18 апреля 2013
оценка 6 из 10

ЖК Каменка от СУ-155: низкие цены и товарищество на вере

Тайный покупатель уже проверял ЖК «Каменка» - проект эконом-класса, который возводит в Приморском районе компания «СУ-155». Однако с того момента прошел почти год, редакция Novostroy-SPb попросила меня снова исследовать эту новостройку и узнать, что изменилось. Я с удовольствием взялась за задание, ведь ЖК «Каменка» - один из самых привлекательных комплексов, строящихся сегодня в Петербурге: именно здесь можно приобрести едва ли не самое дешевое жилье в черте города.

Форумы: более 800 страниц обсуждений

Начав сбор информации, как обычно, с Интернета, проверяю форумы и не могу поверить своим глазам: на одном из них обсуждение этой новостройки перевалило за 800 страниц, не говоря уже о том, что разговоры ведутся и на других сайтах.

Все начиналось с жарких споров о надежности застройщика, которые вели между собой опытные покупатели квартир, приобретающие жилье для инвестиций, а сейчас дольщики делятся друг с другом фотографиями и новостями о ходе строительства. Поискав по форумам и отметив для себя пару «скользких» моментов, о которых обязательно нужно будет спросить в офисе, я заглядываю на сайт застройщика.

«Эргономичные» планировки: «каморки» и проходные комнаты

Информации здесь очень мало, но присутствует главное: планировки и цены. В описании планировок использованы красивые эпитеты «эргономичные», «европейский стандарт», «максимум полезной площади». Что же стоит за этими словами? Признаюсь честно, планировка одной из трешек меня очень удивила: первая комната проходная, из нее можно попасть в крошечную «каморку», из которой две двери ведут в оставшиеся комнаты.

В других вариантах трехкомнатных квартир «каморка» имеет площадь аж 12 метров - как полноценная комната. Необычно, не так ли? Планировки двушек аналогичные, за исключением отсутствия проходной комнаты: вход в небольшое помещение (которое сложно назвать комнатой) прямо из коридора, откуда две двери ведут в комнаты. Прямо скажем, планировки двушек и трешек в «Каменке» «на любителя». 

Зато студии, напротив, мне очень понравились: их форма приближается к квадратной, и большое окно с балконным блоком располагается на более длинной стороне. Новоселу будет удобно разграничить пространство на кухонную и жилую зону, да и света достаточно.

Вот, собственно, и все, что можно узнать на сайте застройщика. Отсутствие данных о сроках сдачи каждого корпуса мешает сориентироваться в ценах, а общее впечатление о жилом комплексе никак не желает складываться за неимением внятного описания.

Впрочем, стоило только позвонить в офис, как мне коротко по существу рассказали: в план строительства ЖК «Каменка» входит девять 19-этажных домов, два полузаглубленных паркинга и два гаража (общей сложностью на 1200 машиномест), два садика, школа и поликлиника.

Визит в офис: ни единого вопроса

Без труда договорившись о встрече на удобное мне время, приезжаю в офис. Похоже, как и год назад, сюда можно приехать без предварительной договоренности. Днем буднего дня я оказалась единственным клиентом. В офисе мне понравилось: спокойная и уютная атмосфера. Девушка на ресепшн, консультировавшая меня по телефону, очень любезна и предупредительна.

А вот общение с менеджером вызвало противоречивые чувства: с одной стороны, она терпеливо и спокойно отвечала на все, даже самые неудобные вопросы, с другой стороны - оставалась совершенно безучастной. Впервые мне даже не пришлось озвучить легенду: менеджеру было совершенно безразлично, какую квартиру я хочу купить, она не задала мне ни единого вопроса.

Банкротство застройщика отменяется

«СУ-155» - это один из лидеров московского рынка, сданным объектам которого нет числа. Поскольку компания крупная, то самых разнообразных отзывов о ее работе превеликое множество в Интернете. Кому-то не понравилось качество строительства жилья, с кем-то были нелюбезны в офисе, а кто-то напротив – всем, ну или почти всем, доволен.

Тем не менее, в начале прошлого года в СМИ прогремела новость о банкротстве компании. Информацию быстро опровергли, но «осадочек остался» и смущал потенциальных дольщиков. Однако в январе 2013 года в СМИ появилась информация о том, что СУ-155 полностью расплатилась со всеми кредиторами, таким образом, закрыв все дела о банкротстве. Все это я узнала из Интернета, в офисе застройщика меня не стали ни в чем особенно убеждать, отметив лишь, что информация соответствует действительности: проблемы были, но сейчас все хорошо.

Сроки и цены

Самый первый по срокам сдачи идет восьмой корпус. По плану его должны достроить к концу 2 квартала 2013 года. Я уточнила в офисе, будут ли выдержаны сроки? Менеджер замялась и ответила, что да, строительство завершится, как и запланировано, но ключи дольщики получат в декабре 2013 года. В этом корпусе уже все куплено, кстати, в корпусах 5.1, 5.2, и 5.3 тоже свободных квартир почти не осталось.

Срок сдачи корпусов 4.1 и 4.2 - это 4 квартал 2014 года. В этих корпусах студии сейчас можно купить только по договору уступки прав собственности. А вот 1-, 2-, 3-комнатные еще есть, но очень мало.

Самый большой выбор жилья в корпусах 6.1, 6.2 и 7, срок сдачи которых запланирован на 2 квартал 2015 года. Полное завершение строительства «Каменки» (ведь помимо возведения жилых домов будут построены садики, школа и поликлиника) запланировано на конец 2015 года.

Цены сейчас таковы:

Корпус 6.1, 6.2, 7 (срок сдачи 2 квартал 2015)

Комнатность

Площадь (кв. метры)

Цена, рубли

студии

24,13 - 26,76

1 640 840 - 1 819 680

1-комн

37,76 - 42,11

2 390 208 - 2 711 884

2-комн

53,69 - 63,55

3 097 913 – 3 666 835

3-комн

86,45 - 88,36

4 184 180 – 4 276 624

 

Корпус 4.1, 4.2 (срок сдачи 4 квартал 2014)

студии

27,37

1 974 745

1-комн

39,55 - 42,11

2 578 576 - 2 779 260

2-комн

61,15 - 63,59

3 669 000 - 3 815 400

3-комн

85,06 - 87,39

4 338 060 - 4 456 890

 

Корпус 5.1, 5.2, 5.3 (срок сдачи 4 квартал 2013)

2-комн

61,52

4 029 560

3-комн

87,6

5 343 600

 

Давайте оценим рост цен за минувший год. В мае 2012 года однокомнатную квартиру площадью 41 кв. метров в 8 корпусе, который сдается уже во втором квартале этого года, можно было купить за 2 млн 100 тысяч рублей. Сейчас жилье такого же метража придется ждать год и обойдется оно на 500 тысяч дороже, а по договору уступки можно приобрести в 8 корпусе однокомнатную квартиру площадью 42 кв. метров за 3 млн 200 тысяч рублей.

Условия покупки

До 9 мая действует акция: 10% скидка при единовременной оплате или ипотеке от банка «Зенит». К слову, ипотека предоставляется только от этого банка и на таких условиях: минимальный взнос - 20%, процентные ставки 13,5-14,5% в зависимости от срока строительства корпуса.

Однако, если «Зенит» откажет покупателю (и только в этом случае), есть возможность воспользоваться услугами «Банка Москвы», ВТБ-24 или «Росевробанка», да и то - в корпусах последней очереди (6.1,6.2,7) в этих кредитных организациях ипотеку не получить. Такое положение вещей объясняется тем, что банк «Зенит» кредитует застройщика под залог земли, на которой строится «Каменка» и, соответственно, диктует свои условия.

На все жилье, кроме студий, есть рассрочка. Но условия крайне невыгодные: оформить ее можно лишь на полгода, первый взнос - 80%, 15% на остаток и 10% скидкой тут не воспользоваться.

Социальные программы: можно, но сложно

Застройщик не имеет ничего против оплаты жилья по сертификатам и субсидиям, но на практике ими очень трудно воспользоваться из-за того, что квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства. Сертификаты исключаются полностью из-за сроков сдачи, а вот субсидиями можно воспользоваться при покупке жилья на стадии от 70% готовности, сюда подходят корпуса 5.1,5.2,5.3 и 4.1. Правда, квартиры здесь остались только двух- и трехкомнатные.

Забронировать квартиру можно максимум на 21 день, это стоит 500 рублей в сутки, а при условии, что жилье приобретается в ипотеку, предоставляемой банком «Зенит» - 300 рублей в сутки. В цену квартиры эти деньги не входят.

Товарищество на вере

«СУ-155» имеет весьма экстравагантную и без преувеличений архаичную правовую форму регистрации юрлица - товарищество на вере. Если честно, впервые прочитав об этом на форуме, я решила, что это шутка. Но все серьезно: именно так указано в договоре ДДУ, который предоставляют для ознакомления в офисе. Этот договор имеет массу нюансов, которые подробно обсуждались на форумах, в Интернете можно даже найти подробный разбор договора по всем пунктам.

Не буду сейчас пересказывать тонкости - при желании информация без труда находится с помощью поисковика. В качестве иллюстрации приведу лишь пункт 11.4.1 договора, где говорится, что участник долевого строительства выражает свое согласие на передачу в залог любым третьим лицам земельного участка и строящихся на нем домов, включая объекты долевого строительства по настоящему договору.

В офисе мне этот пункт прокомментировали следующим образом: застройщик страхует себя от нарушения сроков сдачи из-за нехватки средств. Что ж, не будучи юристом, сложно дать этому оценку. Остается надеяться, что дольщиков в достаточной мере защищает 214-ФЗ, по которому идут продажи в «Каменке».

На стройплощадке

Попасть на просмотр стройплощадки не составляет труда: можно приехать без предварительной договоренности в часы работы офиса на объекте - понедельник-суббота с 10.00 до 17.00. Бесплатная маршрутка доставляет клиентов от станций метро «Пионерская» и «Комендантский проспект», нужно только предупредить о желании ею воспользоваться.

При нынешних погодных условиях грязи на стройплощадке как минимум по щиколотку. Тем не менее, желающих посмотреть стройку в субботу вечером предостаточно. Менеджер на объекте рассказывала о намерении застройщика досрочно завершить строительство: уже в 2014 году планируют заселить всех дольщиков. Как и в прошлом году, актуальной информации по наличию квартир на стройке получить не удастся, но менеджер дает клиентам номер своего телефона, можно звонить и уточнять детали.

Отделка есть, консьержа нет

Для просмотра открыт только четвертый этаж корпуса 5.1, поэтому сложно судить обо всех квартирах по увиденному в специально отведенных для демонстрации помещениях. Я заметила, что стены неаккуратно покрыты грубой штукатуркой - потребуется выравнивание, на полу цементно-песчаная стяжка. Окна отечественного производства, есть батареи, разводка электричества, выключатели.

Можно заказать отделку у застройщика – ремонт однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров обойдется примерно в 200 тысяч рублей. Цена машиноместа в паркинге 5 корпуса составляет 500 тысяч рублей. К слову, практически постоянно действует скидка для покупателей квартир в размере 150-200 тысяч рублей, т.е. теоретически место в паркинге может купить любой желающий из соседнего корпуса. Управляющей компанией в «Каменке» будет «Комсервис» - структура из холдинга «СУ-155». Конечно, никаких консьержей не предусмотрено – дом эконом-класса.

Инфраструктура: все очень далеко

ЖК «Каменка» располагается на северной окраине Приморского района. Если посмотреть на карту, то можно увидеть вокруг много зеленых зон и водоемов: Юнтоловский заказник, Новоорловский лесопарк, Шуваловский и Орловский карьер, река Каменка. Можно предположить, что с точки зрения экологии - место тут удачное. Однако это не так.

Форумы полны споров о том, доносятся ли сюда запахи городской свалки, расположенной всего в двух километрах. Кто-то говорит, что нет, кто-то, что редко, но чувствуются, другие утверждают, что гораздо чаще. Лично я неприятного запаха не почувствовала, зато выхлопные газы, шум и пыль от высокоскоростного потока машин, мчащихся по Парашютной улице, ощущаются весьма отчетливо. Это перечеркивает все плюсы, которые можно было бы усмотреть в окраинном расположении новостройки. Вид из окон тоже довольно унылый: пустыри и редкий лесок вдалеке.

Что касается инфраструктуры, то ее можно описать так - далеко все. Ближайший продуктовый магазин в полутора километрах, но если есть машина, то место очень удачное: пробок нет, выезд на КАД рядом, в двух кварталах ЗСД. Конечно, со временем застройщик возведет сады и школы, появятся и магазины, но ключевое слово тут – со временем.

Подводя итоги

Прошел год и в ЖК «Каменка» «выросло» несколько 19-этажных корпусов, а вместе с ними и надежность застройщика. Подросли цены. На мой взгляд, рост во всех этих областях произошел вполне равнозначный. «Каменка» остается одним из самых недорогих предложений на рынке новостроек Санкт-Петербурга, и низкая цена - ее главный «козырь».

Все остальное, к сожалению, не так радостно: ипотека от одного банка, который еще нужно убедить, условия рассрочки невыгодные, инфраструктуры нет, а та, что есть – далеко, вид из окон невпечатляющий, субсидиями воспользоваться непросто, а главное - несмотря на договор ДДУ, покупателю придется иметь дело с товариществом на вере...В общем, ЖК «Каменка» получает три балла.

Дария Лапатухина


6баллов

мкр. Каменка, кв. 78А - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Дольщики
Другие материалы про жилье эконом-класса
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября