04 апреля
оценка 8 из 10

ЖК «Новый Оккервиль» в Кудрово: интересный проект, но цены «кусаются»

ЖК «Новый Оккервиль» - первый жилой комплекс, который начали строить в деревне Кудрово Всеволожского района. Компания «Отделстрой» задумала воплотить в жизнь идею создания с нуля комфортной среды обитания со всей необходимой инфраструктурой. Строительство началось в 2008 году, с тех пор удалось реализовать многое: силами застройщика разбит парк на 10 гектаров, построен спортивный комплекс, школа, детский сад, оборудован медицинский кабинет. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель снова отправился «купить» квартиру в этом проекте.   

 

Что строят?

ЖК «Новый Оккервиль» - огромный проект комплексного освоения территории, который строится давно и уже наполовину реализован. Жилье в нем сдают с 2010 года, заселено несколько очередей – «Дом у Березовой аллеи», два пуска «Дома у Липовой аллеи» и 3 пуска «Дома у Каштановой аллеи».

В общей сложности это 4414 квартир (я просуммировала цифры в проектных декларациях). Совместно с компанией «Строительный трест», которая возводит ЖК «Капитал», (читайте расследование Тайного покупателя) рядом с проектом «Отделстроя» уже построены детский сад, школа и спортивный комплекс.

В продаже на данный момент в «Новом Оккервиле» жилье с разным сроком завершения строительства:

Номер очереди Срок сдачи Количество квартир Высота корпусов
3 очередь, 4 пуск «Дома у Каштановой аллеи» IV квартал 2016 года 1120 квартир от 10 до 25 этажей
4 очередь «Дом у Сиреневой аллеи» анонсируется в IV квартале 2017 года, но по проектной декларации 9.11.2018 года 1592 квартиры 25 этажей
5 очередь «Дом у Рябиновой аллеи» IV квартал 2018 года 962 квартиры от 17 до 20 этажей

 

Итого получатся 8088 квартир, не считая тех корпусов, что еще не выпущены в продажу. Масштабно, что и говорить.

Кто строит?

Компания «Отделстрой» на рынке с 1994 года, в первое время занималась подрядными работами. В 2003 году был сдан первый самостоятельный объект в Пушкине. С тех пор «Отделстрой» одновременно выполняет функции застройщика, инвестора и генподрядчика на своих объектах. В течение всего этого времени жилья построено много - в общей сложности более 1 миллиона квадратных метров, сдано несколько десятков домов.

Надежность застройщика – 9 из 10 баллов

Сроки сдачи корпусов за более чем 20-летний стаж работы не нарушались, иногда даже сдавали жилье досрочно. Что касается качества строительства, то отзывы на форумах разные, но больше все-таки негативных откликов вызывает навязывание застройщиком своей управляющей компании и уровень ее работы, а не конкретно качество строительства домов. 

Разведка в Интернете

Поскольку «Отделстрой» на протяжении последних 10 лет занимается только одним жилым комплексом - «Новый Оккервиль», то, естественно, что сайт застройщика и сайт проекта размещаются на одном ресурсе.

Сайт приятен глазу и удобен в навигации, а информация о проекте представлена достаточно полно. Присутствует почти все, чем может заинтересоваться потенциальный покупатель, за исключением цен на квартиры и веб-камер.

 

Проект в реализации 8 лет, и обсуждений на всевозможных форумах и в социальных сетях накопилось уже немало. Основная площадка, на которой общаются жители - группа «Вконтакте», на стене которой ежедневно появляется много интересных подробностей о жизни в «Новом Оккервиле». Например, я узнала, что ближайшее отделение полиции находится в Янино, а скорая помощь порой не доезжает из-за пробок.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Информации много, и в ней не так-то просто сориентироваться, на изучение всех накопившихся данных может уйти много времени, также расстраивает отсутствие на сайте главного ориентира - цен на квартиры.

Визит в офис

На сайте «Отделстроя» постоянно выскакивает окно с предложением «мы вам перезвоним», и я решила воспользоваться им для первого контакта с отделом продаж. Перезвонили, действительно, быстро, но разговаривать со мной принялся... автоответчик. Единственное желание было при этом - положить трубку, но я все же дождалась ответа менеджера. 

Я узнала, что главный офис компании работает только по будням с 9 до 18 часов - сложно придумать менее удобные для покупателей часы работы. Офис тоже расположен весьма неудобно - на Светлановском проспекте в 25 минутах ходьбы от станции метро «Гражданский проспект», иначе говоря, на окраине города и далеко от метро. Выяснилось, что перед визитом нужно записываться.

Однако не могу сказать, что мой приезд в намеченный час кого-то сильно обрадовал. Девушка, которая оказалась моим менеджером, то и дело отвлекалась на телефонные разговоры, информацией о новостройке делилась довольно скупо.

Сервис – 5 из 10 баллов

Ни расположение офиса, ни часы его работы, ни отношение к клиенту не могу назвать приятными. Я сейчас в декрете, но если бы была офисным сотрудником, мне определенно пришлось бы отпрашиваться с работы, чтобы успеть пообщаться с менеджером. Очень жаль, что в выходные офис не работает даже полдня.

Как строят?

В домах предусмотрена горизонтальная разводка отопления (трубы скрыты в стяжке пола), лифты Mitsubishi, консьерж в каждом подъезде, закрытые дворы.

Первая очередь ЖК «Новый Оккервиль», которую сдали в 2010 году, строилась еще по совмещенной монолитно-панельной технологии с оштукатуренными фасадами, все последующие очереди строятся  по кирпично-монолитной технологии с кирпичными фасадами.

На сайте застройщика есть несколько статей, разъясняющих отличие этой технологии от других вариантов комбинаций кирпича и бетона, а также от полностью кирпичной технологии строительства. С учетом того, что основным конкурентом ЖК «Новый Оккервиль» является строящийся рядом ЖК «Капитал», это, действительно, интересно.

Основной минус кирпичного строительства, если верить статье - длительная усадка дома из-за того, что полностью кирпичная стена без использования утеплителя получается очень толстой и тяжелой. «Строительный трест» возводит свои дома долго, примерно год внешне совсем готовый дом еще стоит, в это время в нем ведутся внутренние работы. Тем не менее, из группы ЖК «Капитал» я узнала, что кое-кто из жильцов все же сталкивался с трещинами в стенах, а кому-то даже удавалось добиться их устранения за счет застройщика.

В качестве альтернативы в ЖК «Новый Оккервиль» стены выполнены из комбинации газобетона (350 мм) и кирпича (250 мм), они получаются более легкие и, по уверениям застройщика, практически не дают усадки. Так ли это, я решила также узнать от дольщиков.

Выяснилось, что и здесь не обходится без нареканий, но масштаб бедствий, если судить по откликам в социальных сетях, гораздо меньше, чем в ЖК «Капитал».

Отделка

Встречаются и претензии к отделке. Зато покупателям предоставляют множество вариантов комплектации квартир на любой вкус, что, конечно, очень удобно:

1.  Без отделки (стяжка, стены из пеноблоков, розетки, выключатели, радиаторы, счетчики, полотенцесушитель, стояки с заглушками, остекление)

2.  Предчистовая отделка (добавляется штукатурка стен и откосов, установка подоконников) - 2500 рублей за кв. метр.

3.  Базовая (добавляется отделка санузла «под ключ» - на полу и стенах плитка, подвесные потолки, стальная ванна с экраном из плитки, раковина с тумбой, унитаз, встроенные потолочные светильники) - 5000 рублей за кв. метр.

4.  Полная (добавляется ламинат в кухне, комнатах и коридоре, обои на стенах, межкомнатные двери) - 10000 рублей кв. метр.

5.  С меблировкой от компании «Планиум» - интерьер можно обустроить по каталогу компании или воспользоваться готовыми интерьерными решениями для квартир в «Новом Оккервиле». 

Как купить?

Квартиру можно купить со 100% оплатой, в рассрочку или ипотеку. Продажи ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Бронь ставится на 2 недели под залог 50 тысяч рублей, который вернут после подписания ДДУ. Оплата первого взноса производится в день подписания ДДУ на аккредитив, он открывается для застройщика после регистрации договора в ФРС. Схема надежная для клиента, вот только было бы гораздо удобнее, если бы на оплату первого взноса давали хотя бы несколько дней.

При первом взносе от 50% рассрочка предоставляется беспроцентная, т.е. цена квартиры останется как при 100% оплате. Рассрочка предоставляется до конца строительства, а при покупке квартиры в пятой очереди можно продлить рассрочку еще на год (итого получается продолжительность рассрочки в 3 года), однако, заехать в квартиру можно будет только после полного погашения долга. Если первый взнос менее 50% (но от 30% и более) - за рассрочку придется заплатить, цена будет выше на 9%.

В ипотеку можно купить квартиру в любой очереди, но список банков будет разный. Наиболее многочисленное предложение для 4 пуска 3 очереди «Дома у Каштановой аллеи».

Наименьший процент предлагает «Ханты-Мансийский банк» и банк «Открытие» - от 11.05 до 11.4%. Под 11.3% кредитует Россельхозбанк, 11.4% ставка у Сбербанка, 11.5% предлагают Абсолютбанк и Газпромбанк (11.5-12%), ставка Связьбанка составляет 11.9-12%, ставку 12% предлагают банки ВТБ24, «Банк Москвы», банк «Санкт-Петербург», Транскапитал, Райффайзенбанк. Наименее выгодные условия у банка БФА - 15% годовых. С субсидиями и материнским капиталом работает банк «Уралсиб».

По военной ипотеке купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно в банках «Открытие» (10.5%), Связьбанк (11.3%) и Сбербанк (12.5%).

 

4 очередь («Дом у Сиреневой аллеи») кредитуют Россельхозбанк (11.3%), банк «Открытие» (11.05-11.4%), Сбербанк (11.4%), Абсолютбанк (11.5%), «Глобэкс» (11.8%) и «Дельтакредит» (11.99%).  4 очередь («Дом у Рябиновой аллеи») кредитуют только  «Открытие» (11.05-11.4%) и Сбербанк (11.4%). Под требования военной ипотеки 4 и 5 очередь не проходят.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

Условия покупки приятные: много банков предлагают ипотеку, доступны все варианты оплаты, включая субсидии, военную ипотеку и материнский капитал, работает программа жилья в зачет. Недорогая или вовсе бесплатная рассрочка, при этом длительность рассрочки очень неплохая - до 3 лет. Продажи по 214-ФЗ с оплатой через аккредитив в банке обеспечивают максимальную защиту покупателя.  

Что почем?

В таблице я привожу минимальные цены на квартиры в ЖК «Новый Оккервиль»:

3 очередь «Дом у Каштановой аллеи», 4 пуск - 4 квартал 2016 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
студия 27.8 – 31.74 2 650 95
1-комн. 33.4 – 40.7 3 100 93
2-комн. 48.81 – 68.3 4 500 92
3-комн. 71.3 – 73.6 5 700 80

 

4 очередь «Дом у Сиреневой аллеи» - 4 квартал 2017 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
студия 26.5 2 122 80
1-комн. 31.4 – 41.20 2 610 83
2-комн. 46.6 – 62.4 3 605 77
3-комн. 76 – 100.9 5 692 75

 

5 очередь  «Дом у Рябиновой аллеи» - 4 квартал 2018 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
1-комн. 31.7 – 38.4 2 560 81
2-комн. 52 – 62.9 3 978 76.5
3-комн. 76.1 – 82.1 5 822 76.5

 

Видно, что в 5 очереди цены такие же, как в 4-й, хотя она будет сдана на год позже. Менеджеры объясняют это тем, что этот дом позиционируется как «комфорт+», там нет студий, а сам дом располагается в центре квартала рядом со школой и детским садом.

Квартиры с окнами на запад имеют лучшие видовые характеристики за счет большого свободного пространства, где находятся школа и садик. Впрочем, не в худшем положении отказываются и восточные секции 3 очереди, поэтому, на мой взгляд, цены на квартиры в «Доме у Рябиновой аллеи» завышены, ведь конструктив домов и вся внутренняя начинка совершенно одинаковы, нет даже преимущества по количеству квартир на этаже.

Единственный прямой конкурент ЖК «Новый Оккервиль» - это ЖК «Капитал», который возводит «Строительный трест» в том же микрорайоне. Цены на квартиры там предлагаются ниже: в корпусе со сроком сдачи в конце 2016 года квадратный метр однокомнатных квартир стоит, в среднем, 84 тысячи рублей, двухкомнатных - 81 тысяч, трехкомнатных - 80 тысяч рублей.

Однако в ЖК «Новый Оккервиль» есть в продаже квартиры меньшего метража, в том числе студии, так что, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра в некоторых случаях можно уложиться в меньшую итоговую сумму.

Цены – 6 из 10 баллов

Сравнивая цены, нужно также иметь в виду, что в ЖК «Новый Оккервиль» приводятся цены без учета отделки, а в ЖК «Капитал» в цену входит предчистовая отделка помещений, за которую «Отделстрой» берет дополнительно 2500 рублей с каждого квадратного метра.

Геометрия жилья

К планировкам придраться сложно - они все удачные, по крайней мере, мне не удалось обнаружить каких-то очевидных изъянов. Прихожие и санузлы тщательно продуманы, в части квартир предусмотрены кладовки.

Интересные решения сделаны даже в тех местах, где дом делает поворот, и где обычно проектировщики делают треугольные комнаты. Вместо этого немного срезан один угол кухни и сделаны пятиугольные санузлы, они вполне удобные на вид, разве что немного великоваты.

 

В 4 очереди я не заметила вариантов евро, комнаты там более прямоугольной формы, а вот в 3 очереди евро-планировок предостаточно, и комнаты, чаще всего, приближены к квадрату. Потолки высокие - 2.75 метра. 

Квартирография жилого комплекса вполне гармонична - на студии и трехкомнатные приходится примерно по одной десятой части квартир, 45% однокомнатных, 35% двухкомнатных.

Планировки – 10 из 10 баллов

Количество квартир на этаже невелико по современным меркам - от 4 до 8 квартир. Кстати, межкомнатные ненесущие стены в ЖК «Новый Оккервиль» делают из газобетона, что оставляет большой простор для перепланировок.

Соцкультбыт

Всю инфраструктуру в квартале «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» и «Строительный трест» возводили совместными усилиями. Уже работает спортивный центр с ледовой ареной и бассейном, частный детский сад «Лимпик» с интерактивным музеем и бассейном.

С сентября 2016 года откроет двери школа. Она - предмет особой гордости девелоперов, поскольку построена по последнему слову техники и вмещает бассейн, два спортивных зала, большой актовый зал, 64 учебных класса, два стадиона. Школа будет готова принять 1600 учеников, в ее здании разместится также муниципальный детский сад на 165 воспитанников. 

На первых этажах ЖК «Новый Оккервиль» работает множество предприятий торговли и услуг: супермаркеты, аптеки, детский магазин, Сбербанк, пекарня, ресторан, магазин совхоза «Ручьи», автошкола, медицинские центры и многое другое.

На первом этаже одного из домов есть амбулатория, где, помимо педиатра и терапевта, ведут прием некоторые врачи-специалисты. К остальным врачам-специалистам придется ездить во Всеволожскую ЦРБ. С февраля собираются открыть отделение связи (в данный момент ближайшая почта располагается в Янино). В скором времени ожидается открытие гипермаркета «Лента» (он уже построен). Через дорогу располагается парк «Новый Оккервиль» с собственным пляжем и велодорожками, там уже подросли деревья, поставили детский городок. 

Из минусов инфраструктуры: в Кудрово нет отделения полиции, скорая помощь, как писали на форумах, не всегда приезжает из-за пробок. Также сильно затруднен подъезд к парадным, из-за узких проездов, заставленных припаркованными машинами, во двор практически не попасть. Уже не раз были случаи, когда по этой причине не доезжала скорая помощь, а более габаритная пожарная техника просто не имеет никаких шансов. 

При этом надо отметить, что платная охраняемая стоянка, которая работает на территории «Нового Оккервиля» не заполнена и на половину (хотя цена аренды - 4 тысячи рублей в месяц). Подземные паркинги далеко не так доступны и стоят почти как полквартиры.

Инфраструктура – 9 из 10 баллов

Все это, конечно, немало смущает. Тем не менее, в сравнении с другими спальными районами на окраинах города, ситуацию с инфраструктурой в этой части Кудрово можно оценить как достаточно благоприятную.

Пути-дороги

О транспортной ситуации в этой части Кудрово я подробно писала в статье о ЖК «Капитал». Все сказанное там в полной мере актуально и для ЖК «Новый Оккервиль».

Если вкратце, проблемы с пробками, безусловно, имеют место, но положение спасает наличие дополнительного выезда на КАД через Заневку.

Метро расположено хоть и не в непосредственной близости, но все же в пешей доступности - минут за 25 можно дойти быстрым шагом. А вот доехать до метро на общественном транспорте оказывается не так просто: маршрутки редко останавливаются у «Нового Оккервиля». До трамвайной остановки придется идти почти половину расстояния до метро, а потом ждать трамвая.

Транспортная доступность – 8 из 10 баллов

В целом, хоть метро и находится далековато, дойти до него все же можно. КАД рядом, что тоже немаловажно. В целом, и для пешеходов, и для автомобилистов ситуацию можно охарактеризовать как чуть выше среднего.     

Выводы

Безусловной сильной стороной ЖК «Новый Оккервиль» является подход к обеспечению жилья инфраструктурой. К настоящему моменту внутри квартала создано практически все необходимое для комфортной жизни, через дорогу разбит прекрасный парк. Отменные планировки, привлекательные условия покупки, выбор параметров отделки - также плюсы этого проекта.

Несколько смущают имеющиеся вопросы к качеству строительства, также нельзя не отметить транспортные проблемы в этой локации и кое-какие неудобства, связанные с областной пропиской. Но все-таки до метро можно дойти пешком, а Невский район Санкт-Петербурга буквально в двух шагах. По сумме факторов ЖК «Новый Оккервиль» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «Новый Оккервиль» (Кудрово) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября