12 ноября 2013

Новостройки комфорт-класса в Петербурге: ЖК Времена года, ЖК Московский квартал, ЖК Триумф Парк

Как известно, локация новостройки определяет ее сегмент. В Адмиралтейском и Московском районах Петербурга девелоперы предпочитают возводить жилье комфорт-класса, к которому относятся монолитно-кирпичные жилые комплексы с улучшенными планировками квартир. По заданию редакции Novostroy-SPb я сравнил три проекта комфорт-класса, которые не только строятся вдоль одной линии метро, но и находятся в пешей от него доступности - это ЖК «Времена года», ЖК «Московский квартал» и ЖК «Триумф Парк».

Три участника

Я не буду подробно останавливаться на описании каждой новостройки, ведь все они проверены Тайным покупателем, и читатель может ознакомиться с расследованиями. В этой статье я лишь кратко обрисую «портреты» проектов. Итак, ЖК «Времена года» возводятся по адресу: Московский проспект, 65 «П». Это четыре монолитно-кирпичных корпуса переменной этажности: высотой от 14 до 19 этажей. На данный момент продажи идут лишь в одном корпусе.

Первая очередь ЖК «Московский квартал» представляет собой монолитно-кирпичный дом из 10 секций, вторая – дом из трех домов, проект возводится по адресу: Московский проспект, 139 «БД». Интересная деталь: первая очередь – это жилье комфорт-класса, оно-то и попало в этот обзор, а вот вторая – жилье бизнес-класса. Есть и третья очередь – всего один дом, построен он будет после первой очереди и перед третьей.

  

Наконец, ЖК «Триумф Парк» - это первая экологическая новостройка, возведенная в Петербурге по стандартам green-девелопмента. Проект обладает британским экологическим сертификатом BREEAM. Перед тем, как его присвоить, эксперты анализировали целый ряд параметров, в итоге, как выяснил Тайный покупатель, «Триумф Парк» набрал 41%. Жилой комплекс состоит из нескольких очередей строительства, первая была сдана летом этого года, вторая планируется к вводу в эксплуатацию в конце следующего года. Полностью проект будет завершен к 2020 году.

Кто строит?

Если сравнивать девелоперов, то для всех трех компаний эти проекты являются дебютными на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Схожесть еще и в том, что новостройки возводятся на деньги крупных холдингов, которые владеют застройщиками. Таким образом, реализация комплекса напрямую не связана со скоростью и объемами привлечения средств дольщиков, что придает некоторую надежность всем проектам. 

Однако есть и разница. Компании «Меридиан Девелопмент» (возводит ЖК «Времена года») и MirLand Development (ЖК «Триумф Парк») уже имеют опыт реализации крупных объектов в России, а «СМ-Девелопмент» (ЖК «Московский квартал») еще нет. Вызывает некоторые вопросы и выбор ГК «Лидер Групп» в качестве генерального проектировщика и генерального подрядчика первой очереди строительства жилого комплекса. К сожалению, эта компания известна периодическим несоблюдением сроков сдачи объектов, подробнее об этом можно прочесть в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Московский квартал».

Далеко ли до метро?

Практически любой покупатель первым делом заинтересуется реальной близостью новостройки к метро. Больше всего в этом плане повезло двум проекта: ЖК «Времена года» у станции метро «Фрунзенская» и ЖК «Московский квартал» у станции метро «Электросила» - оба начинаются буквально за наземными вестибюлями станций. Новоселу не придется даже переходить дорогу, чтобы добраться до дома.

Немного хуже обстоит дело с ЖК «Триумф Парк» - мало того, что до станции метро «Звездная» невозможно пройти напрямую, путь займет около 20 минут, так еще придется пересечь две оживленные магистрали и одну улицу. Так что, первому экодому в этом плане немного не повезло.

Если рассматривать доступность с точки зрения движения на автомобиле, то самый активный дорожный трафик у ЖК «Времена года» (Московский проспект и Обводный канал) и у «Триумф Парка» (Дунайский проспект и Пулковское шоссе). Место строительства «Московского квартала» выглядит гораздо спокойнее - Варшавская улица и Московский проспект.

Для поездок в центр пальма первенства у ЖК «Времена года», а вот для выезда на КАД или поездки за город, например, в Пушкин, вне конкуренции ЖК «Триумф Парк». ЖК «Московский квартал», с моей точки зрения, занимает здесь среднее положение, но имеет свое преимущество - недалеко от новостройки находится ЗСД.

Location

Места, на которых возводятся дома, тоже имеют разную предысторию. На пятне возле станции метро «Электросила» ранее находился один из цехов по производству электроаппаратуры, а рядом со станцией метро «Фрунзенская» ранее было производство молочного завода «Петмол». По уверениям застройщиков оба эти производства были не вредные, поэтому рекультивация земли на участках не проводилась.

Все равно ЖК «Триумф Парк» с его размещением на бывших территориях агрофирмы «Лето», которая выращивала овощи, выглядит предпочтительнее. Да и сейчас территория комплекса, расположенная внутри квартала, выглядит с точки зрения экологии лучше, чем две новостройки, стоящие близко к Московскому проспекту.

  

Зато по обеспеченности зелеными насаждениями самое выгодное положение у ЖК «Московский квартал», т.к. он находится на расстоянии квартала от двух парков: Авиаторов и Московского парка Победы. Хотя рядом с «Триумф Парком» тоже есть парк Городов-героев, но он, конечно, уступает парку Победы. А вот ЖК «Времена года» в этом плане качества жизни ничем похвастаться не могут.

Качество строительства

Существенные различия имеются у всех трех новостроек комфорт-класса по качеству строительства. Например, несущие стены ЖК «Московский квартал» представляют собой многослойные конструкции из железобетонных панелей с утеплением, снаружи облицованные кирпичом. Остальные стены, которые также выходят наружу - это «бутерброд» толщиной 63 см, состоящий из газобетона, утеплителя и наружного кирпича. 

Во «Временах года» возведение заявлено по кирпично-монолитной технологии. Роль несущих конструкций будут выполнять колонны, поэтому несущих стен в квартирах не будет, что позволит жильцам легко делать перепланировки. Ведь все внутренние и межквартирные стены - из газобетона. Кстати, как выяснил Тайный покупатель, межквартирные стены будут толщиной 400 мм с минеральной ватой в качестве шумоизоляции.

ЖК «Триумф Парк» тоже строится по кирпично-монолитной технологии: монолитный каркас и навесные вентилируемые фасады. Однако у него есть важные преимущества перед своими конкурентами. Во-первых, при возведении используются абсолютно безопасные нетоксичные материалы, чтобы вред, наносимый окружающей среде, был минимален. Многих беспокоит то, что в бетон при морозе иногда добавляют присадки, содержащие аммиак и препятствующие замерзанию, после чего из новых квартир подолгу не выветривается неприятный запах. В «Триумф Парке» это исключено. Во-вторых, вся архитектура и инженерная инфраструктура комплекса направлена на экономию и максимально бережное отношение к окружающей среде. Таким образом, с точки зрения качества строительства фаворитом выглядит «Триумф Парк».

Инфраструктура

Сравнивая инфраструктуру, я бы разделил ее на две составляющих: торговая и социальная. Если рассматривать близость и разнообразие торговли, то лучшее положение у ЖК «Московский квартал», рядом с которым находится гипермаркет «ОКей», мебельный центр «Аквилон», торговая галерея «Электра», рынок, а также другие объекты на Московском проспекте и Варшавской улице. 

У «Времен года» и «Триумф Парка» положение похуже. Рядом находится только минимум продуктовых точек, а объекты более крупного формата и другого ассортимента вдалеке. Аутсайдером здесь выглядят ЖК «Времена года», так как «Триумф Парк» имеет преимущество по количеству и разновидностям таких объектов. Отмечу, что во всех проектах предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах домов. Однако в отличие от двух других новостроек в ЖК «Триумф Парк» сами жильцы будут определять, что откроется на первых этажах: аптека или салон красоты.

Сравнивая образовательную составляющую, сразу бросается в глаза преимущества комплексов, строящихся в обжитых районах. Но это не значит, что ситуация с детской инфраструктурой очень хорошая. ЖК «Московский квартал» выглядит предпочтительней конкурентов за счет наличия вблизи некоторого количества школ и детских садов. К тому же в рамках проекта (хоть и на финальной стадии возведения) появится небольшой детский сад на 125 мест, обещают, что он будет муниципальным.

Все то же самое есть и у ЖК «Времена года», но, во-первых, значительно дальше, а, во-вторых, административно в другом районе. Однако в отличие от «Московского квартала», во «Временах года» появятся два детских сада. Вообще, если говорить о долгосрочной перспективе, то у ЖК «Времена года» есть хорошие шансы обзавестись дополнительными школами и садами, ведь близлежащие земельные участки будут активно застраиваться несколькими известными застройщиками.

ЖК «Триумф Парк» тоже, возможно, в будущем инфраструктурно приблизится к двум другим проектам. Ведь по плану Mirland Development должен сдать две школы и четыре детских сада, но только к окончанию строительства всего квартала, а произойдет это аж в 2020 году. Сейчас картина безрадостная - в огромном квартале с продолжающейся интенсивной застройкой есть только один детсад и ни одной школы.

Куда поставить шкаф?

Теперь сравним планировки в этих новостройках. Несмотря на заявленный сегмент «комфорт», большое число планировок квартир не соответствуют этому уровню. Хотя отдельные удачи есть у всех жилых комплексов. Например, несомненным плюсом планировок в ЖК «Времена года» является наличие балконов во всех квартирах. Однако минусов больше: много квартир с кухней менее 10 кв. метров, комнаты вытянутых форм и неудачные планировки коридоров.

Пожалуй, действительно комфортными можно считать только две квартиры в этом проекте. Первая - это двухсторонняя «однушка» метражом 46.8 кв. метра с большой кухней 13,8 кв. метра, с выходом из кухни на балкон, с гардеробной в 1 «квадрат», в которую встроена вентиляционная шахта, и с удачным холлом 7 кв. метров. Вторая - это угловая 3-комнатная квартира площадью 73,6 кв. метра. Ее украшением является эркер в одной из комнат, пусть и выходящий на соседний корпус. Метраж кухни в этой квартире составляет ровно 10 кв. метров, есть функциональный коридор площадью 12,2 кв. метра и дополнительный туалет 2,3 кв. метра, в котором спрятана вентиляционная шахта.

Первое на что, обращаешь внимание, увидев планировки квартир в ЖК «Московский квартал» - это высота потолков, она составляет всего 2 м 56 см. Есть вопросы и по балконам. Например, на втором этаже их просто нет, на третьем они представляют собой небольшие и неостекленные балкончики в отличие от следующих этажей - там это полноценные остекленные лоджии.

Среди «однушек» лишь самая большая по площади квартира 52,15 кв. метра соответствует комфорт-классу: метраж кухни больше 10 «квадратов», есть раздельный санузел. Остальные квартиры или с маленькой кухней, или с совмещенным санузлом.

Из 2-комнатных ближе всего к комфорт-классу квартира 70,93 кв. метра: два полноценных санузла (в одном ванна, в другом душевая кабина), большая кухня 13,92 кв. метра, прихожая 10,31 кв. метра, где есть куда поставить шкаф, а в конце прихожей - гардеробная ниша. Зато оба вида 3-комнатных квартир точно вписываются в комфорт-класс. Их метраж 92,48 и 90,77 кв. метра, геометрия обеих «трешек» похожа на предыдущую «двушку», только добавлена комната на другую сторону.

В «Триумф Парке» балконы есть во всех квартирах, начиная с 1-комнатных. Однако много квартир либо с очень маленькими балконами, либо балконы втиснуты в угловые ниши между наружными стенами. К плюсам планировок надо отнести то, что площадь кухонь во всех квартирах не менее 10 «квадратов». Правда, во всех 1-комнатных квартирах совмещенные санузлы. Удивляет наличие пусть и большого, но совмещенного санузла даже в квартире площадью 62,74 кв. метра. Хотя во многих «двушках» по два санузла.

  

Наиболее комфортными кажутся  2-комнатные квартиры метражом 63,71 и 63,52 кв. метра с раздельным санузлом и двумя маленькими балкончиками, один из которых выходит на кухню. Действительно комфортными выглядят 3-комнатные квартиры. Все они выходят на две стороны, в некоторых есть два санузла, а на кухне выход на балкон. Наиболее привлекательной кажется квартира 82,62 кв. метра: трехсторонняя, с двумя санузлами и очень функциональными комнатами и коридором.

В общем, если не обращать внимания на высоту потолков, то больше всего квартир с хорошей геометрией можно найти в «Московском квартале». Кстати только в нем есть в продаже 4-комнатные квартиры.

Что почем

Я решил сравнить стоимость жилья в новостройках на основе средней цены «квадрата». Отмечу, что только в «Триумф Парке» есть возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Однако для чистоты эксперимента я не включал его в таблицу. 

 

Новостройка Студии 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры
ЖК «Времена года» 108-114 тысяч рублей 97-104 тысячи рублей 97-115 тысяч рублей 99-130 тысяч рублей
ЖК «Московский квартал» 99- 113 тысяч рублей 100- 107 тысяч рублей 107- 114 тысяч рублей 102- 105 тысяч рублей
ЖК «Триумф Парк» 94 тысячи рублей 88-91 тысяча рублей 77-90 тысяч рублей 85-88 тысяч рублей

 

Из таблицы понятно, что в ЖК «Триумф Парк» по всем типам квартир наиболее выигрышные цены. Остальные два объекта имеют примерно одинаковый уровень стоимости жилья, что, скорее всего, объясняется близостью к метро.

В сухом остатке

Конечно, у каждого потенциального покупателя свои приоритеты при выборе квартиры в новостройке. Для кого-то на первом месте находится цена, а для кого-то - качество строительства или наличие детской инфраструктуры. В любом случае, сегодня в Московском районе Петербурга возводится достаточное количество жилых комплексов комфорт-класса, и выбор у покупателя однозначно есть.

Тем, кто настроен на бюджетную покупку и не стремится жить близко к центру, думаю, подойдет ЖК «Триумф Парк». Это добротный проект, к тому же в качестве бонуса новосел получит жилье с высоким стандартом экологичности. Если набраться терпения, ведь к 2020 году здесь появятся сады и школы, то тогда владельцы квартир в ЖК «Триумф Парк» получат по-настоящему комфортное место для жизни.

Если самым важным является реальная близость к метро, а социальная инфраструктура для покупателя на втором плане, то рекомендую присмотреться к ЖК «Времена года». Если близость к центру не принципиальна, но без метро не обойтись, а возможность пользоваться инфраструктурой здесь и сейчас крайне необходима - подойдет ЖК «Московский квартал». А приятным дополнением особенно для молодых мам с детьми станут прогулки в парках.

Иван Бездомный

ЖК «Триумф Парк» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Наталья
05 декабря 2013
Про триумф парк точно могу сказать, что 4-х комнатные квартиры там есть! В целом, пока микрорайон ТП и соседний (где ЖК Вива) застраиваются, перерыты дороги и дорожки, прокладываются инженерные сети и т.п. говорить о комфорте даже странно! Согласна, что ближе к 2020 году картина по ТП должна стать более позитивной =) Не увидела анализа по поводу парковки и парковочным местам! Это по-моему немаловажная часть комфорта! Возможно ли это?
Mursik
27 ноября 2013
У Триумф Парка сейчас просто адская дорога до метро! Через Пулковский Посад мнут 30. Ждем обещанной дороги до комплекса от Дунайского проспекта. Еслииее не будет, ТП будет ужасным местом (сейчас связь с городом на авто через ууууузенький выезд на Пулковское, а до метро как до Луны).
Редакция Novostroy-SPb
13 ноября 2013
В ответ на комментарий пользователя
Ольга
13 ноября 2013

ЖК Времена года располагается в Адмиралтейском районе)

Ольга, Вы правы. Большое спасибо за то, что заметили неточность.
Ольга
13 ноября 2013
ЖК Времена года располагается в Адмиралтейском районе)
Другие материалы про Mirland Development
Другие материалы про жилье с отделкой
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября