ЖК «Петергоф Парк» от PRK-Group: жилье по низким ценами, но ДДУ с нюансами

Длительное время в Петродворцовом районе бюджетное жилье не строили, но теперь  покупатели этого сегмента получили возможность жить поблизости от достопримечательностей Петергофа. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель проверил ЖК «Петергоф Парк» от компании PRK-Group. Эта новостройка относится к эконом-классу и возводится на участке между Ропшинским шоссе и Суворовским городком, неподалеку от железнодорожной станции Новый Петергоф.

Петродворцовый район, расположенный на западе Санкт-Петербурга, высоко ценится за большое количество памятников архитектуры и искусства. Чего только стоят знаменитые фонтаны, достопримечательности Петергофа и Ораниенбаума, Константиновский дворец в Стрельне, где располагается президентская резиденция.

Этот район также лидер по количеству парков и дворцов, он по праву считается самым зеленым, что, вкупе с близостью Финского залива, делает экологическую обстановку здесь практически идеальной. Все это привлекает сюда обеспеченную публику, поэтому не удивительно, что основу рынка недвижимости здесь составляют элитные особняки.

Что строят?

ЖК «Петергоф Парк» является частью проекта комплексного освоения территории «Новые кварталы Петергофа», который реализует УК «Теорема». В рамках этого масштабного проекта на участке 45 га будет построено 4460 квартир в пятиэтажных домах, 73 секции таунхаусов, а также 65 участков выделено под ИЖС. Из инфраструктуры предусмотрены две школы на 550 мест каждая и два детских сада на 130 и 170 воспитанников.

В данный момент УК «Теорема» занимается строительством таунхаусов и продажей участков ИЖС, старт продаж квартир в пятиэтажных домах намечен на 2016 год. Помимо УК «Теорема» участок осваивают еще два застройщика: компания «Абсолют Строй Сервис» строит ЖК «Новый Петергоф» (проверен Тайным покупателем), рядом компания PRK-Group возводит ЖК «Петергоф Парк», о котором и пойдет речь в дальнейшем.

Итак, ЖК «Петергоф Парк» будет состоять из 9 пятиэтажных корпусов, рассчитанных на 790 квартир (от студий до трехкомнатных). Сдавать их планируется все одновременно, без деления на очереди, в IV квартале 2016 года.

Корпуса спроектировали таким образом, чтобы сделать максимально закрытый периметр, парковочные места предусмотрены с внешней стороны домов. Внутри двора будет одна большая детская площадка и несколько маленьких площадок.

Таким образом, застройщик делает двор максимально закрытым, хотя и обеспечивает свободные проезды во двор. Корпуса 2.7, 2.8 и 2.9 будут соединены между собой арками, образованными остекленными галереями на 4 и 5 этажах. Предусмотрено также витражное остекление лестничных клеток.

Наибольшую степень готовности сейчас имеет корпус 2.8, корпуса 2.7 и 2.9 также уже подведены под крышу, корпуса 2.3 и 2.6 достроены до 5 этажа, корпус 2.3 до 3 этажа, в 2.1 заливают цоколь, в 2.5 - устраивают фундамент. 

К Новому году собираются все 9 корпусов подвести под крышу, после чего все вместе подключить к коммуникациям (их будут тянуть от соседнего ЖК «Новый Петергоф») и делать внутреннюю отделку.

Поэтому основная активность сейчас ведется в корпусах с наименьшей степенью готовности, а, подойдя к новостройке со стороны консультационного пункта, я была удивлена обманчивой тишиной и покоем за строительным забором.

Кто строит?

Имя застройщика, прямо скажем, не на слуху у покупателей жилья. Дело в том, что компания «Промреконструкция» (входит в холдинг PRK-Group), хоть и существует уже более чем два десятка лет, но занимается, преимущественно, промышленным строительством, отдавая предпочтение сектору энергетики.

Большинство промышленных объектов в Северо-Западном регионе высотой более 100 метров строятся с ее участием: теплоэлектростанции, радиобашни, морские порты. Среди заказчиков такие крупные компании как «Росморпорт», «ЛМЗ», «Лукойл», «Транснефть» и другие.

В 2006 году решили диверсифицировать бизнес, и девелопер купил свой первый участок под жилищное строительство. Новостройки стали выпускать на рынок под брендом PRK-Group. Как отметил глава компании Денис Котляр: «Для холдинга промышленное строительство и производство имеют большое значение, а жилищные проекты позволяют пережить тяжелые времена». Тяжелые времена пережили, хоть и не без переносов срока сдачи. ЖК «Дом на Резной» был сдан в июне 2012 года, на полгода позже, чем собирались изначально.

В прошлом году был анонсирован второй проект компании в сфере жилищного строительства - ЖК «Петергоф Парк». Под каждую новостройку создается новое юрлицо: например, «Дом на Резной» строило ООО «Бетта», а ЖК «Петергоф Парк» застраивает ООО «Петергофский квартал».

Практика распространенная и неоднозначная. Девелоперы объясняют создание нового юрлица под стройку тем, что так им проще вести бухгалтерскую отчетность. Возможно, это так, однако, надо понимать, если у проекта возникнут финансовые сложности, а по документам он не имеет отношения к головной компании, то и отвечать перед дольщиками она не будет.

Тем не менее, генеральным подрядчиком проекта является ОАО «Промреконструкция», которая своими силами осуществляет 70-80% работ, при помощи собственных рабочих и техники, холдинг имеет также собственную производственную базу по изготовлению металлических и бетонных строительных конструкций. Все это позиционируется как большой плюс и гарантия качества.

Разведка в Интернете

Отзывов о качестве строительства ЖК «Дом на Резной» мне найти не удалось, в какой-то мере это компенсируется возможностью своими глазами просмотреть на процесс строительства ЖК «Петергоф Парк».

В официальной группе «Вконтакте» представители застройщика отвечают на вопросы, обсуждения вялотекущие, но и они радуют, потому как на официальном сайте девелопера на страничке проекта информация о жилом комплексе представлена отнюдь не исчерпывающе.

Остается неясной технология строительства, подробности отделки и технических характеристик; непонятно, как жилой комплекс вписывается окружение (последнее хорошо видно на сайте УК «Теорема»).

Зато именной сайт ЖК «Петергоф Парк» знакомит с реализованными объектами и историей компании, документацией, схемой проезда, фотографиями со стройки и рендерами. Можно посмотреть поэтажные планы и планировки, а вот цены указаны лишь частично, на отдельные квартиры - в разделе «Спецпредложения», и минимальные - в разделе «Условия продаж».

Визит в офис

Чтобы уточнить все подробности, я отправилась в главный и единственный офис продаж PRK-Group, который располагается недалеко от станции метро «Чернышевская» на ул. Радищева. На сайте сказано, что вход осуществляется через проходную банка Таврический.

Вывеску банка я сразу нашла, а вот пройдя через проходную растерялась, оказавшись в просторном прямоугольном дворе без каких-либо указателей. Хорошо, что там оказались люди, они указали мне, в какой подъезд зайти, чтобы узнать, где искать нужную мне компанию. Вскоре я нашла офис PRK-Group, который оказался небольшой комнатой, полностью занятой тремя рабочими местами, два из которых пустовали.

Скромная обстановка с лихвой компенсировалась радушием и инициативностью менеджера - ее работу я оцениваю очень высоко, даже несмотря на некоторые неточности в фактических данных, которые она допустила. Я почувствовала себя желанным гостем и разговаривать было легко и комфортно.

На все вопросы менеджер отвечала с готовностью и охотно делилась информацией, не дожидаясь моих вопросов. Планировки квартир и договор она распечатала для меня еще до того, как я об этом попросила, а потом подробно расписала цены на все квартиры.

Но общую оценку за сервис снижаю, т.к. центральный офис продаж работает только по будням до 19 часов. Тем, кто работает по стандартному графику придется отпрашиваться с работы. В консультационном пункте на объекте по средам (с 12.00 до 16.30) и субботам (с 11 до 16.00) работает заместитель начальника отдела закупок. Она отвечает на вопросы довольно скупо и далеко не так радушна потенциальным покупателям, как менеджер, с которой я общалась в офисе.

Как строят?

Технология строительства будет использоваться та же, что и в ЖК «Дом на Резной» - монолитная. Несущие стены представляют собой многослойную конструкцию из 160 мм монолита, 50 мм теплоизоляции Rockwool Фасад Баттс, еще 200 мм монолита и еще 150 мм теплоизоляции плюс штукаткурный слой 10 мм.

Ненесущие внешние стены, где нет окон, состоят из 160 или 200 мм монолита, 150 мм утеплителя плюс штукатурка 10 мм. В тех внешних стенах, в которых есть окна, вместо монолита используется газобетон (250 мм). Фасады выкрасят в разные цвета.

Менеджер в центральном офисе мне говорила, что межкомнатные перегородки возведут из пазогребня, но, побывав на стройке, я убедилась, что, на самом деле, все перегородки из СКЦ с керамзитом. Между комнатами и между с/у с коридором - шириной 80 мм, между санузлом и комнатой - вдвое толще, с воздушной прослойкой между слоями.

На стройплощадке мне все понравилось, стены, потолки и пол, на вид, ровные, блоки положены аккуратно. Открытым пока остается вопрос о качестве отделки, непонятно, как будет выполнена разводка коммуникаций и уровень шумоизоляции, но в целом мне понравилось качество строительства.

Отделка

Квартиры будут передаваться дольщикам с чистовой отделкой. Теоретически от нее можно и отказаться, но стоимость жилья уменьшится всего на 3 тысячи рублей за квадратный метр. Конечно, за такую цену не стоит ждать высокого класса отделки - это будет линолеум, бумажные обои, водоэмульсионка на потолке, в санузлах кафель на полу, на стенах просто краска, сантехника и смесители, межкомнатные двери и входная металическая - все материалы отечественного производства.

При этом, менеджер уверила меня, что отделку будут стараться сделать максимально качественно при минимальной цене, чтобы в квартирах действительно можно было жить. Вроде бы, ничего конкретного не пообещала, а все равно обнадежила. Разумеется, радиаторы отопления, счетчики, розетки и выключатели, окна и остекление лоджий, гидроизоляция в санузлах, полотенцесушитель - все это тоже будет.

Эконом-класс обычно не отличается особенными изысками по части инженерного оснащения, не исключение и ЖК «Петергоф Парк». Все коммуникации будут открытые, разводка отопления вертикальная - трубы пройдут через жилые комнаты. Но, хоть высота домов всего 5 этажей, в каждом подъезде будет бесшумный грузопассажирский лифт белорусского производства. Плиты на кухнях предусмотрены электрические (не входят в стоимость квартиры).

Геометрия жилья

Планировки ЖК «Петергоф Парк» можно назвать стандартными в том смысле, что застройщик не гоняется за модой и не предлагает столь популярных сегодня «евро» вариантов. В целом метраж комнат составляют около 15-16 квадратных метров, а кухонь от 8,5 до 11 кв. м, хотя, есть отдельные варианты с 13-метровыми кухнями.   

Студии очень светлые из-за большой ширины и большого количества окон (два окна и балконная дверь). Впечатление портят только «кукольные» балконы - площадью от 1,2 до 2,4 метра, которые располагаются в выступах в наружной стене, их еще надо как-то обыграть в интерьере.

Маленькие балконы не только у студий, в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах они тоже невелики - метраж от 1,8 до 2,7 кв. метра. Есть исключения, когда балкон идет вдоль всей внешней стены квартиры, но тогда добавляется новый недостаток в виде единственного окна комнаты, выходящего на балкон, в то время как сам выход на балкон располагается на кухне - не очень удобно проветривать и света меньше.

Из плюсов однокомнтных: раздельные санузлы в некоторых квартирах, небольшие, но удобные прихожие с местом под шкаф, достаточно широкие комнаты, есть варианты «распашонок» с кухней и комнатой, ориентированными на разные стороны света, есть варианты с кладовками.

Что касается двух- и трехкомнатных квартир, хотя тут встречаются непопулярные решения в виде, например, смежных комнат или выходов на балкон с торца - планировки, все-таки, очень разнообразны. Каждый, наверняка, подберет себе подходящий вариант, по крайней мере, у меня без труда это получилось.

Как купить?

Схема покупки имеет определенные нюансы. Если бы я в действительности хотела купить здесь квартиру, то, определенно, проконсультировалась бы с юристом. Начать с того, что земельный участок у застройщика в аренде. Как мне объяснила менеджер, после завершения строительства он перейдет в общую долевую собственность - застройщик как бы выкупает землю в рассрочку по договору аренды у собственника (ООО «Новые кварталы Петергофа»).

Второй нюанс - использование предварительного договора, согласно которому стороны обязуются заключить ДДУ. Поскольку по 214-ФЗ запрещается привлекать средства дольщиков вплоть до регистрации договора долевого участия в Росреестре, застройщик просит вносить деньги по предварительному договору, оправдывая это тем, что Росреестр чересчур долго регистрирует договора от 2,5 до 3 месяцев. Но, если называть вещи своими именами, то это серая схема обхождения 214-ФЗ.

При этом, за ускорение регистрации договора привлекаются дополнительные средства. В случае рассрочки или 100% оплаты - 5 тысяч рублей, в случае ипотеки застройщик с дольщиком «скидываются» по 13 тысяч рублей (в данном случае процедуру регистрации ускоряют, чтобы уложиться в 45 дней - срок действия кредитного договора с банком).

Последовательность действий при покупке менеджер мне обрисовала следующим образом:

    1. В случае ипотеки, в первую очередь, следует связаться с менеджером, закрепленным за ЖК «Петергоф Парк» в каждом из банков (их координаты указаны на сайте). Менеджер даст информацию о списке необходимых документов и примет их, когда покупатель соберет бумаги. Таким образом, выбирать банк придется самостоятельно.

    2. После получения одобрения банком отдел продаж PRK-Group готовит справку с резервом и отправляет ее в банк, а также готовит ДДУ на подписание. Личное присутствие покупателя при этом не требуется, паспортные данные можно прислать по электронной почте. Резерв действует 3 рабочих дня.

    3. Назначаются дни подписания ДДУ, ПДДУ и кредитного договора с банком (у каждого банка тут свои условия, например, «Сбербанк» требует, чтобы все делалось одним днем, а ВТБ24 допускает заключение кредитного договора на следующий день после ДДУ).

    4. Оплату необходимо внести по договору ПДДУ сразу на расчетный счет застройщика.

    5. Затем необходимо оформить доверенность и прочие документы для регистрации ДДУ.

    6. Зарегистрированный договор необходимо забрать в офисе PRK-Group после получения уведомления менеджера.

Ипотечный кредит в новостройке (в том числе с господдержкой) можно взять в следующих банках: «Сбербанк» от 11,4%, ВТБ24 от 12%, «Дельтакредитбанк» от 11,5%, банк ИТБ от 11,5%, «Инвестторгбанк» от 11,7%.

Все корпуса, напомню, собираются сдавать одновременно в конце 2016 года, на передачу ключей, по словам менеджера, отводят минимальный срок - 3 месяца. Но эта информация не совпадает с текстом договора, где черным по белому говорится о стандартных 6 месяцах на передачу квартир.

Вариантов рассрочки предусматривается два:

1. До декабря 2016:

при первом взносе от 30% - без скидки;
при первом взносе от 50% - скидка 5%;
при первом взносе от 60% - скидка 6%;
и так далее до 10% скидки при 100% оплате (или ипотеке).

2. До декабря 2017 - скидки не предоставляются, более того, дополнительно добавляется 3% к базовой цене.

Что почем?

Как мы выяснили, цена зависит от первого взноса и срока рассрочки, а также от этажа и типа квартир. Сетка цен за квадратный метр следующая (рубли): 

При первом взносе от 50% и сроке рассрочки до декабря 2016 года отнимайте скидку от базовой цены по следующей сетке:

Первый взнос - скидка

50%-5%

60%-6%

70%-7%

80%-8%

90%-9%

100%-10%

Пользуясь этими данными, можно посчитать цену на любую квартиру при любом способе оплаты. Для наглядности я посчитала минимальные и максимальные цены при 100% оплате или ипотеке:

Меня также интересовал вопрос: как часто и насколько интенсивно происходит подъем цен? Менеджер сказала, что цены пересматривают каждый месяц, иногда чаще, но удорожание происходит на небольшие суммы: 500-1000 рублей на квадратный метр. И, действительно, за последние 9 месяцев квадратный метр поднялся на 1,7-6 тысячи (в зависимости от квартиры).

В непосредственной близости строится только один жилой комплекс - ЖК «Новый Петергоф» от «Абсолют Строй Сервис». В продаже сейчас 3 очередь, которая сдается во II квартале 2016 года, но квартир осталось мало. Студий нет совсем, однокомнатных - считанные единицы. Пока есть выбор двух- и трехкомнатных квартир. Цена квадратного метра составляет чуть более 66 тысяч рублей - немного больше, чем в ЖК «Петергоф Парк».

Остальные жилые комплексы находятся далеко и относятся к совсем другому ценовому классу. Единственная новостройка, которую хотелось бы выделить - это ЖК «Мандарин», его строит в деревне Низино СК «Аркада» при участии ООО «Новый Горизонты». Транспортная доступность этого жилого комплекса намного хуже, но и цены ниже - от 55 тысяч за квадратный метр при сроке сдачи в конеце 2015 года. Студию можно купить всего за 1,4 миллиона рублей. Вот, собственно, и все. 

Пути-дороги

Доступные цены не могут не радовать, но, похоже, что тем, кто этого еще не сделал, вместе с квартирой придется приобрести автомобиль. Удобный выезд на КАД располагается всего в 4 километрах, пробок нет, и добраться до Санкт-Петербурга автомобилисты смогут довольно быстро, хоть, конечно, по километражу и выходит далеко.

Без личного транспорта все гораздо сложнее. Единственная прямая маршрутка, которая проходит в непосредственной близости от новостройки по Ропшинскому шоссе - №329, она следует до станции метро «Проспект Ветеранов».

Интервал движения составляет 15-30 минут, время в пути без пробок 35 минут. К сожалению, без пробок получается редко, поскольку маршрут проходит по Петергофскому шоссе. Более реалистичная цифра - 50-60 минут.

Выходом становится железная дорога. До ж/д станции «Новый Петергоф» можно дойти пешком за 15 минут, а еще за полчаса доехать до Балтийского вокзала. Электрички ходят примерно каждые полчаса.

Соцкультбыт

Вдоль Ропшинского шоссе располагается существующая застройка - небольшой жилой массив «Красные зори». Часть домов построены в 1970-1986 годах ОАО «Ленптицепром» для работников бывшей птицефабрики, еще восемь пятиэтажных корпусов введены в эксплуатацию в I квартале 2012 года (ЖК «Петергофский каскад» от ООО «Квест»).

Домов мало, и инфраструктура здесь не слишком богата, но все же работает детский сад и больница, есть отделение связи, универсам, пекарня, салон красоты. «Красные зори» примыкают к ЖК «Петергоф Парк» с востока, с запада строится ЖК «Новый Петергоф», две очереди которого уже сданы.

Там уже тоже работает кое-какая инфраструктура: супермаркет, частный детский сад, фитнес-центр с занятиями йогой и танцами, мебельный магазин, оптика, бизнес-центр. С двух других сторон новостройку пока окружают поля и огороды частного сектора. Чуть дальше, рядом с ЖК «Новый Петергоф» строятся таунхаусы и продаются участки под ИЖС.

Западнее ЖК «Новый Петергоф», рядом с одноименной ж/д станцией располагается еще один участок старого фонда, так называемый «Суворовский городок», построенный в начале XX века для 148 пехотного Каспийского полка, в будущем его планируют расселить. Сейчас здесь соседствуют дома дореволюционной постройки и советского времени.

В одной из отреставрированных казарм располагаются государственные казенные учреждения, есть средняя школа (правда, она коррекционная), художественная школа и торгово-экономический лицей.

В самом ЖК «Петергоф Парк» инфраструктуры предусмотрено немного. В проектной декларации говорится о двух амбулаторных центрах, но менеджер сказала мне по секрету, что это обычные коммерческие помещения без какого-либо целевого назначения, которые пока никто не купил. Так что вероятность, что это действительно будут медицинские центры, прямо скажем, невелика.

На первых этажах домов есть еще три студии с отдельными входами, две из которых уже купили для последующего перевода под коммерцию, поскольку планировка очень к этому располагает - всего получается пять помещений.

В рамках проекта «Новые кварталы Петергофа» должны построить две школы на 550 учеников каждая и два детских сада на 130 и 170 воспитанников. По информации с форумов, «Абсолют Строй Сервис» долго не мог получить разрешение на строительство первой очереди ЖК «Новый Петергоф» именно потому, что надеялся избежать  строительства инфраструктуры, но, в конечном итоге, вынужден был уступить властям и согласиться безвозмездно построить и передать муниципалитету инфраструктуру.

Из СМИ я узнала, что, по соглашению с Комитетом имущественных отношений PRK-Group тоже обязуется построить школу и садик, причем, уже в 2016 году. Однако застройщик еще не приступал к проектированию инфраструктуры и, более того, возможно я что-то не так поняла, но, по словам менеджера, компания не собирается ничего возводить, мне было сказано, что строить будут другие застройщики, а когда и кто - она не знает.

Я позвонила в «Абсолют Строй Сервис», чтобы узнать, какие планы у этого застройщика, но, выслушав мой вопрос, меня попросили перезвонить завтра, мол, человек, который может на него ответить, в разъездах. В общем, все это не внушает мне уверенности в том, что дети будущих жителей «Новых кварталов Петергофа» смогут ходить в новые школы и садики в обозримом будущем.

Выводы

Локация ЖК «Петергоф Парк», хоть и не в самом престижном месте Петродворцового района, имеет ряд преимуществ: удобный выезд на КАД, пешеходная доступность железнодорожной станции, наличие инфраструктуры в шаговой доступности (пусть и минимального набора). При этом, плюсы в виде свежего воздуха и близости парков сохраняется в полной мере.

Жилья рядом появится еще много, а значит район будет развиваться, построят и новую инфраструктуру. В то же время, соседство таунхаусов и ИЖС обеспечит невысокую плотность населения, комфортную для загородного проживания. 

Неопытность застройщика в сфере жилищного строительства компенсируется многолетним опытом строительства технически куда более сложных объектов. Схема покупки имеет определенные изъяны, несмотря на то, что соответствует 214-ФЗ.

Сам проект хоть и относится к эконом-классу и предусматривает простые решения по отделке, инженерии и оформлению двора, тем не менее, отличается некоторыми интересными деталями. 

Остекленные лестничные марши и стеклянные галереи между корпусами добавляют «изюминку» оформлению фасадов. Высокие потолки и панорамное остекление балконов делают интереснее планировки. Несмотря на малоэтажность, каждый подъезд оснащен лифтом; максимально закрытый двор, большое количество парковочных мест по внешнему периметру - все это те плюсы, которые застройщику удалось создать в рамках довольно скромного бюджета постройки.

И здесь мы подобрались к главному преимуществу ЖК «Петергоф Парк» - доступным ценам. В общем, по сумме всех факторов новостройка получает итоговую оценку в «7» баллов.

Дария Лапатухина