18 ноября 2015

ЖК «Краски лета» и ЖК «Светлановский»: сравниваем новостройки в Девяткино

По количеству строящегося жилья окрестности станции метро «Девяткино» остаются уверенным лидером. На сегодняшний день тут возводится около четырех десятков разных новостроек. Стабильный спрос им обеспечивают, в первую очередь, невысокие цены и близость станции метро. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня сравнить два проекта в этой локации: ЖК «Краски лета» от «Полис Групп» и ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер».

Что строят?

Обе новостройки появятся на землях МО Бугры, друг напротив друга, с западной стороны от метро и железной дороги, на углу Воронцовского и Петровского бульваров, на одном расстоянии от станции метро «Девяткино» - чуть менее 2 километров.

ЖК «Светлановский» (проверен Тайным покупателем) - это пять 12-этажных монолитных домов на 3033 квартиры с предчистовой отделкой, восьмиэтажный паркинг и детский сад. Проект отличают навесные вентилируемые фасады и охраняемая огороженная территория. Сейчас в продаже только один (пятый) корпус, его собираются сдать в декабре 2016 года, а к середине 2017 года выдать ключи дольщикам. Весь проект целиком обещают достроить к 2019 году.

ЖК «Краски лета» (читайте статью Тайного покупателя) больше по размерам, он будет состоять из 5 кварталов кирпично-монолитных домов высотой в 19 этажей. Первый квартал (корпуса 1-5 на 2445 квартир) будет сдан к концу 2016 года, следующий (корпус 6 на 2042 квартиры) обещают ввести в эксплуатацию до конца 2017 года (плюс полгода на передачу квартир).

Это примерно 2/5 от всей застройки, весь проект целиком планируют закончить к 2020 году. Точное количество домов, по словам менеджера, будет 19, хотя мне удалось насчитать на схеме только 15. Квартиры новоселы получат без отделки.

На первых этажах предусмотрены колясочные. В жилых домах будет два встроенных садика, фитнес-центр и школа танцев, также девелопер обещает построить школу, а вот паркинг проектом не предусмотрен.

Кто строит?

О репутации обоих девелоперов можно подробно прочитать в предыдущих выпусках. Если вкратце, оба застройщика - это крупные компании, строят много (ФСК «Лидер» больше в Москве, а «Полис групп» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области), обе считаются надежными, но не обходится и без недочетов.

«Полис групп» чаще всего сдает жилье с небольшой задержкой по срокам (она составляет около квартала), ФСК «Лидер» сдает жилье в срок (хотя, был случай полугодовой задержки). Претензии к качеству строительства случаются у обеих компаний. В основном дольщики жалуются на удешевление проектов по сравнению с рекламными обещаниями.

Разведка в Интернете

У ЖК «Светлановский» есть именной сайт, он яркий и красочный, но, к сожалению, там не найдешь цены на квартиры (есть только ориентир «от») - придется обращаться к менеджерам. Поэтажные планы очень мелкие, сложно детально рассмотреть квартирографию новостройки. Однако на сайте есть генплан, разрешительная документация, web-камеры.

Информацию о ЖК «Краски лета» можно найти на сайте застройщика, который имеет довольно запутанную структуру, так что с первого раза найти разрешительные документы, web-камеры и прочую информацию не так-то просто. Зато подбор квартир довольно удобный, и указаны не только все цены на квартиры, но и их количество в продаже. 

Основными площадками общения дольщиков являются группы «Вконтакте». Там идет обсуждение хода строительства, представители застройщиков отвечают на вопросы.

Сервис

Расположение офиса гораздо удобнее организовано у компании ФСК «Лидер» - прямо на объекте. На крыше офиса сделана удобная смотровая площадка, с которой прекрасно виден ход строительства. Прямой асфальтовой дороги пока нет - бульвар Менделеева временно перекрыт строительным забором компании «Арсенал-Недвижимость», а Петровский бульвар еще не заасфальтиирован.

Но клиенты компании ФСК «Лидер» лишены этих временных неудобств, поскольку застройщик организует трансфер до объекта и обратно от станции метро «Девяткино» - нужно лишь предупредить менеджера за полчаса до визита, и вас встретят.

Офис «Полис Групп» в Девяткино учитывает лишь удобство покупателей ЖК «Мой город», но для тех, кто рассматривает ЖК «Краски лета», офис расположен очень неудобно - совсем в другой стороне от новостройки и далеко от метро. Кто захочет совместить визит в офис и осмотр места стройки, вынуждены будут сделать изрядный крюк.

Но есть хорошая новость: с «Полис Групп» работают менеджеры «Петербургской Недвижимости», поэтому можно никуда не ехать специально, а зайти в офис этого агентства недвижимости, он находится прямо напротив выхода из метро.

Кстати, там можно проконсультироваться и насчет ЖК «Светлановский». Подход, правда, будет уже не такой внимательный и индивидуальный, как со стороны менеджеров ФСК «Лидер», но зато с вами пообщается специалист более широкого профиля, владеющий информацией о куда большем количестве новостроек и не мотивированный продать вам что-то конкретное.

Как строят?

Технологию строительства девелоперы выбрали разную. Для ЖК «Краски лета» это кирпич-монолит, ЖК «Светлановский» строится по монолитной технологии.

Стены толще в ЖК «Краски лета»: 200 мм несущие, 250 мм внешние кирпичные. В ЖК «Светлановский» несущие и внешние стены из монолитного железобетона толщиной 160 мм. Сверху оба застройщика монтируют слой утеплителя. 

Фасады в ЖК «Краски лета» штукатурят и красят в светлые летние тона. В ЖК «Светлановский» фасады будут вентилируемые из керамогранита, со специально предусмотренными местами для монтажа кондиционеров. Застройщику такой вариант отделки фасада обходится дороже, но зато в последующей эксплуатации он дешевле и выглядит респектабельнее.

Внутри квартир по проекту, больше плюсов у ЖК «Светлановский»: квартиры передаются с оштукатуренными стенами, трубы отопления спрятаны в стяжку пола. В ЖК «Краски лета» предусмотрена двухтрубная система отопления с вертикальными стояками, стены квартир оставят без отделки.

Ход строительства

Несмотря на то, что срок сдачи первых очередей обоих жилых комплексов одинаковый, степень готовности выше у ЖК «Краски лета». Там коробка уже почти готова, в то время как в ЖК «Светлановский» отличают первые этажи.

Однако темпы строительства ЖК «Светалновский» очень высокие - в середине июля прошлого года только начинали заливать фундамент, в середине января начали лить этажи и идут примерно со скоростью один этаж в месяц - работа на стройке кипит.

Так что пока рано делать прогнозы, кто первым закончит стройку. Дольщиков ЖК «Светлановский», правда, время от времени заставляют волноваться перебои с работой web-камер.

Как купить?

В обеих новостройках квартиры продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ, но тексты договоров отличаются довольно сильно. У «Полис групп» он по содержанию практически дублирует федеральный закон, у ФСК «Лидер» содержит множество разных лазеек, удобных для застройщика - подробно об этом можно прочитать в расследовании Тайного покупателя.

В обоих случаях оплату требуется перечислить на аккредитив в банке, который откроется только после регистрации договора в Росреестре. Обе новостройки кредитует большое количество банков, можно взять ипотеку (в том числе льготную).

Также есть возможность воспользоваться рассрочкой до конца строительства, но цена будет выше: для ЖК «Светлановский» без 15% скидки, для ЖК «Краски лета» вместо 20% скидки на всю стоимость квартиры скидку сделают только на первый взнос.

Что же  выгоднее? При минимальном первом взносе в 30% - практически одинаково, но чем выше первый взнос, тем выгоднее рассрочка в ЖК «Краски лета» по сравнению с ЖК «Светлановский».

«Полис групп» также предлагает своим покупателям возможность воспользоваться более длительной рассрочкой: до 36 месяцев (скидка на первый взнос 15%) или до 48 месяцев (без скидки). ФСК «Лидер» таких длинных рассрочек не дает.

Что почем

 ЖК «Светлановский», 4 кв 2016. Цены при 100% оплате или ипотеке:

Тип Метраж, кв.м. Цена, руб Цена за кв.м.
студии 23 1 520 480 66 108
  24 1 690 000 70 417
1-комн. 36 2 390 000 66 389
  39 2 610 000 66 923
2-комн. 51.42 3 339 214 64 940
  53.66 3 484 680 64 940
3-комн. 58.83 3 920 431 66 640
  63.28 4 147 054 65 535

 

ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»ЖК «Светлановский»

 

ЖК «Краски лета», 1-5 корпус, 4 кв 2016 года. Цены при 100% оплате или ипотеке:

Тип Метра (кв. м) Цена квартиры, руб. Цена «квадрата», руб
студии 20 1 544 320 77 216
  24.38 1 810 000 74 241
1-комн. 29.91 2 229 000 74 524
  31 2 320 000 74 839
2-комн. 43 3 106 800 72 251
  46 3 323 000 72 239
3-комн. 54.48 3 748 000 68 796
  54.59 3 734 000 68 401

 

ЖК «Краски лета», 6 корпус - 4 кв 2017 года. Цены при 100% оплате или ипотеке:

Тип Метраж (кв. м) Цена квартиры, руб. Цена «квадрата», руб
студии 23 1 461 000 63 522
  28 1 890 000 67 500
1-комн. 29 2 007 000 69 207
  35 2 289 000 65 400
2-комн. 41 2 725 000 66 463
  53 3 155 000 59 528
3-комн.     нет

 

Цены очевидно ниже в ЖК «Светлановский». Разница за квадратный метр составляет от 2 до 11 тысяч рублей в зависимости от квартиры, если брать тот же срок сдачи. В целом же, цены в 5 корпусе ЖК «Светлановский» более сопоставимы с 6 корпусом ЖК «Краски лета», который сдается годом позже. И это при том, что в ЖК «Краски лета» новоселы получат квартиры без отделки, а в ЖК «Светлановский» подготовленными для ремонта.

Планировки

Квартиры в ЖК «Светлановский» очень маленькие, но в ЖК «Краски лета» метраж и того меньше. Впрочем, это как раз то, что пользуется наибольшим спросом у покупателей - малогабаритное жилье в этой локации, как правило, разбирают в первую очередь. 

Площадь студий в ЖК «Светлановский» начинается от 23 кв. м и не имеет выделенного места для шкафа в прихожей, в ЖК «Краски лета» даже в 20-метровых студиях предусмотрена небольшая ниша, а в студиях побольше уже добавляется второе окно.

Правда, по факту строительства выяснилось, что в половине случаев второе окно будет глухим, с неоткрывающейся створкой. Также в санузлах ЖК «Краски лета» проще разместить стиральную машину, а в некоторых случаях в ванной комнате даже предусмотрено окно.

Однокомнатные квартиры в ЖК «Светлановский» все довольно однотипные: с метражом кухонь от 9.5 до 10.5 кв. метра и комнатой 15-17 кв. метров. Место под шкаф в прихожей в ряде случаев выгорожено за счет комнаты, что, конечно не очень удобно.

В ЖК «Краски лета» нет таких проблем. Кроме того, выбор планировок более широк: площадь варьируется от 30 до 36 кв. метров в стандартном варианте и «евро-двушки» метражом 41 кв. м с большой 17-метровой кухней-гостиной и 15-метровой комнатой (их застройщик, правда, почему-то причисляет уже к двухкомнатным квартирам).

«Двушки» в ЖК «Краски лета» тоже имеют ряд преимуществ: квадратные комнаты и практически такая же форма коридора, много квартир с ориентацией на две стороны света, всегда есть куда поставить стиральную машину и шкаф. В обоих ЖК во многих квартирах по две лоджии или балкона.

Трехкомнатные квартиры в ЖК «Краски лета» симпатичнее за счет более короткого коридора, но их так мало спроектировано, что часто не бывает в продаже.

Основное преимущество планировок ЖК «Светлановский» - более высокие потолки: на сайте «Петербургской Недвижимости» указана высота 2.7 метра, менеджеры называют цифру 2.75 метра. И то и другое выше, чем 2.65 метра в ЖК «Краски лета».

Во всем остальном планировки ЖК «Краски лета» более удачные. Очень неприятный момент, связанный с планировками в ЖК «Светлановский» - это то, что они могут меняться уже после покупки (по свидетельствам дольщиков в группе).

ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»ЖК «Краски лета»

 

Зато квартирография более выигрышная в ЖК «Светлановский». Соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир там более сбалансированное:

Тип ЖК «Светлановский» ЖК «Краски лета»
студии 32% более 50%
однокомнатные 39% более 30%
двухкомнатные 24% менее 10%
трехкомнатные 4.6% менее 10%

 

Количество квартир на этаже в выпущенных в продажу корпусах ЖК «Светлановский» от 8 до 16, в ЖК «Краски лета» от 14 до 16.

Соцкультбыт

Поскольку новостройки строятся рядом, ситуацию с инфраструктурой можно условно считать одинаковой. В рамках ЖК «Светлановский» предусмотрен детский сад на 120 мест и около 30 коммерческих помещений разместятся на первых этажах (со слов менеджера, помимо магазинов там обязательно будет фитнес-клуб, банк, салон красоты и аптека). 

В ЖК «Краски лета», согласно рекламному буклету, запланировано два встроенных садика, школа и фитнес-центр. Я попыталась прояснить этот момент у менеджеров и, к моему удивлению, они дали противоречивую информацию. Один сообщил, что во 2 корпусе будет один встроенный детский сад на 125 мест, другой сказал, что садик будет отдельностоящий - и снова только один.

Со школой танцев, которую менеджер «Петербургской Недвижимости» полгода назад преподносил мне как изюминку этого жилого комплекса - тоже все туманно. Помещение под нее предусмотрено в 5 корпусе, но теперь выяснилось, что продавать его будут без целевого назначения. В проектной декларации написано, что в 6 корпусе появится «амбулаторно-поликлиническое учреждение на 100 посещений», но и о нем тоже менеджеры говорят как-то неуверенно. Словом, вопросов пока больше, чем ответов.

Социальной инфраструктуры в этой локации будет строится много, но, как обычно, начнет работать она позже, чем заселят новостройки. В 3 квартале 2017 года Setl City собирается достроить школу в соседнем квартале «GreenЛандия», еще раньше школа появится в ЖК «Мой город». Садики предусмотрены во многих окружающих жилых комплексах (например, в ЖК «GreenЛандия» их будет шесть).

Два торговых центра построят рядом с метро в рамках ЖК «Виктория», также компания «Адамант» планирует возвести поблизости крупный ТРК.

Пути-дороги

О дорогах я подробно писала в расследовании о ЖК «Светлановский». Если кратко, то на огромный массив новостроек в Мурино есть только одна узкая дорога вдоль КАД, которая так и называется - дорога в Мурино. На сегодняшний день в этой локации приблизительно проживают около 12 тысяч человек, но по прогнозам с ростом числа новых домов население района вырастет до 50 человек.

Если к тому времени не появятся новые дороги, то Мурино грозит транспортный коллапс. Периодически власти делают заявления о дорожной ситуации в локации, но все планы о строительстве нового дорожного полотна пока на уровне разговоров. Для пешеходов ситуация выглядит не так серьезно, как для автовладельцев. Вероятно, многим придется пересесть на метро.  

Выводы

ЖК «Светлановский» отличается, в первую очередь, более доступными ценами. Но и кроме цен имеет ряд преимуществ: подготовка под отделку, более высокие потолки, вертикальная разводка отопления, более низкая этажность, огороженная закрытая территория, фасады из керамогранита, паркинг и места для парковки рядом с домами, а также более сбалансированная квартирография и возможность выбора секции с меньшим количеством квартир на этаже.

ЖК «Краски лета» также отличается своими достоинствами: более удобные планировки, более интересные условия рассрочки, более прозрачный договор. Также на данный момент ЖК «Краски лета» имеет более высокую степень готовности.

Менеджеры рассказывают, что в ЖК «Светлановский» появится качественное благоустройство придомовой территории, но в проектной декларации говорится лишь о газонах и кустарниках, в то время как в документах ЖК «Краски лета» прописана посадка деревьев.

Хочется отметить, что поскольку в своих предыдущих проектах оба застройщика уже допускали отклонения от первоначальных обещаний, только время покажет, оправдают ли новостройки ожидания дольщиков или, наоборот, разочаруют.

Дария Лапатухина 

ЖК «Краски лета» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Арсенал-Недвижимость
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября