19 декабря 2014
оценка 6 из 10

ЖК Новая Каменка от СУ-155: дешево, но качество под вопросом

Тайный покупатель уже дважды проверял ЖК «Каменка» от компании СУ-155, проект, в котором можно купить чуть ли не самую дешевую квартиру на рынке новостроек Петербурга. Сейчас в первой «Каменке» почти все жилье распродано, дома сданы, в продаже находится уже следующая очередь под названием ЖК «Новая Каменка» или «Каменка-2». Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня узнать, чем «Новая Каменка» отличается от «старой».

Что будет?

ЖК «Новая Каменка» включает 12 домов, 9 из которых сейчас в продаже, а оставшиеся три (корпуса 7.1, 7.2, 7.3) выйдут на рынок новостроек предположительно после Нового года. В перспективе построят еще четыре дома, на чем СУ-155 планирует завершить застройку микрорайона.

Застройщик уже завершил строительство 2 детских садов, сейчас ведет строительство школы и детской поликлиники. Еще в планах возведение 2 многоярусных паркингов на 500 мест каждый, а также по полууглубленному паркингу почти рядом с каждым домом.

Кто строит?

СУ-155 – это известный московский застройщик, который ведет строительство по всей России в больших объемах. Несмотря на масштаб, репутация СУ-155 неоднозначная. Низкое качество строительства, срывы сроков – обычные претензии к этой компании. На Петербургском рынке недвижимости застройщик уже построил с 2000 по 2013 годы 28 домов.

Помимо ЖК «Каменка» закончено два проекта в Приморском и Фрунзенском районе, один из них построен в срок, второй сдан с существенной задержкой (ЖК «Серебряные звезды»).

Надежность застройщика – 4 из 10 баллов

По ЖК «Каменка» сроки не нарушались, а вот по поводу качества строительства нареканий очень и очень много.

Разведка в Интернете

Со всеми претензиями дольщиков можно подробно ознакомиться, вступив в закрытую группу «Вконтакте», где уже накопился целый пласт полезной информации. А вот форум новостройки, хоть и живой, мне показался куда менее информативным. Именного сайта у комплекса нет, застройщик выкладывает всю необходимую информацию на общем сайте.

ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»

В принципе, там есть все необходимое: и проектная документация, и общий план комплекса, и цены, и планировки (правда, не по всем корпусам). Дизайн сайта мне совсем не понравился, и подбор квартир неудобный – нужно просматривать по отдельности каждый корпус.

Уже в самом конце анализа сайта я обнаружила, что есть возможность просматривать квартиры списком, но оформлена эта опция настолько неочевидно, что ускользала от моего внимания на протяжении долгого времени.

Информационная доступность – 9 из 10 баллов

Зато информация по наличию квартир точная. На сайте даже специально упоминают, что СУ-155 продает квартиры без посредников, и просят просигнализировать, если вам откажут в приобретении какой-либо из квартир, представленных на сайте.

Форум: основные проблемы

Какие проблемы обсуждают дольщики ЖК «Каменка» в своей группе? Это отсутствие воды и отопления после сдачи дома, криво установленные стеклопакеты, из которых цитирую - «сифонит». Большинство дольщиков уверены, что окна придется сразу заменить, так же, как и входные двери, и радиаторы отопления. Претензий много, но особенно остро стоит проблема межпанельных швов, они зачастую некачественно герметизированы и пропускают влагу.

С этим столкнулись очень многие, судя по интенсивности обсуждения. Управляющая компания решает проблему в порядке поступления заявок с претензиями. Альпинисты просто замазывают швы мастикой, при этом предлагая сделать утепление швов за дополнительную плату. Многие сомневаются, что простого замазывания будет достаточно и решают доплатить, другие возмущаются, почему качественно герметизированные швы не входят в стоимость квартиры изначально.

Правда, менеджер, который показывал мне стройку, клялся, что утепление швов производят бесплатно. Срок решения заявки с претензией составляет 2-3 месяца, многие выражали большую досаду на то, что начало ремонта пришлось отложить на такой долгий срок.

Обсуждение неприятного запаха, который время от времени чувствуется в этом районе – по-прежнему, популярная тема на форумах. Кто-то утверждает, что пахнет не свалка, а иловые отстойники ГУП Водоканала.

Как строят?

ЖК «Новая Каменка» возведут по той же самой технологии, что и ЖК «Каменка», то есть из тех же самых трехслойных сэндвич-панелей производства «ДСК Войсковицы» под Гатчиной. Следовательно, все те же проблемы ждут и будущих жильцов. Хотя, надо признать, что сами по себе панели нареканий не вызывают, весь брак идет от некачественного монтажа. Толщина наружного слоя сэндвич-панелей составляет 60 мм, внутреннего слоя - 90 мм, утеплителя (полистирол) - 200 мм, что соответствует ГОСТу и нормам по тепло- и шумоизоляции.

Отдельного слова заслуживают стеклопакеты. В ЖК «Каменка» они были хоть и самые дешевые, но двухкамерные, а в ЖК «Новая Каменка» уже обещают однокамерные стеклопакеты. Самое печальное, что их устанавливают в панель прямо на заводе, поэтому уже при монтаже панелей окна часто перекашиваются и деформируются. Откосов и подоконников не будет, но это, похоже, мало кого расстраивает, т.к. большинство дольщиков, все равно, как я уже говорила, собирается менять окна вместе с радиаторами отопления и входными дверями.

В группе «Вконтакте» можно увидеть массу пугающих фотографий с трещинами, потеками, перекошенными окнами и тому подобными дефектами. Дольщики сходятся во мнении, что качество строительства – самый главный недостаток этого жилого комплекса. Кто-то оправдывает его низкими ценами, другие не согласны, что в дешевом жилье допустим такой большой процент брака.

Геометрия жилья

Но есть и хорошая новость. В ЖК «Новая Каменка» значительно улучшены планировки большинства квартир. В 1-комнатных квартирах теперь нормальная прихожая с местом под гардероб, в гостиных полуэркеры, нет никаких проходных комнат и закутков. Входы в комнаты и на кухню идут из коридора или прихожей.

 

В 3-комнатных квартирах большой холл на 12 «квадратов», где можно без труда разместить два больших угловых шкафа, вешалку и стеллаж для обуви. Комнаты тоже все нормальной формы и, на мой взгляд, удачного метража. Большая гостиная с полуэркетом и две маленькие спальни.

Не обошлось, однако, и без недостатков. Например, в 3-комнатных квартирах кухни имеют форму треугольника со срезанными острыми углами, на одном из которых располагается узенькое окно, больше напоминающее форточку. Очевидно, что света в кухне будет очень мало.

Еще более узкое окно на кухнях некоторых «двушек», правда, располагается оно рядом с балконной дверью. Кроме того, в «Новой Каменке» потолки будут всего 2,6 метра, в то время как в первой «Каменке» они были существенно выше - 2,78 - 2,8 метра. И, все же, по сравнению с ЖК «Каменка», большинство квартир по планировкам значительно выигрывают.

Качество общения

Единственный офис СУ-155 работает до 20.00 по будням и до 18.00 по субботам, заранее записываться стоит только, если вы планируете посещение в выходной день. Располагается офис в 10 минутах ходьбы от станции метро «Петроградская».

Отзывы о сервисе отдела продаж СУ-155 далеки от положительных. И я, к сожалению, тоже не получила хорошего впечатления. Во время консультации никакой заинтересованности в клиенте со стороны менеджера не ощущалось, она даже не смотрела на меня, отвечая на вопросы, а во время пауз вообще поворачивалась к своему компьютеру и принималась за какую-то работу.

Сервис – 2 из 10 баллов

Да и в целом на вопросы женщина отвечала скупо и свысока. Информационная часть консультации также оставляла желать лучшего, потом мне пришлось звонить в офис, чтобы уточнить разные детали.

Как купить?

К настоящему моменту большинство застройщиков привели схемы продаж новостроек в Петербурге в соответствие с правовым полем. В основном, продажи ведутся через договоры долевого участия по 214-ФЗ. Формально в СУ-155 используется та же схема, на практике есть нюансы. Менеджер описала мне последовательность действий, которые необходимо совершить для покупки квартиры:

1.Прежде всего, необходимо определиться, на кого будет заключаться договор.

2.Затем следует самостоятельно подать документы на оформление ипотеки, если она требуется, в банк «Зенит». Сумму кредита следует рассчитывать, исходя из базовой цены на квартиру (т.к. скидку могут отменить в любой момент).

3.После получения одобрения банка нужно с паспортом приехать в офис до 18.30 (в часы работы директора) заключать ДДУ. Подписание займет 40-60 минут.

4.В течение трех банковских дней после подписания ДДУ необходимо внести обеспечительный платеж по соглашению в размере 100% стоимости квартиры либо в размере первого платежа (в случае ипотеки), и отправить подтверждение оплаты менеджеру на электронную почту.

5.После этого подготовить документы для регистрации ДДУ, донести их в офис и сдать под расписку.

6.Подписать договор оказания услуг и оплатить услугу по регистрации ДДУ (составляет 1% от стоимости квартиры).

7.Регистрация занимает 4-6 месяцев. Менеджер позвонит и пригласит на получение зарегистрированного договора.

В этой схеме в глаза бросаются, как минимум, два незаконных момента. Во-первых, застройщик не имеет права требовать оплату до регистрации ДДУ. Это прямо противоречит 214-ФЗ. Во-вторых, требование оплатить услуги по регистрации ДДУ тоже противоречит закону «О защите прав потребителей», который запрещает обуславливать приобретение одного товара (услуги) обязательным приобретением другого товара (услуги).

Я сказала об этом менеджеру. Она невозмутимо ответила: «Да, это незаконно. Но Вы можете не оплачивать услугу регистрации и вообще не заключать ДДУ».

Кстати, в свое время компания «Главстрой-СПб» тоже взимала дополнительную плату за ряд услуг, о чем я писала в первом расследовании о ЖК «Юнтолово». А потом на одном из форумов мне попалось обсуждение, из которого я узнала, что часть дольщиков написали письма руководству компании с требованием вернуть незаконно уплаченные деньги и добились своего во внесудебном порядке. Кстати, теперь «Главстрой-СПб» перестал навязывать клиентам платные услуги, о чем я упомянула во втором расследовании о ЖК «Юнтолово».

Но вернемся к СУ-155 и «Новой Каменке». Ипотеку предоставляется только один банк – «Зенит». И лишь в случае его отказа, можно подать документы в банк «Возрождение». Условия следующие: 10% первый взнос, процентная ставка 13-14% годовых.

Рассрочка на покупку жилья в «Новой Каменке» предоставляется чисто формальная – до конца 2014 года, то есть, по сути, отсутствует. При этом скидки при покупке в ипотеку отменяются. Первый взнос от 50%.

Кстати, услуга бронирования в СУ-155 тоже платная (300 рублей в сутки), причем, она резервирует лишь наличие квартиры, без фиксации цены. Пользуются ею редко, в основном, когда в продаже остались последние квартиры.

Схема покупки – 2 из 10 баллов

Подводя итоги, приходим к неутешительным выводам: ипотека только от одного банка, рассрочки, прямо скажем, нет, странная схема продажи.

Квартиры и цены

Основным козырем ЖК «Каменка» на протяжении всей реализации проекта были самые низкие цены в городе. Посмотрим, какую ценовую политику проводит застройщик в  отношении ЖК «Новая Каменка».

 

Я привожу цены и без скидки, и с ее учетом. Скидки действуют обычно одну-две недели, но их постоянно продлевают. Однако нет никакой гарантии, что их продлят в очередной раз, поэтому тем, кто планирует покупку в ипотеку, рекомендуют ориентироваться на базовые цены. Скидка на студии и 1-комнатные квартиры 5%, на 2- и 3-комнатные 10%.

Корпус 1 (II квартал 2017 г.)

Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
студия 75 700 24,0 1 816 800 1 725 960
студия 75 700 24,5 1 854 650 1 761 917
студия 74 000 25,7 1 901 800 1 806 710
студия 72 800 28,1 2 045 680 1 943 396
студия 72 800 28,8 2 096 640 1 991 808
1 69 200 39,2 2 712 640 2 577 008
1 67 200 43,8 2 943 360 2 796 192
1 65 900 47,9 3 156 610 2 998 779
1 65 900 48,6 3 202 740 3 042 603
2 65 250 57,5 3 751 875 3 376 687
2 61 200 69,2 4 235 040 3 811 536
3 60 500 75,7 4 579 850 4 121 865
3 59 500 83,8 4 986 100 4 487 490

 

Корпус 2 (IV квартал 2015 г.). Осталось только одна квартира на первом этаже

Этаж Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
1 2 65 000 66,7 4 335 500 3 901 950

Корпус 3 (IV квартал 2015 г.). Остались только квартиры на первом этаже

Этаж Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
1 1 65 800 46,9 3 086 020 2 931 719
1 2 64 000 61,1 3 910 400 3 519 360
1 2 63 000 68,1 4 290 300 3 861 270

 

Корпус 4 (IV квартал 2015 г.). Осталось только 3-комнатные квартиры на первом этаже

Этаж Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
1 2 65 000 56,5 3 672 500 3 305 250
1 2 64 000 66,7 4 268 800 3 841 920

 

Корпус 6 (IV квартал 2015 г.). Осталось только 2 квартиры на первом этаже

Этаж Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
1 2 66 000 56,5 3 729 000 3 356 100
1 2 65 000 66,7 4 335 500 3 901 950

 

Корпус 5 (I квартал 2016 г.). Осталось только 2 квартиры на первом этаже

Этаж Количество комнат Цена за кв. м Площадь Стоимость без скидки Стоимость со скидкой
1 2 65 000 56,5 3 672 500 3 305 250
1 2 64 000 66,7 4 268 800 3 841 920

 

Неподалеку строится несколько новых жилых комплексов, и еще несколько планируются к выпуску в продажу. Я решила сравнить цены конкурирующих новостроек:

1.ЖК «Шуваловский» от Группы ЛСР. Сдача в квартале 2016 года. Стоимость кв. метра в пределах 68-83 тысяч. 1-комнатную квартиру площадью 34,55 кв. метров можно купить за 2 млн 700 тысяч рублей. «Двушку» метражом 47,22 «квадратов» за 3 млн 700 тысяч рублей.

2.ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» (проверен Тайным покупателем). IV квартал 2016 года - срок сдачи очередного этапа. Квадратный метр стоит 79-92 тысяч рублей. Студию можно купить за 2 млн 450 тыс. рублей, 1-комнатную квартиру чуть более чем за 3 млн рублей, 2-комнатную за 4 млн 863 тыс. рублей.

3.ЖК «Чистое Небо» от Setl City. Кв. метр стоит в пределах 82-83 тысяч рублей. «Двушку» метражом 51,75 кв. м можно купить за 4 млн 300 тысяч рублей; «трешка» площадью 77,74 кв. метров обойдется в 6 млн 400 тысяч рублей.

4.В ЖК Ultra City от компании «Северный город» однушку метражом 22,7 кв. м можно купить за 2 млн 400 тысяч рублей, а в квартале со смарт-планировками ЖК квартира метражом 22,4 кв. м обойдется в 2,9 млн рублей.

Цены – 10 из 10 баллов

Если сравнивать текущие цены со стартом продаж в ЖК «Каменка», то стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 8 тысяч рублей. И все же ЖК «Новая Каменка» по-прежнему остается одной из самых дешевых на всем петербургском рынке новостроек и однозначно предлагает наиболее доступные цены в Приморском районе.

Соцкультбыт: все в порядке

Собрав всю информацию, я решила отправиться на стройку и посмотреть на все своими глазами. Транспортная доступность за год существенно улучшилась. Застройщику уже нет нужды запускать бесплатные шаттлы, как в прошлые годы. Теперь рядом с новостройкой делают кольцо сразу несколько маршруток, идущие до трех станций метро: «Комендантский проспект», «Пионерская» и «Старая деревня». А еще я видела ожидающий пассажиров бесплатный шаттл, который курсирует до нового торгового центра по адресу Планерная, 59.

Офис продаж перенесли с Парашютной улицы на проспект Королева, который разделяет «новую» и «старую» Каменку. Найти офис очень просто, потому что кольцо маршруток располагается прямо напротив его дверей.

Я отметила, что район заметно оживился, и теперь здесь уже совсем не чувствуешь себя «на краю Земли». Все в порядке не только с транспортом, но и с инфраструктурой. На первых этажах соседнего с «Каменкой» жилого комплекса «Юбилейный квартал» разместились всевозможные магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-центр, детский развивающий центр и другой малый бизнес.

Такое же торгово-сервисное многообразие присутствует по другую сторону пр. Королева. Кроме того, совсем рядом с ЖК «Каменка-1» на Глухарской улице открылся финский гипермаркет «К-Руока».

Действующие школы и садики расположены неподалеку от «Новой Каменки», кроме того, застройщик уже завершил строительство двух детских садов на 150 воспитанников каждый. Сейчас строится школа на 825 детей, также в планах появление поликлиники.

Ранее менеджеры говорили, что окончание строительства всей инфраструктуры планируется к концу 2015 года, но, по прогнозам, школа заработает уже с 1 сентября 2015 года, а садики, возможно, уже весной будущего года (строительство закончено, ведутся внутренние работы). Полное завершение строительства жилых домов первой «Каменки» запланировано на II квартал 2015 года.

Инфраструктура – 10 из 10 баллов

Новое строительство, которое ведется в этом районе, убеждает в том, что локация и дальше будет благоустраиваться и развиваться. Уже активно строят новые дороги, например, продолжение пр. Королева и ул. Глухарской. Все это не может не радовать. 

Парковки

Платных парковочных мест, на мой взгляд, в микрорайоне предусмотрено достаточно. В «Новой Каменке» запланировано два отдельностоящих многоярусных паркинга по 500 мест каждый. Помимо этого полууглубленные паркинги предусмотрены почти рядом с каждым домом. В проектной декларации они фигурируют как «подземные автостоянки».

С одной стороны, так и есть: паркинг располагается чуть ниже уровня земли, но с другой стороны под подземной парковкой традиционно понимается, что в нее можно опуститься на лифте. Здесь таких удобств не предусмотрено. Так называемые подземные паркинги - это отдельностоящие полууглубленные парковки, на крыше которых оборудуют детские площадки.

 

 

Традиционно СУ-155 выводит в продажу паркинги за полгода до сдачи дома, т.ч. пока можно ориентироваться на цены в первой «Каменке». Стоимость машиноместа там составляет 300-350 тысяч рублей в зависимости от величины действующей скидки. Коэффициент соотношения количества квартир с количеством парковочных мест мне не назвали, но судя по тому, что в первой «Каменке» в продаже еще предостаточное количество мест, предложение пока превышает спрос. Видимо, не многие из тех, кто купил самое дешевое жилье в городе, торопятся выложить дополнительную сумму за дом для своего автомобиля.

Хотя фасады некоторых домов были основательно перепачканы, на некоторых балконах облупилась краска, общее впечатление от внешнего вида домов оказалось лучше, чем я ожидала, начитавшись отзывов «Вконтакте».

Также я заглянула в подъезд одного из сданных домов и сняла на видео то, что увидела. В общем, ничего особенного. На стенах желтая шагрень, пол бетонный с обеспыливающей пропиткой. Лифты Щербинского завода. На входной двери домофон. По словам менеджера, в ЖК «Новая Каменка» будет предусмотрено помещение для консьержа, хотя, решение, быть ему или не быть, примут будущие новоселы на общем собрании.

Резюме

Подведем итоги. В ЖК «Каменка» от СУ-155, по-прежнему предлагается самое доступное жилье в Приморском районе. Компания строит в срок, при этом, к качеству строительства очень много претензий.

Новый этап застройки имеет много общего с первым этапом: та же технология строительства, та же схема продажи. Изменились только планировки и кое-какие технические детали, как в лучшую, так и в худшую сторону.

В новых домах будет предусмотрено помещение для консьержа, более приятный облик фасадов, но зато однокамерные стеклопакеты вместо двухкамерных. Инфраструктура района получила заметное развитие, но и цены выросли пропорционально. Так что, «Каменка» сохраняет свои «6» баллов.

Дария Лапатухина

6баллов

ЖК «Новая Каменка» - обсуждение отчета тайного покупателя:

21 декабря 2014
ЖК Каменка растет на глазах, дабы живу неподалеку. К качеству действительно много вопросов и сплывают они снова и снова, результат нулевой, после первой, все ошибки перенесли во вторую. Но цена действительно интересная, для инвестирования, сейчас уже, мне кажется не такой интересный проект правда. Для жилья тоже сугубо на любителя,по сути цена сопоставима с ценой старых панелек 90-х годов, только качество мне кажется похуже будет. В связи с этим напрашивается вопрос: старое но проверенное временем или новое, но тяп ляп. Вообще, после открытия метро цена подскочит на порядок, к этому времени люди сделают ремонт, появится больше коммерции под окнами и будет очень даже! Но сейчас это глушь на окраине со стройкой практически со всех 4 сторон, да и метро, обещанное к сдаче в 15 году, плавно перенесли на 18, а с нынешней ситуацией на мировой арене, мне кажется, переедет еще лет на 5. Любое эконом жилье хорошо! Главное без задержек, а косяки в виде дверей, окон и швов это мелочи жизни, когда уже есть свой угол!
Другие материалы про ДДУ
Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября