15 сентября 2014
оценка 8 из 10

ЖК Александровский от ЗАО Пушкин: дешево и качественно, но очень далеко

ЖК «Александровский» от малоизвестной компании ЗАО «Пушкин» - один из наиболее амбициозных проектов в Санкт-Петербурге. За 10 лет застройщик намеревается освоить огромный участок размером 200 гектар в деревне Гумолоссары Пушкинского района. С начала строительства уже прошло два года, сдана первая очередь, поэтому редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня провести расследование в этом жилом комплексе и оценить развитие проекта.

Что будет?
 
Согласно генплану ЗАО «Пушкин» должен построить около 100 малоэтажных многоквартирных домов, 150 таунхаусов, 30 коттеджей, 10 общественных зданий, 9 объектов детской инфраструктуры. Весь новый район со временем вместит 20 тысяч жителей. 
Я выяснила, что первая очередь ЖК «Александровский» (это два 4-этажных дома по 88 квартир и 9 таунхаусов) уже построена, передача ключей дольщикам начнется в ближайшее время. Вторую очередь, которая включает 20 таунхаусов и шесть многоквартирных домов, застройщик начал строить летом 2013 года. В рамках третьей очереди появятся элитные коттеджи и многоквартирные дома с большими квартирами. 

Кто строит?
 
Застраивать территорию под брендом ЖК «Новая София» первоначально должна была ЗАО «Фирма «Р.К.Г.», та самая, которая по причине банкротства заморозила стройку ЖК «Самое Сердце». В итоге ЖК «Самое Сердце» достроила другая компания, а 200 гектар «Новой Софии» взялось застраивать ЗАО «Пушкин», зарегистрированное специально под этот объект в 2007 году.
 
Купив землю, застройщик сразу принялся за кадастровые работы. Сейчас 200 га бывшего Детскосельского колхоза разделены на отдельные участки под каждый дом, в соответствии с генпланом застройки. В 2012 году началось строительство уже под новым названием - ЖК «Александровский». 
 
На форумах писали, да и менеджер мне это подтвердила, что учредители ЗАО «Пушкин» ранее уже работали в одной команде в ЗАО «Троицкое» и успешно построили в Петербурге одноименный жилой комплекс в окрестностях метро «Пролетарская». Больше в Санкт-Петербурге они ничего не возводили, зато строили в других городах России, аналогично создавая на каждый объект новое юрлицо. 
 
Таким образом, у людей, стоящих во главе компании, есть опыт девелопмента и средства для инвестиций, но почему-то отсутствует желание афишировать завершенные проекты, соответственно и репутации на рынке нет. А иметь положительный опыт в строительстве очень важно для девелопера – это фактически первое, чем интересуется потенциальный покупатель. 
 
Приходится судить о застройщике исключительно по первой очереди ЖК «Александровский», хоть это и неправильно, т.к. с самого начала было ясно, что эти дома станут визитной карточкой комплекса. По первой очереди есть все основания полагать, что будут выдержаны сроки сдачи, указанные в договоре, а вот обещания «на словах» были нарушены. 
 
Например, покупателям танхаусов обещали ключи в декабре 2013 года (эта дата до сих пор указана на информационном щите на стройке), но видимо начнут выдавать только в октябре этого года. В ДДУ указан срок - до 30 ноября 2014 года.
 
Покупатели квартир тоже столкнулись с нарушением устных обещаний. В середине 2013 года менеджеры ЗАО «Пушкин» обещали передачу ключей от квартир 8 корпуса начать в марте 2014 года, но по факту передадут ключи в соответствии со сроком, указанным в договоре (III квартал 2014 года), т.е. в ближайшее время. 
 
В общем, с одной стороны желание ЗАО «Пушкин» опередить сроки, указанные в ДДУ – похвально, с другой – обидно, конечно, что им не удалось осуществить его, и хорошо, что сроки, написанные в документации, все же будут соблюдены. 
 
Разведка в Интернете
 
Огромный пласт информации о новостройке я нашла в обсуждениях дольщиков на форуме и в группе «Вконтакте». Оба источника носят неофициальный характер и модерируются дольщиками. Правда, «Вконтакте» есть тема, где на вопросы отвечает представитель застройщика. 
 

 

Куда больше полезных данных дольщики находят самостоятельно и активно делятся ими друг с другом. Изучение этих двух ресурсов позволило мне получить хорошее представление о ЖК «Александровский», а вот визит в офис и официальный сайт, напротив, оставили о комплексе довольно туманное впечатление. Объясню почему.
 
Именной сайт - стильный, но странный. Здесь нет ни информации о компании, ни цен, ни списка квартир в наличии, ни web-камеры. С другой стороны - можно посмотреть генплан, документы, фотографии со стройки, поэтажные планы, есть виртуальный тур. В общем, полезной информации не так уж и мало, но и не много.
Пути-дороги
 
Внимательно изучив схему расположения комплекса на именном сайте, я не рискнула отправиться в ЖК «Александровский» на общественном транспорте. Уже потом где-то на форумах мне встретилась схема пешего прохода к комплексу, нарисованная одним из дольщиков. Нужно идти по тропинке вдоль железнодорожных путей, перейти по деревянному мостику Тярлевский ручей, затем с Вокзальной улицы свернуть на Железнодорожную, после чего по Разъезжей улице идти до самого комплекса – весь путь около километра. 
 
Однако когда я планировала свой маршрут, Яндекс Карты подсказывали, что придется идти 2 км в обход по улице Архитектора Данини, поскольку как таковая дорога вдоль железнодорожного полотна отсутствует. Ее собираются построить, но, по словам менеджера, не раньше, чем через 5 лет. На общественный транспорт рассчитывать тоже не приходится: ни автобусы, ни маршрутки не ходят от платформы в сторону комплекса, можно только дойти пешком. 
 
Признаюсь, поначалу мне такое расположение показалось просто ужасным. До Павловска ехать на электричке от Балтийского вокзала 40 минут, а потом еще 2 км пешком или пробираться какими-то тропами - это уж слишком! Но большинство дольщиков очень довольны расположением своего будущего дома, и их позиция мне тоже понятна. Они рассматривают пешую доступность платформы Павловск как приятный бонус, а не обязательное условие при покупке загородного жилья. А главное - это благоприятная экология, близость Пушкинского и Павловского парков, при этом магазины, школы и садики неподалеку. 
 
Визиты в офисы продаж
 
Найти ЖК «Александровский» оказалось легко: нужный поворот указывает плакат, а после поворота сразу проглядываются построенные дома, которые выглядят точь-в-точь как на рендерах. Архитекторы из России и Великобритании («Группа Арк» и «JohnTompson&Partners») придали домам облик в стиле «классицизм», явно напоминающий исторические здания Пушкина и Павловска. Что и говорить, домики радовали глаз.
 
В офисе продаж других покупателей не было, но меня, тем не менее, попросили подождать. Для консультирования клиентов выделено довольно просторное помещение с общим большим столом, менеджеры сидят отдельно за полупрозрачной перегородкой. На столах угощение (которое мне никто не предложил), на стене генплан ЖК «Александровский». Буклетов с планировками не оказалось – только большие рабочие журналы формата А3 с черно-белыми чертежами – не очень-то удобно для восприятия. Кроме того, впечатление о ценах я получила со слов менеджера самое смутное.
 
В довершение ко всему, попасть за строительный забор и осмотреть уже готовые квартиры не удалось. Мне объяснили, что это в принципе возможно, но только по предварительной договоренности. Сейчас активно идут осмотры квартир, и многие дольщики выкладывают подробные фотоотчеты.
 
На форумах мне не раз встречались жалобы дольщиков на неудовлетворительный сервис: менеджеры не дают ответов на большую часть вопросов, не отвечают на письма и телефон – и мой личный опыт тому наглядное подтверждение. Менеджер обещала прислать мне по электронной почте шаблон договора долевого участия и планировки квартир, но письма я так и не дождалась – пришлось звонить и напоминать о себе, причем не один раз. В общем, проявить изрядную навязчивость, чтобы получить обещанные материалы. 
 
Позднее я решила посетить еще и главный офис ЗАО «Пушкин», он находится на Лиговском проспекте недалеко от станции метро «Московские ворота». Найти бизнес-центр оказалось проще, чем попасть внутрь. Охранник курил напротив входа, рядом с табличкой, запрещающей курение, невозмутимо глядя, как я озираюсь у «вертушки». Докурив, он, наконец, впустил меня внутрь. 
 

 

ЗАО «Пушкин» располагается в симпатичном помещении. Большая комната с ресепшн на входе, в которой стоят рабочие столы менеджеров и большой макет жилого района «Александровский». Две отдельные переговорные с кондиционерами и неизменным угощением на столах. Здесь оказались в наличии буклеты, а у менеджеров достаточное количество времени - никто никуда не спешил. 
 
Как строят? 
 
Технологию строительства девелопер выбрал кирпично-монолитную. Фундамент – железобетонная плита на естественном основании, монолитный каркас, внешние стены второй очереди строительства будут из поризованных керамических блоков толщиной 38 см, снаружи 10 сантиметров утеплителя и штукатурка по сетке с последующей окраской, цоколь отделывается искусственным камнем. 
 
В первой очереди строительства внешние стены выкладывали из кирпича без утепления, зато более толстый слой – 51 см. С внутренними перегородками строители, похоже, намерены поэкспериментировать: в проектной декларации указаны гипсокартонные, пазогребневые перегородки, СКЦ или из легких бетонов автоклавного твердения.
 
Застройщик предоставляет покупателям квартиры с подготовкой под чистовую отделку. На полу стяжка, стены оштукатурены, но без шпаклевки. Электричество разведено, установлены розетки, счетчики день/ночь, батареи с терморегуляторами, выполнена гидроизоляция санузлов, коммуникации заведены и закрыты заглушками, без разводки по квартире. Балконы остеклены, мансарды без остекления. Профиль используется неплохой - фирмы KBE. На входе в квартиру устанавливается металлическая дверь.
 
Как я уже говорила, сейчас как раз идут осмотры первой очереди, многие пишут свои отзывы о качестве строительства. Отзывы почти все очень хорошие, претензий у подавляющего большинства покупателей нет, хотя, как и везде, здесь тоже есть особо въедливые дольщики, выискивающие изъяны в инженерных решениях. Но даже они признают, что, в целом, качество строительства весьма достойное. 
 
В подъездах установят пассажирские лифты Otis. Своя газовая котельная будет обеспечивать отопление и горячую воду (газ магистральный), а вот плиты в квартирах будут электрические. Окончательное решение по этому вопросу было принято недавно и удивило кое-кого из дольщиков, по их мнению,  указанных в техусловиях мощностей не будет хватать (607 кВт на всю первую очередь строительства). Другие дольщики настроены оптимистично и уверены, что все будет в порядке.
 
Как купить?
 
В ЖК «Александровский» продажи ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия по следующей схеме:
 
1. Заключение договора бронирования, по которому необходимо внести 100 тысяч рублей (входят в стоимость квартиры). Бронь ставится сроком на 2 месяца.
2. Если нужна консультация по ипотеке, можно воспользоваться услугами ипотечных менеджеров ЗАО «Пушкин», они работают удаленно. Всю необходимую информационную помощь они окажут, но в банк придется ехать самостоятельно.
3. После заключения с банком кредитного договора подписывается договор долевого участия. Регистрирует договор в ФРС застройщик, услуга бесплатна, необходимо только оформить доверенность. Регистрация занимает около месяца.
4. В течение 10 рабочих дней после регистрации ДДУ необходимо сделать оплату первого взноса на расчетный счет застройщика.
 
Доступна покупка квартиры в рассрочку на год, первый взнос от 50%. При 100% оплате предоставляется скидка 5%. Купить квартиру в ипотеку можно пока только от двух банков, зато очень популярных: «Санкт-Петербург» и «Сбербанк». 
 
Что почем
 
В продаже сейчас, напомню, вторая очередь строительства. В корпусе 7б (передача ключей февраль 2016 года) свободных квартир почти не осталось. В корпусе 9.1 в продаже остались только квартиры на первых и последних этажах. Основной выбор сейчас есть в корпусах 10.1 и 10.3, которые сдаются одновременно с корпусом 9.1 – ключи дольщикам передадут до конца августа 2016 года.
 
Представление о ценах, как я уже упоминала, удалось получить довольно приблизительное, менеджер не была настроена давать подробную информацию и указала лишь примерные цены за квадратный метр жилья, поэтому и цифры на этот раз приблизительные.
 
 
Количество комнат Площадь Цена кв. метра (рубли) Цена квартиры (рубли) Примечание
студия 37.5 68 тыс. 2 560 000 только 1 этаж, корп. 9.1
1-комн. 41-47 70 тыс. от 2 млн 879   
2-комн. 60-76.64 64-71 тыс. от 4 млн 280   
3-комн. 84-98.29 64-70 тыс. от 5 млн 380   

 

Если конкретнее, квадратный метр в «двушке» стоит 64-65 тысяч рублей, в торцевых квартирах 10 корпуса (метражом 67 кв. м) – 71 тысяч рублей. Также выше цены в угловых «двушках».
 

 

В «трешках», в основном, цена квадратного метра составляет 70 тысяч рублей, но есть 4 квартиры в корпусе 10.3 метражом 84-85 «квадратов», где цена кв. метра ниже: всего 64 тысячи рублей. В мансардном этаже в квартирах, ориентированных на север-юг, цена выше: 73 тысячи за кв. метр. 
 
На старте продаж весной 2012 года квадратный метр в 2-комнатной квартире стоил 67 тысяч рублей, дольщики ожидают, что после сдачи дома цена вырастет до 110 тысяч рублей за кв. метр, поскольку на вторичном рынке стоимость жилья комфорт-класса в Пушкине начинается от 90-100 тысяч за кв. метр. 
 
Самый ближайший «сосед» ЖК «Александровский – это ЖК «Inkeri» от компании «ЮИТ Дом». Этот комплекс  отражен на генплане ЖК «Александровский» серым цветом, дома расположены на северо-востоке участка. Срок сдачи ЖК «Inkeri» III квартал 2016 года плюс полгода на передачу ключей, т.е. на 7 месяцев позднее. А вот цены, наоборот, гораздо выше: стоимость квадратного метра в 3-комнатной квартире начинается от 103 тысяч рублей.
Так что вряд ли я ошибусь, если скажу, что, пожалуй, ЖК «Александровский» на сегодняшний день - это единственный малоэтажный жилой комплекс в Пушкине, который предлагается по таким доступным ценам. 
 
Обычно на первых этажах цены ниже, но в ЖК «Александровский» стоимость квадратного метра такая же, зато в качестве бонуса покупатели получают террасу. А мансардные этажи спроектированы с дымоходами, так что можно оборудовать камин.
 
Планировки хорошо продуманы и практичны. Большинство квартир двух- и трехкомнатные, с двусторонней ориентацией окон. В угловых «двушках» (корп. 10.1, 10.3) в гостиной предусмотрено по 3 окна, а в «трешках» (в корпусе 9.1) – по четыре. Прихожие дают простор для фантазии при расстановке мебели. 
 
Соцкультбыт
 
Если верить рекламе, территория комплекса превратится в оазис: 40% площади будет отведено под зеленые насаждения. Тротуары планируют сделать из брусчатки, пешеходные и велосипедные дорожки из мраморной крошки и песка, а в скверах использовать мягкое покрытие.
 
Вопрос парковки в многоквартирных домах решен за счет подземных паркингов, причем место для машины в нем имеет очень доступную стоимость: от 300 тысяч рублей (в зависимости от размера). А вот жителям таунхаусаов повезло меньше: в результате изменений проекта они не получат специальных мест под парковку и вынуждены будут оставлять машины на обочине перед домом из расчета одна машина на один таунхаус. 
 
Помимо жилья застройщик планирует построить 5 детских садов, 4 школы, детскую и взрослую поликлинику, конференц-отель с офисными помещениями, торгово-развлекательный центр, спортивный комплекс. Правда, когда будет строиться заявленная инфраструктура пока неизвестно. 
 
В любом случае, территорию сначала предстоит заселить. Возможно, что первый садик и школу начнут строить уже через пару лет, но точной информации на этот счет нет. Первые коммерческие помещения предусмотрены только во второй очереди, в домах со сроком сдачи в августе 2016 года, зато их появится сразу много - около 600 кв. м. Тем не менее, до ближайших магазинов рукой подать, они расположены сразу за железной дорогой, в районе улиц Березовая и Гуммолосаровская – в 500 метрах находится продовольственный магазин «Семья», чуть дальше «Пятерочка». До ближайшей школы и садика около километра. Так что с инфраструктурой и сегодня здесь все неплохо.
 
Резюме
 
Совершенно справедливые сомнения дольщиков вызывает способность ЗАО «Пушкин» самостоятельно застроить такой огромный участок за 10 лет, при условии, что за два года построена лишь малая часть от общего плана. Соответственно, возникает вопрос: застройщик продлит освоение территории на пару десятков лет или продаст часть земли? 
 

 

Если учесть, что один участок уже продан «ЮИТ Дому», второй вариант кажется более вероятным. И следующий вопрос, который возникает на форумах, касается единства стиля внешнего оформления района. И будет ли построена вся обещанная инфраструктура?
 
Не могу не отнести к минусам не самого проекта, а скорее компании-застройщика откровенно неудовлетворительный сервис менеджеров. А вот проект мне понравился - цены, планировки и качество строительства – прекрасны, а это, безусловно, главное. Поэтому ЖК «Александровский» получает от меня твердые «8» баллов.
 
Дария Лапатухина
 
Полную версию фотоотчета о ЖК «Александровский» смотрите в нашей группе в Facebook или в группе «Вконтакте».
8баллов

ЖК «Александровский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Alex
05 мая 2015
В ответ на комментарий пользователя
Ирочка
15 апреля 2015

Прочитала в прессе о банкротстве и компании и ее дочек. Что будет дальше?

Ирина, будьте добры, укажите где читали про это??
Ирочка
15 апреля 2015
Прочитала в прессе о банкротстве и компании и ее дочек. Что будет дальше?
guest
20 марта 2015
Очень подробное точное описание! Квартиру мы купили в феврале 2015,нужно заметить что метро подорожал до 74.000 руб ,мы покупали мансарду ,стоимость за метр еще дороже 78.000 руб! Менеджеры действительно не отличаются особой внимательностью, и часто что либо забывают, но это не омрачило покупку! Подняться на стройку нам разрешили, выдали хорошего качества каски и сапоги .Мы работаем с Менеджером Екатерина, очень приятная душевная девушка! По мелочам что то она забывала ,но самый нужный момент, когда упали процентные ставки по ипотеке до 12% она нам сразу позвонила и сказала чтоб мы еще раз подали заявление в банк( изначально ставка была 15% от Сбербанка) ,и сказала что если потребуется время то строительная компания готова продлить бронь не смотря на договор! Для тех кто не официально работает ,советую обращаться в СПб-банк ,там проще с документами и теже 12 % годовых!
Таисия
09 октября 2014
Здравствуйте! Небольшое уточнение - До Павловска регулярные электрички ходят не с Балтийского вокзала, а с Витебского. Электричка дальше идет через жд станцию Купчино, оттуда - минут 15 до Павловска.
Другие материалы про ЗАО Пушкин
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября