24 декабря 2013
оценка 6 из 10

ЖК Академ-Парк от БФА-Девелопмент: дорогое жилье с непростой историей

В качестве очередного задания от редакции Novostroy-SPb мне достался ЖК «Академ-Парк». Это противоречивая новостройка с непростой историей, которую возводит в Калининском районе, недалеко от станции метро «Академическая», компания «БФА-Девелопмент». Мне пришлось немало провести немало времени в Интернете, чтобы собрать воедино всю информацию об этом жилом комплексе. Проект – непростой, долгоиграющий, и страниц с обсуждениями на форумах накопилась не одна сотня.

ЖК «Академ-Парк» - это 10 кирпично-монолитных домов комфорт-класса на 3700 квартир от студий до 4-комнатных, которые строятся в три очереди. Первые четыре дома уже сданы, проданы и заселены. Сейчас в продаже вторая очередь: корпуса 1, 2 и 10. Кроме квартир здесь появятся подземные паркинги на 1410 машиномест (по цене 700-800 тысяч рублей), детский сад на 180 мест и спортивно-оздоровительный комплекс.

Разведка в Интернете

Сайт «Академ-Парка» имеет приятный дизайн и очень удобный сервис подбора квартир: можно выбирать на поэтажном плане или по параметрам из списка; поиск работает прекрасно - список квартир выпадает моментально. Планировки прорисованы очень подробно, удобно и наглядно, даже с указанием ширины коридоров и т.д. Однако на этом плюсы, связанные с сайтом, заканчиваются.

В разделе «Варианты оплаты» пространные рассуждения на целую страницу о том, кому подойдет единовременный платеж (100% оплата), что такое ипотека, а лучше всего написано про условия рассрочки – «узнавайте у менеджеров по продажам».

Сроки сдачи очередей указаны на сайте подозрительно расплывчато: первая очередь - 2012 год, вторая очередь – 2014 год, а третья – 2016 год. Впоследствии выяснилось, что это неспроста. В разделе «Разрешительная документация» выложена проектная декларация, но нет шаблона договора ДДУ. А именно в нем содержится информация, которая сильно корректирует ожидания срока получения ключей.

ЖК «Академ-Парк» активно обсуждается на форумах в Интернете. За несколько лет в фокусе обсуждения побывали разные темы: высокие цены, инвестиционная привлекательность или, вернее, ее отсутствие, сегмент новостройки, некомпетентность и грубость менеджеров отдела продаж, планировки, озеро на территории комплекса и кладбище под и рядом с ним, затопление объекта, малое количество лифтов, возможность смены управляющей компании и многое другое.

Кирпич или газобетон?

На  сайте подробно описана кирпично-монолитная технология строительства ЖК «Академ-Парк», сказано, что внешние стены полностью выложены из кирпича производства «Победа ЛСР». И лишь из сообщений на форуме дольщиков я узнала, что, оказывается, кирпич используется только для облицовки, а внешние стены делают из газобетона. С моей точки зрения, это откровенная дезинформация!

  

Кстати, когда я спросила менеджера в офисе продаж о материалах строительства ЖК «Академ-Парк», она повторила описание на сайте, и только после моего прямого вопроса: «Внешние стены будут исключительно из кирпича?» - ей пришлось упомянуть о газобетоне и утеплителе. Зачем так делают? Затем, что газобетон в наружных стенах удешевляет конструкцию, а качества новостройке отнюдь не добавляет.

Если говорить о качестве строительства, то тут можно опереться исключительно на отзывы с форума. Все квартиры первой очереди заселены, а вторая очередь еще далека до завершения, шоу-рума на объекте нет - смотреть не на что. На форуме особенных претензий к качеству строительства я не встречала, а вот отделка многих не устроила, но запросы у всех разные. В качестве основного недостатка называли тот факт, что трубы в санузле идут поверх отделки. Также осудили на форуме малое количество лифтов: всего два в 19-этажной секции.

Визит в офис

Центральный офис компании «БФА-Девелопмент» находится на улице Восстания, д. 18 и работает до 18.00 по будням, выходные - суббота и воскресенье. Представительство на стройке ЖК «Академ-Парк» было временно закрыто, но сейчас возобновило работу - также только по будням, к тому же лишь до 16.00. В общем, человек, работающий по стандартному графику, имеет шанс попасть в офис только, отпросившись с работы.

Для посещения центрального офиса обязательно нужно иметь с собой документ, удостоверяющий личность - все строго. Под отдел продаж отведена небольшая комнатушка у входа: три рабочих места менеджеров, которые завалены бумагами - вот и вся обстановка. Ни детского уголка, ни ресепшн - сотрудники сами отвечают на звонки, видимо, поэтому долго приходится слушать автоответчик, дозваниваясь сюда.

Общение с менеджером я не могу назвать продуктивным. Большая часть оценок на форумах подтвердилась в моем случае. Диалог строился исключительно в формате «вопрос – ответ». Вопросы задавала я. Никаких попыток установить контакт, рассказать что-то дополнительно сверх спрашиваемого - менеджер не сделала. Да и информацией она владела, откровенно говоря, очень и очень слабо. «Вы задаете вопросы, выходящие за рамки моей компетенции» - сказала она мне в итоге.

Кто строит и кто продает?

Все же, сопоставляя информацию с форума со словами менеджера, можно составить следующую картину. Застройщиком является компания «ЗенитСтройИнвест» - «дочка» компании «БФА-Девелопмент», специально созданная под строительство ЖК «Академ-Парк». Продает квартиры отдел продаж «БФА-Девелопмент» по договору долевого участия (214-ФЗ).

  

Также часть квартир выкупила и реализовала сторонняя организация, некая «Стройинвест» (не путать с «ЗенитСтройИнвест») по договору уступки от юрлица. Сейчас все квартиры первой очереди они распродали, а вторую очередь в продажу еще не выпустили. По данным с форумов, продавала эта компания «чуть дороже, без отделки и на этажах чуть выше».

«БФА-Девелопмент», которая была основана в 2007 году, владеет несколькими бизнес-центрами класса «А», загородным апарт-отелем, в составе холдинга есть банк и управляющая компания. Основные интересы: девелопмент и финансы, в активе компании имеются объекты в сфере недвижимости стоимостью более полумиллиарда долларов. В проектной декларации сказано, что учредителем застройщика является швейцарская компания «Рухолд». Однако никаких подробностей об этом мне в офисе сообщить так и не смогли.

По данным с форумов, в кризис «БФА-Девелопмент» продала свой проект ЖК «Токио» компании Setl City. Менеджер  преподнесла информацию иначе: «БФА-Девелопмент» выступала инвестором в этом проекте. Если честно, не знаю, какая из версий правдива. Судя по замороженной стройке ЖК «Академ-Парка», о чем я еще расскажу ниже, в 2008 году «БФА-Девелопмент» было не до инвестиций.

Однако сегодня дела у компании идут неплохо. Кроме «Академ-Парка», «БФА-Девелопмент» сейчас строит и продает квартиры в ЖК «На Гребецкой» на ул. Пионерская вблизи станции метро «Чкаловская». Это дом бизнесс-класса, он вмещает всего 177 квартир, цена квадратного метра - 130-140 тысяч рублей. Недавно на рынок новостроек Петербурга «БФА-Девелопмент» выпустил в продажу ЖК «Огни залива», который возводится в районе Дудергофского канала, на пересечении проспектов Ленинского и Героев; средняя цена «квадрата» там 65 тысяч рублей.

Необычная история

ЖК «Академ-Парк» имеет необычную историю. В 2006 году было получено разрешение на строительство, к 2008 году было построено 7 этажей 3 и 4 корпусов, затем стройка была законсервирована из-за кризиса. В 2011 году проект был полностью пересмотрен: изменены планировки в сторону малогабаритных (появились студии, больше однокомнатных, меньше больших квартир), высота потолков уменьшилась с 3 метров до 2,76 метра. В конце 2011 года были открыты продажи.

Срок сдачи первой очереди был задержан, по словам менеджера отдела продаж, на один квартал: с III квартала 2012 года перенесен на IV квартал. В итоге, достроили дома к концу 2012 года, а ключи дольщикам по новым срокам должны были передавать с июля по сентябрь 2013 года. На форуме, однако, информация другая. Цитирую (орфография и пунктуация сохранены): «Мы тоже рассматривали этот проект, когда срок окончания строительства стоял 2 квартал 2012 + прибавляли 3 мес на получение ключей и рассчитывали на 31 сент 2012г. Но уже склоняемся к мысли , что не будем вкладываться, т.к. срок сдвинули на 1 год - на полгода увеличили срок сдачи + на полгода получение ключей. Мы должны будем снимать жилье дополнительные 12 месяцев».

  

Сейчас дома первой очереди полностью заселены, купить квартиры в них можно только на вторичном рынке. Срок передачи домов второй очереди в эксплуатацию по проектной декларации - июнь 2014 года. Ключи начнут выдавать 1 сентября 2015 года и обязуются передать в течение трех месяцев. Вот такой растянутый процесс. По словам менеджера, компания страхуется от нарушения сроков и связанных с этим штрафов.

Что почем

Продажи второй очереди были открыты 25.02.2013 года. Многие очень ждали этого момента, следили за новостями и делились ими на форумах. Потенциальных покупателей раздражало затягивание старта продаж и отсутствие внятной информации на этот счет. После открытия продаж сразу начали расти цены и очень резко.

Например, 3-комнатная квартира метражом 98,4 кв. м во втором корпусе в марте 2013 года за неделю выросла в цене с 7 млн 380 тысяч рублей до 8 млн 900 тысяч рублей. Сейчас квартиры такой планировки и ориентации уже, к сожалению, все раскуплены, но в целом видно, что цены на «трешки» остались на примерно том же уровне.

Нашлись на форумах и цены на 2-комнатные квартиры на старте продаж второй очереди. Сейчас цена «двушки» где-то на 1 млн 200 тысяч -1 млн 400 тысяч рублей выше. При 100% оплате разброс цен сейчас следующий:

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена от (рубли) Цена до (рубли) Цена за кв. метр (рубли)
Студия 25,4-30 2 770 000 3 300 000 109-110 тысяч
1-комнатная 39,5-53,7 3 950 000 5 300 000 98-100 тысяч
2-комнатная 57,1-65,9 5 300 000 6 300 000 93-96 тысяч
3-комнатная 87,8-104,1 7 500 000 8 950 000 85-86 тысяч
4-комнатная 118,7-124,5 9 400 000 10 800 000 79-86 тысяч

 

Инвестировать невыгодно

С точки зрения инвестиций на данном этапе привлекательность «Академ-Парка» равна примерно нулю. На форумах тема эта обсуждается довольно часто, и, похоже, действительно, выгоднее хранить деньги на депозите, чем вкладывать в этот проект. Хотя район, где строится «Академ-Парк», не из дешевых, но даже для этой местности цены сильно завышены.

  

На форумах многие в качестве альтернативы ссылаются на ЖК «Орбита» от «ЛенСпецСМУ». Примерно при таком же уровне цен на жилье (90 тысяч рублей за кв. метр) эта новостройка уже сдана, идет заселение. Комплекс стоит совсем рядом со станцией метро «Академическая», там осталось сейчас совсем немного квартир: лишь 1-комнатные и «трешки».

Планировки и ремонт

Что касается планировок, мне очень не понравились студии - вытянутые прямоугольники. Остальные квартиры неплохи: есть варианты с комнатами неправильной формы, есть более традиционные; можно найти квартиры с кладовками, а можно без; с большими холлами и более скромными прихожими; с большими и маленькими санузлами, которые раздельные во всех квартирах кроме студий.

Самый дорогой 10 корпус с видом на парк уже почти распродан. Второй корпус - самый маленький, в нем тоже не так много квартир. Первый корпус, самый густонаселенный (единственный со студиями), там еще есть неплохой выбор жилья, этот корпус единственный, в котором квартиры новоселы получат с отделкой. Корпуса 2 и 10 сдаются с подготовкой под чистовую отделку.

Подготовка под чистовую отделку предполагает стяжку и ровные оштукатуренные стены и потолок, а вот что собой будет представлять отделка «под ключ» - вопрос открытый. В офисе мне так и сказали: «Это лотерея». То есть известно, что на полу будет лежать ламинат, на стенах будут обои, уже окрашенные. Цвета неброские, но разные в разных квартирах, и какой квартире достанется определенный цвет - неизвестно.

Плитка в санузлах первой очереди была, как мне сказали, «вроде, испанская». Бренды сантехники можно увидеть на фотографиях на сайте: Jika, KOLO. Однако ориентироваться на это не стоит - во второй очереди все может быть иначе. Никаких гарантий! Впрочем, цены на квартиры с отделкой в первом корпусе даже ниже, чем без отделки в десятом, он располагается вблизи парка.

Как купить?

Как уже упоминалось, жилье в ЖК «Академ-Парк» продается по ДДУ (214-ФЗ). Помимо 100% оплаты, есть рассрочка в двух разных вариантах. Вариант первый: беспроцентная, первоначальный взнос от 50% от цены квартиры, равные ежеквартальные три платежа до 30.06.14 года. Вариант второй: первый взнос от 20% от цены квартиры, ежеквартальные равные платежи до 30.04.15 года; удорожание на остаток получается 12%, но расчеты ведутся иначе.

  

Мне распечатали пример: при покупке 2-комнатной квартиры стоимостью 6 млн рублей через месяц после заключения ДДУ вносится первый взнос 1 млн 200 тысяч рублей, далее по 883 769,86 рублей каждые три месяца, начиная с января 2014 года и до апреля 2015 года. В итоге сумма платежей по договору составит 6 млн 502 619,18 рублей, то есть на 502 тысячи дороже, чем при 100% оплате.

Кроме того, при подписании ДДУ дополнительно вносятся 100 тысяч рублей по договору оказания услуг, который заключается не с застройщиком, а с «БФА-Девелопмент» (т.к. компания выступает в качестве отдела продаж застройщика), и оплачиваются услуги за регистрацию ДДУ.

Другие расходы по сделке стандартные: сделать доверенность на сдачу договора на регистрацию, плюс согласие супруга или заявление, что покупатель не состоит в браке, плюс госпошлина (100 рублей), итого набегает около 2000 рублей.

Ипотека: порядок действий

При покупке в ипотеку порядок действий такой: покупатель бронирует квартиру - это бесплатно, потом сразу же подает документы в банк, отзванивается менеджеру в «БФА-Девелопмент» и сообщает, в какой банк поданы документы, кто является банковским менеджером и оставляет его координаты для связи.

После того, как банк дает одобрение на кредит, оба менеджера («БФА-Девелопмента» и банковский) оговаривают между собой параметры договора и назначают день сделки. В день подписания кредитного договора и договора долевого участия вносятся те самые 100 000 рублей (по договору оказания услуг с «БФА-Девелопмент»). Ипотеку на покупку жилья в ЖК «Академ-Парк» предоставляют 7 кредитных организаций: банк «БФА», «Балтика», «Газпромбанк», «Банк Санкт-Петербург», «ВТБ24», «Сбербанк», «Райффайзенбанк».

В соответствии с ипотечными программами банков первоначальный взнос может начинаться от 20% от цены будущей квартиры. Средняя ставка по кредитам на период строительства составляет около 13% годовых, после оформления права собственности - 9,5%.

Особенности локации

На территории комплекса находится озеро, которое, по слухам, хотели сначала засыпать и построить на его месте школу, но, не получив на это разрешения (природоохранный объект), решили облагородить. Место болотистое. На форуме писали о том, что ЖК «Академ-Парк» два года стоял затопленный под водой в период, когда стройка была заморожена. Говорят, что бетон в воде только крепчает, однако ничего внятного на этот счет мне менеджер в офисе продаж ответить не смогла. Впрочем, сейчас это уже не важно - в любом случае факт затопления касается только первой очереди, а она распродана и заселена.

  

А вот информация о том, что под комплексом находится старое кладбище, на мой взгляд, актуальность утратить не может. Менеджер мне лишь ответила, что она живет в этом районе 20 лет и кладбища не видела. Разумеется, речь идет о куда более отдаленном времени, чем 20 лет. Девушка также сослалась на прохождение экспертизы (пробы почвы и т.д.), а значит соответствие всем экологическим нормам, что, в общем-то, тоже не вызывает сомнений. Однако лично я не хотела бы жить на кладбище. Кстати, неподалеку, за Пискаревским лесопарком находится также и действующее - Пискаревское мемориальное кладбище.

В остальном расположение ЖК «Академ-Парк» очень удачное. Что касается инфраструктуры, то ситуация тут просто прекрасная: детских садов, школ, поликлиник, магазинов, салонов красоты и спортивных клубов вокруг в избытке, что неудивительно, ведь район давно обжит. С зеленью все тоже отлично: Пискаревский лесопарк находится в 200 метрах, с другой стороны от комплекса есть небольшой парк Технического Университета, до Сосновки всего 3 км.

К транспортной доступности также не придраться: до станции метро «Академическая» пешком 10 минут, выезд на КАД через Шафировский проспект находится в 650 метрах, еще три других выезда расположены каждый в 3 км от комплекса.

А напоследок я скажу…

Когда я только начинала сбор информации по «Академ-Парку», признаюсь честно - проект мне очень понравился. Во многом именно благодаря расположению - оно действительно подкупает, и, почитав форум, я убедилась, что не только меня. Для многих этот фактор оказывается решающим при выборе, несмотря на откровенно завышенные цены, отдаленные сроки сдачи дома, плохой сервис, историю с заморозкой стройки и прочие моменты.

Квартирография с акцентом на 2- и 4-комнатные квартиры делает этот комплекс очень привлекательным для семей с детьми, особенно на фоне обжитого района с развитой инфраструктурой. Однако, стараясь быть объективной, не могу оценить ЖК «Академ-Парк» выше, чем на 6 баллов.

Дария Лапатухина

6баллов

ЖК «Академ-Парк» - обсуждение отчета тайного покупателя:

ГОСТЬ
13 июня 2014
Чего-чего а сдачей дома не в срок солгали.мы ключи получили даже раньше чем написана в договоре.уже почти год живём 5-корпусе.качество отделки и правда желала бы получше.качества дома нормальна.зимовали хорошо.ни жарко не холодно.после строй комп.Л1 ВСЁ идеально.в лондон парке уже 8- лет жду квартиру.кажется столько же буду ждать.так что я очень рада что с второй раз сделала очень правильный выбор.к работе отдел продаж тем боле стро .компании даже придираться не могу.по собственному опыту стала бдительная.
ирина
05 мая 2014
В ответ на комментарий пользователя
катя
20 апреля 2014

сейчас идёт (3 недели) продажа 3-й очереди, рассрочка под 13% и первый взнос 30% это на 7 месяцев Сдача по плану окт. -декабрь 2016. Подорожание происходит каждую неделю. Квартиры в продажу выпускают поэтапно, не сразу все.

нет никакого поэтапного введения квартир!! сразу все выставили в продажу, мы лично бронировали 3 квартиры на разных людей, а взяли одну .Скорее всего поэтому и появляются отказные квартиры.
катя
20 апреля 2014
сейчас идёт (3 недели) продажа 3-й очереди, рассрочка под 13% и первый взнос 30% это на 7 месяцев Сдача по плану окт. -декабрь 2016. Подорожание происходит каждую неделю. Квартиры в продажу выпускают поэтапно, не сразу все.
Ольга
10 февраля 2014
самой большой неприятностью может оказаться наружная канализация если это невозможно устранить, то вместо обещанного в парковой зоне жизнь превратится в страшных зловониях канализации, что и происходит с оени после заселения 1-й очереди. Там видимо большая проблема с канализацией, но с осени ее решить не могут. Как терпят люди не знаю, я уже сомневаюсь в правильности покупки.
Другие материалы про БФА-Девелопмент
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября