06 декабря 2013

Новостройки Всеволожского района Ленобласти: ЖК Черничная поляна, ЖК Близкое и ЖК Mistola Hills

Все больше людей сейчас предпочитают жить за городом, вдали от суеты, выхлопных газов и пыли большого города. Позволить себе частный дом может далеко не каждый, но это и не обязательно. Для желающих сочетать все бонусы загородной жизни с комфортом городской квартиры и не сильно тратиться на содержание своего жилища застройщики предлагают множество малоэтажных многоквартирных новостроек в Ленинградской области. На этот раз редакция Novostroy-SPb попросила меня сравнить как раз три такие проекта во Всеволожском районе. Речь пойдет о ЖК «Черничная поляна», ЖК «Mistola Hills» и ЖК «Близкое». Последние два комплекса строятся вблизи поселка Мистолово, а первый - на окраине поселка Юкки.

Что строят?

Компания IMD Group в 2 очереди строит 13 трехэтажных домов в «Черничной поляне». Первая очередь включает 8 корпусов на 357 квартир. Их уже возвели, срок ввода в эксплуатацию - IV квартал 2013 года. Вторая очередь - это еще 5 корпусов на 300 квартир, три корпуса должны сдать к концу 2014 года, а два в III квартале 2014 года. Также в «Черничной поляне» должны были появиться таунхаусы и «дуплексы» (коттеджи на 2 семьи), но теперь стало известно, что они будут построены в рамках другого проекта.

Компания «Петростиль» собирается к концу 2014 года ввести в эксплуатацию в ЖК «Близкое» шесть 3-этажных домов на 116 квартир. Однако основную застройку занимают не многоквартирные дома, а коттеджи. Первая очередь строительства включает 43 коттеджа, площадь которых варьируется от 120 до 150 кв. м, а стоимость от 9 до 13,5 млн рублей, также в проекте появятся 18 таунхаусов (по цене от 7 до 7,6 млн рублей). Вторая очередь - это 23 коттеджа метражом от 120 до 250 кв. м (стоимостью до 23 млн рублей). Третья очередь, которой пока нет в продаже, состоит только из таунхаусов и коттеджей.

  

Компания «Северный город» планирует к сдаче в III квартале 2014 года первую очередь ЖК«Mistola Hills», она будет включать 53 дома переменной этажности (от 3 до 4 этажей) на 542 квартиры.

Кто строит?

«Петростиль» и «Северный город» – застройщики, присутствующие на рынке недвижимости около 20 лет. За это время «Петростиль» успел возвести несколько коттеджных поселков в Ленобласти, а «Северный город» построить большое количество жилья в Санкт-Петербурге.

Компания IMD Group не может похвастаться столь же долгим опытом, но, начав свою деятельность со строительства ЖК «Черничная поляна», не планирует останавливаться на достигнутом. Уже открыты продажи в еще одном проекте – ЖК «Альпийская деревня» (расположенном также в районе Мистолово).

Выбор еще большой

В ЖК «Близкое» дома №1, 2, 3 и 4 будут стоять на рельефе, в виде ступеней. На третьем этаже запланированы квартиры с открытой террасой, она будет сделана на эксплуатируемой кровле второго этажа (стоимость террасы рассчитывается по коэффициенту 0,3, как и балконы). Первый дом появится на наиболее крутом склоне, в связи с чем, менеджер не рекомендовала мне его рассматривать, пока есть выбор в других домах.

По ее словам, вид из окон на крутой склон будет не самый лучший. Большинство окон выходят на лес и ориентированы на юго-запад и северо-восток, а в доме №4 – на восток и запад. Планировки в ЖК «Близкое» довольно разнообразны: есть 2-уровневые квартиры, «евро»-жилье (например, в доме №7, с кухней-столовой площадью 22,43 кв. м и гардеробной 4,9 кв. м), есть 1-комнатные, в которых окна выходят на две стороны света (их, правда, осталось всего две). В целом, выбор пока большой, квартир куплено, по словам менеджера, всего 12.

Выгодно отличается

Со времени проверки Тайным покупателем ЖК «Черничная поляна» там раскупили почти все квартиры в первой очереди (свободных осталось только 11). Да и во второй очереди жилья сейчас не слишком много. Однако меня порадовало то, что цены сохранили свой демократичный характер. Двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м по-прежнему можно купить за 3 млн рублей.

Несмотря на то, что выбор жилья поубавился, в наличии еще есть квартиры с традиционными планировками и планировками типа «евро», с комнатами классической прямоугольной формы и более экстравагантных решений. Конечно, 2-уровневых квартир не было изначально (более того, в первой очереди не было даже балконов) – по сегменту комплекс ближе к эконом-классу, о чем говорит помимо цен и квартирография: представлено жилье от студий до 2-комнатных квартир. Зато ЖК «Черничная поляна» выгодно отличается от конкурентов высотой потолков - 2,85 м, тогда как в ЖК «Близкое» - 2,7 м, в ЖК «Mistola Hills» - в домах комфорт-класса 2,6 м.

ЖК «Mistola Hills» предлагает на выбор покупателям два варианта жилья: комфорт-класс – это большинство домов и бизнес-класс – это всего 5 домиков на Малиновом переулке. В «малиновых» домах есть 2-уровневые квартиры, просторные 4-комнатные и даже жилье с отдельным входом. Здесь самые дорогие квартиры.

  

Вообще, цены на квартиры в ЖК «Mistola Hills» варьируются не только исходя из количества квадратных метров, а также исходя из видовых характеристик: на холме дороже, в низине дешевле. Рост цен на квартиры в ЖК «Mistola Hills» в противоположность «Черничной поляне», довольно существенный: на 13% за 5 месяцев со времени проверки Тайным покупателем.

Что почем

Цены ЖК «Черничная поляна» (2 очередь):

Корпус 13 и 10 - IV кв. 2014 - осталось 29 свободных квартир

  Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена кв. метра
студии 31.39-33.55 1 716 900 1 843 000 54.4-58.8
1-комнатные 37.1-41.7 2 085 500 2 473 500 54.7-59.3
2-комнатные 51-60.91 2 667 500 3 055 500 51-55

 

Корпус 12 - III кв. 2014 - осталось 25 свободных квартир

  Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена кв. метра
студии 30.4 1 687 800 1 852 700 58.7-61
1-комнатные 44.6-45.2 2 337 700 2 570 500 52.4-56.8
2-комнатные 68.5-73.6 3 501 700 3 812 100 49.6-53.5
3-комнатные 73.6 3 656 900   51.8

 

Цены в ЖК «Mistola Hills»

Количество комнат Метраж, кв. м. Цена 100% оплата от Цена 100% оплата до Цена за кв. метр, рубли
1-комнатные 33,9-42,9 2 770 000 4 330 000 82-100 тысяч
2-комнатные 50-60,9 3 840 000 5 150 000 76.8-85 тысяч
3-комнатные 87,6-99,2 7 700 000 8 120 000 82-88 тысяч
4-комнатные 116,3 10 500 000 10 500 000 90.3 тысячи

 

  

Цены в ЖК «Близкое»

Количество комнат Метраж, кв. м. Цена 100% оплата от Цена 100% оплата до Цена за кв. метр
1-комнатные 36.16-52.45 2 700 000 3 970 000 около 75000 рублей
2-комнатные 55.14-58.22 4 150 000 4 380 000 около 75000 рублей
3-комнатные 70.11-76.36 5 260 000 5 730 000 около 75000 рублей

 

Для сравнения выношу стоимость квадратного метра в отдельную таблицу:

  ЖК «Черничная поляна»     ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills»
сдача в эксплуатацию IV квартал 2014 III квартал 2014 1 очередь IV квартал 2013 года IV квартал 2014 года III квартал 2014 года
студии 54.4-58.8 тысячи 58.7-61 тысяча 75-109 тысяч нет нет
1-комнатные 54.7-59.3 тысячи 52.4-56.8 тысячи 62-66 тысяч 75 тысяч 82-100 тысяч
2-комнатные 51-55 тысяч 49.6-53.5 тысячи 66-78.7 тысячи 75 тысяч 76.8-85 тысяч
3-комнатные нет 51.8 тысячи нет 75 тысяч 82-88 тысяч
4-комнатные нет нет нет нет 90.3 тысячи
отделка без отделки без отделки без отделки без отделки предчистовая

 

Location

Сразу бросается в глаза, насколько ниже цены в ЖК «Черничная поляна». Даже квартиры 1 очереди  со сроком сдачи на год раньше стоят меньше, чем в ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills». На что же следует обратить внимание, сравнивая цены?

Во-первых, на местоположение. ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills» находятся практически одинаково: обособленно, неподалеку от поселка Мистолово (который представляет собой застройку коттеджей). До Петербурга всего 7 км, причем без пробок. До КАД и крупного ТЦ «Мега» итого меньше - 5 км. Холмистая местность, чудесный смешанный лес.

  

ЖК «Черничная поляна» возводится на окраине поселка Юкки. Недавно здесь появилась дорога из бетонных плит, которая связывает жилой комплекс с Приозерским шоссе, поэтому будущим новоселам больше нет нужды пробираться через поселок Юкки, состоящий из коттеджей вперемешку с деревянными избушками. С точки зрения связи с Петербургом, на мой взгляд, ситуация почти равная: и из Мистолово, и из Юкки можно быстро выехать на кольцевую, сделать покупки в «Меге», за 20 минут добраться до ближайшей станции метро «Парнас».

Однако с точки зрения однородности социального слоя Мистолово в приоритете: там не встретишь старых деревянных домов, только новая коттеджная застройка, и обе новостройки расположены изолированно, рядом никаких соседей, лишь сосны, ели и березы. Кроме того, холмистая местность Мистолово выглядит очень живописно.

С ремонтом или без?

Сравнивая цены, следует также учесть, в каком состоянии сдается жилье. Цены в ЖК «Mistola Hills» уже включают предчистовую отделку: стяжку пола, медную разводку электричества, радиаторы отопления, гидроизоляцию в санузлах. Дополнительно можно заказать штукатурные работы: откосы, подоконники, разводку электричества, усиленную входную дверь. Это добавит к цене квадратного метра 5 тысяч рублей. За 10 тысяч рублей за «квадрат» можно заказать у застройщика чистовую отделку «под ключ» с возможностью выбора цветового решения из трех вариантов.

В ЖК «Близкое» в стоимость не входят никакие работы по инженерии и отделке, поэтому смело добавляйте 5,5-5,6 тысячи рублей к цене «квадрата», сравнивая цены с ЖК «Mistola Hills» - именно столько стоит так называемый «инженерный пакет» отделки в ЖК «Близкое». Хочется получить оштукатуренную квартиру с предчистовой отделкой? Плюс 5 тысяч рублей к ценам ЖК «Mistola Hills» и плюс 12 тысяч рублей за «квадрат» к ценам в ЖК «Близкое». Ну, а чистовая отделка «под ключ» стоит в ЖК «Близкое», на мой взгляд, очень дорого – 24 тысячи рублей за квадратный метр.

Итого, с учетом отделки цены в ЖК «Mistola Hills» и ЖК «Близкое» - примерно идентичны.

Цены на отделку в ЖК «Близкое»:

  Инженерный пакет Инженерный + штукатурный пакет Под ключ
Что входит Разводка труб, счетчики, радиаторы, разводка электричества без розеток, интернет, TV-антенна, телефония Штукатурка стен, потолков, гидроизоляция и стяжка полов, стояки с трубами зашиты в гипсокартонные короба Окраска потолков, в санузлах реечный, обои под окраску, плитка в с/у, ламинат в комнатах, подоконники, межкомнатные двери и розетки
«Однушка» 35.7 кв. м 197 тысяч 428 тысяч 872 200 рублей
«Двушка» 55.47 кв. м 311 тысяч 655 тысяч 1 310 000 рублей

 

Жилье в ЖК «Черничная поляна» новоселы тоже получат без отделки. В первой очереди даже не предусмотрены межкомнатные перегородки. Во второй очереди квартиры сдаются с перегородками, но никакой разводки коммуникаций не будет, стяжка пола будет только в квартирах на первом этаже.

Как купить?

Ключевое различие в условиях покупки заключается в том, что ЖК «Черничная поляна» продается через вступление в ЖСК, в отличие от двух других новостроек, которые продают по договору долевого участия (214-ФЗ). Как следствие, в «Черничной поляне» нет ипотеки, поэтому большинство покупателей квартир здесь берут потребительские кредиты.

  

При покупке квартиры в ЖК «Близкое» тем, кто не может заплатить всю сумму сразу, выгоднее будет взять ипотеку, т.к. условия рассрочки откровенно невыгодные: плюс 10% к цене (минус скидка на первый взнос) и еще 15% на остаток. В ЖК «Mistola Hills» условия рассрочки лучше: нет процентов на остаток.

Подробнее условия покупки привожу в таблице:

  ЖК «Черничная поляна» ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills»
Способ покупки ЖСК ДДУ (оплата через аккредитив или по предварительному договору – на выбор покупателя) ДДУ
Условия рассрочки, первоначальный взнос При взносе 50% - беспроцентная до окончания строительства, 20% - беспроцентная на 6 месяцев или под 12% годовых до сентября 2014 года (корпуса 9,11,12), до ноября 2014 (корпуса 10,13) Рассрочка до сентября 2015 года +15% на остаток. Скидка на первый взнос (акция действует до конца 2013 года): 30%-3%, 40%-4%, 50%-5%, 60%-6%, 70%-7%, 80%-8%, 90%-9% При взносе 30% - до января 2015 года, 60% - до июля 2015 года (плюс скидка 2,5%), 80% - скидка 5%.
Скидка при 100% оплате 3% 10% 10%
Ипотека нет «Банк Санкт-Петербург» «Газпромбанк», «Сбербанк», «МТС Банк», «Банк Санкт-Петербург», «Ханты-Мансийский банк»
Дополнительные платежи/скидки (рубли) Вступительный взнос в члены ЖСК: студия - 20 тысяч, 1-комнатные - 30 тысяч, 2-конмнатные - 40 тысяч, 3-комнатные - 50 тысяч. С сайта можно распечатать купон на скидку 30 тысяч рублей на последний взнос  

 

Как строят?

Технология строительства во всех жилых комплексах используется разная. Общим является только монолитный каркас. Внешние стены в ЖК «Близкое» будут из газобетона, их покроют штукатуркой Ceresit (Германия). Утепления стен не будет. Как мне сказала менеджер, 20-летний опыт компании «Петростиль» на строительном рынке позволяет быть уверенными в том, что газобетон не нуждается в утеплении. Напротив, по ее словам, что утепление этого материала крайне нежелательно, т.к. создается эффект термоса, стены начинают мокнуть, появляется плесень.

В ЖК «Mistola Hills» внешние стены будут выложены из строительного кирпича толщиной 250 мм, утеплены и покрыты окрашенной силиконовой тонкослойной штукатуркой финского производства.

В ЖК «Черничная поляна» различается технология строительства первой и второй очередей. Основным материалом внешних стен в обоих случаях является газобетон, но в первой очереди фасады отделаны натуральным кирпичом и лиственной дранкой, что придает домам особенный шарм и оригинальность. Во второй очереди застройщик решил обойтись без изысков и ограничиться клинкерной термопанелью «под кирпич».

Степень готовности не позволяет оценить качество строительства многоквартирных домов в ЖК «Близкое» (пока только подготавливается площадка), а коттеджи в этом проекте возводятся по другой технологии. Качество строительства двух других жилых комплексов, которые я посмотрела, не вызывает никаких сомнений. Правда, в «Черничной поляне» я осматривала только дома первой очереди строительства, но то, что я видела, вызвало у меня лишь положительные впечатления. Ровные стены, качественные материалы, стеклопакеты от мирового лидера Rehau, а особенно мне приглянулась оригинальная отделка фасадов лиственной дранкой – жаль, что во второй очереди этот ход не будет использоваться. Качество строительства ЖК «Mistola Hills» также внушает большое доверие.

Инфраструктура и коммуникации

С точки зрения социальных благ новостройки находятся примерно в равных условиях: все застройщики обещают возвести на территории своих проектов административные здания, где будут расположены управляющая компания, аптека и продовольственный магазин. В ЖК «Черничная поляна» появится еще кафе и пункт первой помощи. В ЖК «Mistola Hills» также будет организован кабинет семейного врача и частный детский сад. В ЖК «Близкое» - частный детский сад и центр бытовых услуг населению. Оба застройщика из Мистолово планируют пустить шаттл до Кузьмоловской школы. Ближайшая школа к ЖК «Черничная поляна» расположена в поселке Осиновая Роща, организовать маршрутное такси до метро «Парнас» обещают все три застройщика.

  

Коммуникации в ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills» идентичны: вода - из Невского водовода и Ладожского озера, прошедшая через Кузьмоловские очистные. Газоснабжение магистральное (собственные газовые котельные, на кухнях газовые плиты), водоснабжение и канализация центральные. Коммунальные платежи в ЖК «Mistola Hills» составят 48 рублей/кв. метр, в ЖК «Близкое» 50 рублей/кв. метр - без учета счетчиков.

В ЖК «Черничная поляна» на кухнях планируются электрические плиты, собственная газовая котельная обеспечит отопление и подачу горячей воды. Электроснабжение магистральное, центральный водопровод (п. Лупполово, МП «Северное РЭП»), водоотведение на локальные очистные сооружения, аэрационную станцию производства «РОСЭКО» (точка сброса согласована с отделом водных ресурсов по Петербургу и Ленобласти). Стоимость коммунальных платежей будет примерно такая же: 20-21 рубль/кв. метр за управление плюс сколько выйдет по счетчикам на свет и воду. По словам менеджера, приблизительно за 2-комнатную квартиру в месяц «набежит» 4 тысячи рублей (плюс счетчики), а за «однушку» - около 2 тысяч рублей (плюс счетчики).

Резюме

Напоследок отмечу, что мне очень понравился сервис отдела продаж всех троих застройщиков. Это касается и квалификации менеджеров, и стиля общения в офисе, и по телефону. На все три объекта по предварительной договоренности возможны экскурсии от метро «Парнас».

Подводя итоги, легко выделить плюсы и минусы ЖК «Черничная поляна» в сравнении с двумя другими новостройками. Безусловный основной плюс – это, конечно, доступные цены. Кроме того, только в этом поселке можно купить квартиру-студию. Высокие потолки – еще одно преимущество «Черничной поляны». Минусы этого комплекса также немногочисленны и весомы, как и плюсы: в первую очередь – это договор ЖСК, «молодой» застройщик и, как следствие, отсутствие ипотеки.

Возможно, кого-то смутит близость к поселку Юкки с неоднородным социальным слоем населения, но, по последним новостям, IMD Group планирует сделать территорию ЖК «Черничная поляна» закрытой. Отсутствие детского садика и школьного автобуса – еще один пункт, в котором «Черничная поляна» уступает своим конкурентам в Мистолово.

Разграничить плюсы и минусы ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» сложнее – так много общего у этих двух новостроек. Местоположение на холмах, инфраструктура, коммуникации, схема покупки, рабочий стаж застройщика – все одинаково. И даже цены, как мы выяснили, если брать их с учетом отделки, очень схожи. В чем же различия?

Во-первых, «Mistola Hills» будет более густонаселенным поселком, первая очередь включает 53 домика высотой в 3-4 этажа. ЖК «Близкое» - это, в основном, коттеджи и таунхаусы, многоквартирных домов всего шесть. Поэтому застройщик не планирует возводить паркинги – места для парковки хватит у домов. Жителям «Mistola Hills», скорее всего, придется покупать места в многоуровневых паркингах, которые застройщик собирается строить.

Принимая решение о покупке, обратите внимание на метраж квартир – в ЖК «Mistola Hills» в наличии имеются более просторные квартиры, свыше 100 кв. м, а есть 4-комнатные. В ЖК «Близкое» этот сегмент представлен коттеджами и таунхаусами. Большее количество банков выдают ипотеку на покупку жилья в ЖК «Mistola Hills», условия рассрочки более выгодные, срок сдачи на квартал раньше. Разнятся и технологии строительства.

Что касается планировок – в обеих новостройках можно найти интересные варианты. Конечно, при выборе жилья каждый руководствуется, в первую очередь, личным впечатлением и своими приоритетами, но, признаюсь честно, меня не оставила равнодушной ни одна из представленных в этом обзоре новостроек.

Дария Лапатухина

Полностью фотоотчет о ЖК  «Близкое» смотрите «ВКонтакте» в группе Тайного покупателя. 

ЖК «Близкое» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Dolchik
27 мая 2015
Купила себе квартиру в жк Новое Янино. У меня двухкомнатная квартира получилась за 3,8 млн. в рассрочку. Большая кухня и большая комната + маленькая, детская. В общей сложности 49 квадратов! У меня составил платеж в месяц всего 25 тыс. как если бы ипотеку брала, только без всякого ярмо на 20 лет.
Александр
13 апреля 2015
а я купил в Весне через Бренд Новостройки и доволен. Хорошие менеджеры попались.
guest
26 марта 2015
Недавно ездил к друзьям в Золотой век, который не так давно сдан, и мне очень понравился дом. Там очень аккуратная отделка, ровные стены, просторные подъезды, везде система видеонаблюдения, удобная планировка, всё еще новенькое, чистенькое, а вокруг рядом парки, дворцы… …Так что тоже решил присмотретьсяк ЦДС.
guest
28 февраля 2015
Всем доброго времени суток! Мы приехали в Питер всей семьей их Хабаровска, нас четверо- я, сын и мои родители. Честно говоря цены здесь немного выше чем я ожидала. В рынке пока не очень ориентируюсь, может кто то рассказать про цдс и подсказать экономный вариант для семьи? Заранее спасибо
Другие материалы про Всеволожский район
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября