11 октября 2013

Новостройки Кудрова: ЖК Новый Оккервиль, ЖК Капитал, ЖК Флагман, ЖК Вена, ЖК Весна, ЖК Австрийский квартал, ЖК Прогресс

Пограничные зоны между Петербургом и Ленинградской областью, такие как Шушары, Кудрово, Мурино сейчас активно застраиваются. Интерес к ним вполне понятен. С одной стороны, близость к городу: транспортная доступность таких районов подчас лучше, чем в Красносельском районе Санкт-Петербурга, где до сих пор не построено ни одной станции метро. С другой стороны, административная принадлежность к Ленинградской области делает такое жилье более доступным. Редакция Novostroy-SPb попросила меня сравнить новостройки Кудрова, где возводится жилье как эконом, так и комфорт-класса, чтобы помочь покупателю, желающему приобрести однокомнатную квартиру, грамотно потратить 2,5 млн рублей.

Location

Первым делом хочется обратить внимание на особенности локации, т.к. говоря Кудрово, мы подразумеваем довольно обширную территорию, и не все жилые комплексы, строящиеся здесь, находятся в равных условиях. Наиболее удачно расположены два из них: ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал» - они возводятся по соседству друг с другом севернее улицы Ленинградской, с южной стороны которой (прямо через дорогу от обоих жилых комплексов) разбит парк Новый Оккервиль с речкой, пляжем и велосипедными дорожками. Сам жилой квартал, где строятся «Новый Оккервиль» и «Капитал», также неплохо обжит: работают магазины, аптеки, предприятия сферы услуг, частный детский сад «Лимпик» с интерактивным музеем, через дорогу открыт новый спорткомплекс с бассейном и ледовой ареной. До станции метро «Улица Дыбенко», рядом с которой расположен еще один парк, можно добраться пешком за 10-20 минут. В квартале будут построены также муниципальные детские сады и школы.

  

Все остальные новостройки Кудрово расположены достаточно близко друг к другу: на расстоянии более километра к югу от парка Новый Оккервиль, на обширной пустынной территории между улицей Центральной и КАД. Существует утвержденный план застройки этой территории, согласно которому, наряду с жилыми комплексами, здесь будет в достаточном количестве возводиться детская инфраструктура. Первые этажи многих жилых комплексов предназначены для небольших детских садов, аптек, магазинов и т.д.

Наиболее южные новостройки этой группы (к которым относится проект «Семь Столиц», жилой квартал «Вена») расположены в пешей доступности от «Мега Дыбенко», рядом с которой, с другой стороны Мурманского шоссе, когда-нибудь будет открыта станция метро «Кудрово», ранее фигурировавшая в плане метрополитена под именем «Народная» (город и область пока не могут договориться друг с другом). Жители других проектов: «Австрийского квартала», «Прогресса», «Флагмана» и «Весны», пожалуй, немного выиграют от открытия новой станции, т.к. она будет находиться к ним не ближе, чем метро «Улица Дыбенко», то есть вне пределов пешей доступности. В «Мегу» также наиболее удобно выезжать на КАД, в этом плане жители строящегося Кудрово в некотором приоритете.

Просторной благоустроенной зеленой зоны не предусматривается проектом застройки, поэтому ближайшим парком будет оставаться Новый Оккервиль, находящийся на расстоянии около полутора километров от центра застройки. В настоящий момент эта часть Кудрово представляет собой, без преувеличений, большую стройплощадку и будет оставаться таковой еще, как минимум, до конца 2014 года - срок сдачи первых очередей многих жилых комплексов. К концу 2016 должна быть построена большая часть жилых домов. Четких сроков возведения инфраструктуры застройщики не называют. Полагаю, нет смысла ставить в один общий ряд новостройки обжитого и строящегося Кудрово: сравним эти две группы по отдельности.

Обжитое Кудрово: ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал»

Основное отличие (помимо цены) - это технология строительства. «Капитал» строится из кирпича, «Новый Оккервиль» по кирпично-монолитной технологии. Выбирая между этими двумя ЖК, стоит в первую очередь обратить внимание на плюсы и минусы этих двух технологий, а также планировки, качество предчистовой отделки (на форумах об этом противоречивые отзывы) и работу управляющих компаний (этой теме посвящены длинные ветки обсуждений на форумах).

  

Также стоит вникнуть в ситуацию с парковкой: как я поняла, в обеих новостройках цены на места в паркинге настолько высокие, что большинство жителей предпочитают пользоваться гостевыми парковками. Все прочие характеристики привожу для наглядности в таблице. Во второй таблице вы найдете сравнение цен и оцените площади квартир.

Общие характеристики

Новостройка «Новый Оккервиль» «Капитал»
Застройщик ООО «Отделстрой» ЗАО «Строительный Трест»
Технология строительства Кирпич-монолит Кирпич
Репутация

Впервые в проекте такого масштаба.

Ранее строил лишь одиночные дома

Один из лидеров рынка.

Около 70 сданных объектов. Высокое качество строительства. Сдает досрочно

Класс жилья Комфорт Комфорт
Схема покупки 214-ФЗ 214-ФЗ
Отделка Предчистовая, можно заказать «под ключ» за 10 тысяч/кв. м Предчистовая, можно заказать «под ключ» за 8 800/кв. м
Срок сдачи

1 этап сдан,

2 этап – IV квартал 2014 года,

3 этап – IV квартал 2015 года

Первая очередь: 2 лот 1 этап сдан,

2 этап - июль 2013,

2 очередь 3 лот - IV квартал 2014 года,

4 лот – IV квартал 2015 года

Рассрочка 1, 2 пуск до 30.03.2014, 3 пуск до 30.03.2015 3 лот до 25.09.2014, 4 лот до 25.09.2015
Скидка при 100% оплате 2% (не распространяется на ипотеку) Максимальная скидка 10% при первом взносе от 80% на 3 лот, от 50% - на 4 лот
Минимальный первый взнос 20% 20%
Ипотека

1,2 пуск Сбербанк, ВТБ24, Райффазен банк и другие,

3 пуск только Уралсиб

Газпромбанк,

ВТБ24,

Ханты-Мансийский банк

Паркинг Открытая парковка на 4 тысячи мест, к 2016 году будет многоярусный паркинг Открытые парковки, подземный паркинг

 

 

  

Квартирография, метраж и цены

  метраж цена без отделки при 100% оплате, тыс. руб стоимость кв. метра, тысяч рублей
  «Новый Оккервиль»   «Капитал»   «Новый Оккервиль»   «Капитал»   «Новый Оккервиль»   «Капитал»
  срок сдачи - 4 кв. 2014
  студии   32.6   32   2830   2500   86.7   78
  1-комнатные   33.5-41   35-43   3250-3620   2800-3350   88-97   78-80
  2-комнатные   51-67   55-72   4150-5100   4000-5200   76-81   72-73
  3-комнатные   75-89   73-86   5600-6400   5300-6300   72-74.7   72-73
  срок сдачи - 4 кв. 2015
  студии   27.5-32.5 -   от 2370 -   до 85-86 -
  1-комнатные   32.7-45.3   38-55   от 2650   2700-3800   до 81   69-71
  2-комнатные   51-72   55-68.5     3800-5000     69-73
  3-комнатные   75-109   75-85     5400-6150     72
 срок сдачи «Капитал» - июль 2013, «Новый Оккервиль» - сдан
  1-комнатные -   37 -   3500 -   95
  2-комнатные   57.5-60.3   70   5000-5400   5500   87-92   79
  3-комнатные -   77 -   6100 -   79

 

Кудрово строящееся: ЖК «Вена», ЖК «Прогресс», ЖК «Весна», ЖК «Флагман», ЖК «Австрийский квартал»

Некоторые придерживаются мнения, которое лично я не могу разделить, что близость «Меги» делает район строящегося Кудрова более перспективным. Время покажет, кто прав, однако сейчас фактом является то, что цены на квартиры здесь ощутимо ниже, но без автомобиля жить пока совершенно невозможно. Подробное сравнение новостроек вы найдете в таблице. На что же еще стоит обратить внимание, выбирая здесь новостройку?

  

Во-первых, этажность. Относительно малоэтажным будет лишь квартал «Вена» (8-9 этажей), самый высотный дом - ЖК «Флагман» (25 этажей). Он к тому же односекционный, а квартир на этаже аж 17 – в основном, студии и 1-комнатные. Противники муравейников - вам точно не сюда. Парадоксальным образом, именно «Флагман» с его квартирографией единственный во всем строящемся Кудрово позиционируется в категории комфорт. Зато дом имеет оригинальную форму эллипса, полностью стеклянный, с витражным остеклением. Здесь представлены самые просторные «однушки» во всем Кудрово, а вот студии подкачали - даже в более удачно расположенных ЖК «Новый Оккервиль» и «Капитал» они метражом больше, а ценой дешевле. Но вернемся к этажности. Итак, малоэтажная «Вена», высотный «Флагман» и остальные новостройки все около 16 этажей и расположены достаточно близко друг к другу.

Самые дешевые квартиры вы найдете в ЖК «Весна» от ЦДС. Но обратите внимание, что продажа осуществляется не по 214-ФЗ, а через вступление в ЖСК, а значит, выдерживать сроки строительства застройщика мотивирует только стремление не уронить свою репутацию, к слову, весьма неплохую.

Конкуренцию по ценам «Весне» может составить лишь «Австрийский квартал» от молодой компании «Полис», предлагающей также очень привлекательные условия рассрочки: до 48 месяцев. Купить квартиру в «Австрийском Квартале», не переплачивая за ипотеку, вполне возможно даже с ежемесячным платежом всего в 30 тысяч рублей.

  

Сравнивая цены, следует также учесть, что все жилые комплексы сдаются с предчистовой отделкой, кроме квартала «Вена», где покупателям предлагают полную чистовую отделку «под ключ». Застройщик обещает высокое качество отделки, прибалтийские материалы и сантехнику и утверждает, что в цену заложена только себестоимость отделки, которая составляет 5 тысяч за квадратный метр.

Общие характеристики

Новостройка

«Квартал Вена»

«Прогресс»

«Весна»

«Флагман»

«Австрийский Квартал»

Застройщик

Setl City

«Мавис»

ЦДС

«Арсенал-Недвижимость»

«Полис»

Технология строительства

Первые два дома кирпич-монолит, остальные монолит плюс газобетон

Кирпич-монолит, вентилируемые фасады

Кирпич-монолит

Кирпич-монолит

1 корпус панельный, 2 монолит

Репутация и перенос сроков

Один из лидеров рынка

Дебютант

Репутация хорошая, качество строительства высокое, но небольшие задержки сроков не редкость

16 лет на рынке. Входит в топ-20 строительных компаний СПб. Максимальная задержка 12 месяцев

Молодая компания. В срок построен ЖК «Янтарь»,

1 дом «Австрийского квартала» сдан.

Класс жилья

Улучшенный эконом

эконом

БК-Стандарт

Комфорт

Эконом

Схема покупки

214-ФЗ

214-ФЗ

ЖСК

214-ФЗ

214-ФЗ

Отделка

Под ключ

Предчистовая (часть квартир под ключ)

Предчистовая

Под ключ

Предчистовая

Срок сдачи

Дома 1-5 сданы,

6,7- II кв. 2013 года,

8,9 - III кв. 2013 года,

10 - IV кв. 2014 года,

41- 45 - II кв. 2014 года.

Полное окончание строительства - III кв. 2015 года.

1 очередь август 2014 года.

Окончание строительства - май 2016 года.

Первая очередь (два корпуса) - II кв. 2014 года (перенесен на 2 кв.),

третий корпус (вторая очередь) – IV кв. 2014 года.

IV квартал 2014 года.

1 дом - июль 2013 года (сдан),

2 дом - I кв. 2015 года,

3 и 4 дом - I кв. 2016 года.

По информации на сайте 2 дом - II кв. 2014 года,

3 и 4 дом - II кв. 2015 года.

Рассрочка

36 месяцев

до декабря 2013 года

1, 2 корпус – 36 месяцев,

3 корпус – 48 месяцев

до мая 2015

48 месяцев

Скидка при 100% оплате

20%

10%

студия, 1-комнатная 20%, 2-комнатная 15%

5% на студии, 10% на остальные

1,2 корпус 10%, 3,4 корпус 20%

Минимальный первый взнос

30%

30%

30%

Студии и 1-комнатные - 30%, двух- или 3-комнатные - 20%.

Студии 50%, 1-комнатные 30%, 2- и 3-комнатные 10%

Ипотека

Московский банк реконструкции и развития, Газпром банк, Промсвязьбанк, Уралсиб банк

Сбербанк

ВТБ24, Уралсиб, Банк «Санкт-Петербург» и Ханты-Мансийский банк

Сбербанк, Газпромбанк, банк «Санкт-Петербург» и другие

только 1 и 2 корпус: ВТБ24 и Банк Санкт-Петербург

Паркинг

Подземный в 1 доме, отдельностоящий будет строиться позднее

Открытая стоянка

Полууглубленный отдельностоящий

Открытая стоянка

Подземный на 400 мест

 

  

Квартирография, метраж и цены

Новостройка

Срок сдачи

Студии

1-комнатные квартиры

2-комнатрые квартиры

3-комнатные квартиры

«Австрийский квартал»  Дом 1

июль 2013

Раскуплены

Метраж - 40.54 кв. м;

цена при 100% оплате - 2 809 420 рублей;

цена «квадрата» - 69 300 тысяч рублей

раскуплены

Метраж - 82.94 кв.м;

цена при 100% оплате - 5 001 280 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 60 300 рублей

«Квартал Вена»*

2 и 3 кв. 2013

Метраж - 24.8-24.9 кв. м;

цена при 100% оплате - 2480-2710 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 99.4-109 тысяч рублей

Метраж - 33.3-36.9 кв.м;

цена при 100% оплате - 3370-3450 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 93.4-104.5 тысячи рублей

Метраж - 55.7-61.2 кв. м;

цена при 100% оплате - 4760-5260 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 85.4-85.8 тысячи рублей

Метраж - 74-82.3 кв.м;

цена при 100% оплате - 6168-7000 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 83.3-85 тысячи рублей

«Квартал Вена»

2 кв. 2014

Метраж - 24.3 кв. м;

цена при 100% оплате - 2126-2350 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 87.3-96.6 тысячи рублей

 

Метраж - 32.3-35.7 кв. м;

цена при 100% оплате - 2900-2940 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 82.4-89.7 тысячи рублей

Метраж - 50.8-51.9 кв. м;

цена при 100% оплате - 3650-4000 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 71.8-77.3 тысячи рублей

Метраж - 74.2 кв.м;

цена при 100% оплате - 5680 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 76.5 тысячи рублей

«Весна» (корпус 1,2)

2 кв. 2014

нет

Метраж - 35.2-40.8 кв. м;

цена при 100% оплате - 2350-2750 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 65.6-67.2 тысячи рублей

Метраж - 57-57.8 кв.м;

цена при 100% оплате - 3540-3590 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 62 тысячи рублей

нет

«Прогресс»

3 кв. 2014

Метраж - 23.34-27.76 кв. м;

цена при 100% оплате - 1840-2315 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 78.8-83.3 тысячи рублей

Метраж - 37.24-44.38 кв. м;

цена при 100% оплате - 2379-3131 тысяча рублей;

цена «квадрата» - 64-70.5 тысячи рублей

Метраж - 49.53-71.2 кв.м;

цена при 100% оплате - 3031-4165 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 58.5-61.2 тысячи рублей

Метраж - 87.51 кв.м;

цена при 100% оплате – 5191 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 59 тысяч рублей

«Флагман»

4 кв. 2014

Метраж - 27.5-28 кв. м;

цена при 100% оплате - 2300-2600 тысячи рублей;

цена «квадрата» - 84-93 тысячи рублей

Метраж - 41-48 кв. м;

цена при 100% - 3160-3700 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 77 тысяч рублей

Метраж - 60.91 кв.м;

цена при 100% оплате – 4385 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 72 тысячи рублей

раскуплены

«Весна» (корпус 3)

4 кв. 2014

Нет

Метраж - 34-38 кв. м;

цена при 100% оплате - 2135-2271 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 59.6-62.8 тысячи рублей

Метраж - 56.9-60.4 кв.м;

цена при 100% оплате – 3460-3621 тысяча рублей;

цена «квадрата» - 59.6-60.7 тысячи рублей

нет

«Австрийский квартал»  Дом 2

1 кв. 2015

Метраж - 21.76-24.52 кв. м;

цена при 100% оплате - 1800-1900 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 79.2-83.2 тысячи рублей

Метраж - 34-48 кв. м;

цена при 100% оплате - 2460-3000 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 63.2-72.4 тысячи рублей

Метраж - 51.8-63.3 кв.м;

цена при 100% оплате – 3500-3900 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 61.6-67.2 тысячи рублей

Метраж - 76.2-78.80 кв.м;

цена при 100% оплате – 4700-4900 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 62 тысячи рублей

«Австрийский квартал» Дома 3,4

1 кв. 2016

Метраж - 21.7-25.2 кв.м;

цена при 100% оплате - 1660-1760 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 69.8-77 тысяч рублей

Метраж - 34.7-56 кв. метров;

цена при 100% оплате - 2300-2600 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 61.3-66 тысячи рублей

Метраж - 53.8-57 кв.м;

цена при 100% оплате – 3300-3500 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 61 тысяча рублей

Метраж - 74-82 кв.м;

цена при 100% оплате – 4500-4900 тысяч рублей;

цена «квадрата» - 60-62 тысячи рублей

*Квартиры в квартале «Вена» сдаются с чистовой отделкой «под ключ», в остальных новостройках с предчистовой отделкой

Подводя итоги

Делая выбор, каждый руководствуется собственными приоритетами, и любая квартира рано или поздно находит своего покупателя. Поэтому мне хотелось бы уйти от традиционного проставления оценок новостройкам. Тем, кто ориентирован в первую очередь на бюджетную покупку и готов ждать, пока жилье будет достроено стоит рассмотреть в первую очередь предложения в «Австрийском квартале».

  

Если хочется въехать в новую квартиру как можно скорее, оптимальным выбором будет жилой квартал «Вена», где еще достаточно вариантов со сроком сдачи в 2013 году и полная чистовая отделка избавит новоселов от хлопот, связанных с ремонтом. Если нужна просторная 1-комнатная квартира с панорамным остеклением – приглядитесь к ЖК «Флагман».

Тем, кто не привык пользоваться автомобилем каждый раз, чтобы совершить самые необходимые покупки или просто погулять в парке с ребенком - ЖК «Капитал» или «Новый Оккервиль» с их инфраструктурой будут лучшим выбором. Кудрово сегодня предлагает большой выбор жилья, поэтому я уверена, что здесь смогут подобрать подходящий вариант покупки люди разного достатка и предпочтений.

Дария Лапатухина

 

ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
29 декабря 2014
подскажите пожалуйста, рассматриваю приобретение квартиры в районе М. Дыбенко. Кто что может посоветовать? Цена вопроса конечно главное,но и не хочется не прогадать с качеством. Заранее спасибо за добрый совет
Софья
08 мая 2014
В 7-столицах для начала освещение бы сделали во дворе и дорогу построили, прежде чем людей заселять. А то идешь каждый раз по колено в грязи, еще и в полной темноте
Надежда
25 марта 2014
В ответ на комментарий пользователя
Елена
01 марта 2014

Новый Оккервиль - это эконом и никак не комфорт! глухие дворы, 25 этажей, замкнутый дом с парковкой внутри, под окнами первых этажей, площадка между машин. Ну и кроме того обман покупателей - после постройки кв. оказывается что она больше на 2-5 метров..и за это надо доплатить приличную сумму. Стены тонкие, звукоизоляции никакой, огромные счета за коммуналку - котельные отдали в аренду сторонней фирме и тарифы выше городских ( а обещали ниже ) Может кому-то это и комфортно

Надежда! Согласно, обман полный, когда покупали говорили,чт будет собственная котельная а тепеь председатель Наумов говорит что она не принадлежит дому и естественно ТСЖ, платим квартплату завышеную, квитанцию включены позиции услуг, котоые н делене казывю. Двжызаплатили за квартплату за первы 6 меяцев после сдачи дома, о чм говорит сотрдник прокуратуры Всеволожского р-на на сайте форум дольщиков. Отопение дороже ге либо,
d9ATQe
06 марта 2014
Добавлю откровенно еще один комментарий. Мой друг работал на стройке СетлСити. Квартиры в первых домах, когда еще не было подводки воды, делались корейцами. На самом деле это не важно. Им лень было ходить за водой и растворы для отделки квартир они разбавляли собственной мочой. Но и это конфетки, всем известен скандал с аммиаком в первых сданных домах. О нем здесь ничего не написано. Странно
Другие материалы про Setl City
Другие материалы про ГК ЦДС
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября