15 июня 2015
оценка 5 из 10

ЖК Новое Янино от ЦДС: добротное жилье по договору ЖСК

Интерес девелоперов из города все больше смещается к перифериям, где свободной земли больше, а стоит она дешевле. Оживленное строительство развернулось в последние годы в поселке Янино Ленинградской области, расположенном рядом с КАД на северо-восточной границе с Санкт-Петербургом. На бывших капустных полях вырастет сразу несколько крупных жилых комплексов от разных застройщиков. Один из них меня попросила проверить редакция Novostroy-SPb.ru. Речь идет о ЖК «Новое Янино» от Центра Долевого Строительства (ЦДС).

Что будет?

На участке 128 000 квадратных метров будет построено шесть 12-этажных корпусов общей площадью около 160 000 кв. м. Сейчас в продаже два из них: корпус «Е», рассчитанный на 598 квартир (относится к первой очереди), и корпус «Д», он вместит 620 квартир (относится уже ко второй очереди).

Помимо жилья ГК «ЦДС» планирует построить инфраструктуру: детский сад на 175 мест и многоярусные паркинги на 1200 машиномест. А 27 500 квадратных метров застройщик обещает отвести под озеленение.

Во всем жилом комплексе, если примерно прикинуть, будет порядка 4 тысяч квартир. 1200 мест в подземных паркингах плюс гостевые парковки по периметру домов, на плане их нарисовано немало – почти 5 сотен. Получается одно место на 2-3 квартиры. А при учете, что большинство квартир в ЖК «Новое Янино» - однокомнатные, думаю, больших проблем с парковкой (как, например, в Кудрово и Мурино) тут возникнуть не должно.

Дома в плане напоминают буквы «П» и «Г», рядом с каждым корпусом будет обустроена детская и спортивная площадка, а придомовые парковки вынесут на внешний периметр жилого комплекса и внешние стороны домов, так что дворы будут максимально свободны от транспорта.

Кто строит?

Как я уже обмолвилась, застройщик проекта – группа компаний «ЦДС». Она в последнее время не раз попадала в фокус внимания Тайного покупателя, поэтому не буду повторяться, о репутации группы можно прочесть в предыдущих выпусках. Если вкратце, то компания работает на рынке давно, строит качественно, все дома рано или поздно достраивает, но сроки, как правило, не выдерживает.

Насколько позже достоят дом, предсказать сложно, чаще всего его переносят примерно на год, но бывало всякое: и задержки до трех лет, и сдача в срок. Менеджеры ГК «ЦДС», как правило, предлагают своим клиентам прибавлять полгода к сроку ввода в эксплуатацию первого дома в каждом проекте и по кварталу к каждому из последующих домов, объясняя это тем, что коммуникации уже подведены и следующие дома, образно говоря, «включают в ту же розетку».

Обычной практикой для «ЦДС» является объединение очередей. Так и в случае с ЖК «Новое Янино», 1 очередь (корпус «Е») по официальной информации на сайте должны сдать в I квартале 2016 года, 2 очередь (корпус «Д») – во II квартале 2016 года.

По словам менеджеров, их сдадут одновременно в III квартале 2016 года, с задержкой в 6 и 3 месяца соответственно. Обещания менеджеров, конечно, всегда отражают наиболее оптимистичный прогноз, но, в любом случае, есть смысл смотреть квартиру именно во втором корпусе, поскольку цены там ниже, и, к тому же, он располагается дальше от шоссе, а сдаваться, скорее всего, будет одновременно с первым.

Надежность застройщика - 7 из 10 баллов

В том, что корпуса будут достроены, я не сомневаюсь, просто покупателям нужно быть готовым к тому, что в срок они квартиры не получат.

Разведка в Интернете

Информация о проекте на сайте застройщика представлена очень подробно и удобно, впрочем как и о других новостройках ГК «ЦДС». А вот неофициальных обсуждений в социальных сетях и на форумах пока не так много.

Информационная доступность - 7 из 10 баллов

В основном пайщики радуются быстрым темпам строительства, надеются на сдачу без существенных задержек и обсуждают локацию новостройки.

Визит в офис

У ГК «ЦДС» работает пять офисов в разных частях города, не считая консультационных пунктов на объектах – покупателям из разных частей города будет одинаково удобно добираться.

 

Часы работы тоже не разочаровывают: до 20.00 в будни и до 16.00 по выходным. На сайте также есть специальная форма «записаться на консультацию в выходной день». В будни в дневное время можно приезжать без записи.

На сайте ГК «ЦДС» всплывающее окно предупреждает всех, что центральный офис переехал и теперь располагается на пр. Добролюбова недалеко от станции метро «Спортивная». Туда я и отправилась.

В ГК «ЦДС» мне уже доводилось бывать, но на этот раз уровень консультации оказался самым низким. Мало того что девушка-менеджер не ответила на многие из моих вопросов, в ее голосе, к тому же, сквозило возмущение, как будто ее нагрузили внеурочной работой: «ТАКОЙ информацией я не располагаю!».

Я уже привыкла, что менеджеры ГК «ЦДС» не знают, что творится за пределами их строительного забора, поэтому не удивилась, что девушка не смогла мне ничего сказать о планах по строительству дорог и развитию окружающей территории.

А вот отсутствие знаний о самом жилом комплексе оказалось для меня неожиданностью. Вот список вопросов, на которые я не получила ответа: «Сколько будет квартир во всем жилом комплексе?»; «Когда его полностью достроят?»; «Под какими из домов будут располагаться подземные паркинги? Ясно лишь, что парковок не будет под теми корпусами, которые сейчас в продаже»; «Сколько будет мест на гостевых парковках? Когда будут построены сады?»; «И будет ли их два, как нарисовано на плане, или один, как говорится в описании?». Менеджер сказала, что будет два, но так неуверенно, что меня этот ответ совсем не убедил.

Что касается самого болезненного вопроса – сроков сдачи – на эту тему менеджер говорила даже несколько агрессивно. По ее словам максимальная задержка компании составила 2 года, и было это в кризис, а сейчас задерживают не более чем на 1-2 квартала (на самом деле не соответствует действительности ни первое, ни второе).

Сервис - 5 из 10 баллов

При этом, на мой вопрос: «Какой жилой комплекс сдавался последним и с каким опозданием?», она ответить не смогла.

Как купить?

К сожалению, купить квартиру в ЖК «Новое Янино» можно только через вступление в ЖСК и выплату паевых взносов. Поэтому договор не будет зарегистрирован в Росреестре и 214-ФЗ не защитит пайщиков ни от двойных продаж, ни от нарушений сроков передачи квартиры.

Остается надеяться на честное слово застройщика и его доброе имя. До сих пор ГК «ЦДС» все продажи вела исключительно через ЖСК (хотя недавно компания заявила, что переходит на продажи по ДДУ) и, как я уже писала, без квартиры ни один покупатель пока не остался, хотя подождать пришлось многим.

Из-за такой схемы продажи в ЖК «Новое Янино» гораздо выше ставки по ипотеке, поскольку государство не поддерживает покупателей, которые приобретают квартиру через ЖСК (льготной ипотеки в проекте нет).

Вместо субсидированной ипотечной ставки в размере 12% банки берут за кредиты: «Возрождение» 14,5%, «Ханты-Мансийский банк» и «Открытие» 15,25%, банк «Санкт-Петербург» 15,5%, «Сбербанк» 16,5% -18,75% в зависимости от величины первого взноса и срока кредита.

Зато в ЖК «Новое Янино» доступна беспрецедентно длинна рассрочка – до 5 лет, правда и стоимость ее получается очень высокая, если учесть, что базовые цены на 37% (для студий и однокомнатных) и на 29% (для двух- и трехкомнатных) выше, чем цены при 100% оплате.

В зависимости от величины первого взноса колеблется длительность рассрочки и величина скидки, которая предоставляется на первый взнос. Перечислю все по порядку:

1.  При 100% оплате в течение 2 недель предоставляется скидка на всю сумму (для студий и однокомнатных 27%, для двух- и трехкомнатных 22,5%);
2.  Первый взнос 10% - рассрочка на 2,5 года, скидка не предоставляется, цена будет базовая;
3.  Первый взнос 20% - рассрочка на 3,5 года, тоже без скидки;
4.  Первый взнос 30% - рассрочка на 5 лет, без скидки;
5.  Первый взнос 40% - рассрочка на 5 лет, скидка с первого взноса 10%;
6.  Первый взнос 50% - рассрочка на 5 лет, скидка с первого взноса 15%.

Двухэтажное здание вдалеке - школа

 

При досрочном погашении рассрочки тоже предоставляются скидки. При оплате всей суммы за первый год скидка 12%, за второй 10%, за третий  9%, за четвертый 4%. Причем скидка рассчитывается не от остатка, а от всей суммы договора.

Еще один вариант оплаты: первый взнос 30%, рассрочка на три года, выплаты ежеквартально или ежемесячно по 20 тысяч рублей в месяц за студию или 1-комнатную квартиру или 30 тысяч за двух- или трехкомнатную, остаток суммы последним платежом.

Схема покупки - 4 из 10 баллов

Судите сами: покупка через вступление в ЖСК оставляет покупателя незащищенным юридически, ипотека без господдержки, дорогая рассрочка.

С отделкой или без?

Квартиры сдают с подготовкой под чистовую отделку, в которую входит только стяжка пола, штукатурка стен плюс розетки/выключатели/радиаторы/счетчики. Чистовую отделку можно дозаказать по цене 8 тысяч рублей за квадратный метр (для студий 10 тысяч рублей).

Также в 5 секции корпуса «Е» все квартиры будут с отделкой, отказаться от которой нельзя, но там уже почти все жилье распродано, осталось только некоторое количество студий.

Подробной информации по качеству отделки менеджер мне не предоставила, предложив прокатиться в шоурумы, которые у ГК «ЦДС» располагаются в ЖК «Северные высоты» и ЖК «Новое Мурино». В обоих я уже бывала раньше, и мне все понравилось. На полу ламинат, на стенах обои (бумажные, но их можно красить), в санузлах плитка на всю высоту и сантехника. Как я поняла, материалы используются не самые дорогие, но неплохого качества.

Отделка мест общего пользования (МОП) в ЖК «Северные высоты» была намного скромнее, чем в ЖК «Новое Мурино» (при том, что менеджеры говорят о единых стандартах). В обоих комплексах МОПы выглядят не так интересно, как в рекламных буклетах, но в остальном никаких недостатков я не заметила.

В отзывах, которыми пайщики делятся в Интернете, мне особенных претензий по качеству тоже не встречалось. Поэтому делаю вывод, что качество строительства – сильная сторона ГК «ЦДС».

Как строят?

Отдельно стоит рассказать о технологии строительства. ГК «ЦДС» возводит кирпично-монолитные дома, при этом внешние стены полностью на всю толщину выкладываются только из кирпича. Для кого-то это бывает решающим фактором при выборе.

И, хотя я не раз слышала мнение специалистов, что современные дома, построенные по разным технологиям, почти не отличаются по своим свойствам (в отличие от застройки прошлых десятилетий), люди продолжают считать кирпич наиболее экологичным материалом. К тому же, кирпичные фасады смотрятся красиво и, наверняка, не облезут через несколько лет, как это может произойти со штукатуркой.

Что почем

Цены в ЖК «Новое Янино» примерно такие же, как у конкурентов в этой локации (за исключением ЖК «Янила Кантри», где стоимость жилья, почти как в городе). Обзор цен конкурентов можно найти в статье о ЖК «Ясно Янино», они актуальны, поскольку в летний период застройщики стараются цены не повышать. У ГК «ЦДС» они даже несколько снизились.

Стоит только учесть, что к стоимости квартиры нужно будет прибавить стоимость подключения к сетям (от 12 тысяч рублей за однокомнатную до 24 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру) и стоимость остекления балконов (при текущем курсе это около 10 тысяч рублей за квадратный метр пола балкона).

1 очередь корпус «Е»

Тип квартиры Общая площадь Площадь комнат Площадь кухни Цена при 100% оплате, рубли Базовая цена, рубли Цена за кв. метр при 100% оплате
Студии 27.93 21.6 0 1 698 397 2 326 570 60 809
  27.08 19.45 0 1 868 114 2 559 060 68 985
1-комн. 31.6 14.66 8.84 2 192 614 3 003 580 69 387
  42.54 14.77 14.63 2 732 770 3 743 520 64 240
2-комн 49.32 12.23+17.05 9.87 2 847 614 3 674 340 57 738
  52.51 11.32+16.13 10.7 3 233 238 4 171 920 61 574

 

2 очередь корпус «Д»

Тип квартиры Общая площадь Площадь комнат Площадь кухни Цена при 100% оплате, рубли Базовая цена, рубли Цена за кв. метр при 100% оплате
Студии 27.93 21.6 0 1 661 699 2 276 300 59 495
  27.73 19.92 0 1 859 310 2 547 000 67 050
1-комн. 31.31 14.51 8.84 1 981 644 2 714 580 63 291
  49.79 18.28 18.58 2 678 750 3 669 520 53 801
2-комн 47.52 11.26+14.69 10.17 2 714 221 3 502 220 57 117
  48.94 10.00+15.65 15.46 2 920 495 3 768 380 59 675
3-комн 68.71 11.32+14.98+16.13 10.7 3 658 295 4 720 380 53 243
  70.76 10.70+14.08+17.93 14.13 4 003 247 5 165 480 56 575

 

Цены - 7 из 10 баллов

Тем, кто планирует покупку в ипотеку, я бы советовала учесть разницу в процентной ставке по сравнению с объектами, которые продают по ДДУ. Тем не менее, даже с учетом всего этого цены предлагаются на уровне средних по Янино.

Геометрия жилья

Площадь студий в первых двух корпусах ЖК «Новое Янино» почти одинакового размера - 26-27 квадратных метров, но по геометрии они отличаются. Часть имеют форму вытянутого прямоугольника, другие удачнее – более приближенной к квадрату формы.

Торговый комплекс вблизи ЖК ЖК «Янинский каскад»

 

Санузлы в студиях, конечно, как это обычно бывает, небольшие совмещенные с душевой кабиной, но место для стиральной машины предусмотрено. А вот прихожие тесноваты. В те, что пошире формой, еще удастся поставить шкаф, в узких места хватит только под вешалку.

Впрочем, это касается не только студий. В большинстве квартир в прихожих не очень много места для размещения вещей, придется все хранить в комнатах, зато во всех санузлах есть место для стиральной машины. Величина комнат, как правило, стандартная 13-16 кв. метров, а вот кухни разные: от 8,84 до 17 кв. метров – на любой вкус.

Встречаются необычные планировочные решения. Правда, оригинальность в этих случаях идет в ущерб практичности. Например, 1-комнатная квартира метражом 34,09 кв. метра, где балкон расположен вдоль стены комнаты и примыкает торцом к кухне.

Выход на балкон идет из кухни, на него же выходит единственное окно в комнате. Очевидно, что в комнате будет меньше света и чтобы открыть окно и проветрить помещение придется идти через кухню на балкон и открывать окна и там тоже.

Или вариант 2-комнатной квартиры площадью 48,94 кв. метра, в которой из прихожей вы сразу же попадете на кухню, через которую идет проход в обе комнаты. Высота потолков в жилом комплексе будет 2,65 метра.

Планировки - 7 из 10 баллов

Планировки в целом неплохие, но не без недостатков.

Соцкультбыт

Что же с инфраструктурой? В состав ЖК «Новое Янино», помимо жилья, как я уже говорила, войдет один или два детских сада (я, все-таки, сомневаюсь, что их будет два), подземные паркинги и некоторое количество коммерческих помещений (но не вся площадь первых этажей).

Ближайший торговый центр находится неподалеку – в 600 метрах от новостройки. Он небольшой, но там уже работает универсам, аптека, салон красоты, ателье и прочее. Еще чуть дальше нужно пройти до Янинской амбулатории.

Единственная, пока что работающая школа в Янино, тоже располагается совсем рядом – в 200 метрах от комплекса, а до действующего детского садика надо пройти около километра.

Правда, мест в детских учреждениях Янино сейчас катастрофически не хватает, но зато три садика и школу построят в соседнем жилом комплексе «Янила кантри», другие застройщики тоже планируют строить детские учреждения.

Инфраструктура - 7 из 10 баллов

В планах Ленобласти строительство в Янино крытого ледового катка, спорткомплекса и бассейнов. В общем, все неплохо, а в будущем будет еще лучше.

Пути-дороги

О дороге в Янино, пробках и планах по решению дорожного вопроса я очень подробно писала в статье о ЖК «Ясно Янино», поэтому не стану повторяться. ЖК «Новое Янино» находится совсем рядом с Колтушским шоссе, и остановки общественного транспорта расположены как раз перед поворотом к жилому комплексу.

В то же время, от шоссе до ближайшего дома (им является корпус «Е») - 300 метров, и дальше застройка уходит на север. Так что, думаю, расположение жилого комплекса можно считать удачным.

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

В буклете застройщик пишет о том, что в планах строительство метро в Янино, однако в плане развития метрополитена до 2025 года Янино не фигурирует, так что обольщаться не стоит.

Особенности локации

На форумах довольно активно обсуждают расположение  мусороперерабатывающего завода, который находится всего в 750 метрах от новостройки. На самом деле, мусорных заводов в Янино два, один из них, действительно, совсем рядом, другой располагается ближе к Янино-2.

Однако пугаться не стоит. На этом заводе мусор не сжигают, а только сортируют и отправляют на переработку, а остатки перерабатывают на компост. На этот завод даже водят экскурсии для всех желающих, и в Интернете есть фотоотчеты об этих экскурсиях. Даже на территории рядом с самим заводом никакого запаха нет.

Планы по строительству мусоросжигающего завода в Янино были, но впоследствии этот завод решили построить в Левашово. После этого решения в Янино как раз и начался строительный бум.

Куда больше, чем соседство завода по переработке отходов, меня, честно говоря, смущает несанкционированная свалка, которую устроили в полях восточнее деревни Суоранда чуть более чем в километре от ЖК «Новое Янино».

Там регулярно закапывают мусор и именно оттуда, по слухам, регулярно доносится неприятный запах. Активисты движения «Спасем Колтуши» прилагают усилия, но пока не могут добиться прекращения незаконных захоронений отходов.

Резюме

Подведем итоги. К плюсам ЖК «Новое Янино» можно отнести надежность застройщика, хорошее качество строительства, кирпично-монолитную технологию, возможность заказать отделку, хорошую для областной локации ситуацию с инфраструктурой, а также вполне приемлемые цены и неплохие планировки.

Из минусов – схема продажи через ЖСК, существенные задержки сроков сдачи, дорогая ипотека и рассрочка. Близость к городу и к развязке КАД омрачается пробками на Колтушском шоссе, правда, в будущем его собираются расширить. Ну а пока ЖК «Новое Янино» получает от меня «5» баллов.

Дария Лапатухина

5баллов

ЖК «Новое Янино» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про ГК ЦДС
Другие материалы про ДДУ
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября