16 июля 2013
оценка 10 из 10

ЖК Mistola Hills от Северного города: загородное жилье с городским комфортом по высоким ценам

Моим новым заданием от редакции Novostroy-SPb стал ЖК «Mistola Hills», который строит компания «Северный город». Это малоэтажный жилой микрорайон по соседству с деревней Мистолово, она находится в очень живописном и холмистом месте во Всеволожском районе Ленинградской области, в 5 км от КАД. Первая очередь проекта планируется к сдаче в III квартале 2014 года и будет включать 53 дома на 542 квартиры.

Проект с «ягодкой»

Микрорайон «Mistola Hills» будет поделен на несколько улиц, часть которых расположится в виде кругов. Интересная деталь - улицы будут «ягодными»: Малиновый переулок, Черничная улица, Брусничный холм и т.д. Фасады домов покроют штукатуркой разных оттенков и с ягодными орнаментами в соответствии с названиями улиц. Таблички с номерами домов – кованые и тоже с ягодками. Внешнее оформление домов носит скандинавскую стилистику, и это не случайно: проект создан при участии финской архитектурной мастерской «Arkval».

Застройщик - компания «Северный город» входит в холдинг RBI, работающий в Петербурге с 1993 года. За 20 лет RBI накопил солидный опыт: реализовано 58 проектов различного класса и уровня. Технология строительства ЖК«Mistola Hills» - кирпич-монолит, внешние стены: строительный кирпич толщиной 250 мм, утеплитель и окрашенная силиконовая тонкослойная штукатурка.

Экологичность, экономичность и эргономичность

ЖК «Mistola Hills» обсуждается на форумах довольно активно. В центре внимания: выгодное расположение, высокие цены, вопросы инфраструктуры, догадки и предположения о потенциальных покупателях. Дело в том, что в проекте запроектировано большое количество небольших 1-комнатных квартир, при этом отсутствуют просторные «двушки» и небольшие «трешки». В общем, квартирография новостройки у многих форумчан вызывает недоумение.

Сайт застройщика мне не понравился. Он слишком перегружен лишней информацией. Сочинения на тему «За что я люблю «Mistola Hills», написанные от имени покупателей, строителей и даже финского архитектора, соседствуют с пространным описанием трех принципов строительства: экологичность, экономичность и эргономичность.

Хотя на сайте присутствуют цены, что явление нечастое, выбрать квартиру без помощи менеджера возможно лишь теоретически. Практически же кликнуть на каждый из 53 домиков, чтобы ознакомиться с планировками и ценами - слишком кропотливая работа. Кроме того, несмотря на заявленную интерактивность, сайт не дает представления о том, какие домики находятся высоко, а какие в низине. Гораздо проще позвонить в офис к застройщику, что я и сделала.

Маленькие кухни

Поскольку с 1-комнатными квартирами все более-менее понятно, я решила «покупать» большую «двушку» или небольшую «трешку». Оказалось, что 3-комнатных квартир минимального метража осталось три-четыре штуки на четвертых этажах, а вот «двушек» - большой выбор. Причем, одинаковые квартиры существенно разнятся в цене в зависимости расположения дома - холмистая местность обеспечивает разнообразные видовые характеристики.

Планировки в ЖК «Mistola Hills» вполне удачные, особенно мне понравилось то, как разумно организовано пространство коридоров, ведь именно они чаще всего спроектированы бестолково и добавляют к цене бесполезных метров. Кроме того, все комнаты в домиках имеют форму, приближенную к квадрату, т.ч. расположение и размер окон позволяет ожидать неплохую освещенность.

Из минусов: маленькие кухни. Во многих даже 2-комнатных квартирах площадь кухонь не достигает 10 квадратных метров. Удивляет и организация пространства в огромных трех- и 4-комнатных квартирах площадью около 100 и больше квадратных метров. Даже в таких просторных квартирах кухни всего 10-14 кв. метров, в то время как наличествуют большие гостиные, иногда расположенные на другом конце квартиры, тогда как кухня соседствует со спальнями.

Зато мне очень понравились небольшие «двушки» метражом 50-55,5 кв. метров с одной из комнат на два окна и почти квадратным десятиметровым стеклянным  балконом. Выход на него осуществляется из угла комнаты прямо в угол балкона, за счет чего он остеклен со всех четырех сторон.

Почему-то максимальный метраж 2-комнатной квартиры - 61 кв. метр, а минимальный метраж «трешки» аж 87 «квадратов». Промежуточный вариант по метражу – «двушка» 77 «квадратов» есть только в домиках бизнесс-класса на Малиновом переулке - таких домов всего пять. От остальных домиков комфорт-класса их отличают потолки 3 метра (вместо 2,6 метра), межкомнатные стены из кирпича (вместо газобетона), деревянные стеклопакеты и улучшенная отделка холлов (картины, кованые элементы).

В «малиновых» домиках представлены на продажу двухуровневые трех- и четырехкомнатные квартиры, есть 2-комнатная квартира с отдельным входом прямо с улицы на первом этаже, а также одноуровневые квартиры от одной до трех комнат.

Кстати, в одной из 4-комнатных квартир Малинового переулка площадь балкона составляет целых 37 кв. метров! Двухкомнатная квартира метражом 77 квадратных метров в таком доме стоит 7 млн 760 тысяч рублей.

На квартиры комфорт-класса при 100% оплате цены следующие:

Количество комнат Метраж Цена от Цена до Цена за кв. метр, рубли
1-комнатные 33,9-42,9 2 446 871 3 828 645 72,2-89,3 тысячи
2-комнатные 50-60,9 3 437 437 4 545 914 68,7-74,6 тысячи
3-комнатные 87,6-99,2 6 481 831 7 560 750 72,3-90,3 тысячи
4-комнатные 116,3-126,4 9 320 916 10 137 551 80,1-80,2 тысячи

 

Конфеты, журналы и буклеты

Во время нашего первого телефонного разговора менеджер ненавязчиво пригласил меня в офис и предложил договориться о просмотре на объекте. Его манера вести диалог оставила у меня исключительно положительные впечатления, которые еще больше укрепились после визита в офис.

«Северный город» вместе с отделом элитной недвижимости RBI располагается на 5 этаже бизнес-центра «Соверен» на Васильевском острове. Лифт с панорамным окном доставляет вас прямо в просторный холл, уставленный макетами объектов, здесь же дежурит охранник.

Войдя в дверь с табличкой «Северный город», я попала в комнату, обставленную удобными диванчиками. На журнальных столиках - конфеты, журналы и буклеты. Приветливая сотрудница предложила мне присесть, но не успела я расположиться, как пришел «мой» менеджер. Работу с клиентами они ведут в просторном зале прямо за своими рабочими местами. Мне это показалось удобным: всегда есть доступ ко всей информации и никакой суеты с ноутбуками. В дальнем конце комнаты я увидела детский уголок с множеством разнообразных игрушек. Кроме меня посетителей не было, и когда мой ребенок наигрался в игрушки и отправился исследовать офис, свободные менеджеры присмотрели за ним.

В это время «мой» менеджер прояснял для меня все детали о ЖК «Mistola Hills». Должна признаться, его компетентность и ненавязчивая предупредительность оставили самые лучшие впечатления. Приведу пример. Я высказала сомнения относительно долговечности фасадной штукатурки. Менеджер согласился, что дешевая и некачественная штукатурка действительно начинает осыпаться через сезон, и сообщил, что в проекте будет использоваться дорогая финская морозо- и влагостойкая штукатурка.

Срок службы ее около 10 лет, однако гарантия на дома от застройщика дается стандартная по 214-ФЗ и составляет 5 лет. Менеджер также предложил поехать в ЖК «Mistola Hills» и посмотреть на уже сданные дома, чтобы оценить состояние их внешнего вида. С ходу из оштукатуренных комплексов он смог вспомнить только дом, сданный два года назад, но на следующий же день прислал sms с информацией о ЖК «Белые Ночи», сданном еще в 1997 году. Такая внимательность к деталям очень впечатлила меня.

Как купить?

Обычно первым делом менеджеры спрашивают, как я собираюсь платить? Или сами начинают рассказывать об условиях оплаты, но здесь о финансовом вопросе речь зашла лишь в самом конце – и то по моей инициативе. Итак, беспроцентная рассрочка предоставляется до января 2015 года при первом взносе от 30%. Если взнос составит 60% - рассрочка продляется до июля 2015 года, дополнительно вам сделают скидку 2,5%. При взносе от 80% - дисконт будет 5%; при 100% оплате - 10%.

Напомню, что плановый срок сдачи первой очереди - III квартал 2014 года. Темпы строительства позволили перенести дату на два квартала раньше: изначально сдачу первой очереди в эксплуатацию анонсировали на 1 квартал 2015 года (как значится в документах).

Ситуация, когда дольщик выплачивает рассрочку почти год после сдачи дома в эксплуатацию - несколько необычна, но в данном случае теоретически возможна. Квартира все это время будет числиться на балансе застройщика, который и оплачивает коммунальные платежи. Также есть возможность перейти с рассрочки на ипотеку.

Ее предоставляют: «Газпромбанк», Сбербанк, МТС, банк «Санкт-Петербург», Ханты-Мансийский банк. Для тех, кто продает свою недвижимость, чтобы купить жилье в ЖК «Mistola Hills» есть программа «выгодный зачет». Для инвесторов совместно с компанией Astera застройщик предлагает программу «Рантье»: вы можете передать жилье в управление Astera, которая сама будет подбирать арендаторов, а собственник лишь получать доход.

Необычный нюанс: сумма в договоре указывается в у.е. Пересчет в рубли каждого платежа осуществляется на день оплаты по курсу доллара ЦБ, но не ниже значения 31,5. Также, по словам менеджера, дополнительно перед заселением выплачивается коммунальный сбор из расчета 600 рублей за кв. метр.

Инфраструктура

Отсутствие городской инфраструктуры - главный минус загородной жизни. В случае с «Mistola Hills» ситуацию облегчает относительная близость к городу: всего 7 км и отсутствие пробок. Тем не менее, ближайшие магазины находятся в «Мега Парнас», до которой придется ехать 5 км. В 800 метрах есть деревня Мистолово, но представляет она собой отдельностоящие коттеджи.

Застройщик обещает организовать внутри поселка кабинет семейного врача (скорее всего, это будет доктор из Дубровской больницы, приписанный к поселку), аптеку, частный детский сад, два стадиона, спортивные и игровые площадки для детей и площадки для отдыха взрослых. Также предусмотрена площадка для выгула собак, хозяйственная площадка, места для гриля.

Подписан договор с Кузьмоловской школой. Застройщик принял участие в реконструкции стадиона и ремонте крыши, установил стеклопакеты, поэтому школа обязуется принимать мистоловских школьников. Из «Mistola Hills» до школы будет ходить специальный автобус. Мне попадались на форумах не самые лестные отзывы об этом учебном заведении, но менеджер на объекте уверял меня, что она заняла первое место по количеству медалистов в прошлом году.

В буклете написано, что в 15 минутах ходьбы от «Mistola Hills» находится заповедник с зубробизонами, но это, конечно, ошибка. Даже напрямик через лес до Токсовских зубробизонов - не меньше 2 км. Однако минут за 20-25 на машине вполне можно добраться до Токсовского заповедника, до Кавголовских озер и Охта-парка, до которого по прямой вообще всего 1,5 км.

Парковка

Меня смутило количество парковочных мест, указанное на сайте, поскольку оно примерно на треть меньше общего количества квартир, а ведь очевидно, что в таком месте без машины жить невозможно. Менеджер сказал, что по коэффициенту 0,7 на 542 квартиры придется 380 платных машиномест (цены пока неизвестны), но есть еще и открытые бесплатные стоянки, количество которых пока не считали.

Мне показалось это странным, поэтому я позже уточнила этот вопрос у менеджера на объекте. Тот немного путался, и я, долго выпытывая из него информацию, выяснила, что платных и бесплатных парковочных мест, территориально расположенных у домов первой очереди строительства, будет около 180 (треть квартир), но во второй очереди строительства предусмотрен многоярусный паркинг.

Однако, на мой взгляд, и эти подробности не прояснили ситуацию. Полагаю, что в первой очереди мест для парковки, скорее всего, будет не хватать, но застройщик компенсирует дефицит второй очередью. С учетом того, что она будет сдана уже через год после первой, парковка не должна стать серьезной проблемой.

Сложно представить себе человека, который купит квартиру в загородном микрорайоне, где нет даже продуктового магазина, не имея хотя бы одной машины на семью. Но, по уверениям менеджера, такие покупатели есть. О них застройщик позаботился, заключив договор с транспортной компанией: маршрутка будет ходить до метро с интервалом в 20-30 минут сразу после сдачи первой очереди.

Отделка: три варианта

Предлагаются три варианта разной степени отделки квартир:

1. Предчистовая подготовка под отделку представляет собой стены из газобетона без шпатлевки швов и штукатурки, стяжку пола и ровный монолитный потолок. В санузлах гидроизоляция, счетчики, запорный кран, но разводки труб под сантехнику не будет. Зато будет разводка отопления, радиаторы, медная разводка электроснабжения с розетками и выключателями, двухтарифным счетчиком, устройством защитного отключения. Установлены крюки для подвески люстр. Входная дверь с наличниками, замком, электрозвонок. Так сдаются квартиры по умолчанию.

2. Так называемая «белая» отделка предполагает дополнительно к вышеперечисленному выровненные и оштукатуренные стены, потолки, откосы, подоконники, электрическую разводку, усиленную входную дверь. За такой вариант подготовки к отделке застройщик берет дополнительно 5 тысяч рублей за «квадрат».

3. За 10 тысяч рублей (за «квадрат») можно заказать полную отделку «под ключ». Предлагается на выбор три варианта цветовых решений: нейтральные оттенки бежевого, голубого и зеленого. Чтобы у покупателей сложилось четкое представление о том, что представляет собой такая отделка, в специальной комнате в офисе создан шоурум, демонстрирующий образцы в том виде, в каком они предстанут в квартирах. Обои под покраску, кафель в санузлах и на полу в прихожей. Сантехника чешского производства марки Giko, смесители производства либо Дании «Domixa», либо Италии «IPM».

Стеклопакеты будут установлены качественные: Rehau или Veko, однако же, без функции климат-контроля air-box, о ней менеджер отозвался скептически, пояснив, что этот клапан очень быстро засоряется (чистить его приходится чуть ли не каждый месяц) и прекращает работать. На одном из объектов уже устанавливали такие клапаны, после чего был шквал претензий от жителей по поводу их работоспособности.

Плиты на кухне будут газовыми, вода - из Невского водовода и Ладожского озера, прошедшая через Кузьмоловские очистные. Качество воды обещают неплохое, но фильтровать ее все же стоит. Конечно, в комплексе будет собственная котельная и централизованная канализация. Ростелеком тянет оптоволоконный кабель и обеспечит Интернет, телефон и телевидение. Коммунальные платежи составят 48 руб/кв. метр без учета счетчиков.

На стройплощадке

Для тех, кому не хочется самостоятельно искать дорогу к стройке, возможен трансфер от метро «Парнас». Я планировала поехать в «Mistola Hills» на своей машине, менеджер распечатал мне листовку с описанием дороги и координатами gps. Главное не запутаться на развязке КАД, дальше все просто - указатели есть всю дорогу.

Признаюсь честно, места там и впрямь красивейшие: холмы и зелень. Но подъездная дорога из бетонных плит с острыми углами не дает расслабиться водителю еще и в силу того, что очень узкая. Разъехаться с грузовыми машинами на ней непросто, а участок - довольно длинный.

Офис продаж на объекте представляет собой вагончик, где можно посмотреть планировки квартир, генплан поселка, взять буклет. Вот только по ценам здесь не сориентируют - придется звонить в главный офис или воспользоваться сайтом. Мне выдали каску и бахилы, и мы отправились на стройплощадку, прихватив с собой план территории.

Большинство домов на Черничной улице, в Малиновом переулке и на Брусничном холме уже имеют фундамент, многие построены до второго этажа. Один из домов Малинового переулка сверкает яркой штукатуркой, он почти готов, с сентября его планируют открыть как шоурум. На месте, где будет располагаться улица Морошка, пока только выровнена площадка.

Наиболее дорогие квартиры находятся в Малиновом переулке и на Брусничном холме - это самые высокие точки поселка. Максимальная высота составляет 88 метров над уровнем моря. Недорогие варианты можно найти на улице Морошка – по сравнению с Брусничным холмом она находится в низине и немного в стороне, за деревьями. С юга просматривается Девяткино, с севера стоит лес, на западе видны коттеджи деревни Мистолово. Чуть севернее Брусничного холма (и ниже его) планируется вторая очередь строительства.

Подводя итоги

В пользу ЖК «Mistola Hills» говорит многое: это и надежность застройщика, и хорошие планировки, уверенный комфорт-класс без каких-либо признаков эконома, и хорошее (без пробок) направление, и близость к городу, но главное - прекрасная природа этого места.

Минус я вижу только один: высокие цены. «Mistola Hills» однозначно не для тех, кто рассматривает вариант покупки квартиры за чертой города с целью сэкономить, потому что при желании за те же деньги можно приобрести квартиру аналогичной площади недалеко от метро.

«Mistola Hills» - это выбор тех, кто осознанно стремится жить в экологически чистом и красивом месте рядом с природой, но также иметь возможность быстро добраться до города. Сегодня степень готовности проекта – всего 30%, и ему еще многое предстоит, но на данный момент и новостройка, и сервис менеджеров «Северного города» получают от меня уверенные «5» баллов.

Дария Лапатухина

10баллов

ЖК «Mistola Hills» (Мистола Хиллс) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Виталий
22 июля 2013
Спасибо Дарии за развёрнутый отчёт.Но хочется внести и свой вклад в обсуждение проекта.Во-первых сайт застройщика удобный и информативный. Легко узнать стоимость любой квартиры(чего нет у других застройщиков).Во-вторых двушек в предложении больше однушек-122 на 97.А учитывая стоимость доставки стройматериалов за КАД,то стоимость отделки вполне адекватна.Насчёт цены кв.метра-как я полагаю,застройщик включил в него риски и благоустройство посёлка.Строят ударными темпами.Я был на объекте в конце мая и что вижу сейчас-приятно удивляет.Насчёт парковки-никто не запрещает парковать авто у дома.Поэтому изучив рынок загородного строительства,в июне приобрёл двушку в доме с полной отделкой на Брусничном холме(не буду слушать на протяжении нескольких лет звук перфораторов со всех сторон).Согласен с замечанием о небольших кухнях,но они квадратные.А дорога из плит временная,уберут плиты и будет нормальная асфальтированная двухрядка.
Аля
18 июля 2013
В ответ на комментарий пользователя
Юлия
17 июля 2013

Хороший, подробный "отчет" - большое спасибо автору! С целью практического применения в дополнение к нему было интересно сделать еще один репортаж по его соседу - ЖК "Близкое".

Очень подробно! Слежу за проектом, присматриваюсь к нему давно уже. Только, вот по моему мнению, "пятерку" ставить рано, так как много недочетов с инфраструктурой и весьма высокая цена. За сочетание: цена/качество/коммуникации/местоположение - твердая "четверка с плюсом".
Юлия
17 июля 2013
Хороший, подробный "отчет" - большое спасибо автору! С целью практического применения в дополнение к нему было интересно сделать еще один репортаж по его соседу - ЖК "Близкое".
Другие материалы про Ипотека
Другие материалы про малоэтажные новостройки
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября