29 мая 2013

Новостройки в Кудрово: сравниваем ЖК Новый Оккервиль и квартал Вена

25-26 мая в Ледовом Дворце прошла очередная выставка Жилпроект, в рамках которой были организованы бесплатные автобусные туры для всех желающих по новостройкам Кудрово. Экскурсия включала в себя посещение двух объектов: ЖК «Новый Оккервиль» от компании «Отделстрой» и квартал «Вена» от Setle City. Именно их и решил посетить Тайный покупатель Novostroy-SPb и поделиться своими впечатлениями.

В пути

Несмотря на то, что автобусный тур начался с небольшим опозданием, он прошел очень динамично: без пробок и непредвиденных задержек. К сожалению, первый экскурсовод так и не справилась с микрофоном в автобусе, поэтому половину дороги приходилось прислушиваться, чтобы хоть что-то разобрать сквозь шум двигателя.

В основном девушка рассказывала о транспортной доступности ЖК «Новый Оккервиль» - первого объекта экскурсии. Нас также информировали о том, что новостройка возводится по кирпично-монолитной технологии, о технологичных лифтах Mitsubishi Elevators, детской инфраструктуре, которую предусматривает проект. Особый акцент был сделан на стопроцентной безопасности жильцов.

По прибытию в «Новый Оккервиль» наш автобус остановился у внушительного здания спортивного центра. Вокруг было довольно безлюдно, однако мы могли видеть в парке роллеров: застройщик обеспечил 5 км велосипедных дорожек, где можно спокойно кататься, не беспокоясь о проезжающих рядом машинах. За комплексное освоение территории при строительстве «Нового Оккервиля» компания «Отделстрой» справедливо получила не одну награду.

ЖК «Новый Оккервиль»

К благоустройству территории застройщик подошел не на страх, а на совесть: помимо стандартного благоустройства внутридворовых территорий, был разбит парк с обустроенным пляжем на берегу реки Оккервиль, где можно купаться. Инфраструктура тоже не отстает: уже работает детский сад с интерактивным музеем, центром развития ребенка, кружками и секциями, а также отделением начальной школы. Функционирует спортивный центр с ледовой ареной и бассейном, готовится к открытию больница. В июне начнется строительство общеобразовательной школы. Всего проект предусматривает строительство 4 детских садов и 2 школ.

Нашу экскурсионную группу разбили на две группы: первая отправилась смотреть квартиры «Нового Оккервиля», вторая - оценить дворы комплекса. Мы увидели детей, играющих на территории детского садика, несколько магазинов, аптеку. Тем временем, ведущая отвечала на вопросы. Нам рассказали, что садик, получивший награду на конкурсе FIABCI - недешевое для родителей удовольствие. Цена сильно колеблется в зависимости от времени пребывания ребенка и посещения им языковых и прочих развивающих занятий, но начинается с отметки 20 тысяч рублей в месяц.

Прозвучал вопрос об управляющей компании. Оказалось, что она создается застройщиком минимум на один год, затем ее можно поменять. Я спросила об изменении проекта застройки: дело в том, что первоначальный план расположения корпусов III очереди в виде нескольких каре мне приглянулся куда больше, чем окончательный вариант - прямоугольная высотка по периметру, внутри которой находятся секции более низкой этажности. Не хотелось бы мне стать жителем такой секции и видеть из окна только высокие стены соседей.

Выяснилось, что первоначальный проект не удовлетворял нормам по инсоляции и потому не прошел согласования. Менеджер акцентировала наше внимание на том, что «Отделстрой» сейчас полностью сконцентрирован на возведении ЖК «Новый Оккервиль», поэтому, скорее всего, часть корпусов будут сданы досрочно. К тому же, в «Новом Оккервиле» обещают сделать открытую парковку на 4000 машиномест, а к 2016 году появится многоярусный паркинг.

Осмотр квартир

Между тем, пришла очередь нашей группы отправиться на осмотр квартир. К показу их было предоставлено две: 2-комнатная площадью 60 кв. метров с предчистовой отделкой (цена 5 млн 350 тысяч рублей в сданном доме) и 1-комнатная с отделкой.

Менеджер перечислила существующие в квартире удобства и отдельные детали. Среди прочего: машинная стяжка полов, площадь балкона 2,42 кв. метра, высота потолков 2,7 метра, двухтарифный счетчик электроэнергии, силовые розетки для электроплиты, широкие подоконники, разводка отопления удобно проложена ниже уровня пола. Как видно на фото, по углам комнат сильно выдаются несущие колонны из газобетона. На мой взгляд, расставляя мебель, новоселам придется проявить изобретательность, чтобы обыграть их в интерьере.

При желании можно заказать чистовую отделку квартиры от застройщика, что увеличивает цену «квадрата» на 10 тысяч рублей. После осмотра жилья наша группа переместилась в расположенный поблизости с жилым комплексом офис, где мы получили дополнительную информацию по стоимости и условиям приобретения квартир.

Что почем

II очередь строительства - «Дом у липовой аллеи» сдана 28.12.2012, но часть 2-комнатных квартир еще можно найти в продаже. III очередь («Дом у Каштановой аллеи») предполагает строительство разноуровневого жилого дома высотой 10-25 этажей, состоящего из 49 секций. В рамках первых двух этапов (1-14 секции) будет построено 1200 квартир общей площадью 64 000 кв. метров. Срок их сдачи – 4 квартал 2014 года.

На третьем этапе строительства будет построено 13 секций (15-17, 26-35). Помимо стандартных планировок здесь будут евродвушки, а также 4-комнатные квартиры. Метраж квартир такой: студии площадью от 27,5 до 32,5 кв. метра, однокомнатные квартиры от 32,7 до 45,3 кв. метра, двушки от 51 до 72 кв. метра и трешки от 75 до 109 кв. метра. Срок сдачи третьего этапа в рекламном буклете указан 4 квартал 2015 года, но менеджеры говорят, что он будет сдан досрочно в 1 квартале 2015 года.

К сожалению, информации по ценам в удобной форме предоставлено не было. Менеджеры вынуждены были вручную подписывать стоимость в буклетах для каждого из желающих (их выстроилась целая очередь), а между тем время пребывания в жилом комплексе ограничено 50 минутами. Позднее мне удалось найти цены на II очередь и первые два этапа третьей очереди на сайтах агентств недвижимости, привожу их в таблице (только хорошие этажи).

Цены на третий пуск III очереди со слов менеджеров, для примера: Студия площадью 27,77 кв. метра с балконом на 2 окна – 2 млн 370 тысяч рублей, студия метражом 28,49 кв. метра – 2 млн 450 тысяч рублей; 1 -комнатная квартира площадью 32,82 кв. метра – 2 млн 650 тысяч рублей.

ЖК «Новый Оккервиль» (II очередь - дом сдан, 1-2 пуски III очереди - 4 квартал 2014 года)

Тип Срок сдачи Площадь Стоимость при 100% оплате Цена кв. метра (без отделки), рубли Цена кв. метра с отделкой, рубли
2-комнатная Сдан 57.61 5000000 86790 96790
2-комнатная Сдан 57.58 5000000 86836 96836
2-комнатная сдан 60.35 5250000 86993 96993
2-комнатная сдан 60 5250000 87500 97500
2-комнатная сдан 60.02 5250000 87471 97471
2-комнатная сдан 60.51 5350000 88415 98415
2-комнатная сдан 58.61 5400000 92134 102134
студия IV кв.2014 32.61 2830000 86783 96783
1-комнатная IV кв.2014 33.51 3250000 96986 106986
1-комнатная IV кв.2014 34.6 3300000 95376 105376
1-комнатная IV кв.2014 37.91 3550000 93643 103643
1-комнатная IV кв.2014 38.39 3600000 93774 103774
1-комнатная IV кв.2014 41.08 3620000 88121 98121
2-комнатная IV кв.2014 51.26 4150000 80960 90960
2-комнатная IV кв.2014 52.69 4200000 79712 89712
2-комнатная IV кв.2014 53.36 4250000 79648 89648
2-комнатная IV кв.2014 56.72 4400000 77574 87574
2-комнатная IV кв.2014 54.85 4400000 80219 90219
2-комнатная IV кв.2014 56.82 4500000 79197 89197
2-комнатная IV кв.2014 56.13 4500000 80171 90171
2-комнатная IV кв.2014 66.94 5100000 76188 86188
3-комнатная IV кв.2014 74.99 5600000 74677 84677
3-комнатная IV кв.2014 75.67 5650000 74666 84666
3-комнатная IV кв.2014 85.12 6220000 73073 83073
3-комнатная IV кв.2014 86.95 6250000 71880 81880
3-комнатная IV кв.2014 88.94 6300000 70834 80834
3-комнатная IV кв.2014 89.04 6350000 71316 81316
3-комнатная IV кв.2014 88.94 6400000 71959 81959

 

При 100% оплате, но не в ипотеку - скидка 2%. Рассрочка на 1 и 2 пуски III очереди предоставляется до 30.03.2014 года, на квартиры третьего пуска - до 30.03.2015 года. Процент за рассрочку зависит от величины первого взноса и колеблется от 0% (при первом взносе от 70%) до 9,6% годовых (при взносе 20%). Более подробно условия рассрочки можно посмотреть на фото страницы рекламного буклета.

Ипотеку на первые два этапа III очереди предоставляют несколько банков: Сбербанк, ВТБ24, Райффазен банк. Ипотеку на третий пуск предоставляет пока только банк «Уралсиб». К оплате принимаются сертификаты, субсидии, материнский капитал.

После выхода из офиса наша группа рассталась с менеджером и погрузилась в автобус для поездки к кварталу «Вена», возводящемуся застройщиком Setl City в рамках проекта «Семь столиц».

Жилой квартал «Вена»

Менеджер Сергей из «Петербургской Недвижимости» начал экскурсию с транспортной доступности квартала «Вена». В отличие от «Нового Оккервиля», располагающегося в 15 минутах ходьбы от метро «ул. Дыбенко», от «Вены» до метро придется ехать на маршрутке, поэтому акцент дипломатично делался на планы Петербургского метрополитена, согласно которым в 2015 году в шаговой доступности здесь появится станция метро «Кудрово».

Помимо будущего метро в рассказе фигурировали и многоуровневые паркинги, т.к. пока подземная парковка на 140 мест есть лишь в первом доме, остальные автовладельцы вынуждены пользоваться открытой стоянкой на границе квартала, вместимость которой составляет лишь 30% от общего количества квартир. Тем не менее, наш менеджер такую ситуацию назвал благоприятной, сославшись на известные ему случаи еще худшего решения парковочного вопроса.

Некстати начавшийся дождь отменил прогулку по территории «Вены», и менеджеру, вероятно, не удалось рассказать о ближайших объектах инфраструктуры, но невозможно было не заметить крупные вывески магазинов ТРЦ «Мега Дыбенко», расположенного в двух шагах. Позднее я нашла информацию о том, что проект предусматривает строительство детского сада и школы, медицинского центра и спорткомплекса, но без точных сроков. Ясно лишь, что их ввод в эксплуатацию состоится не ранее окончания строительства жилой части квартала.

Глядя на небольшие игровые площадки во дворах и довольно печальный вид на трубы и опоры ЛЭП виднеющейся вдали ТЭЦ, а также пустынные поля, простирающиеся вокруг, я невольно вспоминала прекрасный парк рядом с «Новым Оккервилем». Определенно, по местоположению «Вена» проигрывает, и немало.

Ввиду отсутствия офиса продаж, информацию по квартирам Сергей зачитывал по своей «шпаргалке» в автобусе перед посещением объекта. Квартал состоит из домов высотой 8-9 этажей, в которых разместились 2 850 квартир. Первые два дома построены по технологии кирпич-монолит, остальные монолит плюс газобетон. Отмечалось, что по своим свойствам он не проигрывает, разве что немного более влаговпитывающий, чем кирпич.

Плановый срок сдачи:

- Дома 1, 2, 3, 4, 5 — введены в эксплуатацию;

- Дома 6, 7 — II квартал 2013 года;

- Дома 8, 9 — III квартал 2013 года;

- Дом 10 — IV квартал 2014 года;

- Дома 41, 42, 43, 44, 45 — II квартал 2014 года;

- Полное окончание строительства - 3 квартал 2015 года.

На покупку квартир в строящихся домах можно оформить беспроцентную рассрочку на 36 месяцев, минимальный первый взнос 30%. При первом взносе более 40% предоставляется дисконт на первый взнос 15-20%. Жилье в сданных домах также можно приобрести в рассрочку без переплаты, до конца 2013 года. При этом менеджер активно рекламировал строящийся по соседству ЖК «Австрийский квартал», на покупку квартир в котором есть беспроцентная рассрочка на целых четыре года. Ипотеку в «Вене» предоставляют: Московский банк реконструкции и развития, Газпром банк, Промсвязьбанк, Уралсиб банк.

Сравнивать цены в «Вене» и «Новом Оккервиле» непросто. Во-первых, в «Новом Оккервиле» предусмотрен больший метраж квартир, во-вторых, в «Вене» сильно разнятся сроки сдачи разных домов, в-третьих, различные условия по отделке: жилье в «Вене» сдается с чистовой отделкой, в «Новом Оккервиле» чистовая отделка более дорогая и не является обязательной опцией. Предлагаю читателям изучить таблицы с ценами и делать выводы самостоятельно.

Жилой квартал «Вена»

Дом Тип Срок сдачи Площадь Цена при 100% оплате Цена кв. метра (с отделкой), рубли
43 Студия 2 квартал 2014 24.35 2125633 87295
41 Студия 2 квартал 2014 24.33 2350000 96589
9 Студия 3 квартал 2013 24.93 2480000 99479
5 Студия Сдан 23.79 2556300 107453
6 Студия 2 квартал 2013 24.8 2670000 107661
7 Студия 2 квартал 2013 24.87 2710830 109000
44 1-комнатная 2 квартал 2014 32.35 2900986 89675
41 1-комнатная 2 квартал 2014 32.91 2909244 88400
45 1-комнатная 2 квартал 2014 35.69 2942641 82450
9 1-комнатная 3 квартал 2013 33.33 3371330 101150
6 1-комнатная 2 квартал 2013 32.96 3400022 103156
8 1-комнатная 3 квартал 2013 32.96 3445968 104550
7 1-комнатная 2 квартал 2013 36.92 3450026 93446
4 1-комнатная Сдан 32.07 3510029 109449
3 1-комнатная Сдан 34.49 3630000 105248
5 1-комнатная Сдан 45.64 4300000 94216
44 2-комнатная 2 квартал 2014 50.84 3651583 71825
10 2-комнатная 4 квартал 2014 50.47 3689357 73100
41 2-комнатная 2 квартал 2014 51.57 3945100 76500
45 2-комнатная 2 квартал 2014 51.92 4016000 77350
4 2-комнатная Сдан 49.27 4440000 90116
9 2-комнатная 3 квартал 2013 55.72 4759881 85425
6 2-комнатная 2 квартал 2013 61.25 5258313 85850
41 3-комнатная 2 квартал 2014 74.23 5678595 76500
9 3-комнатная 3 квартал 2013 74.05 6168365 83300
7 3-комнатная 2 квартал 2013 82.27 6992950 85000

 

К слову, разброс цен на студии одинакового метража, предлагаемые по договору уступки прав требования в сданном доме и на старте продаж (в ближайшем месяце откроются продажи в доме со сроком сдачи 2 квартал 2015 года) составляет 800 тысяч рублей.

Когда стало ясно, что дождь не собирается прекращаться и прогуляться по территории «Вены» нам не удастся, наша экскурсионная группа, прикрываясь зонтиками, быстрым шагом переместилась в только что сданный 5 дом. Там нам предложили осмотреть три квартиры: студию площадью 24 кв. метров, однушку метражом 36 кв. метров и двушку площадью 64 кв. метров. Как уже упоминалось, все квартиры в «Вене» покупатели получат с полной чистовой отделкой. Менеджер подчеркнул, что в уже сданных домах при отделке использовались отечественные материалы, в то время как в тех корпусах, которые сейчас готовятся к сдаче, материалы и сантехника будут прибалтийского производства, что, однако, никак не отразится на цене.

Себестоимость отделки оценивается в 5 тысяч рублей за квадратный метр. Все квартиры имеют просторный балкон площадью около 4 кв. метров, в некоторых - даже до 7 кв. метров (в «Новом Оккервиле» балконы значительно меньше, зато подоконники шире).

Планировки мне в целом понравились. В «Вене» и в «Новом Оккервиле» они похожи: хорошая геометрия комнат, разумные коридоры, без экономии на окнах. И там, и там есть квартиры с европланировками, подразумевающими наличие кухни-гостиной. Есть и минусы, также общие для обоих новостроек: несущие колонны из газобетона заставят проявить смекалку при планировании интерьера. Различие бросается в глаза только одно: площадь квартир в «Новом Оккервиле» больше. Отмечу, что мне очень понравилось, как отделана в «Вене» площадка перед лифтами и парадные - на фото видны материалы и цвет.

Подводя итоги

Все мы очень были довольны менеджером «Петербургской Недвижимости», в конце экскурсии участники очень тепло попрощались с ним и дружно поаплодировали. Несколько раз после посещения квартир «Вены» я слышала одобрительные высказывания о том, что в таком жилье действительно хочется жить, в отличие от предчистовых условий в «Новом Оккервиле», стоимость отделки в котором мне показалась откровенно завышенной.

Несмотря на то, что жилой квартал «Вена» мне в целом приглянулся, не могу не отметить, то метраж гораздо скоромнее и потому дешевле, а в остальном я не увидела существенных различий. Кроме одного и очень существенного. Инфраструктура «Нового Оккервиля» многого стоит: одно дело жить в пешей доступности от метро, другое дело – от будущего метро; одно дело оставлять машину в собственном паркинге, другое дело – ждать, пока его построят, то же самое с детскими объектами. А если еще учесть парк, реку и пляж в «Новом Оккервиле» против полей с пустырями «Вены» - тут у меня исчезают все вопросы, но каждый, конечно, руководствуется своими приоритетами при выборе квартиры в новостройке.

Дария Лапатухина 


ЖК «Австрийский квартал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Юрий
06 июня 2013
просто новый оккервиль действительно более обжит, там все под боком, а вена еще по сути стройка и будет долго ею оставаться, ну и в оккервиле метро все ж таки под боком...
Очевидец
06 июня 2013
"Несколько раз после посещения квартир «Вены» я слышала одобрительные высказывания о том, что в таком жилье действительно хочется жить". Устами народа глаголет истина.
Лара
06 июня 2013
Это в смысле того, что из квартиры на улицу выходить не хочется, тошно становится, когда видишь райончик.
Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября