17 мая
оценка 7 из 10

ЖК «Цивилизация» на берегу Невы: масштабно и дорого

В Петербурге продолжается процесс освоения промзон вдоль Октябрьской набережной. «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» уже давно заявляла о своем намерении построить масштабный жилой комплекс между Октябрьской набережной, Дальневосточным проспектом, улицей Крыленко и проектируемым в створе улицы Антонова-Овсеенко проездом. Недавно он вышел в продажу под названием ЖК «Цивилизация». Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя выяснить все плюсы и минусы этого проекта.

Что строят?

ЖК «Цивилизация» - масштабный проект, участок в 60 га будут осваивать поэтапно вплоть до 2025 года. Строительство начинается с панельных домов в той части, что ближе к Дальневосточному проспекту.

Ближе к концу будет застраиваться территория вдоль Октябрьской набережной, там возведут кирпично-монолитные дома в стиле «неосталинский ампир» с видовыми квартирами и закрытыми дворами. Количество квартир, даже примерное, не называют, но я насчитала на схеме 26 домов.

Помимо жилья предусмотрено много инфраструктурных объектов: 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, а также детское учреждение на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную школу. 23 тысячи кв. метров отведено под магазины, офисы и предприятия сферы услуг, паркинги вместят более 4 тысяч машиномест.

В продаже сейчас первый дом, он располагается вдоль Дальневосточного проспектом, на пересечении с улицей Антонова-Овсеенко. Это будет 4-секционный дом высотой в 25 этажей, рассчитанный на 744 квартиры.

На первых этажах разместятся коммерческие помещения, также планируется двухэтажная пристройка для помещений общественного назначения и шестиэтажный паркинг на 233 машиноместа. Ввод в эксплуатацию намечен на 1 квартал 2018, квартиры дольщикам обещают передать до 30.09.2018 года.

Кто строит?

Застройщиком дома (в том числе и по документам) выступает «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» (ранее ООО «ГДСК») - серьезный игрок на рынке строящегося жилья: по количеству сданных квадратных метров компания из года в год занимает топовые места в рейтингах, акции торгуются на Лондонской фондовой бирже (а это значит, что с отчетностью все прозрачно). На данный момент «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» строит одновременно 14 жилых комплексов.

В последние годы компания сдавала свои объекты вовремя или даже досрочно, внушительный список сданных за последние 5 лет домов с плановым и фактическим сроком ввода можно посмотреть в проектной декларации. 

Однако, к моему удивлению, обновляя информацию о компании, я обнаружила, что с момента последней проверки были продлены сроки строительства сразу нескольких объектов:

- ЖК «Новая Охта» на полгода (корпуса 1-8 и 17-22 сданы в 4 квартале 2015 года вместо 2 квартала 2015 года);

- ЖК «Калина парк 2» на три месяца (корпуса 1-3 перенесены на 1 квартал 2016 года с 4 квартала 2015 года);

- Все 4 корпуса ЖК «Квартет» сдадут на три квартала позже, чем планировалось.

При этом, надо сказать, что на времени заселения это может отразиться не по всем корпусам, поскольку, в большинстве случаев, срок выдачи ключей не корректировали. Исключение составляет 1 корпус ЖК «Квартет» (читайте расследование Тайного покупателя) - на момент последней проверки ключи дольщикам собирались передавать до конца сентября 2016 года, сейчас на сайте стоит срок - конец марта 2017 года.

В ЖК «Новая Охта» (статья Тайного покупателя), например, на передачу ключей изначально был выделен целый год, можно успеть все передать даже с учетом полугодовой задержки. Также по ЖК «Новая Охта» на 2 года продлен срок окончания строительства всего проекта целиком (вместо 2017 года теперь планируют закончить в 2019 года).

Надо также сказать, что у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и раньше случались достаточно серьезные задержки сроков сдачи некоторых домов (в 2009-2013 годах). Например, в 2010 году на 15 месяцев задержали ЖК «Фортуна», в 2009 - на 18 месяцев «Дом на Комендантской площади», в 2013 году на 6 месяцев ЖК «Восток».

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Да, как правило, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает свои новостройки вовремя, а бывало, что даже досрочно. Но сейчас я не могу не снизить оценку в этом пункте из-за переноса сроков в нескольких ЖК в последнее время.

Как строят?

«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» строит преимущественное панельные дома по технологии бесшовной отделки фасада. Однако, как я уже упоминала, дома в ЖК «Цивилизация» будут и панельными, и монолитно-кирпичными. Первые корпуса строят по панельной технологии, монолитно-кирпичные дома возведут вдоль Октябрьской набережной, у воды, там будут видовые квартиры и, скорее всего, по совсем другим ценам.

 

Но вернемся к первой очереди строительства, в рамках которой появятся только панельные корпуса. Особенность этой технологии заключается в том, что поверх панелей монтируют сплошной слой утеплителя, на который потом накладывают слой штукатурки с покраской. Таким образом, стыки между панелями не замазывают и не заделывают, и герметичность швов не зависит от добросовестности какого-либо рабочего.

Также все панели производят на немецком оборудовании в теплом цеху, поэтому проблемы недоброкачественного бетона и, как следствие, «аммиачные квартиры» исключены. Все свои дома «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает с полной чистовой отделкой. 

Если обратиться к отзывам, достаточно часто можно услышать жалобы на то, что отделка самая примитивная, линолеум тонковат, через несколько лет стяжка выходит из строя (крошится и трескается, проваливаются полы), лифты марки «КМЗ» шумные и медленно ездят. Кстати, в ЖК «Цивилизация» вместо линолеума будет ламинат 32 класса.

Случается, что вместо обещанных двухкамерных устанавливают однокамерные стеклопакеты. Много жалоб касается недостаточной шумоизоляции между квартирами, а вот по поводу теплоизоляции все в один голос говорят, что в домах жарко.

Никаких особенных ужасов нет, но и звезд с неба застройщик не хватает - качество строительства полностью соответствует сегменту эконом-класса. Большинство дольщиков сходятся в том, что отделку от застройщика стоит рассматривать как временный вариант.

Разведка в Интернете

Именного сайта у новостройки нет, но всю информацию о своих проектах «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» размещает на страницах своего сайта. Данные представлены кратко и по существу: в первую очередь, удобный выбор квартир с ценами и планировками, более детально поэтажные планы можно посмотреть в буклете, который также есть на сайте.

Проектная декларация и шаблон ДДУ вывешены в разделе «Документы». Общее описание проекта выполнено без лишних подробностей и лирических отступлений, но, в то же время, вся основная информация есть. Достаточно подробно рассказывается о технологии строительства. План застройки есть в буклете.

«Цивилизация» недавно вышла в продажу, поэтому большого количества обсуждений на форумах еще не накопилось, но они стремительно растут. «Вконтакте» создано множество групп, большинство из которых администрируются риелторами, на момент моей проверки дольщики общались только в двух, с пометкой «Только дольщики» и «Форум».

В фокусе внимания самые разнообразные темы: экология района, цены, качество строительства и отделки, сравнение с другими стройками. Словом, можно получить кое-какое представление о проекте даже не выходя из дома.

Информационную доступность – 8 из 10 баллов

Несмотря на отсутствие именного сайта, страница на сайте застройщика весьма информативна. Сегодня, правда, потенциальный покупатель избалован качеством подаваемой информации о ЖК. И тут страница уступает некоторым полноценным именным сайтам новостроек: нет web-камеры, 3D визуализации, раздела «Как купить» - данные о количестве банков и условия рассрочки надо смотреть в общем разделе по всем новостройкам Группы ЛСР – сложно сориентироваться.

Визит в офис

За подробностями я отправилась в офис «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» на улицу Коллонтай. Он находится менее чем в полутора километрах от места застройки, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Большевиков». Часы работы удобные: с 9 до 20 часов с понедельника по четверг, до 19 часов по пятницам и с 10 до 17 по субботам.

По телефону мне сказали, что в первой половине дня в будние дни можно приезжать без предварительной записи, а вот на вечера и выходные нужно записываться заранее. Действительно, в середине буднего дня в офисе было пустынно, ни единого покупателя.

Менеджер была ко мне внимательна, на все вопросы охотно отвечала, но никакой инициативы не проявляла и в материале ориентировалась слабо. Она сразу открыла презентацию жилого комплекса на компьютере и рассказывала все по ней. На некоторые вопросы она сходу отвечала с ошибкой, потом поправлялась, найдя информацию в презентации.

Сервис – 8 из 10 баллов

Снижаю оценку за не очень хорошее владение информацией по объекту менеджером. Видимо, мне просто не повезло со специалистом.

Location

В первую очередь меня интересовал план застройки и окружение новостройки: какие предприятия остаются, какие переезжают, и что будет на их месте. И вот что я узнала.

Первым этапом будет застраиваться территория между улицами Дыбенко, Дальневосточным проспектом, Октябрьской набережной и проектируемым проездом в створе улицы Антонова-Овсеенко. Застройка этого этапа пройдет в 5 очередей:

1 очередь - 2018 год;

2 очередь - 2019 год;

3 и 4 очередь - 2020 год;

5 очередь - 2021 год.

Второй этап строительства предполагает застройку участка вдоль Октябрьской набережной, южнее улицы Дыбенко, он будет реализован до 2025 года.

Жилой комплекс появится на территории заводов «Аэрок», «Баррикада» и перевалочного склада нерудных материалов, где сейчас лежат горы песка и щебня (это видно на фотографиях). Рекультивация земель не предусмотрена, поскольку эти производства не были признаны вредными.

По соседству будут работать также другие застройщики, в частности, компания AAG собирается строить жилой комплекс«Ренессанс» рядом с ЖК «Цивилизация» на пересечении улиц Дыбенко и Дальневосточного проспекта.

 

Южнее располагается завод «Реактив», который в ближайшее время переедет в Ленобласть, а также Крыловский научный центр, который остается на своем месте (тот самый, в котором располагается действующий ядерный реактор У-3, о чем я подробнее писала в расследовании о ЖК «О'Юность»). Еще южнее, за улицей Крыленко строится ЖК «О'Юность» и работает еще ряд предприятий, в частности, пивоварня «Хайнекен» и завод «Проммонолит». С севера ЖК «Цивилизация» вплотную граничит с заводом «Пигмент».

Пути-дороги

Пришло время посмотреть на место строительства своими глазами. От офиса «Группы ЛСР» я решила пройти пешком, и прогулка была вполне приятной, пока я не вышла на Дальневосточный проспект и чуть не задохнулась от выхлопных газов и пыли. Мимо на бешеной скорости мчались грузовики и прочий транспорт, поднимая клубы пыли. Поток транспорта был плотным и нескончаемым, по три полосы в каждую сторону.

Рассматривая карту перед поездкой, я порадовалась парку Строителей, он располагается через дорогу от будущего ЖК, но как только я увидела его своими глазами, радость моя сразу померкла. Так называемый «парк» представляет собой, ни больше не меньше, площадку для выгула собак. Зелени там очень мало, а территория сильно замусорена. Несколько человек гуляли со своими питомцами, других людей я не увидела.

Между тем, транспортная доступность новостройки неплоха. Ближайшая станция метро к ЖК «Цивилизация» - «Улица Дыбенко», до нее 2 км, в 2,5 км находится станция метро «Проспект Большевиков». Трамваи ходят часто в обе стороны, поэтому транспортная доступность хорошая. До метро можно добраться минут за 15.

Для автомобилистов ситуация также приемлемая: основной транспортной артерией является Октябрьская набережная, в 6,5 км находится ближайшая развязка КАД. Октябрьская набережная и Дальневосточный проспект часто стоят в пробках, но, тем не менее, минут за 30 можно добраться до центра города даже с учетом 4-балльных заторов.

Транспортную доступность – 8 из 10 баллов

Хорошая транспортная доступность оборачивается плохой экологией – дышать тут практически нечем, а парк - одно название. Тем не менее, и пешеходам, и автовладельцам добираться до центра будет достаточно просто.

Соцкультбыт

Как я уже говорила, в рамках ЖК «Цивилизация» появится 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, а также детское учреждение на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную школу. Также предусмотрены подземные и наземные паркинги всего на 4230 мест.

В проектной декларации к первому дому упоминается 6-ярусный паркинг, но, по словам менеджера, пока точно неизвестно, когда его будут строить. Возможно, что с первой очередью, но не факт. Цены пока тоже неизвестны, на данный момент на других объектах стоимость машино-места начинается от 350 тысяч рублей. 

В ближайшем будущем появится школа (в конце 2019 года) и два садика (в конце 2018 и 2020 годов). На первых этажах разместятся коммерческие помещения. Через дорогу находится спорткомплекс «Газпрома», «Морской технический колледж», а чуть севернее обширная торговая зона из сразу нескольких гипермаркетов: «Лента», «Карусель», Castorama, «Леруа Мерлен», «Мебель Wood», «Лондон Молл».

Инфраструктура – 9 из 10 баллов

В жилой зоне за Дальневосточным очень много детских садов и школ. Конечно, о том, насколько они заполнены, можно только догадываться, но, тем не менее, эта локация с точки зрения детских соцобъектов развита хорошо. Карта также показала мне поблизости 4 поликлиники и один медицинский центр.

Как купить?

Продажи ведутся по 214-ФЗ через договор долевого участия. Схема оплаты самая распространенная и надежная, а последовательность действий при покупке удобна для покупателя:

1. Бесплатная бронь квартиры на 3 рабочих дня (можно по телефону);

2. Подготовка и подача документов в банк, получение одобрения банка (в случае ипотеки);

3. Подписание ДДУ, подготовка документов для подачи ДДУ на регистрацию;

4. В течение 5 рабочих дней после подписания ДДУ внесение оплаты на аккредитив в банке «Санкт-Петербург»;

5. Аккредитив автоматически раскрывается после регистрации договора;

6. Платежи согласно утвержденному графику.

Приобрести жилье в ЖК «Цивилизация» можно, как обычно, тремя путями: взять ипотеку, рассрочку или заплатить всю стоимость жилья.

При первом взносе в 1 миллион рублей действует беспроцентная рассрочка, т.е. стоимость квартиры остается как при 100% оплате. Погасить рассрочку нужно до июня 2018 года равными ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Если первый взнос меньше, то на весь остаток, кроме первого взноса, начисляется 7%. В настоящий момент ипотеку предоставляет 5 банков, все участвуют в программе господдержки: ВТБ24 (ставка 11,75%), «Ханты-Мансийский банк», банк «Открытие» (ставка 11,95%), банки «Санкт-Петербург» и «Райффайзен» (ставка 12%). Минимальный первый взнос - 20%. 

 

Банки «Санкт-Петербург» и ВТБ24 предоставляют также кредит по двум документам, без подтверждения дохода. Процентная ставка при этом не меняется.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

Процедура покупки квартиры идеально сочетает надежность и удобство. Беспроцентная рассрочка и льготная ипотека от 4 банков повышают доступность жилья. Сам договор долевого участия очень прозрачный, соответствует 214-ФЗ и никаких ловушек не содержит.

Что почем

Цены при 100% оплате на квартиры в 1 корпусе ЖК «Цивилизация», ввод в эксплуатацию 1 квартал 2018 года, ключи до 30.09.2018 года.

Тип Метраж (кв. м) Цена, руб Стоимость «квадрата», руб
1-комн. 37,71 3 357 970 88-100 тыс.
  45,96 4 373 760  
2-комн. 57,30 5 328 900 86-96 тыс.
  71,47 6 718 180  
3-комн. 80,65 6 532 000 82-90 тыс.
  86,85 7 469 100  

 

Цены на квартиры у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно не отличаются особенным демократизмом и чаще всего соответствуют верхней границе рынка в сегменте эконом-класса (что, впрочем, не мешает бойкой продаже квартир). В этот раз ценообразование тоже бюджетным не назовешь.

Однако в локации, где возводится ЖК «Цивилизация», неплохой выбор объектов, так что есть возможность сравнить стоимость квартир в новостройках-конкурентах:

1. ЖК «Дом на набережной» от компании «Северный город» на другом берегу Невы, сдача в 4 квартале 2018 года, комфорт-класс, без отделки. Цены от 3,6 млн рублей за квартиру метражом 37 кв. метров, «квадрат» стоит 94-125 тыс. рублей. 

2. ЖК «Невский эталон» от ПСК на углу улиц Подвойского и Белышева, рядом с парком Строителей. Сдача в 4 квартале 2016 года, цена от 3,3 млн рублей за квартиру площадью 37 кв. метров, квадратный метр стоит 89-91 тыс. рублей.

3. ЖК «Светлый мир «О'Юность» от Seven Suns Development. Сдача первой очереди в 4 квартале 2016 года. Однокомнатная квартира стоит от 2,5 млн рублей (31 кв. м), 2,8 млн рублей обойдется квартира метражом 37 кв. м; есть студии, квадратный метр стоит от 70 до 81 тыс. рублей.

4. МФК «Виват» от «Донк» - апартаменты со сдачей в 4 квартале 2016 года. Цены на однокомнатные квартиры от 2,2 млн рублей за 34 «квадрата». Квадратный метр стоит от 56 тысяч рублей. МФК находится рядом с парком на углу улиц Крыленко и Дальневосточного проспекта.

5. ЖК «Ренессанс» от компании AAG располагаться будет в том же квартале, что и ЖК «Цивилизация». Новостройка относится к сегменту бизнес-класса, на старте продаж цена квартиры-студии с отделкой площадью 25 кв. метров составляет 2,6 млн рублей (104 тысячи за кв. метр).

Цены – 5 из 10 баллов

Как видите, по соседству можно купить квартиру с более близким сроком сдачи и гораздо дешевле (например, в ЖК «Невский эталон»). Основным конкурентом, на мой взгляд, является ЖК «Светлый мир «О'Юность», первая очередь которого будет сдана в конце этого года, а квартиры новоселы получат не только с отделкой (как и в ЖК «Цивилизация»), но и с меблировкой.

Геометрия жилья

Планировки в домах «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» часто бывают неидеальны, о чем я уже не раз писала в предыдущих расследованиях, не исключение и ЖК «Цивилизация».

В 1-комнатных квартирах не всегда встанет шкаф в прихожей. В 2-комнатных площадь бывает кухни всего 8,4 кв. метра при комнате в 20 «квадратов». В 3-комнатных квартирах прихожая разбита на 5 отдельных помещений, переходящих одно в другое. Также можно отметить маленькие балконы, всегда только по одному на квартиру.

Из плюсов: достаточно высокие потолки - 2,7 метра, наличие популярных сегодня «евродвушек» с большими кухнями и спальнями меньшего размера, а также достаточно вместительные ванные комнаты, в которых всегда есть место под стиральную машину.

Планировки – 6 из 10 баллов

Геометрия квартир на любителя: площадь кухонь в «однушках» и «двушках» маловата, в прихожих 3-комнаных квартир не всегда разумно используется пространство. К сожалению, панельное жилье по части квартирографии практически всегда уступает монолитному.

Выводы

Подводя итог, приходится констатировать, что плюсов у новостройки набирается не так уж и много: неплохая транспортная доступность, благоприятная ситуация с инфраструктурой, надежная и удобная схема покупки, беспроцентная рассрочка и ипотека с господдержкой сразу от 4 банков уже на этапе котлована - вот, пожалуй, и все.

Локация новостройки на любителя: жилой комплекс зажат между двух скоростных магистралей, из зеленых зон поблизости только парк Строителей, территория которого совсем небольшая.

Застройщик знаменитый и крупный, но в последнее время дает некоторый повод для тревоги, продлевая сроки строительства сразу в нескольких своих ЖК. Цены в ЖК «Цивилизация» кусаются, планировки имеют свои недостатки, словом, новостройка получает от меня по сумме факторов «7» баллов.

Дария Лапатухина

7баллов

ЖК «Цивилизация» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября