21 июля 2015

ЖК «Новое Янино» и ЖК «Янинсий Каскад»: сравниваем новостройки в Янино

Долгое время застройщики обходили стороной деревню Янино на в Ленинградской области. Однако после того, как власти отказались от планов по строительству мусороперерабатывающего завода здесь, Янино захлестнул настоящий строительный бум. Редакция портала Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя сравнить между собой две популярные новостройки в этой локации: ЖК «Новое Янино» от ГК «ЦДС» и ЖК «Янинсий Каскад» от «Строительного управления».

Что строят?

ЖК «Янинский каскад» (первое расследование Тайного покупателя) строится в 4 очереди на четырех разных участках, поэтому имеет смысл рассказать о каждом из них отдельно.

ЖК «Янинский Каскад-1» располагается по адресу Кольцевая д.8 - это два 12-этажных корпуса на 375 квартир и многоярусный паркинг на 200 машин. Дома уже построены, работает встроенный детский центр, продуктовый магазин, салон красоты.

Застройщиком этой очереди выступала компания ИСК «Викинг», а «Строительное управление» выполняло функции генподрядчика. В продаже сейчас последние квартиры, их, кстати, можно купить как у «Викинга», так и у «Строительного управления». Во всех последующих «Каскадах» уже «Строительное управление» является застройщиком и подрядчиком.

ЖК «Янинский Каскад-2» строится в стороне, по адресу ул. Новая д.6. Это 12-этажный Ш-образный корпус на 647 квартир, с подземной парковкой на 93 места. На первых этажах предусмотрено 7 помещений для офисов.

ЖК «Янинский Каскад-3» появится рядом с первым «Каскадом», по адресу 7 линия, д.3. Это двухсекционный Г-образный 12-этажный дом на 284 квартиры с открытой автостоянкой на 52 места. На первом этаже предусмотрены колясочная, консьерж, диспетчерская и помещение ТСЖ. Территорию благоустроят двумя детскими площадками с набивным покрытием и спортивной площадкой.

ЖК «Янинский Каскад-4» в продажу поступит предположительно в августе 2015 года, для него уже начали готовить площадку по адресу Кольцевая 12, тоже по соседству с первым «Каскадом».

ЖК «Новое Янино» (подробное расследование Тайного покупателя) будет состоять из шести 12-этажных корпусов, которые вместят около 4 тысяч квартир. Помимо жилья построят детский сад на 175 воспитанников и паркинг на 1200 машиномест, первые этажи частично предназначены под коммерцию.

Кто строит?

Оба застройщика имеют солидный, более 20 лет, опыт в строительстве, но оба имеют свои сильные и слабые стороны.

ГК «ЦДС» строит отличные качественные кирпично-монолитные дома, но строит долго. Основной недостаток этой компании - неопределенность сроков окончания строительства. Поскольку продажи ведутся через вступление в ЖСК, застройщик не берет на себя никакой ответственности за соблюдение сроков. Задержки случаются разные - от 3 месяцев до 3 лет, но задерживают сдачу почти всех объектов.

Плановый (указанный на официальном сайте) срок сдачи 1 корпуса «Новое Янино» (корпус Е) - I квартал 2016 года, 2 корпуса (корпус Д) - II квартал 2016 года. При этом менеджеры ориентируют покупателей на одновременную сдачу обоих корпусов в III квартале 2016 года. Совпадут ли эти прогнозы с действительностью, покажет время. Пока ясно лишь, что дома не построят раньше этого срока.

«Строительное управление» в рекламе часто упоминает о досрочной сдаче своих домов, но на самом деле это не совсем так. В истории компании случались длительные - до трех лет - задержки строительства (например, ЖК «Олимп»). Последние объекты сдавали четко в срок, обозначенный в договорах, при этом в рекламе щедро раздавали обещания о досрочной сдаче.

ЖК «Янинский Каскад – 1», например, обещали сдать в марте, а заселить в июне 2014 года, при этом по документам сдать дома в эксплуатацию должны были в IV квартале 2014 года.

Так и получилось - дома сдали в ноябре 2014 года, но фактически в непригодном для проживания состоянии: без электричества, воды, с неработающими лифтами, без счетчиков и оконных ручек.

Дольщики жаловались также на сквозняки из фасадной стены, кривую стяжку, трещины в полу и стенах, разбитые окна, лопающиеся трубы и шатающиеся стены. Из-за ошибки в подключении труб в 7 секции на втором этаже всю зиму отсутствовало отопление.

И это еще не все. По ходу строительства был изменен проект: пазогребень во внутренних перегородках заменили на дешевые блоки, к тому же, уложив их таким образом, что стены можно расшатать голыми руками. Толщину внешних стен уменьшили вдвое (с 60 до 30 см), в результате чего сильно увеличились площади квартир - примерно от 3,5 до 6 метров.

Дом был уже построен, а квартиры все еще продавали по старым планам. После ввода дома в эксплуатацию с дольщиков сразу стали требовать доплату за лишние квадратные метры, в то время как устранять брак строительства никто не торопился.

Становится понятно, почему дом выглядит сейчас примерно так же, как год назад: незаселенным и пустующим. На окнах нет занавесок, не снята защитная пленка с оконных и дверных профилей, трава перед домом не кошена. Судя по отзывам на форумах, некоторые дольщики собирают документы в прокуратуру.

К счастью, следующие очереди не унаследовали от ЖК «Янинский Каскад-1» его проблем. Те дольщики, которым удалось проникнуть внутрь дома «Янинский Каскад-3», выкладывали в социальных сетях фото и видео, где не видно явных недостатков.

Как строят?

Технология строительства изменяется с каждой очередью ЖК «Янинский Каскад» - застройщик не устает экспериментировать. В ЖК «Янинский Каскад-1» технологию изменили в процессе строительства. Изначально были запроектированы очень толстые наружные стены: газобетон 375 мм + утеплитель + кирпич 250 мм, но дольщики последующих «Каскадов» были избавлены от подобных «сюрпризов».

Во всех очередях проектом предусмотрены свайные фундаменты, монолитный каркас и внешние стены с использованием газобетона и минераловатного утеплителя Rockwool. Подробности в таблице:

 

  ЖК «Янинский каскад-2» ЖК «Янинский Каскад-3»
Несущие стены монолит 160 мм монолит 180 мм
Наружные стены газобетон 200мм + утеплитель 150мм или монолит 160мм + утеплитель 150мм газобетон 200мм + утеплитель 120мм или монолит 120мм + утеплитель 150мм.
Фасад штукатурка цоколь - бетонные плитки, 1-2 этажи кирпичная облицовка, выше штукатурка + окраска
Внутренние стены монолит 160 мм монолит 180 мм
Перегородки кирпич 250 мм или железобетон 140 мм с воздушным промежутком, заполненным минватой 50 мм. пазогребень 80 мм

Технология строительства всегда была достоинством компании ГК «ЦДС» - «полностью кирпичные внешние стены без утеплителя и штукатурки» - не раз говорили мне менеджеры. Я позвонила в отдел продаж, чтобы уточнить толщину стен, и, к моему удивлению, услышала, что в ЖК «Новое Янино» наружные стены делают из комбинации монолита, утеплителя и кирпича, в разных участках дома материалы используются в разных сочетаниях.

Девушка смогла мне сообщить лишь приблизительные данные: толщина  внешних стен около 500 мм, несущие стены 220 мм, межкомнатные перегородки из газобетона.

Я была удивлена тем, что ГК «ЦДС» все-таки использует утеплитель, но в общем и целом, толщина стен ЖК «Новое Янино» получается значительно больше, чем в ЖК «Янинский Каскад». 

Примечательно, что на момент проверки Тайным покупателем год назад «Янинский Каскад-2» уже вовсю строился, а «Янинский Каскад-3» находился на этапе разработки проектной документации.

Сейчас «Янинский Каскад-3» внешне выглядит почти готовым: не хватает только балконов и в некоторых окнах отсутствует остекление, а, судя по фото, уже вовсю делается внутренняя разводка труб. «Янинский Каскад-2» явно отстает: там только начинают утеплять фасад, к внутренним работам еще не приступали.

Плановый срок сдачи «Янинский Каскад -2», обозначенный на сайте - IV квартал 2015 года, в договоре срок совсем другой:  ввод в эксплуатацию в III квартале 2016 года, ключи до конца I квартала 2017 года.

ЖК «Янинский Каскад-3» планируют (по заявлениям в рекламных материалах) сдать в I квартале 2016 года, хотя, срок окончания строительства по документам - II квартал 2017 года, плюс полгода на передачу ключей.

Мнения дольщиков разделились: кто-то считает, что дом уже практически построен, и «чем там можно заниматься до 2017 года?», другие предпочитают ориентироваться на даты в договоре. Но все сходятся во мнении, что ЖК «Янинский Каскад-3» сдадут раньше, чем ЖК «Янинский Каскад-2».

Разведка в Интернете

Именных сайтов обе новостройки не имеют, информацию о квартирах можно найти на сайтах застройщиков. Сайт ГК «ЦДС» содержит все необходимые данные о новостройке и удобный подбор квартир. Основной площадкой для общения пайщиков ЖК «Новое Янино» служит группа «Вконтакте», но практической информации в ней не очень много.

Сайт компании «Строительное управление» мне показался менее удобным. К тому же, планировки у меня с планшета не открылись, а цен там вообще нет. Зато в группах дольщиков (они созданы отдельные для всех «Каскадов») я почерпнула много информации.

Визит в офис

ГК «ЦДС» имеет целую сеть офисов по всему городу, которые работают до 20 часов по будням и до 16 часов по выходным. У «Строительного управления» только один офис, к тому же, далеко от метро - от станции «Ладожская» придется добираться наземным транспортом.

Часы работы на сайте указаны такие же, но по факту оказалось, что отдел продаж закрывается раньше, а по выходным вообще не работает.

Сервис, как обычно, зависит от того, какой попадется менеджер, но если основная претензия, которая может возникнуть к менеджерам ГК «ЦДС» - это недостаток знаний, то на менеджеров «Строительного управления» на форумах часто жалуются из-за хамства.

Как купить?

Способ покупки, напротив, более надежный для покупателя предлагает «Строительное управление». В ЖК «Янинский Каскад» квартиры продаются по договору долевого участия. 214-ФЗ защищает покупателя от двойных продаж, а в случае нарушения срока передачи квартиры, прописанного в договоре, можно отсудить у застройщика неустойку.

ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»ЖК «Новое Янино»

 

Кроме того, закон обязывает застройщика к обязательному страхованию от банкротства и «недостроя». Конечно, все это не дает покупателям 100% гарантий - покупка недвижимости на этапе строительства, по-прежнему, сопряжена с риском, но все-таки с юридической точки зрения, такой способ покупки максимально защищает покупателя.

Покупателям квартир в ЖК «Новое Янино» придется вступить в жилищно-строительный кооператив и платить паевые и прочие взносы. Все вышеперечисленные преимущества, которые распространяются на участников долевого строительства к пайщикам ЖСК не относятся.

Это также означает, что застройщик не несет абсолютно никаких обязательств перед пайщиками относительно сроков завершения строительства. С юридической точки зрения, пайщики вообще сами строят себе дом, организовавшись в кооператив.

Еще один недостаток схемы покупки квартиры через ЖСК - дороговизна ипотеки. Дело в том, что субсидированная процентная ставка на ипотеку составляет 12% и относится только к первичной недвижимости, приобретаемой по ДДУ (214-ФЗ).

Схема покупки через вступление в ЖСК, хоть и является тоже совершенно законной, государством не поддерживается, поэтому ипотечные ставки будут примерно на 3% выше.

Если конкретнее, ЖК «Янинский Каскад-2» прошел аккредитацию у нескольких банков: «Сбербанк», АК «Барс», СМП, «Банк Москвы», «Дельта-Кредит». В ЖК «Янинский каскад-3» добавляется еще «Банк Санкт-Петербург». Все со ставкой 12%.

ЖК «Новое Янино» кредитуют банк «Возрождение» со ставкой 14,5%, «Ханты-Мансийский банк» и банк «Открытие» по ставке 15,25%, «Банк Санкт-Петербург» - 15,5% и «Сбербанк» предлагает ставку от 16,5 до 18,75% (в зависимости от величины первого взноса).

Зато ГК «ЦДС» предоставляет самую длинную рассрочку на рынке новостроек - на целых 5 лет. Но и цена такой рассрочки будет очень высокая: при первом взносе 30% удорожание по сравнению ценой при 100% оплате составит 37% для студий и однокомнатных и 29% для двух- и трехкомнатных квартир.

Геометрия жилья

В ЖК «Янинский Каскад-2» представлены квартиры от студий до трехкомнатных, но основной упор сделан на «двушки», их запроектировано больше всего.

В ЖК «Янинский Каскад-3» больше всего однокомнатных квартир - вся вторая секция состоит из одних «однушек», по 13 штук на этаже. В первой секции 3 двухкомнатные квартиры, 4 студии и одна однокомнатная. Трехкомнатных нет совсем.

Все три очереди «Янинского Каскада» проектировали разные проектные бюро. И у меня сложилось впечатление, что планировки становятся все менее и менее удачные с каждой следующей очередью. О планировках первого и второго «Каскадов» я уже писала в прошлом расследовании, поэтому сконцентрируюсь на ЖК «Янинский Каскад-3».

Студии все расположены в месте, где дом делает поворот, и все имеют неправильную форму, единственный источник света - балконный блок с одним небольшим окном. Кухонная зона не выделяется в студиях площадью 28 кв. метров или выделяется в виде небольшого треугольника без окна – для вариантов метражом 29 «квадратов».  

Основной недостаток одно- и двухкомнатных квартир – прихожие. Они либо совсем неудобные, с нелогичным расположением дверей, либо чересчур большие – и тоже неудобные.

Например, в «двушке» площадью 61 кв. метр в прихожей размером 9 кв. метров вообще невозможно разместить вещи из-за того, что проектировщики все стены заняли дверями в другие помещения.

Положение спасает лишь кладовка (1,8 кв. м), а в самой прихожей остается разве что поставить что-то в центре или оставить ее полностью пустой. В другой квартире в прихожей площадью 11 квадратных метров удастся разместить лишь небольшой шкаф и тумбочку.

Форма комнат «однушек» – банальные прямоугольники с окном в торце. Исключение составляют лишь квартиры в торце дома, где угловые комнаты имеют дополнительное окно или балкон на второй, длинной стороне.

Двухкомнатные квартиры, преимущественно, тоже расположены в торце, поэтому имеют дополнительное окно или балкон в одной из комнат. Высота потолка чуть выше, чем в предыдущих «Каскадах» - 2,75 метра. Потолки в ЖК «Новое Янино» ниже – всего 2,65 метра.

В ЖК «Новое Янино», в противоположность ЖК «Янинский Каскад», прихожие спроектированы так экономно, что даже чересчур тесноваты. В одних вариантах шкаф поставить удастся, в других нет, но, в любом случае, покупатели не заплатят за лишние метры.

Зато комнаты просторны, а кухни на любой вкус – от 8 до 17 кв. метров, студии есть прямоугольной или квадратной формы, несмотря на то, что все они меньше, чем в ЖК «Янинский Каскад». Есть и совсем экзотические варианты, можно о них почитать в расследовании Тайного покупателя.

Что почем

Пока писалась эта статья в ЖК «Янинский Каскад» были проданы все трехкомнатные квартиры, одно- и двухкомнатных также осталось немного. А цены на квартиры в 4 очереди, к сожалению, неизвестны до открытия продаж, которое обещают в августе этого года.

В ЖК «Янинский Каскад-2» остались в продаже только «двушки», в ЖК «Янинский Каскад-3» - только однокомнатные:

Тип Метраж (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Стоимость кв. метра (рубли)
1-комнатные 39 2 100 000 53 846
  40.45 2 420 000 59 827
  42 2 329 000 55 452
2-комнатные 57 3 104 000 54 456
  56 3 050 000 54 464
  64.58 3 237 000 50 124

ЖК «Новое Янино» в продаже осталось совсем немного студий, двух- и трехкомнатных квартир, зато хороший выбор однокомнатных - застройщик не торопится выпускать в продажу следующие корпуса, пока не распродадутся первые два.

ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»ЖК «Янинсий Каскад»

 

До конца июля действует скидка 2%, так что цену можно смело умножать на 0,98:

Тип Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли)

Стоимость кв. метра (рубли)

Корпус
студии 28.21 1 801 918 63 875 Е
  27.08 1 868 114 68 985 Е
1-комн. 31.6 2 192 614 69 387 Е
  39.59 2 644 418 66 795 Е
  44.33 2 653 594 59 860 Е
  49.79 2 678 750 53 801 Д
2-комн. 47.52 2 835 756 59 675 Д
  51.01 2 846 358 55 800 Д
  56.55 3 183 979 56 304 Е
  57.13 3 630 612 63 550 Е
3-комн. 68.71 3 807 397 55 413 Д
  70.76 4 003 247 56 575 Д

Видно, что цены в ЖК «Янинский Каскад» ниже, причем, на некоторые квартиры весьма существенно.

Соцкультбыт

С точки зрения локации мне кажется наиболее удачным расположение ЖК «Янинский Каскад-2» - он утопает в зелени, рядом находится парк, амбулатория, торговый комплекс и действующий детский сад.

Остальные очереди ЖК «Янинский Каскад» все расположены друг рядом с другом, с одной стороны гранича со старой застройкой Янино, с другой – с недружелюбной территорией гаражей и складов.

Благоустройство со стороны застройщика предусматривается самое минимальное. И, судя по тому, как выглядит территория вокруг ЖК «Янинский Каскад-1», уходом за ней никто не занимается – за год там мало что изменилось. Зато работает кое-какая инфраструктура: на первом этаже открыли продуктовый магазин и коммерческий детский развивающий центр с ясли-садом.

ЖК «Новое Янино» строится ближе к другим новостройкам Янино, ближе к Колтушскому шоссе и остановке общественного транспорта, между школой и соседним жилым комплексом Jaanila Country, который выделяется особенно высоким уровнем благоустройства территории: большой зеленой зоной, профессиональным ландшафтным дизайном, детскими площадками от мирового бренда и многообразием спортивных площадок для разных видов спорта.

Дольщики ЖК Jaanila Country, конечно, без энтузиазма смотрят на перспективу, что благоустройством их комплекса, за которое они платят немалые деньги, будут пользоваться жители соседних комплексов, но полностью перекрыть проход на их территорию не удастся, поскольку там будут работать школы и садики.

Однако и без учета окружения территория самого ЖК «Новое Янино» будет благоустроена лучше, чем ЖК «Янинский Каскад». Проектировщики максимально освободили дворы от транспорта, вынесли парковки на внешний периметр домов. Дворы оборудуют большим количеством детских площадок и озеленят.

Итоги

Обе новостройки имеют свои плюсы и минусы: ЖК «Янинский Каскад» стоит дешевле, при том, что строится быстрее и имеет гораздо большую степень готовности, к тому же, продается по 214-ФЗ через заключение ДДУ, ипотека обойдется дешевле.

В свою очередь, за ЖК «Новое Янино» преимущество в отношении качества строительства и благоустройства территории. Еще один плюс - у ГК «ЦДС» можно заказать отделку от застройщика по цене 8 тысяч рублей за квадратный метр и не заботиться о ремонте.

Дария Лапатухина 

ЖК «Новое Янино» - обсуждение отчета тайного покупателя:

15 января
Спасибо за подробнейший отчет! Многих нюансов (типа толщины стен и пр.) реально не найти нигде. Мы в итоге выбрали "Новое Янино". По качественным характеристикам оба жилых комплекса устраивают, но ЦДС дал рассрочку на 5 лет, а это дешевле чем ипотека в абсолютном расчете
Другие материалы про Банк Открытие
Другие материалы про Всеволожский район
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября