20 октября 2015

ЖК «Солнечный город» и ЖК «NewПитер»: сравниваем новостройки на юго-западе Петербурга

Юго-западное направление сейчас активно застраивается. Здесь много свободной земли и хорошая экология благодаря отсутствию промышленных предприятий, наличию множества парков и близости Финского залива. Из-за удаленности от станций метро и центра Петербурга цена земли тут невысока, что, однако, не мешает девелоперам строить жилые комплексы комфорт-класса. Новостройки именно этого сегмента я получила задание сравнить от редакции Novostroy-SPb.ru: ЖК «Солнечный город» от Setl City и ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест».

Что строят?

ЖК «Солнечный город» (читайте расследование Тайного покупателя) компания Setl City строит на огромном участке 185 га, расположенном в Красносельском районе, южнее Петергофского шоссе и западнее ул. Пионерстроя.

Проект огромный, до 2028 года здесь должно появиться 1,3 млн квадратных метров жилья. Точное количество домов и квартир пока неизвестно, но только первые три дома вместят 5250 квартир - и это лишь начало.

ЖК «NewПитер» (подробная статья Тайного покупателя) компания «Строительный трест» возводит неподалеку, но уже не в Красносельском районе Санкт-Петербурга, а в пос. Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области, юго-восточнее пересечения КАД с Красносельским шоссе. Проект тоже масштабный: на участке 93,81 га появится 540 тысяч квадратных метров жилья или 14 278 квартир.

Обе новостройки относятся к проектам КОТ, что означает, что помимо жилья застройщики построят объекты инфраструктуры. «Строительный трест» планирует возвести две школы на 1100 учеников, прогимназию на 290 учащихся и 5 детских садов на 800 мест, 2 офисно-торговых центра, а также наземные паркинги в общей сложности на 7100 машиномест.

Компания Setl City намерена построить 13 детских садов, 5 школ, детскую школу искусств, 2 спорткомплекса с бассейнами, торговые центры, две гостиницы, бизнес-центр, подземные и отдельностоящие паркинги.

Сейчас в обоих жилых комплексах в продаже первые три дома, но степень готовности отличается очень сильно. В ЖК «NewПитер» первый дом уже сдан, другие два внешне выглядят полностью готовыми, идут внутренние работы. Второй дом будут сдавать в конце этого года (ключи до конца марта 2016 года), третий дом будет готов в концу 2016 года (ключи до 30 марта 2017 года).

В ЖК «Солнечный город» ближайшая дата заселения - конец 2 квартала 2017, до этого срока получат ключи дольщики 2 и 3 корпуса, 4 корпус планируют заселить до конца 2018 года (первый корпус пока в продажу не выпускали).

Кто строит?

Оба застройщика, на мой взгляд, заслуживают высокую оценку за надежность, поскольку имеют более чем двадцатилетний опыт активного строительства жилья в Северо-Западном регионе. За это время каждый из девелоперов построил далеко не один десяток домов, добросовестно исполняя взятые на себя обязательства.

Не было ни скандалов с обманутыми дольщиками, ни серьезных проблем с качеством (за исключением проблем с аммиаком в ЖК «Вена», тогда от некачественной поставки бетона пострадали многие застройщики и их дольщики -  Setl City в итоге меняла своим дольщикам непригодные квартиры или возвращала деньги).

И все же, если выбирать, то преимущество, с моей точки зрения, будет за «Строительным трестом» из-за практики сдавать жилье досрочно. Кстати, в одном интервью генеральный директор и основатель «Строительного треста» Е.Г. Резвов рассказывал, что когда во время кризиса 1998 года у компании не было денег, чтобы рассчитаться с рабочими, он самолично ежедневно объезжал все объекты, говорил с людьми, убеждая их подождать. Кадры в то непростое время удалось сохранить, да и дома все сдали в срок.

Setl City, к слову, во время кризиса 2008-2009 гг. также все дома построила вовремя. На текущих объектах то и дело корректируют сроки ввода в эксплуатацию как в сторону более ранних, так и более поздних дат. При этом дольщиков просят не обращать внимания на эти корректировки и ориентироваться на дату получения ключей, прописанную в договоре - этот срок еще ни разу не нарушали.

Разведка в Интернете

Если работа с кадрами в «Строительном тресте» поставлена на высоте, то вот общение с дольщиками явно проседает: я не нашла ни официального форума, ни групп в соцсетях, где будущие и состоявшиеся дольщики ЖК «NewПитер» могли бы задать свои вопросы представителям компании.

Зато у Setl City этой работе уделяют пристальное внимание. Под каждый объект создается, как минимум, официальная группа «Вконтакте», а чаще также форум и другие площадки. Ветка «Вопросы к застройщику» быстро разрастается, на все вопросы отвечают исправно, хотя не всегда оперативно, можно узнать все подробности будущего жилья вплоть до модели тумбочки в ванной.

Поэтому, если о проектах Setl City можно узнать все, не отрываясь от компьютерного монитора, то в «Строительный трест» придется ехать лично, по информации на сайте исчерпывающее впечатление о новостройке составить достаточно сложно. Зато будет на что посмотреть - ведь «Строительный трест» (в отличие от Setl City) организует экскурсии на объект и показывает квартиры потенциальным покупателям.

Как строят?

Технология строительства новостроек разная. Setl City строит кирпично-монолитные дома: монолитный каркас, ненесущие внешние стены из кирпича или газобетона (те, что выходят на балкон), сверху слой утеплителя и декоративная штукатурка.

«Строительный трест» все дома строит из кирпича, в том числе несущие стены. Из бетона только плиты-перекрытия между этажами (при этом торцы плит не выходят наружу, а остаются внутри кирпичных стен). Утеплитель и штукатурка не используются.  Достоинством этой технологии строительства считается экологичность (кирпич - более природный материал, чем бетон), внешнее благородство и большая долговечность фасада. Минус - естественная усадка кирпичного дома, которую не дают дома с монолитным каркасом.

Максимальная высота домов в обеих новостройках будет 12 этажей, но ЖК «NewПитер» все-таки будет менее высотным. Большинство домов здесь планируется высотой 6-9 этажей, 12-этажные башни будут использоваться в качестве акцентов. Первые три дома имеют переменную этажность 7-9 этажей.

Компания Setl City начала строительство с 12-этажных домов, в перспективе будут строить также восьми и даже пятиэтажные, но на них рекомендуют пока не ориентироваться, поскольку это пока еще не точно.

В ЖК «NewПитер» дома в принципе меньше. Первые три корпуса - по 278 квартир каждый, с небольшими уютными закрытыми дворами. В ЖК «Солнечный город» дома большие и многосекционные с огромными дворами (первые три дома, напомню, вместят более 5 тысяч квартир). Количество квартир на этаже в ЖК «NewПитер» 8-9 или меньше, в ЖК «Солнечный город» 9-13.

Стройки с размахом

При этом, оба жилых комплекса, что называется, строят с размахом - с большим расстоянием между домами и элементами благоустройства, которые будут доступны ближе к завершению проектов. Через всю территорию ЖК «Солнечный город» пройдет пешеходный бульвар, в одном конце которого появится городская площадь с часами, а с другой парк отдыха.

В ЖК «NewПитер» тоже будет широкий пешеходный бульвар, проект которого предусматривает его деление на несколько секторов: место для тихого отдыха, спортивный сектор, зона активных игр со скейт-парком и столами настольного тенниса, большая детская площадка, площадь с амфитеатром и фонтаном, которая зимой будет превращаться в каток. Вдоль всего бульвара пройдет велодорожка. Большие участки зелени предусмотрены вокруг школ и садиков в обоих проектах.

Внутренняя начинка домов, как и подразумевает комфорт-класс, имеет ряд преимуществ, но из общих - лишь горизонтальная разводка отопления, скрытые коммуникации и противопожарные датчики. В ЖК «Солнечный город» устанавливают домофоны с возможностью подключения функции «видео».

Вентиляция в «городе солнца» будет обычная с естественным побуждением, а в ЖК «NewПитер» механическая, да еще так хитро устроенная, что в квартирах нет вентиляционных шахт; на окна поставят вентклапаны Aereco. Также жители ЖК «NewПитер» будут избавлены от необходимости ежемесячно сообщать показания счетчиков - организован автоматический учет энергоресурсов, все счетчики (кроме электроэнергии) расположены в местах общего пользования. Помимо этого, к услугам жильцов швейцарские лифты Schindler, собственная котельная и газовые плиты, которые при любом типе отделки входят в стоимость.

Setl City все квартиры передает дольщикам с отделкой, по качеству вполне приличной, можно прочитать о ней в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Солнечный город» или ознакомиться на сайте проекта прямо с фотографиями, но вживую посмотреть не удастся - показов квартир политикой компании не предусмотрено.

В ЖК «NewПитер» квартиры с отделкой можно увидеть своими глазами на объекте, а также во всех подробностях прочитать об отделке на сайте. Она даже более интересная, чем у Setl City: плитка не только в санузле, но и на полу в коридоре, стены не только оклеены обоями, но и окрашиваются в цвет по выбору клиента. Здесь также, как и в ЖК «Солнечный город», в зависимости от этажа, можно выбрать из двух вариантов отделки - светлой и темной, но выбор касается не только цвета межкомнатных дверей и плинтусов, меняется также дизайн плитки и цвета ламината.

Все бы хорошо, но есть неприятная новость: отделка не входит в цену, а предоставляется за дополнительную плату - 10 тысяч рублей за квадратный метр. В базовой комплектации квартиры сдают с отделкой под чистовую, т.е. оштукатуренными стенами и установленной газовой плитой.

В ЖК «Солнечный город» на первых этажах продаются кладовые, в ЖК «NewПитер» организованы общие колясочные с отдельным входом. В ЖК «Солнечный город» будет пункт охраны, видеонаблюдение по периметру, на детских площадках, в лифтах входах в подъезды. В ЖК «NewПитер» полностью закрытые охраняемые дворы. Поскольку дома совсем небольшие, нет необходимости обеспечивать въезд для транспорта, дворы полностью пешеходные.

Сервис

Обе компании имеют сеть офисов по городу, у Setl City охват, правда, шире с географической точки зрения. Но на объекте у обеих компаний есть пункты продаж, которые работают без выходных.

Однако нужно предупреждать о своем приезде. Когда я без предупреждения приехала в ЖК «Солнечный город», дежурный менеджер оказался на обеде и сообщил по телефону, что вернется через полчаса. Ждать столько времени в чистом поле, где гуляет сильный ветер - не самое приятное занятие.

ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»ЖК «NewПитер» от компании «Строительный трест»

 

С точки зрения работы с клиентом я бы оценила обе компании одинаково - компании крупные, менеджеров работает много, кто-то из них настоящий профессионал своего дела, кто-то пока новичок, но в общем и целом уважительное отношение к покупателю всегда гарантировано.

Как купить?

Обе новостройки продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ за исключением 1 дома ЖК «NewПитер», на который уже получено право собственности, поэтому там заключают договора купли-продажи, т.к. это уже считается вторичным жильем.

Доступны 3 стандартных схемы: 100% оплата, ипотека (в том числе льготная) и рассрочка. Количество банков, кредитующих обе новостройки, велико - покупателю будет из чего выбрать. Условия рассрочки рассчитываются по-разному.

Setl City рассчитывает цены от базовых, от которых делает фиксированную скидку при 100% оплате - 20%, при рассрочке до конца строительства - 20% на первый взнос, при рассрочке на три года -10% на первый взнос.

«Строительный трест» все расчеты ведет от цен при 100% оплате. В случае рассрочки стоимость квадратного метра растет в зависимости от величины первого взноса до 2500 рублей.

Если просчитать, то более выгодным будет вариант рассрочки «Строительного треста», особенно при большом первом взносе - свыше 50%, в таком случае, со слов менеджера, можно согласовать цену как при 100% оплате - просто космическое предложение.

Сравниваем цены

Еще месяц назад квартиры в ЖК «Солнечный город» стоили гораздо дешевле - самую маленькую 1-комнатную квартиру метражом 32 кв. метра с заселением в середине 2017 года можно было приобрести за 2 млн 700 тысяч рублей, сейчас она стоит уже 3 миллиона рублей.

С учетом этого повышения, соотношение цен с ЖК «NewПитер» существенно изменилось в пользу последнего. Можно заселиться на 9 месяцев раньше и получить квартиру на 600 тысяч рублей дешевле.

Другие квартиры подорожали, в среднем, на 100 тысяч рублей, это тоже изменило соотношение цен. Если раньше ЖК «NewПитер» был однозначно дороже, то теперь, например, можно купить 3-комнатную квартиру на 7.5 метров больше по метражу, заплатить на 50 тысяч рублей дешевле и заехать на 3 квартала раньше. Или двухкомнатную на 10 метров большей площади, заплатив на 230 тысяч рублей больше - тоже есть над чем подумать, с учетом более раннего срока заселения.

Цены при 100% оплате «Солнечный город», 2 и 3 корпус, ключи 2 квартал 2017

Тип Метраж, кв. м Минимальная цена, тыс. руб Стоимость кв.м., тыс. руб
студии 23.66-26.57 1800 76
1-комн. 31.81-44.72 3000 94
2-комн. 39.01-65.58 3400 81
3-комн. 67.74-79.9 5400 80

 

4 корп. - 4 квартал 2017, ключи 2-4 квартал 2018

Тип Метраж, кв. м Минимальная цена, тыс. руб Стоимость кв.м., тыс. руб
студии 23.93-33.61 1800 75
1-комн. 31.87-51.55 2400 75
2-комн. 50.2-68.27 3850 70

 

Цены при 100% оплате ЖК «NewПитер», 1 лот, сдан

Тип Метраж, кв. м Цена, руб Цена кв. м, тыс. руб
1-комн. 33,18 2 697 83
2-комн. 53,96 4 350 82
3-комн. 75,39 5 740 77

 

2 лот, ключи 2 квартал 2016

Тип Метраж, кв. м Цена, руб Цена кв. м, тыс. руб
1-комн. 33,18 2 560 77
2-комн. 53,96 4 130 78
3-комн. 75,39 5 360 71

 

3 лот, ключи 3 квартал 2016 года

Тип Метраж, кв. м Цена, руб Цена кв. м, тыс. руб
1-комн. 33,18 2 390 72
2-комн. 53,96 3 831 71
  58,4 4 150 71
3-комн. 75,39 5 390 71

 

Геометрия жилья

По планировкам, на мой взгляд, преимущество опять за «NewПитер». И не потому, что там можно купить 2-уровневую квартиру или квартиру с террасой, будем ориентироваться, в первую очередь, на жилье массового спроса.

ЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl CityЖК «Солнечный город» от Setl City

 

Все квартиры в ЖК «NewПитер» спроектированы в формате «евро»: большая, метражом от 13 кв. метров кухня, а спальни, в зависимости от площади квартиры, от 9 кв. метров и более. В ЖК «Солнечный город» таких вариантов нет. Там покупатели маленьких квартир получат маленькие 8-метровые кухни, а площадь комнат не бывает менее 17 кв. метров. Большие кухни-гостиные в ЖК «Солнечный город» тоже встречаются, но лишь в самых больших квартирах площадью от 44 квадратных метров.

Прихожие в ЖК «NewПитер» все небольшие, но удобные, с местом под шкаф. В ЖК «Солнечный город» встречаются разные варианты, от маленьких и удобных, до больших и бестолковых. Высота потолков на основных этажах в ЖК «NewПитер» 2.7 метра в ЖК «Солнечный город» 2.65 метра.

Квартирография в ЖК «NewПитер», как и размер домов, гораздо комфортнее - студий нет, соотношение остальных квартир сбалансировано: в подъезде 4 однокомнатные, 3 двухкомнатные, 1 трехкомнатная. В ЖК «Солнечный город» половину всех квартир составляют студии, 1-комнатных тоже много, 3-комнатных почти совсем нет, а «двушек» около 13%.

Соцкультбыт

Первый садик в ЖК «NewПитер» обещают построить в 2016 году, школу в 2017 года, по остальной инфраструктуре сроки пока не называют. Но в поселке Новоселье уже сейчас завершается строительство детского сада. В ЖК «Солнечный город» первый садик должен появиться к концу 2017 году, а школа в 3 квартале 2018 года, к этому моменту, по планам, уже будет построено 3 садика. До существующей детской инфраструктуры далековато - более километра.

С торговой инфраструктурой тоже все более благополучно в ЖК «NewПитер». Через дорогу уже сейчас работает «Пятерочка», в непосредственной близости собираются строить ТРК «Мега», кроме того, на первых этажах предусмотрено довольно много коммерческих помещений. В поселке Новоселье есть спортивный центр, строится ледовая арена и экстрим-парк.

Ближайшие к ЖК «Солнечный город» гипермаркеты располагаются в 2 километрах, на углу пр. Буденного и Петергофского шоссе, ТРК в составе жилого комплекса появятся ближе к завершению проекта, а ведь строить его планируют до 2028 года. На первых этажах предусмотрено небольшое количество торговых помещений, в основном, площадь отведена под кладовые на продажу.

Поликлиники расположены за ул. Летчика Пилютова. Прямой путь преграждает промзона, а в обход выходит более 3 километров. Но в ЖК «NewПитер» с медицинскими учреждениями ситуация, на мой взгляд, еще хуже - в поселке Новоселье есть лишь амбулатория, за всем остальным придется ездить в Ломоносов.

Location

ЖК «Солнечный город» может похвастаться более удобным расположением для пешеходов. До автобусной остановки на Петергофском шоссе можно дойти минут за 15, там проходит много маршруток до нескольких станций метро, и даже трамвай идет по выделенной полосе до станции метро «Автово» (на случай пробок лучший вариант). Неподалеку находится ж/д станция «Сергиево», если к ней сделают дорогу, то будет совсем хорошо.

Что касается ЖК «NewПитер», то из Новоселья раз в 20 минут ходит одна-единственная прямая маршрутка до пр. Ветеранов, иногда она так переполнена, что даже не берет по дороге пассажиров. До остальных станций метро можно добраться только на перекладных, зато остановка совсем рядом.

До станции «Сергиево» тоже нет пешеходной дороги, но можно быстро доехать на автобусе. Для автомобилистов удобно, что выезд на КАД совсем рядом, но ведь и жить придется бок о бок с кольцевой. ЛЭП тоже проходит рядом, а вот до парков далеко.

ЖК «Солнечный город», напротив, строится в непосредственной близости от парков, и ближе к Финскому заливу, и с точки зрения экологии выигрывает у ЖК «NewПитер».

Выводы

Несомненными плюсами ЖК «NewПитер» является высокое качество строительства, инженерных решений и отделки, прекрасные планировки и комфортная для проживания плотность застройки (высотность и количество квартир в доме), да и инфраструктура в пешеходной доступности на данный момент здесь развита лучше. Кроме того, дома имеют высокую степень готовности в сочетании с более привлекательными ценами.

К минусам можно отнести областную прописку, неоднозначную экологическую обстановку и не самую лучшую транспортную доступность для тех, кто будет пользоваться общественным транспортом.

ЖК «Солнечный город» расположен в границах Санкт-Петербурга, ближе к паркам и Финскому заливу, экология здесь явно лучше. Отсюда удобнее добираться общественным транспортом и менее удобно на автомобиле. По всем остальным параметрам жилье, строящееся Setl City, хотя и можно высоко оценить само по себе, на мой взгляд, уступает параметрам «Строительного треста».

Дария Лапатухина

ЖК «NEWПитер» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Setl City
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября