25 октября 2013
оценка 8 из 10

ЖК Линкор от КВС: качественное жилье с видом на Финский залив и с дефицитом детской инфраструктуры

Масштабный градостроительный комплекс «Балтийская жемчужина», который был проверен Тайным покупателем, недавно пополнился еще одним проектом. Стало известно, что компания «КВС» построит на участке 39-3 ЖК «Линкор». Редакция Novostroy-SPb попросила меня выяснить все нюансы строительства этого проекта, в рамках которого застройщик планирует возвести шесть разноплановых корпусов между улицами Адмирала Трибуца и Катерников в Красносельском районе к середине 2015 года.

Кто строит?

В качестве генерального подрядчика выступает компания «КВС», она осуществляет разнообразную строительную деятельность на петербургском рынке недвижимости с 2003 года. Большой объем работ проводился этой компанией на различных объектах в рамках заказа от городских властей. Как подрядчик по жилищному строительству «КВС» много лет сотрудничает с «ГДСК» и ДСК «Блок», входящими в Группу ЛСР.

С недавнего времени компания начала развивать и собственное девелоперское направление. Первым опытом стало строительство ЖК «Gusi-Лебеди», первая очередь которого была сдана раньше срока. Сейчас «КВС» реализует несколько проектов в сфере жилищного строительства, например, масштабный проект «Лось-Сертолово». Так что на текущий момент застройщик полностью подтверждает свою надежность точным соблюдением сроков строительства.

6+3= ЖК «Линкор»

ЖК «Линкор» будет состоять из 6 корпусов и 3 паркингов. Три 20-этажных корпуса под номерами 1, 3 и 5 расположатся по оси север-юг, причем северные фасады будут смотреть в сторону Матисова канала. Больше всего в этом смысле повезет жителям самого ближнего к каналу первого корпуса, чьи окна будут выходить на север. Кстати, менеджер сообщил, что вид на море открывается лишь из квартир, находящихся выше 10 этажа.

Между высотками (по оси запад-восток) будут построены два 5-этажных корпуса, с видом во двор или на соседний ЖК «Duderhof Club». Корпус 6 разместится в глубине комплекса, причем его центральная (высотой 18 этажей) и северная части фасада тоже будут смотреть на Матисов канал и на Финский залив. Боковые части новостройки (высотой 8 этажей) будут смотреть или на улицу Адмирала Трибуца и ЖК «More», или во двор и на соседние корпуса. 

Между корпусами появятся подземно-надземные паркинги высотой 2 этажа на 763 машиноместа. Учитывая, что в ЖК «Линкор» 1072 квартир ситуация вроде бы выглядит неплохо, но упоминаний о бесплатных гостевых стоянках нет даже в проектной декларации, а платные будут доступны только в аренду и стоимость их пока неизвестна.

Зато я выяснил цену машиноместа в ЖК «Gusi-Лебеди». Эту информацию активно обсуждают дольщики в двух группах «Вконтакте», некоторые так и пишут: «я просто в шоке». В зависимости от типа паркинга и этажа (самые дешевые места на 6 этаже) депозит от 5 до 100 тысяч рублей и ежемесячный платеж от 3 500 рублей до 6 тысяч рублей. Конечно, улица Катерников довольно широкая, машину можно поставить, но парковаться вторым рядом правила не разрешают, да и улица не очень длинная.

  

Приятный и современный вид

Дома строятся по кирпично-монолитной технологии, и надо отметить, что предыдущие объекты «КВС» имеют довольно приятный и современный вид. Это в частности достигается  за счет остекления балконов и лоджий алюминиевой витражной конструкцией. Окна и балконные двери - металлопластиковые с однокамерным стеклопакетом и энергосберегающим покрытием. На первом этаже всех корпусов предусмотрены коммерческие помещения.

Начиная с третьего этажа в «Линкоре» будут балконы. За качество строительства жилых комплексов «КВС» неоднократно получала различные награды. Каких-то драматических ситуаций не возникало, за исключением одного случая, попавшего в прессу. В июне этого года в ЖК «Gusi-Лебеди» ночью с высоты шестого этажа упал лифт, в нем находились 4 человека. Пострадавших не было - сработала страховочная система.

Надо отметить, что квартиры сдаются с отделкой и, судя по приложению к ДДУ, в котором есть ее описание, ремонт новоселы получат хороший. Отмечу, что к самим материалам у дольщиков нет претензий, а вот качеством швов на лоджиях многие недовольны. К примеру, дольщики ЖК «Gusi-Лебеди» жалуются на потеки в лоджиях в местах швов. Новоселы подозревают, что застройщик внес некоторые изменения в конфигурации облицовки фасада уже в процессе строительства ЖК «Иван-да-Марья». На форумах можно найти письмо представителя «КВС» дольщикам, в котором действительно сообщается об изменениях и предлагается возврат денег всем недовольным.

Разведка в Интернете

Я уже упоминал о группах «Вконтакте». Они довольно активные, особенно обсуждение стоимости аренды паркинга, а вот других острых вопросов застройщику почти не задают. Сайт застройщика мне понравился - удобно выбирать квартиру по количеству комнат. Есть планировки, документация (проектная декларация и разрешение на строительство), указана стоимость жилья.

  

Существует раздел с описанием и фотографиями, демонстрирующими отделку. Из недостатков отмечу невозможность выбрать квартиру, указав корпус и этаж, хотя сами поэтажные планы приведены. К сожалению, нет карты с указанием новостройки, поэтому посмотреть на существующую социальную инфраструктуру тоже нет возможности. Еще один минус - это отсутствие информации об ипотеке и рассрочке.

Визит в офис

Офис «КВС» находится в здании, построенном самой компанией в промышленной зоне Парнас. Добраться туда можно только на автобусах, которые идут от одноименной станции метро или на маршрутке от станции метро «Проспект Просвещения». Я выбрал второй вариант и через 15 минут вышел на нужной мне остановке. К своему удивлению я не обнаружил никакого указателя, который помог бы мне найти здание застройщика.

В конце концов, с помощью интуиции я нашел нужное здание и попал на встречу с менеджером. Переговоры проходили в общем зале, где было около двадцати человек. Рабочие места менеджеров довольно просторные и находятся далеко друг от друга. Кстати с учетом такого неудобного расположения офиса время окончания его работы могло бы быть и немного позже 19.00. Правда, в субботу есть вероятность застать дежурного менеджера с 11.00 до 15.00.

Также на сайте застройщика есть информация, что можно позвонить в отдел продаж и микроавтобус компании доставит вас от станции метро «Парнас» до офиса. Я уточнил у менеджера можно ли воспользоваться этой услугой, однако мне было сказано, что рассчитывать на это особенно не стоит, так как микроавтобус чаще всего занят.

Без буклетов и макета

Менеджер дружелюбно отвечал на все мои вопросы, а также рассказывал обо всех запрашиваемых вариантах и условиях покупки жилья в ЖК «Линкор». Если информация была только на экране компьютера, то он ее не прятал, а приглашал и меня убедиться в наличии той или иной квартиры. Несмотря на то, что продажи стартовали примерно пару месяцев назад, в офисе не было макета жилого комплекса, отсутствовали и буклеты с описанием новостройки и изображением планировок. Впрочем, по словам менеджера, общий альбом с планировками, которым пользуются сами сотрудники, тоже существует в единственном экземпляре.

  

Даже непонятно в чем здесь дело: или это плохая подготовка, или осознанная политика застройщика экономить на мелочах, начиная от указателя дороги к офису и заканчивая буклетами. Однако договор долевого участия менеджер предложил распечатать сам, даже без моей просьбы. Тем не менее, в конце беседы сотруднику «КВС» удалось смазать хорошее впечатление о своей компетентности: на вопрос о стоимости регистрации ДДУ и оформлении прав собственности он вдруг стал путаться и бормотать что-то невнятное. В итоге ему пришлось попросить помощи у своих коллег.

Выяснилось, что регистрацию ДДУ берет на себя застройщик без дополнительной оплаты, а оформить право собственности на жилье дольщик сможет сам или через «КВС» за 10 тысяч рублей. И последний негативный штрих - менеджер не знал, как точно можно подойти к объекту и как добраться до него на общественном транспорте, а потому нашел эту информацию в Интернете. Правда, перепутал, от какой станции метро идет наиболее удобная маршрутка.

Location

Получив всю необходимую мне информацию, я доехал до станции метро «Проспект Ветеранов» и попытался найти маршрутку с номером, который подсказал менеджер. Оказалось, что такая маршрутка действительно существует, но идет она от станции метро «Ленинский проспект». Отыскав другую подходящую маршрутку, уже через 15 минут я выходил на Петергофском шоссе как раз напротив недавно открывшегося ТРЦ «Жемчужная плаза». Потом я дошел до начала улицы Катерников, где и появится ЖК «Линкор», и увидел синий забор, перегораживающий движение транспорта. Для меня он не стал преградой из-за огромной дыры, которой пользуются все желающие попасть на эту улицу.

Впрочем, как оказалось, к стойке можно проехать и на машине. Для этого надо с Петергофского шоссе свернуть на улицу адмирала Трибуца и далее, повернув на первом повороте направо, доехать до ул. Катерников. Сама улица полностью пригодна для использования до самого моста через Матисов канал. Что касается в общем транспортной доступности всего МФК «Балтийская жемчужина», то об этом я подробно написал в расследовании о ЖК «More». Добавлю только, что принятое решение о строительстве станции метро «Казаковская» и проспекта Героев, который пройдет через мост над Дудергофским каналом и соединит Балтийскую жемчужину с Ленинским проспектом, проблемы не решает. Просто появится еще одна альтернатива станции метро «Проспект  Ветеранов» и станции метро «Ленинский проспект».

Сам комплекс расположен между улицами Адмирала Трибуца и Катерников, на севере между новостройкой и Матисовым каналом и далее к Финскому заливу появятся еще дома. Правда, как сообщил мне менеджер, они будут не выше 8 этажей. С востока за улицей Катерников расположится элитный комплекс «Duderhof Club», а далее Дудергофский канал и Южно-Приморский парк. С юга к ЖК «Линкор» примкнет еще одна очередь ЖК «More», но пока ее строительство не началось.

Детская инфраструктура в дефиците

Если говорить об инфраструктуре, то этот вопрос я также подробно описал в своем расследовании ЖК «More». Однако здесь произошли некоторые позитивные изменения. Во-первых, открылся ТРЦ «Жемчужная плаза», который частично решает проблемы торгово-развлекательной инфраструктуры.

  

Во-вторых, близки к вводу детский сад и школа, находящиеся по соседству с ЖК «Линкор». Однако и жилых комплексов уже здесь возведено немало, а сколько их еще появится. Так что детская инфраструктура по-прежнему в большом дефиците.

Как купить?

Как я уже упоминал, жилье в ЖК «Линкор» продается по договору долевого участия (214-ФЗ), условия которого не содержат никаких сюрпризов для дольщиков - все корректно и прозрачно. Процедура покупки такова: в течение 5 дней после заключения ДДУ покупатель должен открыть аккредитив, через него «КВС» получит деньги, но только после того как договор будет зарегистрирован. Стоимость открытия аккредитива оплачивает дольщик - 0,1% от суммы договора, регистрацию ДДУ, как я уже упоминал, застройщик осуществляет бесплатно.

Есть ипотечные программы от четырех банков: 

Банк Минимальный взнос Минимальная процентная ставка Срок Подтверждение дохода Возраст заемщика
ВТБ24 До 20% 11% До 50 лет Форма банка, «НДФЛ не обязательно 21-60 лет
«МТС Банк» 12% 12% До 25 лет   18-65 лет
«Банк Санкт-Петербург» 10% 12% До 25 лет Форма банка, «НДФЛ не обязательно 18-65 лет
«Газпромбанк» От 15% От 12,45% До 30 лет Справка с места работы по форме 2НДФЛ 22-60 лет

 

Существует возможность приобретения жилья в рассрочку до июня 2015 года, хотя в ДДУ срок сдачи новостройки в эксплуатацию указан как III квартал 2015 года. Минимальный взнос при рассрочке - 10% от цены квартиры, далее на остаток начисляется 0,75 % в месяц. А вот каких- то акций и специальных предложений не существует. Пока во всяком случае.

Что почем

В продаже у застройщика ассортимент квартир от студий до 4-комнатных, но с последними что-то странное. Во время беседы с менеджером я просил мне показать 4-комнатную квартиру, он ознакомил меня с планировкой, а когда речь зашла о цене,  менеджер с удивлением сказал, что они, почему-то сняты с продажи. После я проверил на сайте и действительно - раздел «4-комнатные квартиры» есть, а квартир нет. На следующий день, когда я зашел еще раз на сайт – раздел о 4-комнатных квартирах и вовсе исчез. Однако он появился, когда недели через две я снова зашел на сайт «Линкора» что-то перепроверить.

Стоимость жилья в ЖК «Линкор» зависит от этажа: в среднем она возрастает на 2 тысячи рублей за квадратный метр через каждые 5 этажей. Самые дешевые студии площадью 30,45 кв. метра без балкона обойдутся в 2 млн 253 300 рублей, а с балконом уже в 2 млн 488 800 рублей. Самые дорогие студии на верхних этажах стоят 2 млн 613 тысячи рублей.

Однокомнатные квартиры представлены в диапазоне от 37,6 кв. метра по цене 2 млн 782 400 рублей до 64,7 кв. метра за 4 млн 658 400 рублей. «Двушки» есть в наличии метражом от 59,54 кв. метра стоимостью 5 млн 60 900 рублей до 95,88 кв. метра по цене 6 млн 903 тысячи рублей. Трехкомнатные квартиры можно выбрать от 87,05 кв. метра за 6 млн 93 500 рублей до 103,94 кв. метра за 7 млн 275 800 рублей. Площадь четырехкомнатных квартир варьируется от 153,8 до 154,7 кв. метра по цене от 11 млн 73 600 рублей до 14 млн 702 200 рублей. 

Учитывая довольно качественную отделку жилья, цены можно назвать близкими к адекватным, если бы не локация новостройки. В принципе, стоимость квартир в «Линкоре» сопоставима с соседними комплексами в «Балтийской жемчужине». Принимая во внимание стоимость «квадрата» по студиям и однушкам, а также неуклонное развитие самого района, можно считать, что инвестиционный потенциал у «Линкора» есть.

Планировки: чудеса геометрии

При рассмотрении планировок бросается в глаза довольно большое количество квартир без балконов. А ведь, к примеру, только балкон метражом 2,7 кв. метра с закругленной формой хоть как-то скрашивает унылое зрелище очередного студийного «стакана». Говоря об полноценных 1-комнатных квартирах надо отметить, что кухни более 10 кв. метров есть во всех кроме самой маленькой квартиры площадью 37,6 кв. метра.

А вот раздельным санузлом дело обстоит иначе. Таких квартир меньшинство - только метраж от 58,6 кв. метра гарантирует раздельный санузел. Исключение составляет квартира площадью 45,21 кв. метра. Непонятно чем провинилась «однушка» метражом 52,53 кв. метра с тремя балконами, чтобы иметь совмещенный санузел, да еще настолько маленький – всего 3,58 кв. метра - туда не поместиться даже стиральная машина.

  

Балконы как-то неравномерно распределены: кому-то ни одного, а кому-то аж три штуки. Надо сказать, что в «двушках» с санузлами все порядке - везде кроме одного вариант квартиры  площадью 61,44 кв. метра - они раздельные. Однако с балконами ситуация та же - то пусто, то густо. Но в «двушках» совсем беда с холлами. Или они вытянутые и узкие как, например, в квартире метражом 69,83 кв. метра (даже непонятно, как разойтись жильцам), или имеют узкую горловину, в которую выходят четыре двери, как в квартире площадью 64,64 кв. метра.

Форма комнат в ЖК «Линкор» может и порадовать, и ввергнуть в пучину отчаяния. Примером первого послужит уже знакомая квартира метражом 64,64 кв. метра, в которой большая вытянутая комната имеет 2 окна (они выходят на разные стороны), а комната с одним окном – в виде квадрата. Образцом отчаяния является квартира площадью 71,91 кв. метра, в которой две прямоугольных комнаты имеют по одному окну, да еще выходят они на лоджию.

Геометрия 3-комнатных квартир и не блещет разнообразием, и сохраняет все недостатки планировок холлов и комнат. Так, в квартире метражом 92,56 кв. метра есть не только  узкий проход в холле, но и прямоугольные комнаты с одни окном, выходящем на лоджию. Планировки остальных «трещек» примерно такие же. Зато с санузлами здесь полный порядок - везде по два. Отдыхает глаз только на квартире площадью 87,05 кв. метра - все очень рационально и удобно, но она без балкона.

Планировки 4-комнатных квартир тоже не впечатляют. Несмотря на наличие 3 санузлов, два из которых совмещенные, комнаты имеют форму прямоугольников с выходом на небольшие полукруглые балконы. В общем, на любителя.

Резюме

Буду краток: репутация застройщика, темпы строительства его объектов, реализация по ДДУ (214-ФЗ), наличие 4 банков, предоставляющих ипотеку, возможности приобретения квартиры в рассрочку, а также хорошая отделка и качество строительства заносятся в плюсы.

Стоимость жилья сохраняет нейтралитет. А вот местоположение, инфраструктура (особенно детская) и планировки идут в минус. В общем, я оцениваю жилой комплекс «Линкор» на 4 балла.

Иван Бездомный

8баллов

ЖК «Линкор» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Балтийская Жемчужина
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября