01 июня 2015

Весна и Лондон: сравниваем новостройки в Кудрово

Многие из новостроек Кудрово уже были проверены Тайным покупателем. Читая форумы, я обнаружила, что зачастую покупатели, выбирая жилье в Кудрово, сравнивают ЖК «Лондон» от Setl City и ЖК «Весна» от ГК «ЦДС». По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я решила разобраться в достоинствах и недостатках этих двух крупных новостроек.

Что строят?

Корпуса ЖК «Весна» располагаются в самом центре нового микрорайона, вдоль Европейского проспекта. Застройка идет в два этапа: первый ЖК «Весна», второй ЖК «Весна-2». ЖК «Весна» состоит из 6 кирпично-монолитных корпусов высотой 22-25 этажей, рассчитанных примерно на 2000 квартир.

Их должны были сдавать в 3 очереди, но 1 и 2 очередь (5 корпусов) объединили, отодвинув сроки, и собираются сдавать одновременно в этом году. Во 2 очередь входит 6 корпус, его предположительно сдадут в 2016 году.

ЖК «Весна-2» - это большой многосекционный жилой дом высотой 9-14 этажей и двухсекционная «точка» высотой 14 этажей (в продажу пока не поступала). Предсказать срок сдачи этого этапа пока сложно.

ЖК «Лондон» располагается южнее, ближе к ТРЦ «Мега» и представляет собой вторую (она же последняя) часть проекта «Семь столиц» - самого крупного проекта застройки в Кудрово.

Первая часть – ЖК «Вена», она вместит порядка 2,5 тысяч семей - сейчас достраивается рядом. Setl City предлагает ориентироваться на нее, чтобы получить представление о ЖК «Лондон», позиционируя оба жилых комплекса в едином ключе как «европейские кварталы».

ЖК «Вена» выглядит действительно очень привлекательно: яркие контрастные фасады, явно выделяющиеся среди окружающей застройки, большое расстояние между домами, просторные дворы и большая площадь газонов.

Будет ли столь же хорош ЖК «Лондон», покажет время, и первые выводы можно будет сделать уже в ближайшее время, поскольку ближайший пусковый комплекс ЖК «Лондон» будет сдан уже во II квартале 2015 года. А пока видно только, что его фасады далеко не так хороши, как ЖК «Вена»: они тусклые и невзрачные и совсем не похожи на то, что было заявлено на макетах и в буклетах. 

Кто строит?

Обе компании давно работают на рынке и считаются надежными, в том смысле, что не имеют недостроенных брошенных объектов, обманутых покупателей и тому подобного. Качество строительства, судя по отзывам, также на хорошем уровне у обоих.

Правда, конкуренты Setl City любят вспоминать историю с аммиаком в ЖК «Вена» (был проверен Тайным покупателем). Случаи, действительно, имели место, тогда пострадали не только квартиры Setl City, но и целого ряда крупных застройщиков, включая «ЮИТ», «ЛенСпецСМУ» и других. Источник некачественного бетона тогда так и не выявили, поэтому крупные застройщики организовали свои службы контроля качества строительных материалов.

ГК «ЦДС» гордится той технологией строительства, которую использует. Она классическая кирпично-монолитная, внешние стены выкладываются из чистого кирпича без штукатурки и утеплителя. (В ЖК «Лондон», например, используется и то, и другое: внешние стены выкладывают из кирпича/газобетона плюс слой утеплителя, а в отделке фасадов используется штукатурка с покраской и облицовочный кирпич). Тут преимущество явно за ГК «ЦДС» как с точки зрения экологичности, так и по сроку сохранности эстетичного вида фасада.

Главное же различие между застройщиками в том, что Setl City сдает дома в срок, а ГК «ЦДС» безбожно задерживает. Продолжительность задержки предсказать решительно невозможно, хотя такие попытки неизменно предпринимаются в обсуждениях на просторах Интернета. Проследить закономерность, тем не менее, сложно: это может быть 6 месяцев, а может быть и 3 года – как повезет.

Разведка в Интернете

Сайт «Семи столиц» имеет одно главное достоинство – Генплан в формате 3D, на котором удобно выбирать корпус и затем просматривать в нем квартиры. Есть еще панорама, но она не совпадает с реальностью.

В остальном сайт неудобный, с нелогичным размещением материалов, аляповатый и вызывает только одно желание: поскорее закрыть его и перейти на более спокойный сайт проекта на портале «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group так же, как и Setl City), где вся информация дублируется.

ГК «ЦДС» отдельных сайтов под свои проекты не делает, но информация о каждом из них представлена достаточно полно на общем сайте застройщика. Главное – присутствуют цены, не минимальные, как у «Петербургской Недвижимости», а на все квартиры. Подача информации также выше всяких похвал.

Но судить о новостройках по рекламным сайтам застройщиков дело неблагодарное, поэтому обратимся к форумам и соцсетям, чтобы узнать, какие проблемы обсуждают покупатели.

«Вконтакте» есть группы обеих новостроек. Причем, основное обсуждение ЖК «Лондон» содержится в официальной группе ЖК «Семь столиц» «Петербургской Недвижимости», где представители застройщика скрупулезно отвечают на все вопросы дольщиков. В фокус внимания там попадают даже самые мелкие детали.

ЖК «Весна» пайщики обсуждают в независимой группе, в которой нет представителей застройщика. Но в последнее время публикуются сводки очных встреч с руководством ГК «ЦДС», которые были организованы администратами группы. На первом месте, конечно, новости со стройки и перспективные сроки заселения.

Сроки сдачи

Согласно информации, поступившей 27 апреля от руководства ГК «ЦДС», госкомиссию для приема 1-5 корпусов планируют пригласить 17 июня, а примерно через месяц – начать заселение. Некоторые пайщики, за годы ожидания уже наученные горьким опытом, этой информации не верят и уточняют все у рабочих и прорабов на стройке (руководство ГК «ЦДС», кстати, просит, рабочих не слушать).

Так вот, по последним данным со стройплощадки, ориентироваться стоит на октябрь-ноябрь 2015 года. Есть вероятность, что к Новому году первые 5 корпусов сдадут. Напомню, что первоначально ввод первого и второго корпусов обещали в конце 2013 года.

Что касается 6 корпуса, его сдача, согласно все тем же новостям от руководства ГК «ЦДС», запланирована на II квартал 2016 года (на сайте сейчас значится IV квартал 2015 года).

Срок сдачи 1 корпуса ЖК «Весна-2» по данным с сайта – I квартал 2016 года. То, что его задержат - не вызывает никаких сомнений. Вопрос – на сколько? На мой взгляд, рассчитывать раньше, чем на конец 2016 года не стоит, а лучше иметь моральную готовность подождать и до 2017 года. И если сдадут раньше – будет здорово.

Разные очереди ЖК «Лондон» будут сдавать во II квартале 2015 года, I, II, III и IV кварталах 2016 года, а также в III квартале 2017 года. На передачу квартир отводится разное количество времени в  разных очередях, поэтому в табличке с ценами я указала и срок заселения тоже.

Цена вопроса

От сроков заселения напрямую зависит стоимость жилья. Но перед тем как сравнивать ценники, следует учесть, что ЖК «Лондон» сдается с полной евро-отделкой «под ключ», а все, кроме одной секции 1 корпуса «Весна-2», только с подготовкой под чистовую отделку.

Подготовка под отделку предполагает установку входной двери, стяжку пола, разводку отопления и электричества, радиаторы, розетки и выключатели – словом, все то же самое, что обычно сделано и в квартирах без отделки, плюс штукатурка стен.

ЖК «Вена»ЖК «Лондон»ЖК «Лондон»ЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Лондон»ЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Вена»

 

12 секция 1 корпуса ЖК «Весна-2» будет с отделкой, стоимость квадратного метра там на 8 тысяч рублей дороже, чем в таких же квартирах в других секциях. По описанию отделка идентична той, что выполняется в ЖК «Лондон»: на полу ламинат, на стенах обои под покраску, в санузлах плитка на полную высоту, все материалы и сантехника – импортного производства, но выглядит несколько проще. Можно посмотреть на отделку в видео- и фотоотчете автобусного тура по новостройкам ГК «ЦДС», в который я ездила некоторое время назад.

Себестоимость отделки в квартирах ЖК «Лондон», со слов менеджера «Петербургской Недвижимости», составляет около 10 тысяч рублей за квадратный метр.

ЖК «Лондон», 7 пусковый комплекс, ввод 2 квартал 2015, ключи до 1 квартала 2016

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 24.03 до 24.58 24.03 2 700 000 112 360
1-комн. от 34.75 до 34.86 34.75 4 000 000 115 108
2-комн. от 52.83 до 52.86 52.83 6 000 000 113 572
    52.86 5 550 000 104 994
3-комн. от 79.53 до 79.54 79.53 6 447 000 81 064

 

ЖК «Лондон», 8 пусковый комплекс, ввод 1 квартал 2016, ключи до 3 квартала 2016

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 23.14 до 34.08 23.14 2 305 000 99 611
    24.07 2 212 000 91 899
    24.24 2 250 000 92 822
1-комн. от 34 до 40.93 34 3 450 000 101 471
    40.93 3 859 000 94 283
2-комн. от 51.01 до 60.23 51.01 4 200 000 82 337
    53.52 4 500 000 84 081
    60.23 5 271 000 87 515
3-комн. от 73.28 до 90.37 73.28 5 742 000 78 357
    88.41 6 542 000 73 996

 

ЖК «Лондон», корпус 9.1, ввод 2 квартал 2016, ключи до 4 квартал 2016

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 23.01 до 24.61 23.01 2 165 000 94 090
1-комн. от 37.5 до 43.92 37.5 3 388 000 90 347
2-комн. от 70.01 до 70.83 70.01 5 271 000 75 289
3-комн. от 84.15 до 84.16 84.15 6 730 000 79 976

 

ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»

 

ЖК «Лондон», 12 пусковый комплекс, ввод 3 квартал 2016, ключи до 1 квартала 2017

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 24.22 до 27.63 24.22 2 024 000 83 567
1-комн. от 38.83 до 63.52 38.83 3 200 000 82 411
2-комн. от 74.88 до 76.86 74.88 5 600 000 74 786

 

ЖК «Лондон», корпус 9.3, ввод 2 квартал 2016, ключи до 2 квартала 2017

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 23.13 до 25.55 23.13 2 050 000 88 629
1-комн. от 38.15 до 50.28 38.15 3 388 000 88 807
2-комн. 54.27-56.83 54.27 4 300 000 79 233
3-комн. 78.35-78.35 78.35 6 100 000 77 856

 

ЖК «Лондон», 11 пусковый комплекс, ввод 4 квартал 2016, ключи до 3 квартала 2017

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 24.24 до 31.84 24.24 2 024 000 83 498
    24.9 2 071 000 83 173
    24.7 2 070 000 83 806
    25.5 2 070 000 81 176
1-комн. от 35.75 до 64.69 35.75 2 900 000 81 119
    36.23 3 000 000 82 804
    39.13 3 200 000 81 779
2-комн. от 50.01 до 72.62 50.01 4 050 000 80 984
    50.75 4 095 000 80 690
    50.91 4 094 000 80 416
    53.52 4 377 000 81 783
3-комн. от 78.46 до 78.85 78.46 5 850 000 74 560

 

ЖК «Лондон», 13 пусковый комплекс, ввод 3 квартал 2017, ключи до 1 квартала 2018

Тип Площадь ( кв. м) Метраж квартиры (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
Студия от 23.99 до 27.33 23.99 1 835 000 76 490
1-комн. от 31.73 до 45.04 31.73 2 600 000 81 941
2-комн. от 50.07 до 56.62 50.07 3 812 000 76 133

 

ЖК «Весна» 1-5 корпус,  II квартал 2015 года

Тип Метраж, от-до, кв.м. Цена при 100% оплате Стоимость кв.м., рубли
1-комн. 36.93 3 604 368 97 600
2-комн. 53.16 4 789 716 90 100
  57.81 4 913 850 85 000
  60.43 4 828 357 79 900

 

ЖК «Весна» 6 корпус, IV квартал 2015 года

Тип Метраж, от-до, кв.м. Цена при 100% оплате Стоимость кв.м., рубли
студии 25.65 2 431 624 94 800
1-комн. 35.45 2 722 560 76 800
  37.47 3 072 544 82 000
2-комн. 52.31 3 823 861 73 100
  54.01 4 315 399 79 900

 

ЖК «Весна-2» 1 корпус, I квартал 2016 года

Тип Метраж, от-до (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Цена кв. метра (рубли)
студии 24.97 2 137 432 85 600
  27.9 2 522 160 90 400
1-комн. 33.55 2 522 960 75 200
  48.57 4 155 104 85 549
2-комн. 50.83 3 827 320 75 296
  57.17 4 324 911 75 650
3-комн. 80.07 5 376 701 67 150

Получается следующая ситуация. В первых 5 корпусах ЖК «Весна» срок сдачи уже перенесен на 1,5 года. Их сейчас подключают к коммуникациям и обещают сдать уже летом этого года, хотя многие ориентируются, скорее, на конец осени.

ЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Вена»Детский садЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Вена»ЖК «Лондон»ЖК «Лондон»ЖК «Лондон»

 

Цены там гораздо ниже, но только при условии, что пайщики, получат ключи до конца I квартала 2016 года, что, конечно, очень вероятно, но все-таки нельзя полностью исключить и возможность заминок.

Сроки сдачи 6 корпуса ЖК «Весна» и первого корпуса ЖК «Весна-2» еще не переносили. Там цены тоже ниже, чем в ЖК «Лондон», но лишь при условии, что дома сдадут не более чем с годовой задержкой, после чего пайщики получат ключи в предельно сжатые сроки. Вероятность такого развития событий есть, но все может обернуться и иначе. К тому же, большую часть разницы в ценах придется потратить на ремонт.

Помимо стоимости отделки, стоит учесть и дополнительные платежи, которые придется внести перед приемкой квартиры в ЖК «Весна» или «Весна-2».

За подключение коммуникаций берут дополнительно 11 800 рублей за 1-комнатную, 17 200 за 2-комнатную и 22-24 тысячи рублей за 3-комнатную квартиру. Также придется дополнительно оплатить остекление лоджий. Точная цена заранее неизвестна, т.к. зависит от курса валют. На данный момент это примерно 10 тысяч рублей за квадратный метр пола лоджии или балкона. 

В итоге, с учетом доплат за лишние квадратные метры по результатам обмера ПИБ, может получиться кругленькая сумма. Поэтому очень радует факт, что тем, кому будет нужно доплатить свыше 50 тысяч рублей, застройщик предоставит рассрочку на 2-3 месяца.

Как купить?

Квартиру в ЖК «Лондон» можно купить через агентство «Петербургская Недвижимость», офисы которого расположены по всему городу. Ненамного меньше офисов и у компании «ЦДС».

Но если хочется совместить осмотр места стройки с визитом в офис, здесь условия неравны. В Кудрово недавно открылся новый офис «Петербургской Недвижимости», а вот у «ЦДС» рядом со стройплощадкой ЖК «Весна-2» располагается вагончик, где дежурят консультанты, не очень мотивированные на работу с клиентом.

Они помогут сориентироваться на местности, покажут, где какой корпус строится, ответят на вопросы об окружении, но на полноценную консультацию рассчитывать не стоит. Чтобы выбрать планировку, узнать об условиях покупки и характеристиках квартиры придется ехать в офис.

А условия по ЖК «Весна» следующие:

1. При 100% оплате в течение 2 недель или ипотеке скидка 20% на однокомнатные квартиры и 15% на двух- и трехкомнатные.

2. При первом взносе 50% можно воспользоваться рассрочкой на 3 года, а с первого взноса сделают скидку 15% на однокомнатные или 10% на двух- и трехкомнатные.

3. При первом взносе 40% с него сделают скидку 10% на любую квартиру, но рассрочка будет только на 1 год.

4. При первом взносе 30% рассрочка тоже 1 год, но скидку уже не сделают, цена будет базовая.

5. Если появится желание и возможность досрочно выплатить рассрочку, сделают скидку 3% от общей суммы рассрочки за каждый неиспользованный день.

В ЖК «Лондон» при 100% оплате скидка на все квартиры 15%. Рассрочку можно оформить на 3 года (тогда скидка с первого взноса будет 10%) или до конца строительства (скидка на первый взнос 15%).

До сих пор условия похожи. Но на этом все сходства и заканчиваются и начинаются различия, причем, весьма ощутимые. ЖК «Весна» продается через вступление в ЖСК, и это означает, что застройщик ни за что не отвечает. Поэтому-то некоторые покупатели и не рассматривают вариант покупки квартиры через ЖСК в принципе.

ЖК «Лондон» продается по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия, и в случае, если сроки будут нарушены, можно будет взыскать с застройщика неустойку.

Разнятся и условия покупки в ипотеку. Поскольку господдержка распространяется только на новостройки, реализуемые по 214-ФЗ, льготная ставка под 12% доступна лишь в ЖК «Лондон».

На покупку в ЖК «Весна» ипотечные ставки колеблются от 16% до 19,5% (банки «Возрождение», «Санкт-Петербург», «Открытие», «Инвестторгбанк», «Уралсиб»). Это еще один нюанс, которую нужно учесть при сравнении цен.

Геометрия жилья

По планировкам преимущество за ЖК «Лондон». Подкупает их разнообразие: есть варианты евро, есть стандартные планировки, можно выбрать варианты с двумя окнами в комнате, с гардеробной, кладовкой или даже с окном в ванной.

ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»ЖК «Весна»

 

Можно выбрать 1-комнатную квартиру с совмещенным или раздельным санузлом. Все балконы и лоджии шириной минимум 1,2 метра, а некоторые вообще квадратной формы и похожи на дополнительную комнату. Высота потолков также не разочаровывает – 2,75 метра.

В ЖК «Весна» все гораздо скромнее. Потолки высотой 2,6 метра. Все 1-комнатные, и даже некоторые «двушки» – с совмещенным санузлом. Варианты с двумя окнами в комнате мне не встречались, и в подавляющем большинстве случаев все помещения имеют прямоугольную форму, а иногда еще и со слишком узким окном.

Особенного разнообразия по метражу кухонь и комнат нет: кухни, в основном, от 9 до 13 квадратных метров, комнаты от 12 до 16 кв. м. Вариантов евро как таковых нет, хотя некоторые «двушки» почему-то числятся как однокомнатные. Зато гардеробные присутствуют довольно часто.

Location

Локация обеих новостроек имеет свои плюсы и минусы. ЖК «Лондон» располагается ближе к ТРЦ «Мега», так что за всем необходимым можно будет ходить пешком в крупный гипермаркет. Жителям ЖК «Весна» будет удобнее пользоваться маленькими магазинчиками, которые со временем откроют на первых этажах. До ТРЦ «Мега» тоже можно дойти пешком, но все-таки далековато – больше километра.

Еще одно преимущество ЖК «Лондон» - со временем неподалеку откроют метро. Правда, ждать придется не меньше, чем до 2025 года и расположение вестибюля пока не определено (он точно будет за «Мегой», и есть вероятность, что ближе к ул. Народная).

Для жителей ЖК «Весна» ближайшим метро в любом случае останется «Улица Дыбенко». Зато ЖК «Весна» строится ближе к парку, и рядом еще зеленеет роща, которую пока собираются сохранить (хотя, кое-кто сомневается, что роща уцелеет в более отдаленной перспективе).

Соцкультбыт

ЖК «Лондон» включает в себя школу и 4 садика. Еще одна школа и 3 детских сада строятся в ЖК «Вена». Вот только пока не понятно, все ли сады будут государственными, и с какой скоростью муниципальные власти примут их на баланс.

Никакой инфраструктуры в рамках ЖК «Весна» строить не собираются (кроме коммерческих помещений на первых этажах), но все необходимое построят рядом другие застройщики.

Например, школа появится прямо под окнами 1 корпуса ЖК «Весна-2». 4 детских сада построят в ЖК «Австрийский квартал» от «Полис Групп», еще по одному в ЖК «Березовая роща» и в ЖК «Прогресс».

Стоит только учесть, что вся инфраструктура появится не сразу, и первое время нехватки мест в садах избежать никак не удастся. Поликлиники и больницы появятся еще в более отдаленной перспективе, т.к. за их строительство отвечает Ленобласть. Этим вопросом не станут заниматься, пока в Кудрово официально не зарегистрируется достаточно большое количество жителей.

С подземными паркингами складывается неравная ситуация. В ЖК «Лондон» их больше, и стоят они дешевле (от 400 тысяч рублей). В ЖК «Весна» паркинг стоит от 500 тысяч рублей и выше, и машиномест очень мало (в общей сложности 1 место приходится на 18 квартир).

С бесплатными парковками в ЖК «Лондон» дела тоже будут обстоять намного лучше, поскольку Setl City оставляет больше свободного пространства между домами. Тем не менее, судя по ЖК «Вена», и этого количества с трудом хватает.

В сухом остатке

Подведем итоги. Основное преимущество ЖК «Весна» - более низкие цены, но если учесть дополнительные платежи, стоимость отделки и разницу в процентных ставках по ипотеке, то оно ставится под вопрос, и еще больше усиливается неопределенностью сроков заселения, поскольку квартиры в более отдаленных по срокам корпусах ЖК «Лондон», конечно, дешевле.

Словом, чтобы убедиться, что в ЖК «Весна», действительно, дешевле, стоит все досконально просчитать. Также к преимуществам ЖК «Весна» можно отнести монолитно-кирпичную технологию строительства и близость парка.

Преимущества ЖК «Лондон» более многочисленны: близость к «Меге», чистовая отделка, разнообразные планировки, отсутствие дополнительных платежей, продажа по 214-ФЗ, льготная ипотека, менее плотная застройка с большими расстояниями между домами, меньше проблем с парковкой, а в отдаленной перспективе еще и станция метро в шаговой доступности.

Дария Лапатухина

ЖК «Весна 2» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Setl City
Другие материалы про Setl Group
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября