28 марта
оценка 7 из 10

ЖК «Лиственный» у парка Сосновка: интересное жилье, которое не купить по льготной ипотеке

Что может быть прекраснее, чем жить рядом с парком? А если это еще и самый большой парк в городе площадью 300 га - то, наверное, новоселам особенно повезет. Поэтому я с энтузиазмом откликнулась на предложение редакции Novostroy-SPb.ru проверить ЖК «Лиственный», который возводит компания «Строительный трест» рядом с парком Сосновка в Выборгском районе Санкт-Петербурга.

Что строят?

ЖК «Лиственный» расположен на ул. Лиственная, д. 18, к. 1 и представляет собой один 12-секционный жилой дом на 1377 квартиры (от 1- до 3-комнатных) высотой от 9 до 25 этажей. Новостройка будет сдана в два этапа.

Первая очередь уже построена, дольщики получают ключи. Она включает 7 секций на 677 квартир, паркинг на 300 мест и физкультурно-оздоровительный комплекс. На первых этажах разместятся магазины, помещения бытового обслуживания, страховые агентства, библиотека.

Вторая очередь жилого комплекса представляет собой 5 секций на 700 квартир, паркинг на 288 мест и деловой центр. Ее планируют сдать к концу 2016 года. На первых этажах также будут располагаться магазины, аптеки, отделения банков, кафе и т.д.

Кто строит?

Из проектной декларации я узнала, что застройщиком ЖК «Лиственный» выступает ООО «Управляющая компания «ДОХОДЪ» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ДОХОДЪ – Новая квартира», которая до сих пор в каких-либо строительных проектах участия не принимала и создана, очевидно, для возведения конкретно ЖК «Лиственный».

Земельный участок находится в собственности у застройщика. В графе «Учредители» значится: владельцы инвестиционных паев – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ – Новая квартира». Меня это удивило, поскольку в тех новостройках, которые я проверяла ранее, застройщиком всегда выступал сам «Строительный трест», и указывался внушительный список уже построенных объектов.

По какой причине было принято решение отказаться от сложившейся практики - непонятно. Но очевидно, что если дело дойдет до суда, разбираться дольщики ЖК «Лиственный» будут не со «Строительным трестом», а с этой неизвестно откуда взявшейся фирмой.

Справедливости ради отмечу, что среди подрядчиков фигурируют: ООО «ГСК-2» - генеральный подрядчик, ЗАО «ТЕМП-ПРОЕКТ» - генеральный проектировщик и ЗАО «Строительный трест» - функции заказчика (застройщика).

«Строительный трест» - один из мастодонтов рынка недвижимости Петербурга. Компания работает уже более 20 лет, строит много, сдает жилье досрочно или в срок, также предпочитает продавать уже построенное жилье, или, по крайней мере, на высоких стадиях готовности.

Определенные огрехи, конечно, есть: много жалоб поступает на навязываемую застройщиком управляющую компанию с завышенными тарифами и не самым лучшим качеством обслуживания, временами можно встретиться со странным сервисом (об этом можно прочитать в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Капитал»). Однако в целом компания «Строительный трест» - это структура со сложившейся на рынке хорошей репутацией.

Тем сильнее я удивилась, когда я обнаружила, что у дольщиков ЖК «Лиственный» есть немало претензий, касающихся расхождений между финальной комплектацией дома и теми характеристиками жилья, которые были обещаны людям в момент покупки. Об этом я еще подробнее расскажу ниже.

Надежность девелопера – 7 из 10 баллов

Надежность застройщика в данном случае оценивать бессмысленно (ЗПИФ создан под проект), поэтому я буду оценивать надежность девелопера, структуры явно аффилированы, хоть юридически это не совсем очевидно. Соблюдение сроков сдачи домов «Строительным трестом» - это, конечно, хорошо, но тот факт, что люди получили совсем не то жилье, которое им изначально продали - серьезный минус.  

Разведка в Интернете

Основное общение дольщиков происходит в группах «Вконтакте». Есть официальная группа подконтрольная «Строительному тресту», в ней ведется достаточно жесткая цензура, и за неудобные вопросы без лишних разговоров отправляют в бан.

 

Есть еще две неофициальные закрытые группы дольщиков. В более многочисленной из них общение замерло, все активные участники перебрались в менее многочисленную. Информации в ней достаточно, и представлена она структурно: разобраться легко, а если что-то непонятно, всегда можно задать вопрос, общение живое и отвечают очень оперативно. В фокусе внимания ситуация с расхождением ожиданий и реальности по уровню комфорта жилья и впечатления от приемки квартир.

В шапке группы указано, что она предназначена только для реальных дольщиков и для вступления предлагается сообщить номер договора, но, по факту, тех, кто еще только рассматривает приобретение жилья в ЖК «Лиственный» администраторы тоже без проблем добавляют, нужно лишь написать кому-то из них личное сообщение и объяснить свой интерес.

Официальный сайт ЖК «Лиственный» сразу захватывает внимание эмоциональными картинками семейного счастья и красивой жизни в гармонии с природой, но когда дело доходит до практической информации, наполненность сайта оставляет желать лучшего.

Цены на квартиры отсутствуют, как и сервис по подбору квартир. Можно кликнуть на секцию и там посмотреть на планировки, если вы догадаетесь навести мышь на картинку с ЖК. Впрочем, с поэтажными планами и планировками (без цен) можно ознакомиться на сайте застройщика

Раздел «Ипотека» никакой практической информации не дает, отсылая в отдел продаж. Нет информации и о рассрочке. В разделе «Ход строительства» вместо web-камер выложен красиво отснятый и тщательно смонтированный видеоролик, демонстрирующий процесс возведения «дома ручной работы».

Можно посмотреть фотоотчеты, они также сделаны в характерном для «Строительного треста» стиле жанрового фото с художественно выбранными ракурсами. Полного представления, как выглядит дом и его окружение, получить не удастся - красоте кадра всегда отдается приоритет по сравнению с информативностью. 

В какой-то мере этот недостаток компенсируется возможностью посмотреть на окружение новостройки с высоты птичьего полета - выложена аэрофотосъемка местности, правда, не очень свежая. Также на сайте есть карта с отмеченным местоположением жилого комплекса и проектная декларация (со всеми изменениями).

Информационная доступность – 6 из 10 баллов

Только благодаря очень информативной группе дольщиков выше среднего оцениваю этот пункт. Сайт, к сожалению, дает очень поверхностное представление о новостройке на этапе сетевого знакомства с ней: много красивых слов и фото, но мало конкретики.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Лиственный» кирпичная, что традиционно для «Строительного треста», с несущими колоннами из монолита. Толщина наружных стен минимум 640 мм, они полностью кирпичные на всю толщину, без утеплителя.

Внутренние перегородки из керамзитобетона (между квартирами двойной слой). Менеджеры утверждают, что этот материал качественнее, чем пазогребень, который используют большинство других застройщиков, поскольку лучше изолирует шум за счет своей пористой структуры. Дополнительную шумоизоляцию между этажами обеспечивает слой пенополистирола (изолона), который укладывают под стяжку пола.

Как я уже говорила, дольщики ЖК «Лиственный» очень недовольны тем фактом, что характеристики построенного жилья существенно расходятся с обещаниями, изначально дававшимися менеджерами отдела продаж, а также указанными в рекламных материалах, на сайте жилого комплекса и в буклетах.

Вот примерный список этих изменений, который был озвучен дольщиками в соцсетях:

  • немецкие лифты Shindler  заменили на турецкие  Steimberg;
  • двухкамерные стеклопакеты в большинстве квартир заменены на однокамерные;
  • дизайн холлов не соответствует изображениям в буклетах (вместо пастельных тонов яркий оранжевый цвет и шагрень вместо плитки);
  • есть претензии к разводке коммуникаций (отсутствует разводка ГВС и ХВС по квартирам, трубы идут по потолку, в некоторых даже трехкомнатных квартирах только один стояк);
  • отсутствует обещанная двухзонная система очистки воды;
  • вместо австрийских радиаторов более дешевые;
  • вместо домофонов с видеоизображением только возможность их подключения;
  • территория огорожена номинально (низкий забор);
  • благоустройство детских площадок выполнено скудно.

Но самым большим ударом для тех, кто купил квартиру в корпусах А и Б, стало изменение проекта строительства физкультурно-оздоровительного комплекса. Изначально его планировали сделать одноэтажным, но на деле выстроили 6 этажей.

Для некоторых дольщиков перспектива жить окна в окна оказалась совершенно неприемлемой, и они предпочли расторгнуть договор. И, кстати, с другой стороны ЖК также уже начали строить седьмой этаж бизнес-центра. По словам менеджеров, это последний этаж, но после истории с физкультурно-оздоровительным комплексом некоторые дольщики в этом не уверены.

Топ-менеджмент компании на диалог с разочарованными дольщиками идет, но варианты решения предлагаются не всегда приемлемые: замена квартиры на аналогичную на верхних этажах ЖК «Лиственный» или в ЖК «Невский стиль». И там, и там выбор планировок уже очень ограничен, и подобрать подходящий вариант не так-то просто, либо возврат денег (за вычетом 30 тыс. рублей за регистрацию договора), что, конечно, не учитывает рыночный рост стоимости квартиры.

Помимо разочарования, связанного с изменениями в проекте, во время приемки своих квартир многие дольщики столкнулись с не самым лучшим качеством строительства. Вот некоторые отзывы (орфография и пунктуация сохранены):

«Перепад стяжки по всей квартире от 15 до 20 мм на 2-3 метра :( Следующее - завалена стена между комнатами на 50мм. То есть нужно перекладывать. Следующее, хотя может оно главнее предыдущего - ужасные окна. Просто убили. Они конечно двухкамерные, но из совсем непонятного профиля, и из непонятной же фурнитуры. Несколько рам просело настолько, что окна почти не закрыть и не открыть обратно. Самое интересное - это в окне гостиной: при закрытой створке отлично просматривается корпус 1 Есенина. Щель шириной 2-3 мм. по всей длине рамы!( Тепловизор зашкаливал при виде этого окна. Еще «порадовал» люк на балконе - в нем нет замка, т.е. можно ходить в гости к соседям :) Порог на балкон в 2 раза выше обычного, что наряду с ужасным окном просто подталкивает заменить весь балконный блок. Проводка в монолите кинута просто так, без гофры».

Или вот: «Попытался принять квартиру сегодня. не получилось. Окно в одной из комнат разбито в хлам, одна батарея не работает и течет, все окна и подоконники заляпаны шпаклевкой. Ну позвали рабочих, чтобы они хотя бы немного прибрались за собой, а они, как оказалось, по-русски совсем не понимают и давай по подоконнику шпателем скоблить.. пришлось с матюгами пинками их выгонять. Короче, цирк. не ожидал такого отношения от СТ и от их подрядной организации.. завтра, надеюсь, все-таки акт подписать и получить ключи».

Люди также жалуются на низкое качество входных дверей («из фольги», «на выброс»), отсутствие перил на балконах, батареи в местах общего пользования (в секции Е) расположены под потолком (что не энергоэффективно, поскольку теплый воздух идет снизу наверх). 

Некоторые столкнулись с трещинами и неровностью стен и стяжки, а также неоднократно дольщики обнаруживали в своих квартирах следы проживания рабочих и даже экскременты.

Одновременно, застройщик мотивирует дольщиков подписывать акты приема-передачи квартир без замечаний - лишь в этом случае ключи выдают сразу. Не будем забывать и об однокамерных стеклопакетах вместо обещанных двухкамерных.

Одним словом, прочитав обсуждения дольщиков, я ужаснулась такому низкому качеству строительства. Это тем более удивительно, что не так давно я проверяла два других объекта «Строительного треста», и там все казалось вполне прилично. Конечно, мне не терпелось посмотреть на квартиры своими глазами и сравнить то, что я увижу, с тем, что видела в ЖК «Капитал» и ЖК «NewПитер» (читайте расследование Тайного покупателя).

Визит в офис

У «Строительного треста» в Петербурге несколько офисов, один из которых располагается рядом с ЖК «Лиственный» по адресу Есенина д. 1 к.1 (вход со стороны Северного проспекта). Но чтобы попасть туда мне пришлось пройти своего рода квест.

Зная, что менеджеры «Строительного треста» работают с клиентами строго по записи, я зашла на сайт компании и оставила заявку на обратный звонок, но в тот день мне никто не перезвонил. Спешить мне было некуда, на следующий день я оставила заявку повторно - опять тишина.

 

Я позвонила в офис сама и пообщалась с менеджером. Она сообщила мне, что на тот день (дело было утром выходного дня) расписание визитов в офисе на Есенина было заполнено полностью, и посоветовала записываться хотя бы за 1-2 дня до даты предполагаемого визита. Также она записала мой номер телефона и обещала прислать координаты для связи. Однако же никакого sms-сообщения я не дождалась. 

Пришлось снова звонить в офис, просить соединить меня с менеджером. Оказалось, что с таким именем в компании работает два человека, и я до сих пор не знаю, общалась ли второй раз с тем же самым сотрудником или с другим.

Девушка записала меня на консультацию и также обещала перезвонить, чтобы сообщить контакты консультанта на объекте, с которым мне предстоит общаться. И вновь обещание не было выполнено, чему я, впрочем, уже даже перестала удивляться. Кстати, потом я еще звонила в офис, чтобы уточнить кое-какие моменты, и трубку вообще не взяли.

От живого общения с менеджером на объекте впечатления у меня остались  положительные. На все свои вопросы я получила ответы, менеджер слушал меня внимательно и никуда не торопился (в том числе и при осмотре квартиры). Особенного расположения с его стороны я не почувствовала, но, честно признаюсь, ожидала худшего после игнорирования предыдущими сотрудниками «Строительного треста», поэтому осталась довольна.

Сам офис оформлен вполне прилично: макет, кулер с водой, на стенах развешены рендеры жилых комплексов, есть место, где разместиться в ожидании менеджера, буклеты тонкие, но очень информативные.

Сервис – 6 из 10 баллов

Казалось бы сейчас кризис, застройщики говорят о падении спроса и покупательской способности населения. В реальности же надо очень постараться, чтобы вас заметили и перезвонили. Ставлю оценку чуть выше среднего только за хорошие впечатления от общения с сотрудником «Строительного треста» на объекте.

Осмотр квартиры 

По легенде я «покупала» квартиру во второй очереди строительства и менеджер предложил мне на выбор - отправиться туда и смотреть на квартиру в процессе строительства без окон, штукатурки на стенах, радиаторов и т.д., либо посмотреть на готовую квартиру с таким же вариантом планировки в первой очереди.

Поскольку вариант планировки я выбирала сама, у меня не было опасения попасть в образцово-показательную демонстрационную квартиру, и я выбрала осмотр первой очереди: было интереснее увидеть, что люди получают в итоге, чем смотреть на недостроенный вариант. Снимать видео, как и при осмотре квартиры в ЖК «Капитал», мне опять не разрешили, а вот фотографии я сделала.

Мы смотрели двухкомнатную квартиру площадью 68,32 кв. м в корпусе Б. Она была во многом очень похожа на то, что я уже видела на других объектах «Строительного треста», и впечатления оставила вполне положительные. Я отметила для себя ровные стены и пол, окна и балконная дверь отрегулированы хорошо, но отечественного производства от малоизвестного бренда.

Перила на балконе присутствовали, на радиаторах отопления я не увидела названия бренда, менеджер уверял, что радиаторы австрийские Vogel&Noot. На выходе на балкон высокая ступенька, что, конечно, не совсем удобно. Также не очень удобно, что трубы ГВС и ХВС проходят по потолку. 

Счетчики электричества расположены в квартире, а вот приборы учета воды и отопления вынесены в специальные помещения за пределами квартир, показания с них снимаются автоматически, что, на мой взгляд, большой плюс.

На мой вопрос, какая предусмотрена вентиляция, менеджер ответил: «обычная», в то время как на сайте значится «принудительная механическая с системой естественного притока воздуха».

В целом, осмотр квартиры в какой-то мере исправил негативное впечатление, полученное от чтения отзывов, хотя, конечно, вид из окна оставляет желать лучшего: 6-этажный фитнес-центр стоит очень близко.

Осмотр придомовой территории также порадовал меня. Начать с того, что сам дом внешне невероятно красив и выглядит очень респектабельно. Горок и прочего оборудования на детской площадке оказалась даже больше, чем на макете в офисе продаж, хотя, картинкам с сайта она, действительно уступает. Явно не хватает скамеек и ограждения по периметру, а вместо песка очень хотелось бы увидеть мягкое покрытие.

Заезд во двор узковат, сквозного проезда нет, предполагается круговое движение. Территория будет свободна от транспорта, но даже для погрузки-разгрузки возможностей для маневра мало. Впрочем, эта проблема, наверное, характерна сейчас для большинства новостроек.

Дольщики «Вконтакте» писали что-то об отсутствии охраны, видеонаблюдения и ограждения территории по периметру. На самом деле, на стенах дома я видела много камер, территория огорожена забором примерно метровой высоты, на входе шлагбаум, на котором висит объявление с номером телефона охраны. Вход на территорию свободный, но, возможно, это временное явление. В любом случае, инфраструктура создана, осталось наладить ее функционирование.

Лифт не работал - мы поднимались по черной лестнице, но я попросила показать мне лифтовые холлы. Они, действительно, оказались оформлены проще, чем можно себе представить, читая описание на сайте: «Дизайн входных групп и мест общего пользования в подъездах будет отвечать самым взыскательным запросам жильцов: в отделке используются только светлые, позитивные цвета, применяются натуральные материалы, в холле и на этажах предусмотрены зеркала, аккуратные доски объявлений и ниши для цветов».

Оформление холлов совершенно не соответствует картинкам в буклетах, которые давали дольщикам при покупке квартир какое-то время назад. Лифты с частично ободранной защитной пленкой выглядят довольно неопрятно, пол грязный, валяется какой-то мусор, ни о каких зеркалах речи не идет, да и само помещение довольно небольшое.

Я поинтересовалась, как будет организовано пользование колясочными, на что менеджер ответил, что у каждого дольщика будет свой ключ, а внутри можно будет пристегивать коляски к специальным поручням.

Спросила я и об управляющей компании, оказалось, что управлять домом будет все та же УК «Наш дом», которая управляет в ЖК «Капитал», «Новый Оккервиль» и ЖК «NewПитер». В группах дольщиков можно прочитать не самые лестные отзывы об этой УК.

Например, в ЖК «NewПитер» в квитанции в первый же месяц включили счет за благоустройство территории в размере в 7 тысяч рублей. Суммы коммунальных платежей очень высокие: за 1-комнатную квартиру, в которой до 10 числа не жили, начислено за январь 4 тысячи рублей.

Как купить?

Во второй (строящейся) очереди продажа квартир осуществляется по 214-ФЗ, через заключение ДДУ, но имеет свои нюансы, касающиеся порядка оплаты. «Строительный трест» не использует аккредитив как наиболее надежную для покупателей схему расчетов. Вместо этого заключается так называемое «Соглашение о бронировании». В общих чертах, последовательность действий такая:

1.  Выбор квартиры;

2.  Подписание «Соглашения о бронировании»;

3.  В тот же день оплата наличными 10% от стоимости квартиры (можно согласовать меньше, но не менее 5%);

4.  В течение 2 дней оплата оставшейся части первого взноса (желательно наличными, но можно согласовать безналичный расчет);

5.  Подписание ДДУ и оформление документов для подачи договора на регистрацию;

6.  Оплата 30 тысяч рублей за услугу регистрации договора долевого участия;

7.  Примерно через 2 недели, когда ДДУ вернется с регистрации, оформляется расторжение «Соглашения о бронировании».

Схема необычная, необходимость приезжать в офис с наличными для кого-то вполне может оказаться некомфортной. Также получение оплаты до окончания процедуры регистрации ДДУ противоречит 214-ФЗ, причем в самом ДДУ говорится, что оплату следует внести после регистрации договора, но дольщик вправе сделать это досрочно. Незаконно и навязывание платных услуг по регистрации договора в ФРС.

 

Как выяснилось, описанная схема не является жесткой, менеджер упоминал, что если требуется что-то изменить, то можно попробовать это согласовать. Например, он предложил мне бронирование квартиры под 30 тысяч рублей (которые пойдут потом в счет оплаты за регистрацию договора) сроком на неделю.

Когда я спросила, можно ли согласовать оплату всей суммы безналом, без необходимости приезжать в офис с наличными, менеджер пообещал прояснить этот вопрос, но отметил, что если это и возможно, то в исключительных случаях. Тем не менее, у меня сложилось впечатление, что система достаточно гибкая и, если клиент выражает настойчивое желание что-то изменить, компания пойдет на уступки. 

Отмечу, что не все менеджеры готовы согласовывать для своих клиентов особые условия. Например, когда я «покупала» квартиру в ЖК «Капитал», мне попался своеобразный менеджер. О деталях нашего с ним разговора можно прочесть в соответствующем расследовании.

В первой (готовой) очереди строительства продажи идут по предварительному договору купли-продажи, при этом порядок расчетов остается точно таким же. После того, как компания оформит право собственности, нужно будет расторгнуть предварительный договор и заключить основной договор купли-продажи. 

Ипотека доступна в обеих очередях строительства, но список банков немного отличается: первую очередь кредитует ВТБ24 под 13,75% годовых и банк «Санкт-Петербург» под 14-14,5%. Во второй очереди добавляется еще Сбербанк (13,5% годовых).

Меня предупредили, что Сбербанк обычно навязывает свою страховую компанию со стоимостью страховки 1% от суммы кредита, но есть возможность застраховаться одной из еще двух компаний, с которыми работает Сбербанк, и где процент в два раза меньше.

Льготная ипотека в ЖК «Лиственный» не предоставляется из-за правовой формы регистрации застройщика. Ипотечный менеджер этот момент поясняла не очень внятно, но, если я правильно поняла, по закону, господдержка не распространяется на инвестиционные фонды. 

По второй очереди доступны очень выгодные условия рассрочки. При первом взносе 50% стоимость квартиры будет минимальная, такая же, как и при 100% оплате (скидка с базовой цены на всю стоимость квартиры - 10%). Погасить рассрочку необходимо равными ежеквартальными платежами до 30.10.2016.

Если первый взнос меньше, чем 50%, скидка будет тоже меньше. При первом взносе 20% - скидка 5%, при 30% взносе - скидка 6%, при 40% взносе - 7%.

Схема покупки – 6 из 10 баллов

Условия покупки неудобные для клиентов (надо приезжать с наличными в офис). Вроде бы и ДДУ, но часть денег надо внести до регистрации договора. То же самое с ипотекой: она есть в проекте, но льготной (субсидированной) с самой низкой ставкой на рынке 12% нет. Единственный плюс выгодная рассрочка при взносе от 50%.

Цена вопроса

Цены указаны с учетом максимальной скидки 10%.

Секции А-Ж, 4 квартал 2015

Тип Метраж, кв.м. Цена, тыс. руб Стоимость кв. м Этаж
1-комн. 43 4300 100  
  44 4500 102  
2-комн. 62 6590 106  
  64 6700 105 9 этаж
  66 6940 105 4 этаж
  74 7200 97  
3-комн. 94 9600 102 первые этажи

 

Секции И-Н, 4 квартал 2016

Тип Метраж, кв.м. Цена, тыс. руб Стоимость кв. м Этаж
1-комн. 40 4000 100 первые этажи
  49,5 5398 109 6 этаж
  49,5 5711 115 17 этаж
2-комн. 64 6600 103 первые этажи
  64 6938 108 15-17 этаж
  65,8 6810 103 6 этаж
  67,5 7473 111 21-22 этаж
3-комн. 88 9000 102 первые этажи

 

Ближайшей соседней новостройкой ЖК «Лиственный» является ЖК «Ленинград», за проспектом Энгельса располагается еще несколько новостроек. Перечислю всех соседей:

1.  ЖК «Ленинград» от «Лидер Групп» на проспекте Мориса Тореза, 118а. Без отделки. Цена 82 500 за кв. метр, однокомнатная квартира площадью 46 кв. метров стоит от 3 млн 800 тысяч рублей. Срок сдачи - 1 квартал 2019 года;

2.  ЖК «Шерлок Хаус» от Glorax Development. Предчистовая отделка. Цена 90-112 тысяч рублей за кв. метр, однокомнатная квартира метражом 43 кв. м стоит от 4,5 млн рублей, срок сдачи - 2 квартал 2017 года;

3.  «Дом у Березового сада» от компании «Эльба». Без отделки. Срок сдачи - 3 квартал 2016 года. Цена квадратного метра 100-120 тысяч рублей, но остались только большие квартиры (в основном площадью от 70 кв. метров).

Цены – 8 из 10 баллов

На мой взгляд, цены в ЖК «Лиственный» вполне соответствуют рынку с учетом степени готовности дома. Правда, располагается он дальше всех от метро, но зато ближе всех к парку.

Геометрия жилья

В ЖК «Лиственный» предусмотрены квартиры от одной до трех комнат. Соотношение их достаточно комфортное: 57% однокомнатных, 27% «двушек» и 16% «трешек». Площадь однокомнатных квартир варьируется от 37,5 до 48 квадратных метров, двухкомнатных от 62 до 77 кв. м и трехкомнатных от 83 до 107 «квадратов».

Неудачных вариантов совсем нет. Все квартиры с балконами и просторными прихожими, санузлами и кухнями. Метраж самых маленьких кухонь от 10 кв. метров, и таких вариантов немного. Почти во всех квартирах между кухней и гостиной оставлен широкий проем, но это, на мой взгляд, сомнительное достоинство, учитывая, что кухни и так очень просторные.

Здесь точно не придется ломать голову, где разместить шкаф – площадь прихожих не менее 7 кв. метров, они имеют всегда свободный угол, а то и два-три.

В соцсетях писали о том, что в некоторых вариантах «трешек» один стояк на всю квартиру, что создает сложности для разводки водоснабжения. На планировках в буклетах я таких вариантов не нашла, стояки прорисованы логично, но при покупке я бы обязательно обратила внимание на этот момент.

Планировки – 10 из 10 баллов

Особенно интересны трехкомнатные квартиры. В некоторых из них сделан остекленный эркер, есть варианты с большими кухнями-столовыми метражом до 35 кв. м и большими ванными до 8 кв. метров. 

Пути-дороги

Транспортная доступность ЖК «Лиственный» хорошая. В распоряжении жителей дома сразу две ветки метрополитена. До ближайшей станции метро «Озерки» 20 минут пешком, столько же займет дорога и общественным транспортом, до станции метро «Удельная» около получаса ходьбы от ЖК.

До станции метро «Площадь Мужества» расстояние чуть больше, но наземного транспорта много, и можно добраться минут за 25. Для автомобилистов ситуация, в целом, тоже благоприятная. Пробками обычно забит проспект Энгельса, который в этом районе хоть является главной магистралью, проходит в стороне от новостройки.

Транспортная доступность – 8 из 10 баллов

Проспект Тореза стоит в пробках все-таки не так часто, так что найти объездные пути можно, хотя до центра города по пробкам добираться однозначно более утомительно. До выезда на КАД 12 километров по Выборгскому шоссе.

Экология

ЖК «Лиственный» расположен на самой границе с парком Сосновка - практически вплотную, и это, конечно, главный козырь его расположения. Но не обошлось без ложки дегтя: это стрельбище и мототрек, они находятся в непосредственной близости от ЖК. И, хотя я сама в момент посещения новостройки ничего не услышала, по отзывам с форумов, шум и выстрелы слышны в выходные до самого вечера.

 

В этой связи ребром встает вопрос качества шумоизоляции. Стеклопакеты в большинстве секций установлены однокамерные энергосберегающие. В Интернете я прочитала, что такие окна могут не уступать двухкамерным по теплоизоляции, а вот шумоизоляционные характеристики имеют слабые. При этом менеджер меня уверял, что на шумоизоляцию влияет не количество стекол, а качество профиля, но, судя по отзывам в Интернете (плохо установленным окнам), тут есть к чему придраться.

Кстати, в прессе недавно промелькнула информация о возбуждении разбирательств против руководства стрелкового клуба за несоблюдение экологических требований и засорение почвы парка свинцом.

Соцкультбыт

Сейчас новостройка со всех сторон окружена гаражами, но это явление временное, их уже начали сносить. На месте гаражного кооператива со стороны Сосновки построят школу на 1000 мест и два детских сада по 220 мест каждый, а также еще два паркинга, помимо входящих в состав ЖК.

Кто-то из дольщиков отправил соответствующий запрос, и администрация Выборгского района информацию о планах строительства детской инфраструктуры подтвердила. Заказчик - Комитет по строительству Петербурга.

По первому садику проектная документация сейчас находится на экспертизе, второй садик и школу по плану должны начать проектировать в 2016-2017 годах. Менеджер в разговоре со мной все приукрасил: по его словам, вся социальная часть будет построена уже в 2017 году.

Однако и сегодня уже в этой локации с детской инфраструктурой все более чем хорошо: на карте в пешей доступности я насчитала 5 школ и 4 детских сада. С другой стороны дома на месте гаражей (участок 4729) планируется строительство поликлиники, но на ее счет более подробной информации нет. Рядом с ЖК функционирует больница Святого Георгия, также поблизости есть поликлиника №104 и городская многопрофильная больница №2.

Что касается торговой и развлекательной инфраструктуры, а также сферы услуг - будущие жители точно не столкнутся с проблемами. Район очень хорошо развит. В соседнем доме я видела универсам, йога-центр, детский клуб, прачечную, салон красоты и многое другое.

Рядом находится большой торговый центр «Маршал», к тому же в самом ЖК «Лиственный» предусмотрено множество коммерческих помещений на первых этажах. Уже построен и вот-вот откроется фитнес-клуб, вызвавший такие споры.

На бесплатные парковки около дома рассчитывать не приходится, места очень мало, но доступны паркинги, причем не только для продажи, что большая редкость, но также и в аренду. Цена составит 4 тысячи рублей в месяц. Правда, по словам менеджера, аренда машиномест возможна лишь до тех пор, пока их не раскупят, а этот процесс занимает примерно два года после сдачи дома.

Стоимость машиноместа начинается от 750 тысяч рублей, но сейчас действует скидка, и можно купить место за 600 тысяч рублей. Это дисконт действует при 100% оплате, при покупке в рассрочку цена будет без скидки. Также для тех, кто приобретает 3-комнатную квартиру, сейчас действует акция - скидка 500 тысяч рублей при одновременной покупке паркинга. 

Инфраструктура – 10 из 10 баллов

На мой взгляд, ситуация с инфраструктурой просто прекрасная.

Выводы

Признаюсь честно, после проверки ЖК «Лиственный», ореол «Строительного треста» сильно померк в моих глазах, хотя раньше я без колебаний рекомендовала эту компанию как надежную и качественно строящую своим знакомым. Я лишний раз убедилась, что не существует идеальных застройщиков.

И мне кажется, что такое сильное разочарование дольщиков, о котором они много пишут в своей группе, во многом связано с тем, что люди ожидали от компании идеального и точного исполнения обещаний. К компаниям с менее хорошей репутацией обычно относятся с определенной долей скептицизма: «Что ж, посмотрим, что они реально сделают из того, что обещают». Как выяснилось, и самые надежные лидеры иногда оказываются порой не прочь сэкономить.

В то же время, будем объективны, несмотря на множество недочетов и отступлений от обещаний, ЖК «Лиственный», все-таки, очень привлекательный, прекрасно расположенный кирпичный дом с массой достоинств, среди которых: продуманная инфраструктура, закрытый двор, охрана, консьерж и колясочные, великолепные планировки.

Схема оплаты неудобна, но зато возможна бесплатная рассрочка при 50% первоначальном взносе – сегодня такое предложение не часто встретишь на рынке новостроек. Сервис, конечно, оставляет желать лучшего, компании определенно надо много работать над его улучшением.

С управляющей компанией возможны сложности, но тут все в руках самих дольщиков - проблема решаема, если действовать сообща. И, пожалуй, самое главное, особенно в условиях кризиса - практически никаких сомнений не возникает, что жилье будет передано дольщикам в срок. Поэтому ЖК «Лиственный» получает «7» баллов.

Дария Лапатухина

7баллов

ЖК «Лиственный» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
15 апреля
тут правильная мысль уже прозвучала, подержу ее полностью! одно дело притворяться покупателем, совсем другое - реально выбирать квартиру и жк под себя. вот мне, например, абсолютно все равно какого там цвета стены в холлах - оранжевого, зеленого или еще какого! мне не в холле жить, а в своей квартире. в холле главное чтобы было чисто и аккуратно все, большего не требуется. вообще в отчете много придирок не по делу. про те же лифты. автор отзыва хоть бы погуглил по названию лифтов, что это лифты не турецкие, а немецкие. стоят далеко не две копейки и качество соответствующее. вообще в прошлом году жк получил премию как лучший комплекс комфорт-класса. это все-таки реальный показатель уровня жк!
guest
08 апреля
Я вообще не понимаю, чего докопались до этого спорткомплекса!!!?? Не было бы его, пели бы песни, что инфраструктура бедная. Построили комплекс - тоже вам плохо! На всех не угодишь, честное слово! Но уж лучше пусть будет нормальный современный фитнес-центр чем ничего! Польза и для жильцов Лиственного, да и для всего этого района. Больше чем уверена что те, кто реально здесь живут или планируют жить, ничего против фитнес-центра иметь не будут
guest
30 марта
В ответ на комментарий пользователя
Гостья-из-прошлого
30 марта

Интересный обзор, было любопытно почитать, как со стороны выглядит ЖК, в котором у меня недавно куплена квартира. Перед покупкой квартиры сама находилась в положении того самого "тайного покупателя", пришлось много информации перекопать и изучить раньше, чем оформили договор. Со многими оценками в данном отзыве я согласна на 100%. Планировки, инфраструктура, транспорт - привлекли в первую очередь! И тут высокие баллы полностью оправданы! А вот все нюансы по жилому комплексу и покупке квартиры я решила выяснять сразу в живом общении, а не по интернету и телефону. Поэтому об открытости информации и сервисе у меня сразу было впечатление довольно высокое. Когда тебе без проблем организуют экскурсию по квартирам - это как-то сразу вызывает доверие. Сравниваю с другими компаниями, которые также изучала перед покупкой. Не все готовы показать "товар лицом" - в большинстве случаев все-таки обычно показывают только планировки, поэтажные планы и прочие документы. А в Лиственном сразу можно было посмотрет как квартира выглядит "вживую". В этом большой плюс. Качество кстати мне понравилось. Понятно, что при приемке квартиры выявляются какие-то моменты, которые можно сразу не заметить. Но с другой стороны также понимаю, что буквально пара активных недовольных покупателей может испортить общее впечатление. Вот тут я больше склонна верить своим глазам, чем чужим мнениям. Также как и автор обзора на экскурсию я пришла без всякой предварительной подготовки, и никаких ужасов в виде мусора, грязи в квартире не видела. Во время знакомства с квартирой активно задавала вопросы менеджеру. Он не менее активно отвечал :) Про окна отдельно уточнила, так как однокамерные пакеты вызвали вопросы и у меня. Так вот эти однокамерные пакеты наполнены аргоном, что дает повышенные свойства не только по теплоизоляции, но и по защите от шума. Вообще как оказалось двухкамерные обычные пакеты и однокамерные с аргоном имеют аналогичные характеристики, но последние легче, значит будет меньше регулировок. И еще некоторые моменты в обзоре меня все-таки смутили. Где там нашли 9-ти этажный спорткомплекс? Я видела своими глазами 5 этажей. Конечно, объемы увеличились, но разве не мечта иметь прямо рядом с домом фитнес-центр с бассейном. И еще на счет оплаты - на мой взгляд, самый главный вопрос! В общем-то понятно, что автор обзора "притворялся" покупателем, отсюда возможно и непонимание некоторых нюансов ситуации. На практике все гораздо сложнее, чем кажется. Вот, например, мне в качестве предоплаты нужно было внести более миллиона при покупке. Заказать в банке такую сумму и привезти наличкой - довольно сложно, согласна. Поэтому я выбрала вариант безналичной оплаты. Спросила и про аккредитив, никто был не против, подтвердив, что часть сделок проходит по такой схеме. Но сказали, что за аккредитив платит клиент. Вроде как обозначили, что Санкт-Петербург банк предлагает такой вариант. Но платить дополнительные деньги я была не готова, поэтому и отказалась. Так что в целом могу сказать, что обзор данный - довольно интересный, за него большое спасибо автору! Но в некоторых случаях информацию можно дополнить или уточнить!

У спорткомплекса каждый этаж за два идет - очень высокие потолки. По высоте он равен 9 этажам жилого корпуса.
Гостья-из-прошлого
30 марта
Интересный обзор, было любопытно почитать, как со стороны выглядит ЖК, в котором у меня недавно куплена квартира. Перед покупкой квартиры сама находилась в положении того самого "тайного покупателя", пришлось много информации перекопать и изучить раньше, чем оформили договор. Со многими оценками в данном отзыве я согласна на 100%. Планировки, инфраструктура, транспорт - привлекли в первую очередь! И тут высокие баллы полностью оправданы! А вот все нюансы по жилому комплексу и покупке квартиры я решила выяснять сразу в живом общении, а не по интернету и телефону. Поэтому об открытости информации и сервисе у меня сразу было впечатление довольно высокое. Когда тебе без проблем организуют экскурсию по квартирам - это как-то сразу вызывает доверие. Сравниваю с другими компаниями, которые также изучала перед покупкой. Не все готовы показать "товар лицом" - в большинстве случаев все-таки обычно показывают только планировки, поэтажные планы и прочие документы. А в Лиственном сразу можно было посмотрет как квартира выглядит "вживую". В этом большой плюс. Качество кстати мне понравилось. Понятно, что при приемке квартиры выявляются какие-то моменты, которые можно сразу не заметить. Но с другой стороны также понимаю, что буквально пара активных недовольных покупателей может испортить общее впечатление. Вот тут я больше склонна верить своим глазам, чем чужим мнениям. Также как и автор обзора на экскурсию я пришла без всякой предварительной подготовки, и никаких ужасов в виде мусора, грязи в квартире не видела. Во время знакомства с квартирой активно задавала вопросы менеджеру. Он не менее активно отвечал :) Про окна отдельно уточнила, так как однокамерные пакеты вызвали вопросы и у меня. Так вот эти однокамерные пакеты наполнены аргоном, что дает повышенные свойства не только по теплоизоляции, но и по защите от шума. Вообще как оказалось двухкамерные обычные пакеты и однокамерные с аргоном имеют аналогичные характеристики, но последние легче, значит будет меньше регулировок. И еще некоторые моменты в обзоре меня все-таки смутили. Где там нашли 9-ти этажный спорткомплекс? Я видела своими глазами 5 этажей. Конечно, объемы увеличились, но разве не мечта иметь прямо рядом с домом фитнес-центр с бассейном. И еще на счет оплаты - на мой взгляд, самый главный вопрос! В общем-то понятно, что автор обзора "притворялся" покупателем, отсюда возможно и непонимание некоторых нюансов ситуации. На практике все гораздо сложнее, чем кажется. Вот, например, мне в качестве предоплаты нужно было внести более миллиона при покупке. Заказать в банке такую сумму и привезти наличкой - довольно сложно, согласна. Поэтому я выбрала вариант безналичной оплаты. Спросила и про аккредитив, никто был не против, подтвердив, что часть сделок проходит по такой схеме. Но сказали, что за аккредитив платит клиент. Вроде как обозначили, что Санкт-Петербург банк предлагает такой вариант. Но платить дополнительные деньги я была не готова, поэтому и отказалась. Так что в целом могу сказать, что обзор данный - довольно интересный, за него большое спасибо автору! Но в некоторых случаях информацию можно дополнить или уточнить!
Другие материалы про Выборгский район
Другие материалы про Льготная ипотека
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября