами, формально вариант покупки в рассрочку присутствует, фактически же условия созданы такие, что воспользоваться ими не имеет смысла.

Продажи ведутся по 214-ФЗ через договор долевого участия, но есть тонкость. В большинстве случаев у других застройщиков покупатель переводит сумму первоначального взноса на аккредитив на имя застройщика, где он лежит до тех пор, пока ДДУ не пройдет регистрацию в ФРС.

«Главстрой-СПб» работает по другой схеме. С покупателем заключается предварительный договор, по которому клиент производит оплату первоначального взноса, после регистрации в ФРС (по словам менеджера, эта процедура сейчас занимает 2,5-3 месяца) клиента приглашают на процедуру заключения ДДУ. Смутил меня еще и такой момент: по словам менеджера, «Сбербанк» выступает поручителем «Главстрой-СПб» по ЖК «Юнтолово», но, почему-то, не предоставляет ипотеку.

Редакция Novostroy-SPb попросила юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege», прокомментировать этот момент:

Основной ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Деньги по нему можно принимать лишь после регистрации, которая с учетом сбора необходимых документов и прочих организационных моментов может занять от месяца и более, поэтому существует схемы принятия денег до регистрации.

Например, предварительный ДДУ не регистрируется, что позволяет застройщику получить часть денежных средств за квартиру сразу и вовлечь их в строительство. Еще одним способом является банковский аккредитив. При банковском аккредитиве деньги за квартиру передаются посреднику - банку, все время регистрации ДДУ застройщик не имеет к ним доступа, получая его лишь после регистрации ДДУ. По этой причине предварительный ДДУ застройщику выгоднее.

А вот как дольщику? В случае отказа Росреестра в регистрации ДДУ (если застройщик не предоставил необходимые документы по застройке или в случае судебного ареста), денежные средства дольщику возвращаются. Однако если банк в этом случае лицо не заинтересованное, и сложностей с возвратом денег возникнуть не должно, то застройщик – дело иное. Поэтому использовать схему с предварительным ДДУ можно лишь с проверенным и добросовестным застройщиком.

Согласно ст. 12.1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязательства застройщика по строительству могут быть обеспечены банковским поручительством. Это означает, что в случае нехватки денег у застройщика их «из своего кошелька» дополнит банк, поэтому если у банка «кошелек большой», то опасаться нечего.

Кроме того, перед принятием решения о банковском поручительстве, юридический отдел банка тщательно проверяет как застройщика, так и документы на строительство, что в определенной мере подстраховывает дольщиков. Такая проверка схожа с той, что осуществляет банк при решении вопроса о предоставлении ипотеки на приобретение квартир, поэтому действительно непонятно, почему «Сбербанк» не кредитует приобретение квартир в этом жилом комплексе. Возможно, переговоры между застройщиком и банком по этому поводу пока не окончены, и открытие кредитной линии на приобретение квартир еще предстоит.

Что еще удалось узнать в ходе беседы с менеджером? Сразу оговорюсь, часть данных, которые он предоставил, расходились с данными менеджера, который проводил экскурсию на объекте, поэтому я не уверена в достоверности этих сведений. Однако наиболее важную информацию (например, цены) я уточняла потом по телефону у других менеджеров «Главстрой-СПб».

Как строят?

Технология строительства каркасно-монолитная. Фундамент свайный (под домом будет подвал). Внешние стены делают из газобетона. По словам менеджера в офисе, на газобетон будет положен утеплитель, а фасады оштукатурят. Менеджер на стройке говорил, что штукатурки не будет, а на газобетон прикрепят какие-то фасады, которые одновременно выполняют функцию утепления. Название этих «фасадов» он затруднился озвучить. Я просила обоих менеджеров сказать пару слов об этой технологии строительства, указать ее плюсы и минусы, но оба они уклонились от ответа или, в лучшем случае, давали комментарии на уровне обывателя.

Например:

- Плюс в том, что это не панель.

- А чем плох панельный дом?

- Ну, могут криво смонтировать, могут плохо швы заделать.

Забегая вперед, обращу внимание читателей на такой момент: все дома подведены под крышу, но стоят без фасадов. И будут стоять так до весны. Фасадные работы, по словам менеджеров, не планируют начинать раньше этого срока. Газобетон мокнет под дождем, а ведь известна его способность сильно абсорбировать влагу. Как это отразится на качестве строительства у менеджеров спрашивать, конечно, бесполезно. Однако, покупая здесь квартиру, я бы непременно озадачилась этим вопросом.

Все квартиры в ЖК «Юнтолово» новоселы получат с отделкой. Ремонт класса «дешевле не бывает», что называется «эконом-эконом». Менеджеры этого не скрывают. Линолеум, обои и сантехника российского производства, самые дешевые двухкамерные стеклопакеты.

Все 14 домов первой очереди 5-этажные на три подъезда (в каждом лифт). Какой высоты будут дома следующих очередей, мне так и не удалось выяснить. Однозначно известно, что будут строиться 9-этажные корпуса, возможно, также появятся и более высокие дома (по сведениям из Интернета). Менеджеры «Главстрой-СПб» на вопрос: «Какой будет процент домов 5-этажных, 9-этажных и многоэтажных?», - отвечают на грани хамства: «Это все равно, что спросить: сколько процентов сахара в стакане воды?». В общем, надейтесь и верьте, что район не застроят высотками.

С собой мне был дан довольно пухлый буклет, по информативности способный сравниться лишь с сайтом ЖК «Юнтолово» – полный общих красивых слов и не относящихся к делу картинок, но не содержащий даже планировок (их я сфотографировала из рабочего альбома менеджера). Видимо, его создатели стремились воплотить нечто универсальное, подходящее ко всем очередям строительства. Что почерпнет из издания покупатель - в расчет не бралось.

Визит в ЖК «Юнтолово»

Посетить стройплощадку можно только в составе организованной автобусной экскурсии. Автобус отходит от центрального офиса в 11.00 и 15.00 часов по будням, а также в 10.00, 13.00 и 16.00 часов по субботам. Отправляется строго вовремя, так что приходить лучше заранее. Занимает экскурсия около часа, включая дорогу.

Менеджер, зайдя в автобус перед самым отправлением, всю дорогу решал по телефону какие-то рабочие вопросы. Около въезда на территорию мы остановились и подождали минут 5-10. Попасть в ЖК «Юнтолово» можно только на этом автобусе, поэтому те, кто не хотят ехать от «Петровского Форта», а предпочитают добираться самостоятельно, садятся в автобус у въезда в «Юнтолово». Расчетное время прибытия автобуса к комплексу 11.30 и 15.30 по будням.

Проехавшись по территории, мы увидели 14 серых домов без фасадов, стоящих в гнетущей тишине. Только тогда я поняла, что разделяю впечатления людей, которые писали на форуме: «Судя по всему, архитекторы пытались построить здесь военный городок, а не жилой комплекс»; «Ощущение, что приехали в эвакуированный район»; «Стройка стоит мертво»; «Работы на стройке не ведутся вообще! Нет никакой строительной техники, нет рабочих, в половине построенных домов нет окон».

Из автобуса выходить было строго запрещено. Менеджер мотивировал это нашей безопасностью: «Кирпич слетит, зачем вам это надо?». Какой кирпич может слететь при отсутствии каких бы то ни было наружных работ с подведенного под крышу дома – непонятно. По словам менеджера, работы ведутся внутри: монтируются лестничные марши и т.п. Что ж, возможно. Техники я не увидела никакой, но вот пара рабочих на глаза попадалась.

Как доехать?

Мы приехали в ЖК «Юнтолово» по Приморскому проспекту, а выехали через КАД и недавно построенный участок ЗСД. Близость к этим двум магистралям, несомненно, радует, т.к. до открытия ЗСД Приморский проспект был забит пробками регулярно. В планах города также строительство еще двух магистралей в этом районе, но по срокам менеджер ничего конкретного сообщить не смог. К 2025 году здесь появятся две станции метро, будет ходить скоростной трамвай, но ждать всех этих благ цивилизации довольно долго.

Для тех, кто пользуется общественным транспортом, ситуация не радостная. Добираться до метро «Старая деревня» (или чуть дальше до метро «Черная речка») придется либо на двух маршрутках (с пересадкой в Ольгино), либо на маршрутке и электричке. Причем, маршрутка №212 от Ольгино ходит довольно редко. Иногда застройщики договариваются с транспортными компаниями о постоянных маршрутах транспорта после сдачи очереди. Однако в данном случае «Главстрой-СПб» ничего предпринимать в этом отношении не будет.

Инфраструктура

Плохую ситуацию с транспортной инфраструктурой усугубляет тот факт, что застройщик не собирается отдавать под магазины первые этажи (кроме 19 корпуса). В шаговой доступности здесь не будет ничего, кроме молодого леса и реки Юнтоловки.

Проектом предусмотрено возведение школы и двух детских садов. Построить их собираются в 2015-2016 годах. Вся остальная инфраструктура от «Главстрой-СПб», которая так красочно расписана в буклете (школа искусств, стадион, отделение милиции, гипермаркет, пожарное депо, библиотеки, кинотеатры, станция скорой помощи), относится к следующим очередям и, как я поняла, может быть подвергнута пересмотру. Менеджер избегал разговоров о социальных объектах, предпочитая сконцентрироваться на описании выгод от строительства Лахта-Центра: по его словам, это сильно повысит престиж района, здесь со временем будет второй деловой центр Санкт-Петербурга.

На форумах часто упоминают близкое соседство свалки (ПТО-3 Новосёлки). Не могу согласиться с таким утверждением. Если посмотреть по карте, видно, что от самых крайних домов ЖК «Юнтолово» до края свалки никак не меньше 5,5 км по прямой, но главное - это расстояние перекрывается полосой леса. Не думаю, что такое соседство будет чувствоваться в домах, другой вопрос, что жителям ЖК «Юнтолово» придется ездить мимо нее по КАД. Выезжая с КАД на ЗСД на обратном пути, мы проехали в 1,5 км от свалки, однако запаха я не ощутила, хотя это, конечно, может быть случайностью. Также, нельзя не отметить, что своя свалка есть практически в любом районе города и это почему-то всегда становится излюбленной темой для обсуждений на форумах дольщиков новостроек.

В сухом остатке

Очевидные плюсы ЖК «Юнтолово» - это, в первую очередь, демократичные цены, особенно с учетом отделки. Комплекс возводится прямо в Юнтоловском заказнике, близость реки Юнтоловки и Лахтинского разлива - также аргументы в пользу новостройки, но надо иметь в виду, что это не парк, а молодой лес с хаотичной растительностью. Природа в этом месте выглядит неухоженной, и не у меня одной оставила гнетущее впечатление. Возможно, все дело во времени года и весной-летом там все гораздо радостней. Удобный выезд на КАД и ЗСД, хорошие планировки – тоже козыри проекта.

Теперь о минусах. Они, на мой взгляд, куда более многочисленны. В первую очередь, беспокоит полное отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности и неясные перспективы ее строительства. Не до конца понятно, какие достигнуты договоренности с городом, и не возникнет ли сложностей с подключением к коммуникациям. Как следствие, не будут ли задержаны сроки сдачи домов?

Не ощущается ясности относительно дальнейшей судьбы проекта. Что и когда будет построено? Какой высоты будут дома? Ситуация с общественным транспортом очень печальная. Технология строительства вызывает вопросы, на которые менеджеры или не отвечают, или отвечают по-разному. Качество отделки явно невысокое, многое придется менять и переделывать. Сервис отдела продаж вообще напоминает о временах дефицита. Поэтому, увы, ЖК «Юнтолово» получает пока лишь 3 балла с огромным минусом.

Дария Лапатухина

Дата публикации 14 ноября 2013

Теги:

#Главстрой-СПб #Инфраструктура #малоэтажное жилье #Метро #Статистика и цены

Подробнее об оценке

Общий балл

6 из 10

Новостройки

ЖК «Юнтолово»

825 квартир

Рассылка новостей

Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту