27 сентября
оценка 8 из 10

ЖК «Ультра Сити» в Приморском районе: дизайнерский проект на окраине Петербурга

Интерес к Приморскому району со стороны девелоперов и покупателей жилья не ослабевает, хотя и меняет локацию по мере застройки свободных участков. В настоящее время наиболее активно застраивается его северная окраина - микрорайон Каменка. И на этот раз редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя проверить ЖК «Ультра Сити», который строит компания «Северный город» на участке между улицами Глухарская и Плесецкая.

Что строят?

ЖК «Ультра Сити» (Ultra City) будет состоять из 12 жилых домов (с подземными паркингами) высотой от 19 до 25 этажей. Помимо жилья девелопер возведет два садика и школу. Проект появится в три очереди (по 4 дома).

Первая очередь рассчитана на 1510 квартир - это 2 дугообразных 5-секционных дома высотой 19 этажей, две 25-этажные башни и детский сад на 80 мест во дворе. Располагаться первая очередь будет на участке между Комендантским проспектом и Нижне-Каменской улицей, севернее Глухарской улицы.

Вторая очередь запланирована напротив первой (она будет зеркально отражать дома первой очереди), по другую сторону Комендантского проспекта. В рамках третьей очереди, которую планируют возвести еще ближе к проспекту Королева, построят 4 дома и школу.

В продаже сейчас находятся 2 дома первой очереди - корпуса 1 и 4, их планируют сдать в эксплуатацию в III квартале 2017 года, но ключи дольщики получат до августа 2018 года, хотя многие рассчитывают на досрочную передачу.

К слову, архитектурная концепция ЖК «Ультра Сити» принадлежит В.А. Григорьеву (создателю комплекса «Галерея» на Лиговском). Проект позиционируется как первый и единственный дизайнерский жилой комплекс в Санкт-Петербурге, поскольку весь он объединен единым дизайн-кодом от архитектуры до оформления парадных и ландшафта.

Концепция комфортной визуальной среды нашла решение в разделении каждого дома на 4 горизонтальные секции, имеющие свои цвета (от белых до светло-золотистых, оранжевых и красно-кирпичных). Светлый верх и темный низ должны создать впечатление легкости и позволить зданиям не доминировать над окружающей застройкой. В фасадах на уровне глаз человека использованы фактурные облицовочные материалы и декоративные художественные элементы.

Входные группы созданы в сочетании различных оттенков серого с акцентами из бордового и благородно-оранжевого. Особенность холлов - зоны ожидания с диванами и стойки ресепшн, за которыми разместится консьерж. В их облицовке будет использован керамогранит с эффектом металла. Метраж холлов будет составлять от 30 до 40 кв. м, высота потолков - 4 метра. 

Кто строит?

Застройщиком проекта вступает компания «Северный город», входящая в холдинг RBI, он существует с 1993 года. За 23 года работы им построено 115 домов самого разного класса и уровня. Отмечу, что «Северный город» занимается строительством домов в сегменте комфорт-плюс, в то время как под брендом RBI реализуют элитную недвижимость и бизнес-класс.

Как правило, все свои объекты застройщик сдает вовремя или раньше срока. Исключение составляет только один проект Mistola Hills (там «Северный город» выступает девелопером, подробнее читайте в расследовании Тайного покупателя). Срок ввода в эксплуатацию по этой новостройке был перенесен на год (с III квартала 2014 года).

Правда, передачу ключей задержали не так сильно - примерно на два-три месяца (вместо августа 2015 года ключи начали передавать 20.10.2015). Также на момент заселения поселка еще не полностью были закончены работы по благоустройству территории, часть домов имели дефекты штукатурки на фасадах, а 5 домов, расположенных в низине, проблемы с гидроизоляцией. Таким образом, еще какое-то время ушло на исправление этих недостатков. 

Надежность застройщика – 8 из 10 баллов

У «Северного города» не было переносов сроков кроме ЖК Mistola Hills. Качеством строительства дольщики в большинстве своем довольны, все дефекты оперативно исправляют. Прибавляет репутационного «веса» и тот факт, что Сбербанк является стратегическим партнером застройщика.

Разведка в Интернете

Именных сайтов под свои объекты «Северный город» не делает, размещая всю информацию на своем сайте. Страничка ЖК «Ультра Сити» имеет приятный дизайн и качественное наполнение, хотя навигация немного запутана. Я, например, долго не могла найти ссылку на проектную документацию. Оказалось, что она размещена в самом низу страницы, чтобы добраться до нее, нужно прокрутить всю представленную информацию (а это немало).

В остальном сайт оставляет хорошее впечатление: плюсы жилого комплекса очень ясно обозначены, присутствует выбор квартир на плане жилого комплекса с указанием цен, в разделе «Виды» можно посмотреть аэрофотосъемку, очень удобно нарисована схема первой очереди, где можно увидеть расположение разных элементов, кликая на их названия в списке.

Не хватает выбора квартир по параметрам (не очень удобно просматривать каждый этаж в обоих корпусах, чтобы найти свободную квартиру интересующего типа), также не помешало бы добавить камеры онлайн-трансляции. В разделе «Ход строительства» можно, конечно, посмотреть на фотографии, но обновляются они 1 раз в месяц.

 

Общение дольщиков происходит в закрытом сообществе жильцов - на специальной площадке, созданной застройщиком. Вход туда возможен только по номеру ДДУ. Но есть и открытая группа «Вконтакте», она тоже вполне живая и обсуждения в ней ведутся активные, можно узнать обо всех новостях, в том числе и из закрытого сообщества. Атмосфера в группе спокойная. Похоже на то, что большинство дольщиков довольны сделанным выбором и вполне доверяют застройщику.  

Недовольство вызывают разве что, некоторые несущественные отступления от рекламных обещаний. Например, одна из дольщиц написала, что вместо клапанов КИП в окнах установили air-box comfort, также под вопросом устройство двух велопарковок. В общем, изучение группы полезно хотя бы тем, что она не модерируется застройщиком, и тут можно найти критику проекта.

На данный момент в группе активнее всего обсуждается строительство подъездных дорог и перенос ЛЭП, от которого зависит время начала строительства второго этапа первой очереди (подробнее об этом в соответствующем разделе).

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Минус балл за то, что нет выбора квартир по параметрам, и минус балл за отсутствие web-камер. В целом же, сайт застройщика неплох для первого, сетевого, знакомства с проектом, а форумы дополняют «портрет» ЖК.

Визит в офис

У холдинга RBI в Санкт-Петербурге есть только один центральный офис, который расположен в бизнес-центре «Соверен» на Малом проспекте Васильевского острова в 5 минутах ходьбы от станции метро «Василеостровская». Часы работы в будни с 9.00 до 20.00, в пятницу до 19.00, а в выходные с 11.00 до 16.00. В общем, время работы специалистов «Северного города» вполне дружелюбно к потенциальным покупателям.

На входе требуется предъявить удостоверение личности, затем нужно подняться на 5 этаж, где в холле размещены макеты жилых комплексов, оттуда можно пройти в отдел продаж «Северный город», который расположен отдельно от отдела элитной недвижимости RBI, но, тем не менее, оформлен очень достойно.

На входе стойка ресепшн и просторная зона ожидания. Клиентам предлагают чай, кофе, воду, угощают конфетами. В ожидании менеджера можно полистать красивые и подробные буклеты или почитать журналы, для детей подготовлена фирменная книжка-раскраска на тему строительства с наклейками.

В помещении, где менеджеры консультируют клиентов, царит полнейший порядок, рабочие места в идеальном порядке, менеджеры одеты строго по дресс-коду и даже внешность, все как на подбор, имеют располагающую - такое впечатление, что при приеме на работу кандидаты проходят строгий фейс-контроль. В детском уголке много дорогих и разнообразных игрушек, которые надолго займут ребенка.

Стиль общения менеджера меня также не разочаровал. Сначала она ненавязчиво поинтересовалась моей ситуацией, внимательно выслушала, затем рассказала о проекте, показывая иллюстрации в буклете. Помогла выбрать квартиру, подробно ответила на все мои вопросы. Эмоциональный тон общения оставался ровным, уважительным и доброжелательным даже при ответе на самые неудобные вопросы. Затем она проводила меня к макету и показала, как будет выглядеть жилой комплекс.

В конце нашей встречи менеджер прикрепила к буклету свою визитку, обратив мое внимание на то, что адрес электронной почты на ней указан ее личный, и при возникновении дополнительных вопросов я могу на свой выбор звонить или писать. Впрочем, когда я впоследствии воспользовалась ее предложением и написала письмо с уточняющими вопросами, ответа не последовало.

Смутило меня и то, что менеджер назвала совсем не то количество квартир и парковочных мест в паркинге, чем то, что указано в проектной декларации, на сайте и в буклетах. Она сказала, что квартир будет 1200 (а не 1510), а парковочных мест 700 (а не 849).

Сервис – 8 из 10 баллов

Не могу поставить за сервис наивысший балл, во-первых, из-за вышеуказанных недочетов, во-вторых, из-за отсутствия консультационного пункта на объекте (приходится делать две поездки вместо одной). Но в целом, качество сервиса в «Северном городе» по-прежнему на достаточно высоком уровне.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Ультра Сити» монолитная. Наружные стены выполнены из монолитного железобетона (200-250 мм в зависимости от корпуса и этажа), на него крепится утеплитель из минераловатной плиты (150 мм), затем идет сетка из стекловолокна, фасады формирует декоративная штукатурка на основе силиконовых смол, которая окрашена в массе.

Межквартирные стены здания из монолитного железобетона 180-200 мм либо из перегородочных блоков Полигран 190 ПГ. Внутриквартирные перегородки - из перегородочных блоков Полигран 80 ПГ. 

Толщина стен вполне стандартная и перед другими строительными компаниями преимуществ не имеет. Но есть ряд других опций, которые выделяют ЖК «Ультра Сити». Например, технология «плавающий пол», которая сводит к минимуму шум от соседей сверху за счет того, что не касается стен и не передает вибрацию. Такая технология мне до сих пор встречалась только у «ЮИТ-Дом». В новостройке также предусмотрены:

  • Четырехступенчатая система очистки воды, как холодной, так и горячей (грубая и тонкая фильтрация, сорбционная очистка и ультрафиолетовое обеззараживание);
  • Система принудительной вентиляции в каждой квартире-студии;
  • Большие окна (1.6 х 1.8 м) с клапанами микропроветривания air-box;
  • Специальные ниши для кондиционера с магистралью для отвода конденсата в каждой квартире;
  • Дополнительная шумоизоляция между жилыми комнатами и санузлами;
  • Коллекторная горизонтальная система разводки отопления (в стяжке пола);
  • В зависимости от комнатности приходятся следующие мощности на квартиры: 10 кВт на однокомнатную, 12 кВт на двухкомнатную, 15 кВт на трех- и более комнатные квартиры;
  • Датчики движения и энергосберегающие лампы в местах общего пользования;
  • Датчики температуры на улице у каждого ИТП обеспечивают погодозависимый график подачи тепла, ИТП имеют 30% запас мощности тепла на случай городских перебоев отопления;
  • Радиаторы «Пурма» с терморегуляторами в квартирах;
  • Входные двери типа «Эльбор-Стандарт»;
  • Двухкамерные стеклопакеты Rehau Delight;
  • Лифты Otis без машинного помещения.

ЖК «Ультра Сити» получил золотой сертификат Green Zoom, подтверждающий экологичность и энергоэффективность проекта.

В буклете говорится о том, что квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку - упоминаются идеально ровные стены, потолок и пол, но менеджер по продажам сказала, что стены оштукатурены не будут. В моем понимании это означает, что подготовка под отделку не предусмотрена, поскольку сделать стяжку, поставить счетчики, розетки и выключатели, а также окна, входные двери и радиаторы отопления застройщик в любом случае обязан, чтобы дом приняли в эксплуатацию.

Под каждым из домов расположится 2-уровневый подземный паркинг, из которого можно будет подняться на свой этаж на лифте, территорию двора, таким образом освободят от транспорта, хотя заезд для погрузки-разгрузки, со слов менеджера, будет также возможен. Двор приподнимут над землей и разместят на стилобате, куда появится возможность подняться как по лестницам, так и на лифте.

Территорию новостройки закроют от посторонних и огородят. Входы в коммерческие помещения расположатся с улицы, а гости смогут попасть на территорию только через парадные входы, обратившись к консьержу, который пропустит посетителя, связавшись с хозяином.

Остается открытым лишь вопрос: как будут попадать на территорию жители соседних домов, если они будут водить детей в детский сад ЖК «Ультра Сити» - получат ли они свой отдельный ключ? Детский сад находится в самом центре двора и не соприкасается с внешним контуром.

Камеры видеонаблюдения появятся на въездах во двор и паркинг, на придомовой территории и в подъездах, причем управлять шлагбаумом, камерами и домофоном жители смогут со своих смартфонов. Наблюдать за прогулкой ребенка во дворе можно будет из любой точки города.

Автором ландшафтного дизайна двора является российско-берлинская студия Mox, он продуман тщательным образом - никаких прямоугольных газонов. Использование рельефа в ландшафте подразумевает мини-холмы, крутины с сиренью и девичьим виноградом, склоны с березами и соснами. 

За детским садом будет разбит яблоневый сад. Там высадят взрослые деревья и кустарники: декоративно-лиственные и вечнозеленые, чтобы обеспечить максимум зелени круглый год. Дорожки и тропинки спланированы таким образом, чтобы объединять прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. 

Кстати, детские площадки предусмотрены на разный возраст, они появятся вдоль дугообразных корпусов и будут оборудованы травмобезопасным покрытием, а их оформление призвано воспитывать в детях чувство вкуса - никаких аляповатых цветов. Во дворе предусмотрен бесплатный Wi-Fi.

Запланированы также площадки с уличными тренажерами, баскетбольное поле, площадка со спортивными снарядами для собак, за яблоневым садом разместят арт-объект в виде четырех шаров разного цвета и размера. 

Как купить?

Квартиры реализуют по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Эта схема сейчас наиболее распространена среди застройщиков, и именно она в наибольшей мере защищает покупателей.

1  Бронь квартиры бесплатна, осуществляется на 3 рабочих дня в случае рассрочки  (продлевается в случае ипотеки);

2.  В случае ипотеки подаются документы в банки через ипотечного специалиста «Северный город»;

3.  После получения одобрения от банка подписывается ДДУ в офисе застройщика и кредитный договор в банке;

4.  В течение 3 рабочих дней после этого необходимо открыть аккредитив в банке БФА и перечислить на него сумму первого взноса (обычно застройщики выделяют на эту процедуру больше времени - 5 дней);

5.  Оформить документы, необходимые для регистрации ДДУ, и предоставить их застройщику (доверенность на сотрудника застройщика, нотариально заверенная копия свидетельства о браке, или справка о том, что покупатель в браке не состоит, квитанция об оплате госпошлины);

6.  Застройщик подает договор на регистрацию (услуга бесплатна), регистрация занимает около 2 месяцев;

7.  Свою копию зарегистрированного договора дольщик забирает в офисе застройщика;

8.  В случае изменения фактической площади квартиры более чем на 1 кв. метр (но не более 10%), стороны производят перерасчет стоимости квартиры, доплата за разницу квадратных метров производится в течение 30 дней после получения результатов обмеров ПИБ;

9.  В течение 10 дней после получения сообщения от застройщика о готовности квартиры, дольщик обязан явиться для ее приемки.

Договор обстоятельный и составлен с учетом интересов дольщика в том числе. В глаза бросаются только следующие пункты:

Пункт 4.2.3. гласит, что застройщик вправе отказать дольщику в выдаче согласия на переуступку без объяснения причин.

Пункт 7.8. оговаривает отступные в размере 20% от стоимости квартиры в случае расторжения договора по инициативе дольщика. Причем, это условие укладывается в рамки закона, так что оспорить его вряд ли получится (читайте комментарий юриста в расследовании ЖК «Мурино 2017»). 

 

Страховых компаний в проектной декларации указано целых 5 штук, из них лишь 2 входят в список аккредитованных Центробанком страховщиков («Респект» и «Региональная страховая компания»).

При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 15%. Купить квартиру можно и в рассрочку (до июля 2017 года), при этом условия согласовываются в каждом случае индивидуально, так что всегда есть смысл попросить дополнительную скидку. Но общая схема такова: минимальный взнос составляет 30% (при этом скидка всего 5%), при взносе 60% - скидка уже 9%, при 80% - скидка 11%. Остаток выплачивается равными долями.

Есть еще ряд дополнительных скидок. Например, 2% за повторную покупку (действует, если квартиру в любом ЖК застройщика покупал ваш близкий родственник). Такой же размер скидки предоставляется сотрудникам Газпромбанка или банков-партнеров застройщика.

Иногородним покупателям компенсируют 100 тысяч рублей на транспортные расходы (не суммируется с остальными скидками). Ну и самая гарантированная скидка, которой может воспользоваться каждый - скидка 1% по рекомендации. Для ее получения нужно всего лишь назвать фамилию и имя дольщика, уже купившего квартиру в ЖК «Ультра Сити», который порекомендовал вам этот жилой комплекс. При наличии социальных сетей это не представляет никакой сложности. 

Действует программа покупки квартиры в зачет имеющейся недвижимости. Для этого необходимо иметь первоначальный взнос в размере хотя бы 15% или 20% от стоимости квартиры. Цена фиксируется на срок 90 или 150 календарных дней, в течение которых специалисты агентства недвижимости помогут продать имеющуюся недвижимость, после чего вносится второй платеж. Размер скидки при таком варианте покупки согласовывается индивидуально.

Льготную ипотеку предоставляют 9 банков. Процентные ставки действуют пониженные благодаря партнерским программам: Промсвязьбанк и Газпромбанк 11%, банк «Абсолют» 11.2%, Сбербанк 11.4%, ВТБ24 и «ВТБ Банк Москвы» 11.65%, «Глобэкс» 11.7%, банк «Открытие» 11.95%, банк «Санкт-Петербург» 12%.

Для покупки квартиры можно использовать материнский капитал (только не для первого взноса), а вот с субсидиями и военной ипотекой застройщик не работает.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

Рассрочка недорогая, но очень короткая. Система скидок гибкая, но непрозрачная, а банков, предоставляющих ипотеку, много и ставки очень привлекательные, договор обстоятельный и соответствует 214-ФЗ. В целом, неплохо.

Геометрия жилья

В первой очереди ЖК «Ультра сити» предусмотрено 62% однокомнатных, 21% двухкомнатных, 9% студий, 8% трех- и более комнатных квартир.

На этаже располагается от 3 до 9 квартир, а чаще всего 6 или 7. Это по нынешним меркам совсем немного, жить здесь, действительно, будет комфортно, не придется подолгу ждать лифт по утрам.

На окнах явно не экономили, все угловые помещения, да и не только, предусматривают по два окна, а в некоторых вариантах угловых квартир окна вообще чуть ли не на все стены. Размер окон также увеличенный. Квартиры будут светлые - пожалуй, это самое основное преимущество планировок ЖК «Ультра Сити».

А вот балконы можно было бы сделать и побольше. В большинстве квартир дугообразного корпуса их площадь совсем маленькая - всего 2 кв. метра, а в некоторых случаях и того меньше - до 1.7 кв. метра.

Застройщик относит некоторые планировки к формату «евро», но их можно назвать таковыми лишь условно, поскольку они ничем не отличаются от обычных, кроме большего метража кухни. Комнаты остаются такими же большими, и конструкция коридора не меняется.

Геометрия жилья в ЖК «Ультра Сити» достаточно стандартная: метраж кухонь от 10 кв. метров, прямоугольные комнаты, продуманные прихожие, санузлы все с ванной (в студиях совмещенные, в остальных квартирах раздельные), с местом под стиральную машину. Дополнительный санузел добавляется только в 4-комнатных квартирах. Кладовок и гардеробных нет. Высота потолков (без отделки) составляет 2.75 метра.

Планировки – 9 из 10 баллов

В целом, планировки не имеют каких-то серьезных изъянов, но и не поражают воображение эргономичностью или необычностью решений. Однако большое количество окон в квартирах и их увеличенный размер - огромный плюс, минус балл за маленькие балконы.

Что почем

Цены в ЖК «Ультра Сити» зависят от этажа и ориентации окон. За каждую пятерку этажей добавляется 100-200 тысяч рублей. Примерно столько же придется доплатить за вид из окон на Юнтоловский заказник. Повышение цен производят раз в месяц.

Цены при 100% оплате или ипотеке:

Тип Метраж (кв. м) Минимальная цена, руб Цена за кв. метр
студии 23.3-26.4 2 432 000 104 378
1-комн. 33.3-63 3 435 023 95 153
2-комн. 53.7-60.4 4 921 660 91 651
3-комн. 75.1-81.3 6 659 000 88 668
4-комн. 116.7 10 016 711 85 833

 

Цены за квадратный метр в ЖК «Ультра Сити» примерно такие же, как в соседнем ЖК «Legenda на Комендантском, 58» (за исключением больших квартир, они в ЖК «Ультра Сити» стоят дешевле). При этом в «Ультра Сити» больше выбор малогабаритных квартир с меньшим метражом, соответственно больше возможностей уложиться в меньшую сумму.

По уровню комфорта оба жилых комплекса соответствуют друг другу, но нужно иметь в виду, что в ЖК «Legenda на Комендантском, 58» квартиры сдаются с полной отделкой «под ключ», а в ЖК «Ультра Сити» без отделки.

В то же время дольщикам «Ультра Сити» должны передать на ключи по договору на один квартал раньше, чем дольщикам ЖК «Legenda на Комендантском, 58», но, скорее всего, разница составит еще больше, поскольку «Ультра Сити» собираются заселять досрочно, а ЖК «Legenda на Комендантском, 58» вполне могут и задержать (о причинах читайте в расследовании Тайного покупателя).

Цены при 100; оплате в ЖК «Legenda на Комендантском, 58»:

  Метраж (кв. м) Цена, руб (3-5 этажи) Цена, руб (19-23 этажи) Цена за кв. метр
Студии 25.8 2 721 900 2 802 000 105 500
  29.4 2 881 200 2 915 000 98 000
1-комн. 33 3 170 013 3 340 000 96 061
2-комн 53 5 035 000 5 405 000 95 000
3-комн. 80.6 7 278 180 8 588 000 90 300

 

В ЖК «Чистое небо» (еще один сосед ЖК «Ультра Сити») ценник ниже, несмотря на то, что отделка входит в стоимость квартир, но и уровень жилого комплекса там все-таки ближе к эконом-классу (хотя и позиционируется как комфорт-класс): на этаже располагается по 12-13 квартир,  причем, в основном, это студии; территория не огораживается; вход в паркинг через улицу и т.д.

Цены при 100% оплате в ЖК «Чистое Небо», корп. 3.1. со сроком выдачи ключей III квартал 2018 года:

Тип Площадь (кв. м) Цена, руб Цена кв. метра
1-комн. 33.23 2 900 000 87 271
2-комн. 53.56 4 400 000 82 151
3-комн. 78.06 6 751 000 86 485

 

Ближе к давно заселенным кварталам, на участке между улицами Шаврова, Королева, Шуваловским проспектом и Парашютной улицей компаний «Ойкумена» возводит ЖК «Граффити» (проверен Тайным покупателем). Этот жилой комплекс имеет свою концепцию, а по уровню комфорта ближе к ЖК «Чистое небо». Дома там сдаются в IV квартале 2017 года, на передачу ключей отводится один квартал, а цены ниже:

Тип Площадь (кв. м) Цена, руб Цена кв. метра
Студии 26 2 358000 90 000
1-комн. 33 3 038760 92 000
2-комн. 56,28 4 727 520 84 000
3-комн. 72,11 5 840 910 81 000

 

На вторичном рынке в этом районе можно купить студию площадью 27-29 кв. метров за 2.5-2.6 млн рублей, однокомнатную квартиру 39-42 кв. м за 3.7 млн рублей, двухкомнатную 57-58 кв. метров за 5.1-5.2 млн рублей. Получается 86-89 тысяч рублей за квадратный метр, что выгоднее, чем строящаяся недвижимость в ЖК «Ультра Сити». Но надо иметь в виду, что найти на вторичном рынке в этом районе  жилье с тем уровнем комфорта проживания, какой заявлен в ЖК «Ультра Сити», невозможно. 

Цены – 7 из 10 баллов

Словом, подобрать квартиру дешевле и с более ранним сроком заселения в этом районе - не проблема, но по уровню комфорта с ЖК «Ультра Сити» может сравниться лишь строящийся по соседству ЖК «Legenda на Комендантском, 58», где цены примерно такие же, но срок выдачи ключей более отдаленный.

Пути-дороги

Ближе всего к стройке можно подъехать по Комендантскому проспекту на маршрутках №168 или №23 от станции метро «Комендантский проспект». Так я и сделала. Время в пути - около 6 минут. Маршрутки делают кольцо в месте пересечения с Нижне-Каменской улицей, перед уже практически построенным, но еще не открытым участком Комендантского проспекта (от пересечения с Нижне-Каменской до перспективного продолжения Глухарской улицы), его я прошла пешком.  

В будущем Комендантский проспект продлят до КАД, но пока непонятно, когда это произойдет. В июне 2016 года остановлены работы по строительству проспектов Комендантский и Королева, вследствие чего составлено депутатское обращение.

Дольщики в группе «Вконтакте» переживают, что к моменту заселения дороги могут оказаться в неидеальном состоянии. Приведу несколько наиболее ярких цитат (орфография и пунктуация сохранены здесь и далее): «Глухарская от Авиаконструкторов до Парашютной хотя бы есть в программе развития транспортной сети 2015-2020гг, тогда как про дальнейшее продление Комендантского пока даже речи не заходило. А ведь Комендантский сейчас заканчивается у Глухарской, т.е. он не доходит до самого ЖК, значит, идти ко входу в дом, заезжать в паркинг и т.п. мы будем по грунтовке, состояние которой в плохую погоду выглядит нерадостно».

«В сообществе жильцов я узнавала, будет ли СГ приводить в порядок дороги вокруг ЖК. Ответили так: «Благоустройство вокруг дома и подъездные дороги будут обеспечены. Схема подъезда, тип временной дороги будут определены ближе к завершению строительства первого этапа первой очереди». Т.е. пока неизвестно, как это будет выглядеть. У меня на даче тоже есть и проезд, и дороги, и по ним даже почти все машины могут проехать, но местами на велосипеде быстрее»

«Все так, и в доме тоже чистоты не прибавится. Плюс тем, кто на своих двоих или вот женщинам с колясками, нужно будет по грязи и лужам добираться до дома. Причем нам нужен не только Комендантский, но и Плесецкая улица (параллельно Глухарской, с другой стороны ЖК, как раз где строящиеся сейчас корпуса), так как там въезд в паркинг и проходная».

«Я надеюсь, что все-таки эту проблему решат, у СГ на другой стороне Комендантского еще в 2 раза больше корпусов, Сетл Сити дальше строить огромный комплекс. Может быть, застройщики, как и с ЛЭП, между собой договорятся и на пару сделают нормальный проезд в ближайшие пару лет. А может и нет. Так что если есть потенциальная возможность обратить внимание городских властей, то это лишним не будет».

Опасения дольщиков небезосновательны, поскольку к моменту заселения ЖК «Юбилейный квартал» так и получилось: дороги были еще не готовы, и первое время новоселам пришлось помесить грязь. Точно такая же ситуация была в свое время в Девяткино. При этом менеджер уверила меня, что застройщики Setl City и «Северный город» обладают достаточным административным ресурсом, чтобы добиться завершения строительства подъездных дорог к моменту заселения своих жилых комплексов.

Для автомобилистов транспортная доступность ЖК «Ультра Сити» выглядит замечательно. Неподалеку располагается выезд на КАД (через Парашютную улицу), к ноябрю этого года откроется движение по центральному участку ЗСД, и можно будет быстро добраться на юг города. Связь с Выборгским районом обеспечивает Суздальское шоссе (не так давно его продлили и построили новую развязку).

 

Для пешеходов ситуация хуже из-за отсутствия в пешей доступности метро. По планам метрополитена в этом районе появится сразу несколько новых станций. Самая ближайшая станция «Магистраль 31» на территории ЖК «Чистое небо», в 400 метрах от ЖК «Ультра Сити». Помимо этого запланированы станции «Каменка», «Коломяжская», «Академгородок» - но все они будут строиться в очень отдаленной перспективе.

Из более реальных планов - станция «Шуваловский проспект», ее уже даже начали строить, но отложили из-за смены приоритетов в связи с Чемпионатом мира по футболу. Вестибюль этой станции будет находиться в 1 километре от ЖК «Ультра Сити» в районе пересечения улицы Шаврова, Шуваловского и Комендантского проспектов.

Можно рассчитывать, что именно эта станция появится первой в этом районе, но, к сожалению, все равно непонятно, когда именно, поскольку в самые ближайшие и конкретные планы метрополитена она не входит, а лишь присутствует в плане развития метрополитена до 2020 года, наряду с целым списком других станций.

Транспортная доступность – 6 из 10 баллов

Для автомобилистов ситуация замечательная уже сейчас: рядом и КАД, вскоре появится ЗСД. Для пешеходов сложнее, приходится пользоваться транспортом, чтобы добраться до ЖК, ехать недалеко, но пешком не дойти. Большие опасения внушает и ситуация со строительством дорог в будущем.

На стройплощадке

Корпус 4 сейчас находится примерно на уровне 18-19 этажа, корпус 1 на уровне 12 этажа. Вторая очередь строительства по другую сторону Комендантского проспекта уже огорожена, но движения на стройплощадке пока не видно. Темпы строительства вопросов не вызывают, но дольщики в группе, как я уже говорила, очень ждут начала строительства корпусов 2 и 3, которые отложили из-за переноса ЛЭП.

По информации из сообщества, сейчас идет выбор подрядчика на демонтаж ЛЭП (этим занимается Setl City). Работы, предположительно, начнутся в сентябре и завершатся в IV квартале 2016 года. После этого возведут оставшиеся два дома первой очереди.

Это вполне стыкуется с информацией от менеджера. По ее словам, корпуса 2 и 3 планируют выводить в продажу со следующего года, на строительство уйдет еще как минимум два года, по проектной декларации плановый срок ввода в эксплуатацию - I квартал 2020 года. Но к моменту заселения первых двух домов (в 2018 году) корпуса 2 и 3 будут уже возведены, и будут вестись только внутренние работы.

Соцкультбыт

В центре двора появится муниципальный детский садик на 80 мест, который будет введен в эксплуатацию одновременно с первыми двумя домами. Такой же садик предусмотрен в рамках второй очереди, вместе с окончанием строительства жилого комплекса будет готова и школа.

По наружному контуру дугообразных корпусов пройдет собственная торговая галерея с навесом от непогоды, где создатели жилого комплекса задумали разместить преимущественно рестораны, но будет также мини-пекарня, продуктовый магазин и медицинский центр. Все помещения останутся в собственности компании, и арендаторы будут отбираться исходя из их соответствия концепции «Ультра Сити».

Количество мест в подземном паркинге, по проектной декларации, составляет 849 автомобильных мест и 35 мест для мотоциклов - очень неплохое количество на 1510 квартир. Поэтому слова менеджера о том, что после заселения жилого комплекса парковочные места еще будут в продаже, по крайней мере, года два - вызывают доверие. Кроме того, вплоть до полной распродажи паркинга застройщик будет сдавать их в аренду. А вот на открытые бесплатные парковочные места у дома рассчитывать не стоит - их будет всего около 100.

Стоимость места в подземном паркинге составляет 420 тысяч рублей при 100% оплате или 490 тысяч рублей в рассрочку на 2 года (первый взнос 20%). Для паркинга, из которого можно подняться на свой этаж на лифте, цена выглядит очень даже привлекательно.

Что касается окружающей инфраструктуры вне жилого комплекса, все выглядит вполне благополучно. Совсем рядом на Нижне-Каменской улице располагается спортивный комплекс с бассейном, в 5 минутах ходьбы между Парашютной и Королева есть гипермаркеты «К-Руока» и «К-Раута».

Коммерческие помещения предусмотрены во также всех домах соседних новостроек ЖК «Legenda на Комендантском» и ЖК «Чистое небо», которые выстроятся вдоль Комендантского проспекта. В последнем также появятся школы, первая из которых будет готова уже в 1 квартале 2018 года.

На углу Шуваловского проспекта и улицы Планерной, чуть более чем в километре пути располагается ТРК «Монпасье» с развлечениями, кинотеатром, магазинами, ресторанами, гипермаркетом и фитнес-центром. За Нижне-Каменской улице есть лесной массив с благоустроенной аллеей. Там же находится действующая церковь. В округе много велодорожек.

Инфраструктура – 10 из 10 баллов

Поскольку ЖК возводится в обжитом районе, то даже новоселам первой очереди не стоит волноваться о том, где купить продукты. А с появлением внутренней инфраструктуры комплекса жизнь станет более комфортной.

Экология района

С одной стороны, если посмотреть по карте, расположение новостройки великолепно: по соседству с огромным лесным массивом Юнтоловского заказника, вблизи Шуваловского и Орловского карьеров, неподалеку от Новоорловского лесопарка, над которым взяла шефство и благоустраивает компания «ЮИТ-Дом».

В то же время, экология района имеет и свои существенные минусы. Более подробно они обсуждаются в группе дольщиков ЖК «Шуваловский». Во-первых, за КАД располагается свалка и очистные сооружения Водоканала, откуда при сопутствующем ветре доносится явственный запах.

Правда, по информации от моих знакомых, живущих в этом районе, случается это нечасто - примерно раз  в 1-3 месяца, но когда случается, то запах сильный и держится вплоть до перемены ветра, зачастую целый день.

Некоторое время назад дольщики ЖК «Шуваловский» коллективно подписывали обращение с протестом против строительства в районе мусоросжигающего завода. Сейчас этот вопрос повис в воздухе, принятие решения отложено, но полностью сбрасывать со счетов угрозу его строительства - преждевременно.

Выводы

ЖК «Ультра Сити» завораживает своей продуманностью. Обычно застройщики делают акцент на чем-то одном, например, на экологичность, но в ЖК «Ультра Сити» учтено все: экологичность, энергоэффективность, дизайн, безопасность, высокотехнологичность решений. Из наиболее явных преимуществ: закрытая территория, прекрасно продуманная концепция обустройства двора, много окон и их большой размер, роскошные лобби вместо обычных подъездов.

Застройщик, хоть и столкнулся с трудностями в одном проекте, но в целом не вызывает сомнений. Также среди плюсов: надежная схема покупки, низкие ставки по ипотеке и недорогая рассрочка, качественный сервис, темпы строительства, хорошо развитая инфраструктура.

К минусам можно отнести периодически появляющийся в этом районе запах от свалки, отсутствие метро в шаговой доступности и неясные перспективы его появления, короткую рассрочку.

Из-за переноса ЛЭП какое-то время придется жить по соседству со стройкой и прекрасный двор, объединяющий все 4 корпуса в том виде, в каком он запланирован застройщиком, появится, скорее всего, лишь к середине или концу 2020 года (1 квартал 2020 - срок ввода  в эксплуатацию всей первой очереди по проектной декларации). Шум от ремонта соседей также будет беспокоить в первое время, поскольку квартиры сдаются без отделки.

Кроме того, непонятно, когда закончат строительство 2 и 3 очередей жилого комплекса и окружающая территория примет свой окончательный вид. Соседний ЖК «Чистое небо», кстати, будут строить до 2025 года.

Что касается цен на квартиры, то они являются одновременно и плюсом, и минусом. Цены достаточно высоки, поэтому преимущественно дольщики покупают квартиры для жизни, а не инвестиций, и значит, можно не ожидать в доме большого числа арендаторов. По суме факторов ЖК «Ультра Сити» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «UltraCity» (Ультра Сити) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Градостроительные решения
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября