17 января 2014

Жить на берегу Невы: ЖК Молодежный, ЖК Речной и ЖК Ласточкино гнездо

Кто из нас не мечтает приобрести жильё в доме с видом на водную гладь? Конечно, в Петербурге, богатом на реки, каналы и набережные, такая возможность есть. И она доступна не только покупателям элитного жилья с роскошными видами на Мойку, Фонтанку или Неву в районе парадного Петербурга. Сегодня вполне реально купить квартиру в домах, хоть и расположенных выше по течению Невы, но все-таки в пределах города. В этой статье по заданию редакции Novostroy-SPb Тайный покупатель сравнит три таких новостройки – это ЖК «Молодежный», ЖК «Речной» и ЖК «Ласточкино гнездо».

Что строят?

Я не буду подробно останавливаться на описании «портретов» жилых комплексов. Все они проверены Тайным покупателем, поэтому подробно о каждой из новостроек можно узнать из расследований.

Все проекты относятся к сегменту комфорт-класса. В ЖК «Речной» запроектировано 1550 квартир. Новостройка будет состоять из шести 26-этажных и двух 4-этажных корпусов, строящихся на берегу Невы. Возведение комплекса началось в IV квартале 2012 года, а закончить его застройщик планирует в I квартале 2015 года.

В ЖК «Ласточкино гнездо» запроектировано 12 корпусов разной этажности (23-24), точное количество квартир пока неизвестно, т.к. в продаже не все корпуса. Недавно первые три корпуса (первая очередь строительства) были сданы застройщиком досрочно: в конце 2013 года, тогда как по плану их должны были сдать в I квартале 2014 года, а чуть позже в продажу поступили 11 и 12 корпуса.

  

На фото ЖК «Молодежный»

И, наконец, ЖК «Молодежный» будет состоять из 1412 квартир. Новостройка возводится в форме подковы, обращенной к Неве. Проект предполагает наличие одного, но большого, 12-секционного, корпуса высотой 24 этажа. Также на территории комплекса появится бизнес-центр: поскольку старое здание комбината цветной печати относится к памятникам архитектуры и сносу не подлежит, его реконструируют, а за ним разместится 7-этажный паркинг.  

Хорошо известная компания

Застройщиком всех трех жилых комплексов является хорошо известная компания «ЛенСпецСМУ», которая входит в тройку ведущих девелоперов на рынке жилищного строительства Петербурга. С точки зрения надежности и соблюдения сроков сдачи застройщик сомнений не вызывает. Это подтверждается и обсуждениями на форумах дольщиков. Другое дело качество строительства - и в этом аспекте к «ЛенСпецСМУ» много претензий, начиная от кривых и дырявых стен до плохо установленных окон. Дольщики жалуются на то, что очень сложно исправлять эти недоделки, так как сотрудники застройщика не спешат реагировать, несмотря на все обращения.

Следующая претензия дольщиков к компании касается содержания самих договоров, на основании которых, ведутся продажи. В документах по своим объектам «ЛенСпеСМУ» старается оставить себе минимальные обязанности и возложить на дольщика максимальные риски. Даже возможен вариант, при котором дольщику придется доплатить за квартиру сверх суммы договора. Как Тайный покупатель я сам дважды столкнулся с такой ситуацией, о чем подробно написал в расследованиях о ЖК «Летний» и в статье о ЖК «Дом на Тухачевского».

Экологическая составляющая

Если говорить о видах из окон, то, несмотря на то, что все три новостройки соответствуют условию видеть Неву, все-таки ЖК «Молодежный» и ЖК «Речной» расположены лучше, чем ЖК «Ласточкино гнездо». Первые два комплекса строятся непосредственно на берегу реки, тогда как между Невой и «Ласточкиным гнездом» находится квартал с малоэтажными зданиями и Октябрьская набережная. Причем это касается первой очереди новостройки, в которой два корпуса возводятся к набережной ближе всего, а остальные буду расположены на значительном удалении от Невы.

С точки зрения экологии безусловным фаворитом является ЖК «Речной» - он строится в районе Рыбацкое, на пятне между двумя бульварами. Чуть хуже положение у «Ласточкиного гнезда» из-за находящихся поодаль очистных сооружений, КАД, площадки для складирования снега и ТЭЦ-5 в пределах видимости. ЖК «Молодежный» в этом ряду является самым проблемным объектом - ведь он строится на территории промзоны, как я уже упоминал, она ранее принадлежала комбинату цветной печати.

Производство это довольно вредное для окружающей среды, поэтому многих потенциальных покупателей беспокоит вопрос рекультивации почвы. Кроме того сам по себе район насыщен промышленными предприятиями, среди которых крупными являются ГОЗ «Обуховский Завод» и ОАО «Звезда». К тому же и от проспекта Обуховской Обороны с напряженным трафиком ЖК «Молодежный» отделяет только небольшой сквер.

Особенности локации

Однако с точки зрения близости к метро этот комплекс - вне конкуренции. От павильона станции метро «Пролетарская» его отделяет все тот же небольшой сквер, а это примерно пару минут ходьбы, по мнению Тайного покупателя, проверявшего этот объект. Дальше от метро расположен ЖК «Речной» - от новостройки до вестибюля станции «Рыбацкое» около 1300 метров - это около 15 минут ходьбы обычным шагом.

  

На фото ЖК «Ластичкино гнездо»

Определенно аутсайдером по параметру «близость метро» является ЖК «Ласточкино гнездо». Мало того, что до ближайших станций метро «Пролетарская», «Ломоносовская» и «Улица Дыбенко» можно добраться только на своем или на общественном транспорте, так на форумах еще и постоянные жалобы на пробки в сторону метро и вообще в сторону центра города в часы пик.

Особенно проблемным выглядит преодоление Володарского моста - там заторы возможны в любое время дня. И такое положение не изменится даже в долгосрочной перспективе, так как в планах по развитию дорожной сети нет строительства альтернативных дорог или станции метро.

Зато на КАД выезжать очень удобно - рядом с ЖК «Ласточкино гнездо» находится развязка с Октябрьской набережной. Такое положение с выездом на КАД и у «Молодежного» - всего 1600 метров до развязки с проспектом Обуховской Обороны. Если говорить о поездке в сторону центра, то и здесь возможны проблемы в часы пик. Однако планы по строительству набережной и превращению проспекта Славы в магистраль без наземных пешеходных переходов, конечно, улучшат ситуацию.

Хотя ЖК «Речной» отделяет от «Молодежного» всего 5 километров, жители района жалуются на страшные пробки, о чем писал Тайный покупатель. Так, утром на преодоление этого расстояния автомобилисты тратят по полчаса, а вечером в обратном направлении едут и вовсе 40 минут, а то и больше. Расширение Рыбацкого проспекта вряд ли спасет его людей от пробок, т.к. у них скоро появятся тысячи новых соседей, которые заселятся в сданные новостройки. Эта ситуация усугубляется тем, что многие теперь стали добираться через Рыбацкое в Колпино и Металлострой, а там сейчас тоже строят несколько огромных жилых массивов.

Соцкультбыт

Сравнивая уровень развития сегодняшней инфраструктуры, следует отметить явное отставание «Ласточкиного гнезда» от двух других комплексов. С этой точки зрения микрорайон представляется довольно захолустным. Рядом с ним есть какой-то соцкультбыт, но немного: одна школа, один детский сад и один магазин с названием «Универсам Нетто», являющийся безальтернативным центром досуга местной молодежи и похмеляющихся граждан, как емко отметил Тайный покупатель в расследовании о ЖК «Ласточкино гнездо». Ничего не могу сказать по поводу наличия мест в школе и детском саду, но расположены они удобно: не надо переходить оживленную магистраль.

Кроме того, по КАДу можно быстро добраться до «Мега Дыбенко», там есть и развлечения, и шоппинг. Однако надо учитывать, что въезд туда проблемный, особенно в выходные дни, т.к. гипермаркет является любимым местом посещения не только горожан, но жителей области. Положение в ЖК «Ласточкино гнездо» будет меняться - в проекте имеется возведение двух детских садов и двух школ (на все 12 корпусов), а также спортивно-оздоровительного комплекса. Только надо помнить, что обычно все это застройщик вводит в эксплуатацию в рамках строительства последних очередей. Часть первых этажей жилого комплекса предназначена для коммерческих помещений: магазинов, салонов, аптек и т.д.

Инфраструктура рядом с ЖК «Речной» и ЖК «Молодежный» выглядит примерно одинаково хорошо. Рядом с «Речным» имеется обилие магазинов: «Дикси», «Полушка», гипермаркет «Пятерочка», «О’Кей Экспресс», ТЦ «ON», а также школы и сады (один будет построен прямо на территории комплекса). К тому же на первых этажах появятся предприятия торговли и сервиса. Однако есть момент: чтобы дойти до школ и детских садов придется переходить оживленную улицу.

ЖК «Молодежный» тоже располагается в районе с развитой инфраструктурой. Глядя на карту, можно насчитать 8 детских садов и 3 школы, хотя они находятся и не совсем рядом с комплексом. Чтобы дойти до них, а также до парка «Куракина дача», который немного исправляет ситуацию с дефицитом зелени, надо переходить проспект Обуховской Обороны. То же самое придется сделать, чтобы дойти до ближайших магазинов, количество и разнообразие которых на высоте.

  

На фото ЖК «Речной»

В самом «Молодежном» первые этажи будут отданы под коммерцию, а также планируется возведение детского сада на 95 мест. Несмотря на то, что сам район кажется довольно тихим - место вокруг станции метро весьма многолюдное и суетливое. Этому способствуют многочисленные промышленные предприятия и бизнес-центры, находящиеся в округе, а также конечные остановки общественного транспорта.

Где больше жителей живет?

Технические характеристики объектов удобнее сравнивать по приведенной ниже таблице.

 

  Срок сдачи Технология строительства Количество корпусов и их этажность Количество квартир
ЖК «Молодежный» III квартал 2015 года кирпично-монолитный один корпус - 24 этажа

Количество квартир – 1412 штук:

1-комнатных - 726 штук;

2-комнатных - 501 штук;

3-комнатных - 161 штук;

4-комнатных - 24 штук

ЖК «Речной» II квартал 2015 года кирпично-монолитный с навесным вентилируемым фасадом 6 корпусов - 26 этажей

Количество квартир – 1550:

студий - 437штук;

1-комнатных - 486штук;

2-комнатных - 530 штук;

3-комнатных - 91 штук;

4-5-комнатных - 6 штук

ЖК «Ласточкино гнездо» II квартал 2014 года кирпично-монолитный с навесным вентилируемым фасадом

12 корпусов высотой от 12 до 23 этажа.

В продаже 1,2,3 и 11, 12 корпуса

Количество квартир в пяти корпусах - 2406*:

1-комнатных - 1346 штук;

2-комнатных - 512 штук;

3-комнатных - 82штук

*Информация указана без 3 корпуса, проектной декларации по нему нет в открытом доступе

 

На первый взгляд весьма густонаселенным кажется ЖК «Речной», к тому же процент студий и 1-комнатных квартир в нем составляет 59,5 от общего числа. Однако проект «Ласточкиного гнезда» предусматривает строительство аж 12 корпусов, а процент студий и 1-комнатных квартир в первых двух корпусах самый высокий из трех объектов - 60,5.

В этом смысле наиболее предпочтительное положение у ЖК «Молодежный» - 51,4%, да и рядом с ним уже ничего не построить. Судя по информации на сайтах и по документам застройщика, все три новостройки относятся к комфорт-классу, они будут оборудованы бесшумными скоростными лифтами Otis, а территории комплексов не только сделают закрытыми, но и установят видеонаблюдение. Закрытые паркинги и гостевые парковки также предусмотрены во всех проектах.

Квартиры и цены

Теперь перейдем к стоимости квартир:

Новостройка студии 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры 4-комнатные
ЖК «Молодежный» нет в проекте от 3 560 000 рублей от 5 090 000 рублей от 5 770 000 рублей от 12 260 000 рублей
ЖК «Речной» от 2 530 000 рублей от 3 160 000 рублей от 4 310 000 рублей от 5 900 000 рублей от 9 790 000 рублей
ЖК «Ласточкино гнездо» от 2 342 233 рублей от 2 670 955 рублей от 3 680 107 рублей от 5 101 129 рублей от 6 951 787 рублей

 

Несмотря на то, что все «однушки» в первых двух корпусах ЖК «Ласточкино гнездо» уже проданы, виден уровень стоимость квартир этого комплекса. Таким образом, несмотря даже на более ранний срок сдачи в эксплуатацию, эта новостройка по цене «квадрата» превосходит по доступности две других. Если эта тенденция останется и в следующих очередях, то застройщик подтвердит свой тезис об ориентированности комплекса на молодые семьи. Следующим с точки зрения ценовой доступности выглядит ЖК «Речной» - во всяком случае, то, что касается 1-комнатных квартир, да и студии в этом проекте есть в отличие от ЖК «Молодежный».

Как купить?

Необходимо сказать и о сюрпризах, которые могут ожидать пайщиков всех трех объектов, ведь продажи жилья ведутся по договору ЖСК. Эта схема считается менее популярной и надежной, чем ДДУ. Редакция Novostroy-SPb попросила юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege», прокомментировать этот момент:

Схема приобретения жилья через ЖСК существенно отличается от заключения договоров участия в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", на лиц, вступающих в ЖСК, действие этого закона не распространяется, то есть участники строительства не могут пользоваться механизмом защиты, предусмотренным действующим законодательством для дольщиков.

 

Во-первых, договор о вступлении в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре. Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии не проводит даже минимальной экспертизы документов по застройке перед заключением с вами договора на приобретение квартиры. Никем не проверяется и цепочка сделок, которая может предшествовать передаче прав на квартиру от ЖСК члену кооператива, поэтому будущий пайщик, написав заявление о вступлении в ЖСК, во многом действует на свой страх и риск.  

 

Во-вторых, в отличие от ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", четко устанавливающим права и обязанности застройщика и дольщика, равно как и ответственность за нарушение обязательств, законодательство о ЖСК крайне скупо освещает эти вопросы. Фактически гражданское и жилищное законодательство РФ отставляет отношения между ЖСК и его членами на их усмотрение. Помимо договора о паенакоплениях есть еще правила, установленные Уставом ЖСК. Они тоже распространяются на пайщика, но многие приобретающие квартиры граждане их даже не читают, поэтому при возникновении судебного спора (некачественное строительство, просрочка ввода жилого дома в эксплуатацию и даже недострой) пайщики зачастую оказываются в крайне невыгодном положении. И даже регулярные указания Верховного суда РФ о необходимости применения к правоотношениям с ЖСК законодательства о защите прав потребителей не могут спасти положение. 

 

В-третьих, ЖСК, как правило, создаются застройщиком под конкретный жилой дом. Ответственность перед гражданами в случае нарушениях их прав юридически несет именно ЖСК, сам застройщик не отвечает за его действия. Более того - ЖСК является потребительским кооперативом, который отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Имущество же кооператива в том числе формируется за счет взносов пайщиков, то есть финансовая ответственность кооператива перед пайщиком в определенной мере ложится на него самого.

 

В-четвертых, управление ЖСК фактически осуществляется застройщиком. Зачастую участие пайщика в общих собраниях членов кооператива превращается в простую фикцию. Сменить же руководящие органы ЖСК в случае существенных злоупотреблений застройщика сложно - для этого необходимо созвать общее собрание членов ЖСК и собрать кворум, что сделать иногда крайне тяжело, поэтому схема приобретения квартиры через ЖСК (с точки зрения защиты прав гражданина) сильно уступает схеме с договорами участия в долевом строительстве.

 

К сожалению, застройщик не оставляет гражданам выбора - либо они становятся членами ЖСК, либо не смогут приобрести квартиру в строящемся жилом доме. В любом случае, при заключении договора важно знать, какие юридические риски вы несете, и понимать, кто фактически является застройщиком жилого дома и степень его надежности.

Вот несколько моментов, которые обсуждают покупатели в форумах:

1) Оплата вступительного взноса в кооператив – 7 тысяч рублей. Далее говорится о том, что пайщик должен выполнять все взносы предусмотренные кооперативом.

2) Оплата за уборку прилегающей территории после сдачи объекта в эксплуатацию.

3) Отдельная плата сверх суммы договора за ограждение территории.

Смущает покупателей и такая фраза в договоре: «Пайщик осознаёт, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, купле-продаже, выполнения работ или оказания услуг».

Что касается покупки жилья в ипотеку, то это возможно во всех трех комплексах, т.к. «ЛенСпецСМУ» - крупная и давно известная на рынке компания, ее объекты аккредитованы в 5 банках: «Райффайзен Банк», «Ханты-Мансийский Банк», «ВТБ24», «Номос-Банк» и «Инвестторгбанк». Приятно, что беспроцентная рассрочка предоставляется покупателям до окончания строительства комплекса.  

Резюме

Итак, у любителей вида из окон на водную гладь, которых устраивают условия  «ЛенСпецСМУ», есть возможность выбора. Для покупателей, которым поскорее хочется отпраздновать новоселье, лучшим вариантом выглядит ЖК «Ласточкино гнездо» - первые три корпуса уже построены и сданы. Покупай и живи.

Для тех, кто в основном для поездок в центр пользуется метрополитеном и желает жить в более экологически чистом и спокойном районе подходящим вариантом будет ЖК «Речной». Если же вам по душе более активный ритм жизни с городской суетой, да и поближе к  центру, то подойдет ЖК «Молодежный». Однако каков бы ни был ваш выбор - навсегда рядом с вашим домом останется, по словам великого поэта, «Невы державное теченье».

Иван Бездомный

ЖК «Ласточкино гнездо» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Владимир
16 февраля 2014
Ленспецсму известен домами с аммиака ми -Юбилейный Квартал Качество ниже-среднего. Договора "левые" с долщиками
Иван
22 января 2014
Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", на лиц, вступающих в ЖСК, действие этого закона не распространяется, то есть участники строительства не могут пользоваться механизмом защиты, предусмотренным действующим законодательством для дольщиков. Интересно, что в статье 1 214 ФЗ нет пункта 3
Другие материалы про Денис Артемов
Другие материалы про ЖСК
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября