22 декабря 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Самоцветы» от ГК «Эталон»: интересный проект с дефицитом инфраструктуры

К жилью на Васильевском острове в Санкт-Петербурге отношение весьма неоднозначное. С одной стороны, это центр города, престижный район с красивой архитектурой, западной частью примыкающий непосредственно к Финскому заливу. С другой стороны, всем петербуржцам известно, что попасть на Васильевский остров либо уехать отсюда особенно в час пик, крайне сложно. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я отправилась «купить» квартиру в ЖК «Самоцветы», который ГК «Эталон» строит на острове.

Что строят?

Жилой комплекс «Самоцветы» представляет собой четыре 10-этажных корпуса, рассчитанных на 2015 квартир, с дизайнерской отделкой входных групп, а также закрытой внутридворовой территорией, на которой, в частности, будет построен детский сад на 190 мест.

Варианты квартир разнообразны: в ЖК можно приобрести квартиру-студию, 1-комнатную, 2-комнатную, 3-комнатную, либо 4-комнатную квартиру. Комплекс будет оснащен подземными паркингами на 1654 машиноместа, что составляет примерно 82% от количества квартир.

ЖК «Самоцветы» расположен на территории бывшего завода имени Калинина, граничащей с набережной реки Смоленки (1 и 2 корпуса) и Уральской улицей (3 и 4 корпуса). За безопасностью на территории жилого комплекса будет следить оператор с помощью системы видеонаблюдения, также в комплекс услуг по обслуживанию комплекса входит охрана.

На данный момент застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса ЖК «Самоцветы», сейчас там идут пуско-наладочные работы, ключи новоселам обещают весной 2016 года; второй корпус принимает госкомиссия.

Третий и четвертый корпуса планируется достроить в IV квартале 2017 года, сейчас на их территории ведутся работы по подготовке земельного участка для рытья котлована. Однако на рынок выведены квартиры только четвертого корпуса, насчет третьего корпуса пока никакой информации нет.

Кто строит?

Группа компаний «Эталон», более известная жителям Петербурга как «ЛенСпецСМУ», пользуется репутацией достаточно надежного застройщика. История возникновения холдинга берет свое начало в 1987 году, в момент открытия в объединении «Союзэлектронстрой» подразделения «ЛенСпецРСУ» (Ленинградское специализированное ремонтно-монтажное управление), годом позже переименованное в «ЛенСпецСМУ».

С 1991 года «ЛенСпецСМУ» функционирует как самостоятельная организация, постепенно открывая дочерние предприятия. Окончательное преобразование в вертикально-интегрированную холдинговую структуру произошло в 2001 году, когда была создана управляющая компания «Эталон».

Главной специализацией «ЛенСпецСМУ» в течение уже более 25 лет является строительство жилой недвижимости, в последние годы особый акцент делается на квартальную застройку. За все время существования компания построила более 150 объектов общей площадью свыше 3,8 млн кв.метров, в жилых домах, возведенных «ЛенСпецСМУ», проживает более 150 тысяч человек.

В настоящее время ГК «Эталон» (Etalon Group) включает в себя более 65 компаний, связанных, в том числе, с производством строительных материалов, эксплуатацией собственной строительной техники, риэлторской деятельностью, эксплуатацией недвижимости и т.д. Суммарная численность сотрудников холдинга превышает 4000 человек.

Задержки и переносы сроков сдачи объектов «ЛенСпецСМУ» на первый взгляд не свойственны, напротив, согласно информации о застройщике в проектных декларациях на сайте ЖК «Самоцветы», нередки даже случаи завершения строительства раньше планируемого срока. Однако, в Интернете мне удалось найти отзывы недовольных дольщиков о том, что заселение в ЖК «Речной», обещанное в марте 2015 года, по факту состоялось в июне.

Анализ финансового раздела сайта «ЛенСпецСМУ» позволяет увидеть бухгалтерскую отчетность (РСБУ) за первые 3 квартала 2015 года, согласно которой выручка ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на 2,8% выше, чем в аналогичный период 2014 года, а чистая прибыль с января по сентябрь 2015 года более, чем в 3,5 раза выше, чем в аналогичный период 2014 года. Из всего этого все же можно сделать вывод о том, что в условиях кризиса компания хорошо стоит на ногах.  

Надежность застройщика - 9 из 10 баллов

В целом репутация у компании хорошая, финансовые показатели стабильные, однако задержки с вводом в эксплуатацию все же бывают.

Разведка в Интернете

Информация о ходе строительства объекта в Интернете весьма разнообразная, кое-где даже противоречивая. Например, на сайте объекта, который, к слову, имеет вполне приятный для глаза дизайн и удобные настройки для выбора квартиры, налицо противоречие относительно сроков сдачи 1 и 2 корпусов.

 

В разделе «О комплексе: Сроки сдачи корпусов» обозначены, соответственно, III и IV кварталы 2015 года, а в разделе «О комплексе: Сопроводительная документация» доступны проектные декларации, содержащие уже для первого корпуса срок II квартал 2016 года (окончание строительства, раздел 1.2) и, опять же, III квартал 2015 года (предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, раздел 8.1).

Для второго корпуса - II квартал 2017 года (окончание строительства, раздел 1.2) и снова IV квартал 2015 года (предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, раздел 8.1), что совсем уже непонятно, т.к. уже к середине 2016 года, со слов менеджеров, должно произойти заселение собственников первых двух корпусов в новые квартиры.

На страничке объекта, расположенной на сайте застройщика, относительно сроков ввода в эксплуатацию 1 и 2 корпусов вообще ничего не указано, в графе «Статус строительства» значится – «Дом построен». Однако выяснилось, что хоть оба корпуса полностью возведены, но первый уже введен в эксплуатацию, а второй сейчас принимает госкомиссия.

Что касается выбора вариантов квартир, сайт ЖК «Самоцветы» обладает весьма удобным и интуитивно понятным интерфейсом, позволяющим быстро сориентироваться, выбрать интересующий вариант, рассмотреть план квартиры, оценить расположение квартиры на этаже и расположение секции в корпусе с привязкой к сторонам света, а также получить информацию о стоимости квартиры.

Также есть возможность вывести список всех свободных квартир в виде таблицы, что весьма удобно, если, например, интересуют самые бюджетные, или, наоборот, наиболее просторные варианты.

Фотографии в разделе «О комплексе: Ход строительства» размещаются, по всей видимости, каждый месяц, однако, на начало декабря ноябрьские фотографии так и не появились. Чуть позже я еще раз зашла в этот раздел и увидела уже декабрьский фотоотчет. Веб-камер, позволяющих в режиме онлайн следить за ходом строительства, на сайте нет.
Стоит отметить, что на сайте «ЛенСпецСМУ» на страничках объектов также можно посмотреть раздел специального издания «Бюллетень строительства», выпуски которого выходят в последний день каждого календарного месяца. В нем представлены перечни, какие конкретно работы сейчас ведутся на каждом объекте, и на сколько процентов они выполнены.

Правда, просмотреть бюллетень можно только при наличии установленного программного обеспечения для чтения pdf-файлов, и в издании представлена информация сразу по всем строящимся объектам холдинга, без возможности настроить фильтр, что не слишком удобно, если интересует только один конкретный жилой комплекс.   

Довольно удивительно, что официального форума дольщиков ЖК «Самоцветы» в Интернете нет, площадки с более-менее оживленным общением дольщиков мне также найти не удалось. Социальная сеть «ВКонтакте» содержит несколько групп, посвященных ЖК «Самоцветы», но все они созданы различными риелторскими компаниями с целью продажи недвижимости. В таких группах практически нет никакого общения. Для получения информации о жилом комплексе лучше всего звонить в отделы продаж, либо сразу приехать в какой-либо офис компании и задать интересующие вопросы.

Информационная доступность - 7 из 10 баллов

Удобная навигация для выбора и изучения плана квартиры на сайте ЖК, однако есть некоторая путаница в информации, также не хватает форума для общения дольщиков между собой и получения ответов от представителя застройщика на волнующие покупателей вопросы.

Визит в офис

Впечатление о сервисе у меня складывалось из нескольких эпизодов: телефонный звонок в отдел продаж центрального офиса «ЛенСпецСМУ» (Богатырский пр., д.2), визит в центральный офис, экскурсия на объекте и визит в офис на Васильевском острове (Капитанская ул., д.4). Часы работы центрального отдела продаж вполне удобны: в будние дни с 8.00 до 20.00, в выходные с 10.00 до 17.00.

Правда, при необходимости внесения оплаты наличными в кассу компании, покупатели должны учесть, что по воскресеньям касса не работает. В офис продаж на Васильевском острове также вполне возможно попасть, не отпрашиваясь с работы, он открыт по будним дням с 9.00 до 20.00 и в субботу с 10.00 до 17.00. График работы представительства застройщика на объекте, согласно информациина сайте компании, уже менее удобный - с 9.00 до 18.00 со вторника по пятницу и с 10.00 до 17.00 в субботу; воскресенье и понедельник выходные.

Эту информацию подтвердил также менеджер отдела продаж центрального офиса компании. Однако, на объекте мне заявили, что работают они без выходных, а в центральном офисе «вообще ничего не знают», чем весьма удивили и озадачили меня, ведь в компании с таким солидным стажем работы, казалось бы, все бизнес-процессы и коммуникация между подразделениями должны быть отлажены безупречно.

Но вернемся к сервису. Откровенно говоря, несмотря на то, что ЖК «Самоцветы» относится к классу «комфорт плюс», почти во всех случаях общения с представителями застройщика у меня не было ощущения комфорта. По телефону мне предложили приехать в отдел продаж и в порядке живой очереди получить консультацию, причем сориентировать хотя бы приблизительно, сколько времени может занять у меня ожидание в очереди, менеджер не смогла. При этом любезность и радушие, которые буквально зашкаливали во время произнесения первой приветственной фразы, к концу разговора заметно уменьшились.

Визит в центральный офис удивил в первую очередь тем, что в отделе продаж не было ни единого покупателя, несмотря на вечер буднего дня. В центре общего зала отдела продаж расположены красивые макеты новостроек, которые разрешается фотографировать. Детской комнаты или уголка нет, поэтому покупателям нужно быть готовыми самостоятельно предусмотреть, чем они займут ребенка, если его не с кем оставить дома. Сложно сказать, предлагают ли чай или кофе клиентам, ожидающим консультации в очереди, так как меня сразу после обращения к администратору пригласили в кабинет к менеджеру отдела продаж.

Беседа с менеджером, на мой взгляд, больше напоминала общение со старым знакомым за чашкой кофе - сотрудник чувствовал себя вполне свободно, общался по телефону в момент моего появления, далее уже в ходе нашей беседы также отвлекался на телефонные консультации, шутил с коллегой, зашедшим на минуту в кабинет. Тон общения менеджера был ощутимо менее деловой, чем я ожидала от представителя «ЛенСпецСМУ», профессионального применения техники продаж я не заметила, хотя на мои вопросы менеджер отвечал вполне подробно и в целом скорее дружелюбно.

Мне были заданы всего два вопроса: какую квартиру хотите и сколько у вас денег на первый взнос. В какой-то момент возникло ощущение, что сотрудник устал от беседы. Допускаю вероятность, чтоон просто не увидел во мне покупателя, а, возможно, это общий стиль позиционирования данной компании – все у нас нормально, не задавайте лишних вопросов, лучше сразу несите деньги. Заметно оживился он только в тот момент, когда я задала вопрос об управляющей компании, которая будет эксплуатировать ЖК «Самоцветы» в дальнейшем, помня о множестве нелестных отзывов о ней в Интернете.

Вот тут менеджер принялся горячо хвалить ЗАО «Сервис-Недвижимость», подчеркивая, что все дольщики их услугами очень довольны, а размер платы за коммуналку будет отнюдь не завышен, а сопоставим с общегородским уровнем. Отмечу также, что в ходе обсуждения предполагаемых сроков сдачи 4 корпуса, менеджер произнес фразу: «они быстро строят, иногда сдают даже раньше срока», чем невольно усилил впечатление общей разрозненности внутри компании.

По моей просьбе распечатали образец ДДУ для 4 корпуса ЖК «Самоцветы», а также буклет, распечатку плана двухкомнатной квартиры (для примера) во втором корпусе и визитку, чтобы я могла позвонить и задать уточняющие вопросы. Визитку, правда, менеджер дал уже после моего вопроса, можно ли будет позвонить и уточнить что-либо позже.

После окончания нашей беседы я заметила, что менеджер уже одевается и готовится уйти домой, хотя до окончания рабочего дня еще было, минимум, полчаса. В целом, впечатление от посещения центрального офиса немного похоже на впечатление от общения с госструктурами, в плане стиля общения мало изменившимися с советских времен.
Поездка на экскурсию в ЖК «Самоцветы» возможна только по предварительной записи по телефону представительства застройщика на объекте, указанному на сайте застройщика и на сайте жилого комплекса.

Дозвониться туда мне удалось без проблем, однако выбора удобного времени для экскурсии мне предложено не было – менеджер сообщил, что на завтрашний день свободное время есть только в 12 часов, несмотря на то, что речь шла о буднем дне.

Потенциальным покупателям, работающим по стандартному графику пятидневной рабочей недели и желающим посетить объект в субботу, лучше записываться хотя бы за несколько дней до посещения объекта. Записывая меня на экскурсию, менеджер строго предупредил, что нужно взять с собой резиновые сапоги, потому что без них на стройку меня никто не пустит. На момент появления на пороге представительства застройщика также нужно уже знать, какую конкретно квартиру вы хотите посмотреть. Можно выбрать несколько вариантов.

В ходе самой экскурсии менеджер был довольно хмур, однако на все вопросы отвечал, фото- и видеосъемку разрешил, правда, где-то в середине экскурсии начал заметно торопиться и стремиться поскорее закончить осмотр квартир. При упоминании мной конкурента – построенного неподалеку ЖК «Айно» - менеджер весьма эмоционально начал говорить о действующем кладбище чуть ли не во дворе комплекса.

Поскольку мне все же очень хотелось увидеть образец договора купли-продажи и прояснить схему покупки квартиры во 2 корпусе ЖК «Самоцветы», после экскурсии я решила посетить еще один, ближайший к стройке офис продаж – на улице Капитанской дом 4. И не зря – благодаря этому визиту мое мнение о стиле общения сотрудников «ЛенСпецСМУ» с потенциальными клиентами ощутимо улучшилось.

Менеджер вежливо и доброжелательно ответил на все мои вопросы, продемонстрировав не только компетентность, но и такт, распечатал образец предварительного договора купли-продажи квартиры, подробно разъяснил возможные варианты действий по приобретению квартиры во 2 корпусе ЖК, а также сам дал свою визитку на случай возникновения дополнительных вопросов.

Запомнилось также, что на звонок, поступивший на мобильный телефон менеджера в ходе нашей беседы, он не ответил, продолжив общаться со мной. Стоит отметить, что в офисе продаж на Васильевском острое также размещен красивый и довольно информативный макет ЖК «Самоцветы».

Сервис - 7 из 10 баллов

От компании такого уровня ожидала большего, хотя офис на Капитанской, 4 немного сгладил общее разочарование.

Как строят?

В целом, по немногочисленным отзывам в Интернете о разных построенных «ЛенСпецСМУ» объектах жилой недвижимости, можно сделать вывод, что качеством строительства собственники скорее довольны. Однако, периодически встречаются и жалобы, например, на кривые стены, сквозняки от сетевых розеток, плохую работу вентшахт, слабую шумоизоляцию, недостаточное утепление эркеров, проблемы с парковками, но их количество незначительно по сравнению с нелестными отзывами о работе управляющей компании ЗАО «Сервис-Недвижимость».

В целом, при посещении ЖК «Самоцветы» каких-то очевидных проблем с качеством строительства я не увидела. Хотелось бы, конечно, наблюдать холлы, лестницы и двор построенного корпуса уже без строительного мусора, но этот момент, по всей видимости, еще впереди.

Технология строительства ЖК «Самоцветы» - кирпично-монолитная, с применением навесных вентилируемых фасадов: к наружным стенам крепится металлокаркас, на который навешивается керамический гранит, при этом между наружной стеной и керамогранитными плитами остается небольшое пространство, в котором свободно циркулирует воздух, благодаря чему на наружных стенах не скапливается влага.

Автор рекламного буклета ЖК обещает, что несущий монолитный железобетонный каркас прослужит не менее ста лет. Наружные стены выложены кирпичом, в качестве утеплителя использована минеральная вата. К моему удивлению, ни один представитель компании, из всех, с кем я общалась, не смог назвать мне толщину внешних стен комплекса в сантиметрах, указав лишь, что толщина монолита 160 мм, далее – 2 кирпича и слой утеплителя шириной примерно с один кирпич, затем воздушная прослойка и керамогранит. Внутренние перегородки выполнены из пазогребневых блоков толщиной 8,80 см.

Квартиры сдаются без отделки, разводка отопления выполнена в стяжке пола, в помещениях установлены радиаторы с блоками управления отоплением, также выполнена разводка электричества, есть выключатели и розетки. Металлопластиковые окна включают в себя однокамерные стеклопакеты и клапаны, обеспечивающие возможность микропроветривания. Щиток для учета расхода электроэнергии будет располагаться на лестничной площадке, а автоматические выключатели – внутри квартиры.

По желанию собственника, есть возможность заказать отделку у застройщика. Со слов менеджера, минимальная стоимость такой отделки – 10 тысяч рублей за квадратный метр, при использовании самых недорогих материалов. Оплачивать отделку нужно будет после получения ключей, на основании отдельно заключаемого договора с одной из компаний ГК «Эталон», специализирующейся на отделочных работах.

Судя по картинкам на сайте ЖК «Самоцветы», холлы будут выглядеть весьма привлекательно: напольная плитка, штукатурка и дизайнерская отделка стен, однако, по мнению представителя застройщика на объекте, мест для колясок и велосипедов на первых этажах может не хватить на всех жителей квартир с 2 по 10 этаж секции. В зданиях будут установлены лифты марки KONE.

Геометрия жилья

Всего в 1 корпусе ЖК «Самоцветы» построено 626 квартир, второй корпус насчитывает 646 квартир, в четвертом корпусе запланировано построить 195 квартир, почти половина из них будут однокомнатными. Высота потолков во всех корпусах составляет 2,75 метра.

Количество квартир на этаже колеблется от 4 до 7, причем в секциях с семью квартирами на этаже встречаются абсолютно все типы квартир – от студий до четырехкомнатных. В целом, в большинстве случаев в секциях первого корпуса на этаже расположены пять квартир, в первых четырех и в шестой секциях второго корпуса – по 7 квартир, далее их количество постепенно уменьшается. Минимальное количество квартир на этаже – всего три – в 12 секции второго корпуса жилого комплекса. Четвертый корпус будет состоять всего из четырех секций, в которых будет построено соответственно по 5, 4, 6 и 7 квартир на этаже, также самого разного вида и метража.

 

Студий в 1 и 2 корпусах осталось очень мало, их площадь колеблется от 35,2 до 49,8 кв. метра. В прихожих вполне поместится шкаф, санузлы, как правило, довольно просторные, в частности, место под стиральную машину выделить не составит труда, а жилые комнаты вполне возможно зонировать. Единственная оставшаяся во 2 корпусе студия включает в себя даже 2 кладовых.

В 4 корпусе, находящемся еще на самой начальной стадии строительства, осталось менее десяти студий площадью 33,1 – 33,6 кв. м. Место под шкаф в прихожей там тоже предусмотрено, а вот площадь санузла уже ощутимо меньше, но зонировать пространство жилой комнаты также возможно.

Однокомнатных квартир во всех корпусах еще очень много, их площадь варьируется от 37,6 до 63,5 кв. м., планировки разнообразны, но в целом вполне продуманы: место под шкаф в прихожей, под стиральную машину в ванной, более или менее просторные кухни (от 9,4 до 22,3 кв. м) и жилые комнаты (в среднем, около 16-19 кв. м, но встречаются и 13,2 кв. м, и 22,6 кв. м), а в вариантах большего метража есть даже кладовые и раздельные санузлы.

Двухкомнатных квартир также очень много во всех корпусах, их метраж варьируется от 58,6 (4 корпус) до 97,4 (2 корпус), прихожие, как правило, достаточно просторны для размещения шкафа, санузлы раздельные, не всегда большие, но под стиральную машину место найти можно. Вентходы в большинстве случаев выполнены таким образом, чтобы занимать часть пространства кухни, а не относительного маленького санузла. Метраж кухонь варьируются от 10,1 и до 29,5 кв. м, в среднем – около 16-18 кв. метров в первом корпусе, 11-16 кв. метров во втором и 12-14 кв. метров в четвертом корпусе.

Трехкомнатные квартиры также представлены весьма разнопланово, их метраж начинается от 88 кв. м и достигает 109-110, а в отдельных случаях и 140 кв. метров. («евро»-планировка с кухней-столовой, первый корпус). Редко можно увидеть кухню площадью менее 12 кв. м (хотя в первом корпусе есть кухня метражом 9,9 кв.м., правда, к ней еще примыкает лоджия). Пространство прихожих и санузлов позволяет разместить шкаф и стиральную машину, а в квартирах большего метража есть также кладовые.

Также во всех корпусах есть некоторое количество четырехкомнатных квартир метражом до 149,7 кв. метра. Удивительно, но далеко не во всех четырехкомнатных квартирах предусмотрены кладовые.

В каждой квартире, за исключением единственной оставшейся студии второго корпуса, есть балкон, либо лоджия, они могут примыкать как к кухне, так и к жилой комнате. Во втором корпусе есть также квартиры с большой лоджией площадью 10 кв. метров, на которую можно попасть и из кухни, и из соседней комнаты. Ширина лоджий и балконов обычно находится в пределах 1,2-1,3 метра.

Планировки - 8 из 10 баллов

В целом геометрия жилья, как правило, продуманная и удобная, но количество квартир на этаже не всегда соотносится с заявленным классом «комфорт плюс», также мне показались тесноватыми некоторые санузлы в квартирах большого метража. В большинстве квартир не хватает кладовых помещений.

Как купить?

Схема покупки квартиры в ЖК «Самоцветы» зависит от того, какой корпус интересует покупателя. Квартиру в 4 корпусе жилого комплекса можно приобрести по договору участия в долевом строительстве – со 100% оплатой либо с использованием ипотечного кредитования, в том числе льготного, либо в рассрочку.

Наиболее низкая процентная ставка (10,9%) в случае оформления льготной ипотеки на данный момент предлагается Россельхозбанком, являющимся, со слов менеджера центрального офиса продаж, единственным государственным (а не коммерческим) банком, участвующим в ипотечной программе для приобретения жилья в ЖК «Самоцветы».

Важным нюансом является соглашение о задатке - оно прописано в 6 разделе ДДУ, денежные средства дольщика вносятся с использованием безотзывного покрытого аккредитива в согласованном застройщиком банке в течение семи дней с момента подписания ДДУ. Раскрытие аккредитива осуществляется по предоставлению копии ДДУ, зарегистрированном в Росреестре. Данная схема является надежной для дольщиков.

Квартиры в первом и втором корпусах, уже построенных (со слов менеджера, на первый корпус разрешение на ввод в эксплуатацию получено в сентябре 2015 года, на данный момент идут пуско-наладочные работы и еще нет права собственности; второй корпус буквально на днях получил разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтому тут уже невозможно приобрести по ДДУ, клиентам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который впоследствии будет перерегистрирован на договор купли-продажи (для первого корпуса – в марте 2016 года, для второго – в июне 2016 года).

При перерегистрации госпошлина около 1000 рублей, саму процедуру регистрации в Росреестре застройщик проводит самостоятельно без дополнительной платы, примерный срок процедуры – около 2 месяцев. В этом случае также можно произвести 100% оплату стоимости квартиры, либо оформить рассрочку.

Ипотеку по ставке от 14% годовых можно оформить на первый корпус, а в случае необходимости оформления ипотеки для покупки квартиры во втором корпусе придется подождать до января 2016 года, т.к., со слов менеджера, пока не получено разрешение на ввод корпуса в эксплуатацию, банки не согласовывают условия ипотеки.

По предварительным прогнозам менеджера отдела продаж, ипотечные кредиты по ставке от 14% годовых предоставят минимум три банка: ВТБ24, Банк «Санкт-Петербурга» и Сбербанк России. В связи с тем, что при покупке квартиры во втором корпусе в данный момент невозможно оформить ипотеку, менеджер рассказал также о специальной программе «20 + 80», которой можно воспользоваться только после согласования с руководством компании в индивидуальном порядке.

Схема предполагает внесение минимум 20% стоимости квартиры при заключении предварительного договора купли-продажи, а затем у покупателя есть три месяца, чтобы оформить ипотеку под 14-14,5% годовых и внести остаток. Стоимость оценки квартиры для банка в случае оформления ипотечного кредита составляет, со слов менеджера центрального офиса, от 3000 до 5000 рублей.

Для оформления ипотеки и предварительного расчета размера ежемесячного платежа покупатель должен обратиться в банк самостоятельно, в офисах продаж «ЛенСпецСМУ» представителей банков нет.

При покупке квартиры в ЖК «Самоцветы» можно использовать материнский капитал, однако, менеджер центрального офиса сообщил, что банки не всегда одобряют ипотечный кредит, если материнский капитал предполагается внести в качестве первого взноса или его части. Цитирую менеджера: «если у людей нет денег, и они несут последнее, то о чем тут говорить».

В декабре текущего года для ЖК «Самоцветы» в компании действуют скидка 3% в честь грядущих новогодних праздников, а также скидки при 100% оплате стоимости квартиры (либо скидки с первого взноса):

Объект Скидка при оплате 100% Скидка с первого взноса
1 корпус 10% 10%
2 корпус 5% 5%
4 корпус 10% 10%

 

Итоговые цены на квартиры с учетом суммарной скидки 13% (10% при единовременной оплате и 3% в честь новогодних праздников) ежедневно обновляются на сайте жилого комплекса. Возможность купить квартиру в рассрочку предполагает оплату первого взноса не менее 20% от стоимости квартиры.

До мая 2016 года можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой, а при оформлении рассрочки до декабря 2019 года процент удорожания в месяц будет составлять 1% от остатка, что составит 12% годовых, т.е. данные условия выгоднее, чем «обычная» ипотека.

Переход впоследствии с рассрочки на ипотеку возможен, это будет стоить 50 тысяч рублей. В случае покупки квартиры в рассрочку необходимо учесть, что стоимость квартиры будет выше той, что указана на сайте ЖК, т.к. скидка 10%, действующая при единовременной 100% оплате, уже не будет актуальна, а будет действовать только скидка 10% с первого взноса.

Регистрация по месту жительства осуществляется после 100% оплаты стоимости квартиры и оформления собственности. Данная процедура может быть выполнена с помощью специалиста «ЛенСпецСМУ» за 5000 рублей либо самостоятельно покупателем.

Затем следует заключение договора с управляющей компанией ЗАО «Сервис-Недвижимость» (после получения ключей) и старт начисления платы за коммунальные услуги. Машиноместа в закрытом охраняемом подземном паркинге второго корпуса поступят в продажу после сдачи корпуса, их можно будет приобрести в рассрочку (беспроцентную до сентября 2016 года, либо под 1% в месяц до декабря 2019 года)

Схема покупки - 8 из 10 баллов

Покупать квартиру по ПДКП в данном случае безопасно, ведь корпус уже построен. Минус лишь в том, что пока не будет оформлено право собственности купить квартиру в ипотеку не получится. В строящемся (4 корпусе) ДДУ, есть льготная ипотека, условия рассрочки с ней сопоставимы, так что схема надежна и удобна для покупателя.  

Что почем

Цены на квартиры в ЖК «Самоцветы», безусловно, нельзя назвать низкими, сказывается расположение комплекса в центре города. В среднем, стоимость квадратного метра жилья в комплексе, со слов менеджера, составляет 130 тыс. рублей, но в каждом конкретном случае цена в значительной степени зависит от этажа, на котором располагается квартира: чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра.

Корпус №1 (сдан, идут пуско-наладочные работы, заселение ожидается в мае 2016 года):

Тип квартиры Метраж, кв.м. Цена, млн руб. Средняя цена за кв.м., тыс. руб.
Студия 35,2 – 44,0 4,38 – 5,48 122 – 125
1-комнатная 40,1 – 54,3 4,89 – 6,03
(чаще 5,1-5,4) 110 – 120
2-комнатная 62,0 – 87,9 7,1 – 9,55 100 – 110
3-комнатная 88,0 – 140,7 8,38– 16,46
(чаще 9-10) 92 – 117
4-комнатная 114,1 – 120,8 10,17 – 13,91 90

 

Корпус №2 (сдан, заселение ожидается к июню 2016 года), цены несколько выше: 

Тип квартиры Метраж, кв.м. Цена, млн руб. Средняя цена за кв.м., тыс. руб.
Студия 49,8 6,14 123
1-комнатная 38,4 – 63,5 4,99 – 7,94 120-150
2-комнатная 60,1 – 97,4 6,41 – 11,5 115 – 120
3-комнатная 92,2 – 109,7 9,07 – 13,80 96 - 120
4-комнатная 111,9 – 149,7 11,52 – 20,42 115-125

 

Корпус №4 (строительство только начинается, завершение ожидается к концу 2017 года), цены сопоставимы со стоимостью уже построенного жилья (особенно на небольшие квартиры), т.е. инвестиционная привлекательность практически отсутствует:

Тип квартиры Метраж, кв.м. Цена, млн руб. Средняя цена за кв.м., тыс. руб.
Студия 33,1-33,6 4,03 – 4,48 124 – 134
1-комнатная 37,6 – 60,0 4,26 – 6,97 102 - 119
2-комнатная 58,6 – 76,5 6,24 – 9,4 110 – 112
3-комнатная 94,2 – 106,3 8,67 – 11,4 100 - 108
4-комнатная 125,9 – 145,4 11,87 – 15,75 94-109

 

Если сравнивать ЖК «Самоцветы» с ближайшим по территориальному расположению конкурентом – ЖК «Айно» от застройщика «Лемминкяйнен Рус», то цены на квартиры аналогичного плана (метраж, этаж) в «Айно» существенно выше (от 12,5 млн рублей). Это неудивительно, ведь комплекс давно сдан и заселен, в продаже остались считанные квартиры.

Такая же история и с ЖК «КИМА,1», он тоже сдан, и стоимость квартир в комплексе от 12 млн рублей. Но рядом с ЖК «Самоцветы» компания «ЮИТ Дом» строит ЖК «Фьорд». Это тоже новостройка класса «комфорт плюс» (кирпич-монолит), срок сдачи - конец 2017 года, цены в ЖК начинаются от 3,6 млн за квартиру площадью 24 кв. метра, то есть цена «квадрата» получается 150 млн рублей, это немного, но выше, чем в «Самоцветах».

Цены - 8 из 10 баллов

Для Васильевского острова и жилья комфорт-класса цены на первые два корпуса вполне адекватны, при условии соблюдения заявленных сроков. А вот в корпусе 4 цены могли бы быть и ниже, особенно по сравнению с первым двумя.

Пути-дороги

На общественном транспорте до ЖК «Самоцветы» добраться несложно – комплекс находится примерно на одинаковом расстоянии от станций метро «Василеостровская», которую обещают открыть после капремонта в мае 2016 года, и выхода со станции метро «Спортивная» на набережную Макарова.

От «Спортивной» быстрым шагом я дошла до 4 корпуса ЖК «Самоцветы» за 10 минут. Первый и второй корпуса расположены чуть дальше, в пределах пяти минут пешего хода от четвертого. Дорога от метро проходит по набережной Макарова и набережной Смоленки по довольно широкому тротуару, освещаемому в темное время суток.

Пока новостройка не заселена, идти здесь в вечернее время не слишком приятно вокруг производственные предприятия и здания, прохожих немного, а противоположная сторона реки представляет собой какие-то заброшенные строения, имеющие весьма запущенный вид.

Что же касается автомобилистов, тут давать какие-либо благоприятные прогнозы, скорее всего, не приходится. Пробки для Васильевского острова и переправ с него на Петроградскую сторону либо в сторону центра характерны не только для часа пик, но и в целом уже являются нормой жизни для владельцев автомобилей, проживающих здесь.

 

Мнения относительно будущего съезда с ЗСД и строительства нового вантового моста через остров Серный среди жителей Санкт-Петербурга существуют разные – представители застройщика, конечно же, уверены в том, что жители Васильевского острова забудут о пробках после ввода нового моста и съезда с ЗСД в эксплуатацию.

Однако, есть и противоположные мнения: о том, что новые магистрали обеспечат значительное увеличение потока автомобилей, в том числе транзитного, как с острова, так и на остров. Придерживающиеся этой точки зрения петербуржцы полагают, что пробки в Василеостровском районе еще долгие годы будут представлять собой одну из главных проблем транспортной инфраструктуры острова.

А в случае, если большинство новоселов-автомобилистов откажутся от ежедневных поездок на автомобиле в пользу метрополитена, в часы пик на станциях «Спортивная» и «Василеостровская», предполагаю, будет настоящий коллапс.

Транспортная доступность - 7 из 10 баллов

Для любителей метро все вполне удачно, а вот автомобилистам придется смириться с пробками и напряженной дорожной обстановкой в ходе выезда с острова и возвращения обратно.

Соцкультбыт

Будущим собственникам квартир в ЖК «Самоцветы», имеющим маленьких детей, безусловно, стоит заранее продумать, в какой детский сад будут ходить их дети после заселения. Проблема в том, что детский сад, который обещают построить на территории комплекса, будет сдан не ранее 2017 года, а главное - он будет рассчитан всего на 190 мест.

Таким образом, поскольку получение регистрации по новому месту жительства наиболее вероятно только к июню 2016 года, попасть в 2016 году в государственные детские сады Васильевского острова будет непросто, имеет смысл подыскать частный детский сад и предусмотреть соответствующие затраты в семейном бюджете.

При этом стоит также учесть, что мост через Смоленку, соединяющий Уральскую улицу и 8-9 линии Васильевского острова, как и сама Уральская улица, зачастую довольно сильно забит автомобилями, поэтому на дорогу до садика и обратно необходимо будет заложить достаточное время.

В целом, неподалеку от ЖК «Самоцветы» располагается достаточное количество различных объектов инфраструктуры. В районе 3-9 линий Васильевского острова есть медицинские учреждения, в том числе больницы, детские сады, банки, кафе и рестораны, салоны красоты, высшие образовательные учреждения. Школы находятся, в основном, немного дальше от комплекса и ближе к Большому проспекту Васильевского острова, начиная от 13 линии и далее в сторону увеличения нумерации линий.

Магазинов на данный момент рядом с комплексом нет, однако первые этажи всех четырех корпусов ЖК «Самоцветы» будут отведены под коммерческие помещения, среди которых появятся и магазины, и аптеки, и банки, и салоны красоты, и даже кабинет врача общей практики.

На территории жилого комплекса будут функционировать закрытые отапливаемые подземные паркинги на 1654 машиноместа. Учитывая, что комплекс включает в себя 2015 квартир, это не слишком много. Стоимость машиноместа варьируется от 0,9 до 1,1 млн рублей, возможно приобретение в рассрочку.

Открытые стоянки также запланированы, но их площадь будет, вероятнее всего, несопоставима с реальными потребностями комплекса. Кроме того, со слов менеджера, например, заехать на территорию внутреннего двора 2 корпуса ЖК «Самоцветы» можно будет только на 30 минут (например, чтобы выгрузить и поднять в квартиру тяжелые покупки), по истечении этого срока магнитный ключ, позволяющий управлять шлагбаумом, перестанет работать и нужно будет решать проблему выезда с председателем управляющей компании. По мнению менеджера отдела продаж, это необходимые меры, чтобы на территории внутренних дворов комплекса не возникало хаоса.

Понаблюдав, как на данный момент выглядит набережная реки Смоленки в районе первых корпусов ЖК «Самоцветы» (а благоустройство набережной не предусмотрено проектом строительства, т.к. это уже территория города), допускаю, что многие жители комплекса, не позаботившиеся заранее о парковочных местах для своих автомобилей, возможно, также будут вынуждены оставлять свои автомобили прямо на набережной.

Инфраструктура - 6 из 10 баллов

Какие-то объекты инфраструктуры предусмотрены на территории комплекса, однако, их будет явно недостаточно для полностью комфортной жизни в ЖК «Самоцветы».

Выводы

ЖК «Самоцветы» - проект интересный, с разнообразными планировками и довольно демократичными для Васильевского острова ценами. Однако, проблемы с транспортной доступностью и недостаточно развитая инфраструктура снижают привлекательность новостройки.

Схема приобретения квартиры в уже построенных корпусах далека от совершенства. В 4 корпусе, находящемся на самой начальной стадии строительства, цены такие же, как в уже построенных корпусах, это лишает его инвестиционной привлекательности. По сумме факторов ЖК «Самоцветы» получает «7» баллов.

Александра Кузнецова

7баллов

ЖК «Самоцветы» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Васильевский остров
Другие материалы про ВТБ24
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября