25 ноября 2013

Новостройки Калининского района: ЖК Утренняя звезда, ЖК Маршал, ЖК Атланта-2

Несмотря на нарастающий дефицит пятен под застройку в черте Петербурга, площадки для возведения жилых комплексов еще есть, а в некоторых районах города имеются территории для реализации масштабных проектов. Одним из таких районов является Калининский, обладающий приличным потенциалом для строительства жилья. Территория, которая сегодня активно осваивается девелоперами, расположена вокруг проспекта Маршала Блюхера. Этот участок, многие эксперты называют последней возможностью комплексной застройки Калининского района. Редакция Novostroy-SPb попросила меня проанализировать три популярные новостройки, расположенные здесь - ЖК «Утренняя звезда», ЖК «Маршал» и ЖК «Атланта-2». Возведение этих комплексов осуществляют крупные застройщики, давно известные на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Кто строит?

Компания «РосСтройИнвест», являющаяся девелопером ЖК «Утренняя звезда», существует с 2002 года. За это время ею было построено около 30 объектов. На сегодняшний день компания ведет одновременно строительство 7 объектов, 4 из которых в жилищной сфере. «РосСтройИнвест» не была замечена в срывах сроков сдачи своих проектов, а также не привлекала внимание громкими скандалами или провалами в качестве строительства. Для многих покупателей, судя по обсуждению на форумах, надежность застройщика подтверждена объектами социального назначения, построенными по заказу города.

Восемь объектов только в Санкт-Петербурге, в числе которых и рассматриваемый нами ЖК «Атланта-2», возводит компания Setl City. Она известна на строительном рынке Петербурга с 1994 года. За прошедшие годы девелопер реализовал более 30 объектов в жилищной, торговой и гостиничной сферах, а также имеет опыт комплексного освоения территорий (проекты КОТ). К Setl City не имеют претензий по срокам строительства, что подтверждается и обсуждениями на форумах дольщиков, но есть претензии по срокам передачи квартир в пользование.

Например, на это жалуются дольщики первой и второй очередей ЖК «More» (о чем можно прочитать в расследовании Тайного покупателя), а также жилого квартала «Вена» (тоже проверен Тайным покупателем). Собственники квартир возмущены тем, что после сдачи дома, застройщик долго передает жилье, хотя никаких препятствий для этого нет. Однако к первой «Атланте» претензий у дольщиков не было. Правда, держала их в напряжении история с решением о незаконности строительства, но в итоге суд апелляционной инстанции решил дело в пользу Setl City.

Компания «Л1», возводящая ЖК «Маршал», в Петербурге имеет 7 текущих проектов. Хотя она и существует с 1989 года, но перенесла кризис хуже вышеописанных конкурентов: строительство одного из своих объектов «Л1» задержала аж на 61 месяц. После этого «Лэку» пришлось провести ребрендинг и переименоваться в «Л1». Вроде бы и рынок почти восстановился, но жалобы на постоянные переносы и опоздания продолжаются. По мнению дольщиков, «Л1» приходится работать в авральном режиме, переводя рабочих с новостройки на новостройку, поэтому активность на том или ином объекте может смениться полным замиранием строительства.

  

В этом смысле как раз характерен пример ЖК «Маршал». С момента, когда начались продажи, периоды активности и полной остановки сменились несколько раз. Сейчас летнее затишье этого года перешло в осеннюю бурную деятельность. Кстати, эти проблемы косвенно подтверждает отсутствие на сайте проектной декларации, хотя по другим объектам они размещены. Да и менеджер ответила отказом на мою просьбу прислать этот документ мне на email. А вот у Setl City и «РосСтройИнвеста» на сайтах с документами полный порядок. Так что с точки зрения соблюдения сроков «Л1» явно уступает своим конкурентам.

Как добраться?

Как я упоминал, все комплексы расположены рядом с проспектом Маршала Блюхера. Именно по этой дороге можно попасть к ближайшей станции метро «Лесная». Но если участки ЖК «Утренняя звезда» и ЖК «Маршал» выходят непосредственно на проспект, то ЖК «Атланта-2» располагается немного дальше, в глубине квартала. Ближе всего к метро добираться от ЖК «Утренняя звезда» - 1600 метров мне удалось преодолеть быстрым шагом за 18 минут. Еще километр надо прибавить до ЖК «Маршал» и около полутора километров до ЖК «Атланта-2».

Если же говорить об автомобильном движении, то ситуация для всех комплексов выглядит непростой. Главная магистраль - это сам проспект, который имеет очень напряженный трафик. Ближайший выезд на север города - Кушелевская дорога, также путь в центр возможен через Кондратьевский проспект и Арсенальную набережную, но и они часто стоят в пробках. Кратчайший выезд на КАД через Пискаревский проспект закупорен перекрестком с проспектом Непокоренных.

Правда здесь сейчас строится развязка, и вероятно произойдет улучшение ситуации. В общем, все комплексы с точки зрения транспортной доступности находятся примерно в одинаковом положении, разве что не повезло ЖК «Атланта-2» - выезд на основные дороги возможен лишь через узкий Лабораторный проспект.

Особенности локации

Несмотря на относительную близость новостроек друг к другу, предыстория их земельных участков отличается. Например, ЖК «Атланта-2» находится в более обжитом месте, но в плотном окружении соседних зданий (подробнее об этом в расследовании Тайного покупателя). Проблемой этого места является вид на ЛЭП – она просто упирается в новый квартал, и это положение уже не изменится.

ЖК «Маршал» располагается вблизи административных зданий и только со стороны проспекта Маршала Блюхера не имеет преград. ЖК «Утренняя звезда» строится на территории артиллерийского завода. Именно район застройки этого комплекса сейчас выглядит наиболее депрессивным по сравнению двумя другими участками. Весь участок, простирающийся до Бестужевской улицы и Богословского кладбища, в конце концов, будет застроен. По моему мнению, на сегодняшний день ЖК «Маршал» с точки зрения локации выглядит предпочтительнее, чем два других жилых комплекса.

Где лучше жить?

Отсюда и разная ситуация с инфраструктурой. Хотя непосредственно рядом с новостройками нет образовательных и медицинских учреждений, а также торговых предприятий, но они есть в соседних с ЖК «Атланта-2» и ЖК «Маршал» кварталах. Однако выбор соцбъектов нельзя назвать очень уж большим. А вот ЖК «Утренняя звезда» совершенно лишена этого соседства, ведь комплекс расположен на необжитой территории (бывшая промзона) и находится одинаково далеко от обоих мест сосредоточения инфраструктурных объектов у станции метро «Лесная» и в районе Кондратьевского проспекта. Так что на сегодня «Утренняя звезда» проигрывает с точки зрения социальной инфраструктуры.

Однако если говорить о долгосрочных планах, то преимущество именно у этой новостройки: во дворе дома будет возведена школа, недалеко появится детский сад. Да и вообще на этой территории планируется достаточно объектов с общественной функцией, чего не скажешь об участках двух других комплексов. Здесь тоже возможные некоторые позитивные изменения вроде планируемого перебазирования одной из художественных школ в этот район, но без кардинального улучшения.

  

К слову, паркинг будет только в ЖК «Маршал» и ЖК «Утренняя звезда», причем в последнем показатель по обеспеченности выше - 45 % против 17%. Проигрывает ЖК «Атланта-2» и по внутренней инфраструктуре, т.к. в отличие от оппонентов в нем не предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах. Главный недостаток этой территории - отсутствие большого торгового-развлекательного комплекса, но он в ближайшее время будет устранен строящимся ТРЦ «Европолис», недалеко от станции метро «Лесная».

Кто больше?

Все три комплекса строятся по кирпично-монолитной технологии. Отличия состоят в наружной отделке, остеклении балконов и архитектуре. Лучше всего по этим параметрам выглядит ЖК «Утренняя звезда»: снаружи будет утеплитель и керамогранит по системе вентилируемого фасада, выразительное решение по остеклению лоджий и очень эффектный внешний вид. У двух других новостроек архитектура проще, да и облицовка предусмотрена только цоколя. Однако в отличие от ЖК «Маршал», в ЖК «Атланте-2» предусмотрено единое остекление.

Если говорить о квартирографии, то ситуация выглядит так. В ЖК «Маршал» запланировано 1500 квартир, и из них, по словам менеджера, большинство - студии. В ЖК «Атланта-2» будет 1023 квартиры, из них: однокомнатных – 822, двухкомнатных – 185, трехкомнатных – 16. ЖК «Утренняя звезда» будет включать 522 квартиры, и расклад такой: студий - 152, однокомнатных - 240, двухкомнатных - 92, трехкомнатных - 38. Как можно увидеть, лучшее положение с позиции малонаселенности имеет последний комплекс. Зато по разнообразию видов планировок огромное преимущество у ЖК «Маршал», подробнее об этом можно прочесть в расследовании Тайного покупателя.

Что почем?

Для сравнения стоимости жилья привожу таблицу с диапазоном цен за квадратный метр:

  студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные
ЖК «Маршал» 75 тысяч рублей 67-72 тысячи рублей 68-73 тысячи рублей 64-66 тысяч рублей
ЖК «Атланта-2» 113-121 тысяча рублей 96-102 тысячи рублей 97-101 тысяча рублей 90-97 тысяч рублей
ЖК «Утренняя звезда» 83 тысячи рублей 76-81 тысячи рублей 71-75 тысяч рублей 66-68 тысяч рублей

 

Сразу бросается в глаза сильный разброс цен, но, анализируя таблицу, необходимо учитывать следующие моменты:

1. Раньше всех будет сдан ЖК «Атланта-2» - в IV квартале 2013 года, далее ЖК «Маршал» в IV квартале 2014 года и позже всех ЖК «Утренняя звезда» - в III квартале 2015 года.

2. Все комплексы сдаются с разными видами отделки квартир. Например, если в ЖК «Атланта-2» предусмотрена полная чистовая отделка, то ЖК «Утренняя звезда» предлагает квартиры с подготовкой под чистовую отделку, главное будет сделана стяжка полов. Хуже всех обстоит дело с отделкой в ЖК «Маршал» - новоселы получат квартиры без подготовки к чистовой отделке и с неостекленными балконами.

  

Правда, в ЖК «Утренняя звезда» можно заказать чистовую отделку дополнительно, что обойдется покупателю от 8 до 10 тысяч рублей за «квадрат». В этом случае его стоимость  подтянется к уровню ЖК «Атланта-2», хоть и не достигнет его. Разница в цене будет экономией, для тех, кто готов подождать еще полтора года до сдачи дома. В случае с ЖК «Маршал», даже если прибавить стоимость отделки, то цена все равно будет ниже, чем в ЖК «Атланта-2». Видимо, такая разница в цене является бонусом за риск, который присутствует в сроках сдачи объекта.

Как купить?

Еще одним важным критерием сравнения новостроек можно считать условия покупки квартир в них. Рассрочка является актуальной только для ЖК «Маршал» и ЖК «Утренняя звезда», т.к. ЖК «Атланта-2» сдается в конце этого года. Причем по длительности у «Маршала» условия рассрочки выглядят привлекательнее – она предоставляется до полутора лет после сдачи дома, а вот в «Утренней звезде» рассрочку удастся оформить только до сдачи объекта (III квартал 2015 года).

Купить квартиру в ипотеку можно во всех трех новостройках. Однако если в ЖК «Утренняя звезда» и ЖК «Атланта-2» - кредиты предоставляет внушительный список банков (6 и 8), то покупатели жилья в ЖК «Маршал» могут воспользоваться услугами только двух банков. Проигрывает «Маршал» и по условиям, на которых привлекаются деньги дольщиков - договор ЖСК, тогда как в двух других новостройках квартиры реализуются по договору долевого участия (214-ФЗ). Мало того, что по договору ЖСК только у пайщика есть ответственность перед кооперативом, так еще в случае ухода или исключения пайщика из членов ЖСК - он теряет 10% от цены жилья. Два других застройщика заключают ДДУ с вполне корректными условиями для покупателей.

В сухом остатке

Выбор той или иной новостройки, безусловно, будет зависеть от приоритетов потенциального покупателя. Если для вас важно вселиться и жить в ближайшее время, не обращая внимание на ЛЭП рядом с домом, то подойдет ЖК «Атланта-2». Для тех, кто ограничен конкретной суммой, но готов ждать, возможно, даже дольше, чем обещает застройщик - вполне подойдет ЖК «Маршал».

Если у вас нет необходимости в срочном заселении, и вы твердо решили жить в абсолютно новом районе застройки, но никак не можете определиться - связываться с ремонтом или нет, то вашим выбором может стать ЖК «Утренняя звезда». Конечно, необходимо смотреть и на договор, по которому ведутся продажи, на наличие паркинга, учитывать обеспеченность социальными объектами. Однако как бы то ни было, сегодня Калининский район обладает достаточно хорошим предложением новостроек на любой вкус, цвет и кошелек.

Иван Бездомный

ЖК «Утренняя звезда» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Кирилл
07 декабря 2013
Интересно, где именно возле Атланты-2 автор отчета обнаружил ЛЭП? Она проходит по Блюхера, к которому Атланта-2 выхода не имеет. От Блюхера и даже от Лабораторного Атланту-2 отделяет еще целая куча зданий.
ForeverJoy
27 ноября 2013
Никогда, ни за что, ни за какие деньги не вздумайте покупать что то Л1 Лэк, с таким же успехом можно выкинуть деньги в окно! 4 года ждем сдачи дома, конца и края нет. Как вообще можно рассматривать данного застройщика.
Другие материалы про Setl City
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября