12 февраля 2014

Новостройки Калининского района: ЖК Маршал и ЖК Академ-Парк

Новостройки одного из самых густонаселенных районов Санкт-Петербурга – Калининского - пользуются неизменным спросом. Покупателей, ориентированных на север города, привлекает хорошо развитая инфраструктура района и более низкие цены по сравнению с соседями: Выборгским и Приморским районами. В этой статье по заданию редакции Novostroy-SPb я сравню две популярные новостройки Калининского района: ЖК «Маршал» от компании «Л1» и ЖК «Академ-Парк» от «Зенит-Строй-Инвест» («дочки» «БФА-Девелопмент»).

Кто строит?

Подробно о репутации обоих застройщиков можно прочитать в статьях, посвященных новостройкам: расследование о ЖК «Академ-Парк» и расследование о ЖК «Маршал». Если кратко резюмировать, то «БФА-Девелопмент», начавшая свое существование в 1991 году под названием «Петровский трейд хаус», занимается строительством жилья недавно – с 2011 года. Из завершенных проектов на ее счету только первая очередь ЖК «Академ-Парк», формально она была сдана в эксплуатацию с задержкой в I квартал.

Однако фактически на сайте застройщика изначально анонсировался срок сдачи на квартал ранее, чем было указано в проектной декларации, с учетом этого, очередь сдали на полгода позже, а ключи начали передавать еще спустя 5 месяцев. Впрочем, сейчас темпы строительства 2 и 3 очередей только радуют дольщиков и… испытывают терпение жильцов первой очереди, которые уже устали жаловаться на шум от ночной стройки.

  

На фотографиях ЖК «Маршал»

Компания «Л1» – это новое название известной «ЛЭК», чье имя стало притчей во языцех на всех форумах дольщиков из-за рекордных (до 61 месяца) задержек строительства. Однако этим компания грешит и сегодня. В активе «Л1» на данный момент находится 7 строящихся жилых комплексов (все без исключения с перенесенными сроками) и около 25 построенных объектов.

Что касается ЖК «Маршал», то, по данным с форумов, участок под застройку огородили еще в 2007 году, а в 2008 году начали продавать квартиры в ЖК «Кондратьевский» со сроком ввода - IV квартал 2011 года. Впоследствии стройку заморозили, а дольщиков «перекинули» на другие объекты компании. В сентябре 2012 года на объекте снова открылись продажи, но он уже назывался ЖК «Маршал», а сроки сдачи были - октябрь 2014 года. Не так давно срок перенесли на II квартал 2015 года.

В общем, к обоим застройщикам у дольщиков есть большие претензии. На форумах, где ведется обсуждение  ЖК «Академ-Парк», многие высказывают свои сомнения. Людей смущает «молодость» компании, отсутствие устоявшейся репутации и долгоиграющая история с первой очередью комплекса. Однако не меньшие сомнения высказываются и о строительных мощностях «Л1», которая хоть и пережила кризис, но до сих пор сдает свои дома с задержкой.

Что строят?

ЖК «Маршал» будет включать 2 корпуса, состоящих из 12 секций, рассчитанных на 1472 квартиры (от студий до трехкомнатных). Высота корпусов - 16-17 этажей, будет и подземный паркинг на 221 машиноместо.

На сайте застройщика особый акцент в описании сделан на благоустройство территории: «Просторный внутренний двор с площадью озеленения почти 1,5 гектара и высадкой 2000 кустарников, более 1000 кв. метров детских игровых площадок, более 400 кв. метро площадок для спорта и отдыха».

ЖК «Академ парк» - это десять 17-23-этажных домов на 3700 квартир (от студий до 4-комнатных), с подземными паркингами по 1410 мест и спортивный комплекс. Первая очередь (4 дома) заселена, часть второй очереди (корпуса 1, 2 и 10) есть сейчас в продаже, а третья очередь будет реализовываться, по предварительным данным, весной этого года. Три корпуса второй очереди включают 1181 квартиру и 720 машиномест в паркингах.

Где строят?

ЖК «Маршал» расположится на углу Кондратьевского проспекта и пр. Маршала Блюхера. С точки зрения инфраструктуры локация вполне неплохая. Рядом с комплексом уже работают «Пятерочка», «Дикси», «Здоровый малыш», «Спектр», аптека «Родник Здоровья», парикмахерская. В близлежащем квартале есть спортклуб, детские сады и школы рядом в избытке. Неподалеку расположен парк им. Академика Сахарова, правда, прямо вдоль парка по проспекту Маршала Блюхера идет ЛЭП – не самый приятный «сосед» для родителей с детьми. И как раз рядом с ЖК «Маршал» ЛЭП делает «поворот» с Блюхера, так что проходит совсем рядом с комплексом (мне «на глаз» показалось, что всего в 100-200 метрах – можно увидеть на фотографиях).

Когда-нибудь ЛЭП уберут под землю, а участок застроят новым жильем. Основной минус в расположении новостройки – удаленность метро (до ближайшей станции метро «Лесная» более 3 км) и близость депрессивной территории бывшей промзоны, на которой сейчас располагаются заброшенные гаражи, кучи металлолома, заснеженные пустыри. Правда, второй минус, скорее, условный, т.к. очень скоро эта территория будет застроена новым жильем.

  

На фотографиях ЖК «Академ-Парк»

С точки зрения расположения ЖК «Академ-Парк», который строят на углу улиц Верности и Бутлерова, несомненно выигрывает: до метро «Академическая» меньше километра, ситуация с инфраструктурой ничуть не хуже, а с зелеными зонами куда лучше, чем вокруг «Маршала».

Зато в пользу ЖК «Маршал» говорит тот факт, что его строят на бывших землях совхоза «Красный выборжец», и исторически (если верить застройщику) это было дачное место. А вот под ЖК «Академ-Парк» в процессе стройки было обнаружено лютеранское кладбище немецких колонистов, которое находилось здесь с тридцатых годов девятнадцатого века. Но это, похоже, нисколько не смущает тех, кто покупает здесь квартиры. «Весь Петербург на костях стоит» - не раз встречалось мне на форумах.

Технология строительства

Номинально оба комплекса строятся по кирпично-монолитной технологии. Но по факту имеется ряд нюансов. ЖК «Академ-парк» - это монолитный каркас, внешние стены из газобетона, утеплены и облицованы кирпичом. С ЖК «Маршал» ситуация следующая. На форумах мне два раза встречалось указание на то, что комплекс возводится, по сути, по монолитно-каркасной технологии, что видно по фотографиям и web-камере. Монолитные колонны плюс плиты-перекрытия образуют каркас здания, а из чего будут построены внутренние межквартирные стены неизвестно, следовательно, непонятно, какая будет шумоизоляция в доме.

Менеджер «Л1» эту информацию решительно опроверг. Действительно, в первую очередь отливают колонны из монолита, но, по уверению менеджера, межквартирные стены так же будут из бетона, причем, хорошей толщины: от 18 до 23 см. Межкомнатные стены внутри квартир сделают, как и в большинстве всех новостроек, из пазогребенных блоков. Наружные стены выложат толщиной в два кирпича и оштукатурят.

Условия покупки

Очень важное различие между новостройками касается способа покупки жилья. ЖК «Академ парк» продается по договору долевого участия в полном соответствии с 214-ФЗ. Чтобы приобрести квартиру в ЖК «Маршал» придется вступить в ЖСК и выплатить свой пай. Фактически, пайщики не имеют никакой защиты закона, потому что «де юре» они сами, создав кооператив, строят себе дом.

Редакция Novostroy-SPb попросила юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege», прокомментировать этот момент:
 
Схема приобретения жилья через ЖСК существенно отличается от заключения договоров участия в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", на лиц, вступающих в ЖСК, действие этого закона не распространяется, то есть участники строительства не могут пользоваться механизмом защиты, предусмотренным действующим законодательством для дольщиков.
 
Во-первых, договор о вступлении в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре. Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии не проводит даже минимальной экспертизы документов по застройке перед заключением с вами договора на приобретение квартиры. Никем не проверяется и цепочка сделок, которая может предшествовать передаче прав на квартиру от ЖСК члену кооператива, поэтому будущий пайщик, написав заявление о вступлении в ЖСК, во многом действует на свой страх и риск.  
 
Во-вторых, в отличие от ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", четко устанавливающим права и обязанности застройщика и дольщика, равно как и ответственность за нарушение обязательств, законодательство о ЖСК крайне скупо освещает эти вопросы. Фактически гражданское и жилищное законодательство РФ отставляет отношения между ЖСК и его членами на их усмотрение. Помимо договора о паенакоплениях есть еще правила, установленные Уставом ЖСК. Они тоже распространяются на пайщика, но многие приобретающие квартиры граждане их даже не читают, поэтому при возникновении судебного спора (некачественное строительство, просрочка ввода жилого дома в эксплуатацию и даже недострой) пайщики зачастую оказываются в крайне невыгодном положении. И даже регулярные указания Верховного суда РФ о необходимости применения к правоотношениям с ЖСК законодательства о защите прав потребителей не могут спасти положение. 
 
В-третьих, ЖСК, как правило, создаются застройщиком под конкретный жилой дом. Ответственность перед гражданами в случае нарушениях их прав юридически несет именно ЖСК, сам застройщик не отвечает за его действия. Более того - ЖСК является потребительским кооперативом, который отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Имущество же кооператива в том числе формируется за счет взносов пайщиков, то есть финансовая ответственность кооператива перед пайщиком в определенной мере ложится на него самого.
 
В-четвертых, управление ЖСК фактически осуществляется застройщиком. Зачастую участие пайщика в общих собраниях членов кооператива превращается в простую фикцию. Сменить же руководящие органы ЖСК в случае существенных злоупотреблений застройщика сложно - для этого необходимо созвать общее собрание членов ЖСК и собрать кворум, что сделать иногда крайне тяжело, поэтому схема приобретения квартиры через ЖСК (с точки зрения защиты прав гражданина) сильно уступает схеме с договорами участия в долевом строительстве.
 
К сожалению, застройщик не оставляет гражданам выбора - либо они становятся членами ЖСК, либо не смогут приобрести квартиру в строящемся жилом доме. В любом случае, при заключении договора важно знать, какие юридические риски вы несете, и понимать, кто фактически является застройщиком жилого дома и степень его надежности.

Застройщик при такой схеме продажи ничем не рискует и может тянуть строительство хоть сто лет, никакие штрафы за нарушение сроков ему не грозят. Согласно закону, максимум, что могут сделать пайщики - это, собрав недостающую сумму и обратившись к другому подрядчику, достроить дом. Кстати, в договоре, который мне прислал менеджер «Л1», вообще ничего не говорится о сроках завершения строительства, а проектной декларации по ЖК «Маршал» нет на сайте Л1, там можно лишь найти разрешение на строительство. Ознакомиться с декларацией, в соответствии с политикой компании, можно только в офисе застройщика.

Безусловно, покупка квартиры у застройщика, известного своими задержками – это всегда намного риск, а уж схема ЖСК еще больше увеличивает его. Тем не менее, на всякий товар находится свой купец. И квартиры в ЖК «Маршал» потихоньку продаются, чему немало способствуют низкие цены и гибкие условия оплаты.

  

На фотографиях ЖК «Маршал»

Кстати, о них. При 100% оплате (в течение 21 дня после подписания договора) на квартиры в ЖК «Маршал» предоставляется скидка 10%. Если оплату произвести в день подписания договора или на следующий – дополнительный дисконт еще 1%. Для тех, кто уже покупал квартиру у «Л1» – добавят еще 2% скидки. Итого, максимальный дисконт может составить 13%.

При покупке в рассрочку скидка не предоставляется, т.е. цена будет выше на 10-11%, а условия разнообразные:

1. При первом взносе от 30% возможна беспроцентная рассрочка на период до полутора лет, остаток выплачивается равными долями.

2. При первом взносе от 40% возможно продление рассрочки с начислением процентов на остаток. На срок до 2,5 лет -  под 5% годовых, на срок до 3 лет под 15% на остаток.

3. Можно воспользоваться схемой отложенного платежа. Это подразумевает, что первый платеж, составляющий половину суммы, производится при подписании договора, а еще 50% стоимости квартиры необходимо будет выплатить через год.

4. Еще одна схема оплаты предполагает первый взнос в размере 1 миллиона рублей при подписании договора, а остаток равными месячными платежами выплачивается в течение 1,5 лет.

Подробно с условиями покупки в рассрочку ЖК «Академ-Парк» можно ознакомиться в расследовании Тайного покупателя. Если вкратце: при первом взносе от 50% беспроцентная рассрочка до 30.06.2014 года, при взносе от 20% рассрочка до 30.04.2015 года под 12% годовых.

Немного об ипотеке. ЖК «Академ-Парк» кредитуют 7 банков: «БФА», «Балтика», «Газпромбанк», «Банк Санкт-Петербург», «ВТБ24», «Сбербанк», «Райффайзенбанк». ЖК «Маршал» прошел аккредитацию в двух банках: «ВТБ24» и в «Балтике». Конечно, ипотека от известного банка – большой плюс. Это значит, что, по крайней мере, с документами у застройщика все в порядке.

Что почем

В описании на сайте застройщика говорится о том, что цены в ЖК «Маршал» ниже, чем в соседних новостройках, это так и есть. А вот ЖК «Академ-Парк» наоборот, отличается завышенным прайсом.

Сравнивать между собой цены в этих двух новостроек стоит лишь с учетом ряда преимуществ, которые имеет ЖК «Академ-Парк»:

1. Дольщики «Академ-Парка» начнут получать ключи уже с сентября 2014 года, в то время как ЖК «Маршал» лишь в середине 2015 года (по текущим планам) обещают сдать в эксплуатацию.

2. Квартиры в 1 корпусе ЖК «Академ-Парк» застройщик сдает с чистовой отделкой, 10 корпус выходит окнами на лесопарк, что также влияет на стоимость в сторону повышения.

3. ЖК «Академ-Парк» стоит намного ближе к метро.

Стоимость жилья в ЖК «Маршал», цены указаны с учетом скидки 11%:

  Площадь Цена от (рубли) Цена до (рубли) Цена за «квадрат» (тыс. рубли)
Риал (студия) 24.33-32.64 1 827 000 2 451 000 75
Супер-риал 35.43-46.68 2 595 000 3 373 000 72-74
1-комнатные 33.14-43.35 2 394 961 3 132 000 72-73
2-комнатные 45.62-95 3 324 000 6 413 000 67-73
3-комнатные 72.25-86.95 4 710 000 5 587 000 64-66

 

Квадратный метр в квартирах на 1-4 этажах ЖК «Маршал» продается по фиксированным ценам, более высокие этажи дороже. На цену квадратного метра влияет множество факторов: планировки, расположение окон, количество квартир на площадке.

Квартиры в ЖК «Академ-Парк» в данный момент продают две компании: «БФА-Девелопмент», выступающая в качестве отдела продаж застройщика, и некий «Стройинвест. Недвижимость и Консалтинг», выкупивший в свое время часть квартир в ЖК «Академ-Парк».

  

На фотографиях ЖК «Академ-Парк»

В «БФА-Девелопмент» почти не осталось в продаже 1- и 2-комнатных квартир, зато у «Стройинвеста» их еще достаточное количество. И наоборот, большее количество 3-, 4-комнатных квартир и студий осталось в наличии у девелопера.

Количество квартир в продаже на начало февраля 2014 «БФА-Девелопмент» «Стройинвест»
1-комнатная 3 34
2-комнатная 3 35
3-комнатная 33 22
4-комнатная 18 6
Студия 21 18
Итого: 78 115

 

Цены на квартиры в ЖК «Академ-Парк» от «БФА Девелопмент»: 

  Площадь цена от (рубли) цена до (рубли) цена «квадрата» (тыс. рубли)
студии 27.3--30 3 000 000 3 200 000 105-113.14
1-комнатные 42.1-45.3 4 050 000 4 050 000 89.4-96.2
2-комнатные 65.6-67.3 5 600 000 6 650 000 85-98.8
3-комнатные 95.5-104.1 8 400 000 9 350 000 82.6-90.6
4-комнатные 118.7-124.5 9 650 000 11 500 000 80-92.3

 

Цены на квартиры ЖК «Академ-Парк» от «Стройинвест»:

  Площадь цена от (рубли) цена до (рубли) цена «квадрата» (тыс. рубли)
1-комнатные 39.5-45.7 4 421 000 5 000 000 109-112
2-комнатные 57.1-72.9 5 789 000 7 473 000 101-103

 

Как видно, цены у «Стройинвеста» на 20% выше, чем у «БФА-Девелопмент». Однако стоит учесть, что последний берет дополнительную плату в размере 100 тысяч рублей за услугу по заключению договора. При покупке жилья в «Стройинвесте» никаких дополнительных расходов, кроме стандартных услуг нотариуса, не возникнет. Несмотря на это, на мой взгляд, квартиру все равно намного выгоднее покупать у застройщика.

Планировки

С точки зрения квартирографии ЖК «Академ-Парк» явно отличается более просторными квартирами. Самые маленькие квартиры в этом комплексе по размеру примерно соответствуют самым большим в ЖК «Маршал». Исключение составляют только студии. В «Академ-Парке» студии имеют самую простую планировку в виде прямоугольника с окном в торце. В некоторых вариантах добавляется прихожая метражом 5-8 кв. метров, расположенная буквой «Г» относительно комнаты. В ЖК «Маршал» студии  (застройщик называет их «риалы») метражом до 31 кв. метров точно такие же, планировки 32-метровых студий имеют еще одно дополнительное окно на длинной стороне комнаты.

Отдельного слова заслуживают так называемые «Супер-риалы» - «ноу-хау» компании «Л1». Это студии площадью от 34 до 46,5 кв. метра, спланированные особым образом. Крошечная прихожая и санузел - около 2,5 кв. метра, кухня около 5-5,5 кв. метра расположена в отдельной нише, а основное жилое пространство выполнено в виде большого квадрата с двумя окнами (в квартирах до 36 кв. метров) или широкого прямоугольника с тремя окнами и балконом  (квартиры от 42 кв. метров).

При желании можно выделить одну или даже две полностью или частично изолированные комнаты  и оставить пространство для столовой. Что и говорить, прекрасное решение для семей, которые не могут себе позволить полноценную 2-комнатную квартиру, но нуждаются в том, чтобы как-то разделить пространство. Однако даже если оставить все как есть, большая комната с тремя окнами выглядит, безусловно, куда светлее и привлекательнее, чем узкий «рукав» с одним окном.  Правда, стоят такие супер-риалы дороже 1-комнатных квартир.

Что касается остальных квартир, в ЖК «Академ-Парк» они просторней, с разнообразными решениями геометрии комнат от традиционных до экзотических. В ЖК «Маршал» планировки более практичные, но, неизменно удобные и, на мой взгляд, все вполне удачные. Надо отметить, что, хоть в ЖК «Академ-Парк» площади больше, но и в ЖК «Маршал» квартиры отнюдь не маленькие.

На форумах пайщики очень хвалят секции с большими квартирами, которые выгодно смотрятся по сравнению с другими домами в округе. Например, в секции «Б» всего три 2-комнатных и одна 3-комнатная квартира. В секции «В» по две 3- и 1-комнатных и одна «двушка». Однако на том же форуме некоторые предупреждают: нет никаких гарантий, что большие квартиры не «нарежут» на студии, и вдруг не возникнет 10 квартир вместо 5.  

Отделка

В ЖК «Академ-Парк» только первый корпус (с самым большим количеством квартир), сдается с чистовой отделкой «под ключ». Другие два корпуса содержат меньшее количество, но больших по площади квартир. Они сдаются с подготовкой под чистовую. Кстати, подробно о различных видах ремонта можно прочесть в статье на эту тему.

ЖК «Маршал» по умолчанию тоже сдается с черновой отделкой, она включает в себя остекление балконов и лоджий, стяжку пола, выровненные стены и потолок, входную дверь, электропроводку, радиаторы отопления.

За дополнительную плату в 8 тысяч рублей за «квадрат» можно заказать чистовую отделку: ламинат, виниловые обои, кафель в санузлах, сантехнику производства Венгрия. Это вполне соответствует средним ценам по городу за отделку от застройщика.

А напоследок я скажу…

Различий между ЖК «Академ-Парк» и ЖК «Маршал», пожалуй, больше, чем сходства, несмотря на то, что они располагаются по соседству. ЖК «Академ_Парк» - это дорогое жилье комфорт-класса с прекрасной локацией и просторными квартирами. Его, как правило, выбирают люди, которым хочется поселиться именно в этом месте.

ЖК «Маршал» - жилье эконом-класса, предлагающееся по ценам ниже средних по району. Бюджетная стоимость в данном случае компенсируют высокий риск задержки срока окончания строительства. Его, вероятно, выбирают люди, ограниченные определенной денежной суммой и не рассматривающие вариант покупки жилья на окраине с областной пропиской, для которых сроки получения ключей не являются приоритетным фактором выбора.

ЖК «Академ-Парк» покупают для себя, т.к. цена изначально была настолько завышена, что со временем почти не выросла, и инвестиционный потенциал новостройки совсем невысок. ЖК «Маршал» также покупают для себя, ибо для инвесторов вряд ли может быть приемлема неопределенность сроков сдачи. В любом случае – экономить или нет, каждый решает сам, также как и стать дольщиком или пайщиком.

Дария Лапатухина

ЖК «Маршал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Strong_man
19 февраля 2014
"Однако стоит учесть, что последний берет дополнительную плату в размере 100 тысяч рублей за услугу по заключению договора" - стоимость квартиры уже указана с учётом данной суммы, поэтому плата не может быть "дополнительной".
Другие материалы про БФА-Девелопмент
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября