12 сентября
оценка 6 из 10

ЖК «Гольфстрим» в Кудрово: интересные планировки по высоким ценам

В деревне Кудрово Всеволожского района Ленинградской области продолжает кипеть работа застройщиков. В одних домах давно живут люди, другие скоро будут заселены, но есть и свободные участки, на рынок продолжают выходить новые проекты. Один из них ЖК «Гольфстрим» от ГК «Арсенал-Недвижимость». По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель отправился «приобрести» квартиру в этой новостройке, а заодно выяснить, чем она отличается от конкурентов.

Что строят?

Жилой квартал «Гольфстрим» появится в той части Кудрово, которая находится ближе всего к парку Новый Оккервиль, между жилыми комплексами «Березовая роща» и «Европейский» (проверен Тайным покупателем).

Новостройка будет представлять собой 4 кирпично-монолитных корпуса на 685 квартир с отделкой «под ключ». Первые этажи отведены под коммерческие помещения, также 3 корпуса соединит между собой торговая галерея, всего предусмотрено 125 встроенных коммерческих помещений.

В цокольном этаже разместится подземный паркинг на 256 машино-мест (откуда в квартиру можно будет подняться на лифте), 101 кладовая, а также бесплатные для жителей фитнес-зал и сауна. Все дома будут 18-этажные, плюс подземный этаж. 

Площадь квартир составит 34 тыс. кв. метров, коммерческих помещений 11 132 кв. метра, подземного гаража 7 800 кв. метров, на помещения кладовых отведено 403 кв. метров.

Согласно проектной декларации, строительство будет проводиться в 4 этапа, но срок для всех этапов указан один и тот же - I квартал 2019 года, то есть это окончание возведения всего ЖК «Гольфстрим».

Ключи дольщикам должны закончить передавать к сентябрю 2019 года. В продажу корпуса будут выходить поэтапно. Сейчас покупателям предлагаются квартиры в корпусах 2 и 3, в которых, соответственно, 90 и 225 квартир. 

Разведка в Интернете

Официальный сайт имеет интересный дизайн, фоном служат сменяющие друг друга рендеры, благодаря которым сразу же появляется представление о том, как будет выглядеть ЖК «Гольфстрим».

В то же время, организация информации на сайте, на мой взгляд, совершено неудобная. Стандартное меню отсутствует, вся информация располагается на точках «узнать больше», которые раскрываются после щелчка мышью и размещены прямо посреди экрана на сменяющих друг друга рендерах.

Таким образом посетители вынуждены получать информацию в том порядке, как это предусмотрено, а не в том, в каком им самим интересно. Отсутствует структура и наглядность. Информации очень мало и полноценное представление о ЖК получить невозможно.

Кроме рендеров на сайте присутствуют только проектная декларация, web-камера, планировки без цен, поэтажных планов и схемы застройки. Всплывающие описания сделаны очень обобщенно и без конкретики, но можно узнать, что архитектором квартала является Юкки Тикканен, в домах предусмотрены сауны и кладовые, квартиры будут переданы покупателям с отделкой, планируется реализовать двор без машин, а рядом располагается парк Новый Оккервиль.

О технологии строительства в общих чертах написано в проектной декларации, но остается совершенно неясно, где будет построен ЖК, как располагаются корпуса, какая предусмотрена отделка, инженерная начинка здания, количество квартир на этаже, квартирография и хотя бы примерный порядок цен - все эти моменты не посчитали нужным осветить на именном сайте.

Однако ЖК «Гольфстрим» продают помимо девелопера еще многие агентства недвижимости, на их сайтах можно частично восполнить эти пробелы: ознакомиться с ценами, увидеть общую схему застройки, немного сориентироваться в квартирографии. А вот с местоположением жилого комплекса путаница. На одних сайтах он нарисован ближе к КАД, рядом с ЖК «Европейский», на других - между улицей Центральная и ЖК «Весна».  

Сайт девелопера не менее оригинален, чем сайт проекта: чтобы добраться до главного меню придется изрядно поработать мышкой. Страничка ЖК «Гольфстрим» на сайте девелопера сперва выдавала мне ошибку, видимо, ее не успели добавить на момент старта продаж, но потом открылась. Там лишь основная информация о проекте, кратко изложенная, в конце указана ссылка на именной сайт.

Однако на сайте девелопера есть общие странички с подробным описанием отделки, технологии строительства, способов покупки. Поскольку информация представлена обобщенно, не очень понятно, относится ли она к ЖК «Гольфстрим». 

Продажи квартир в новостройке начались совсем недавно, и места общения дольщиков мне найти не удалось. Даже на разных сайтах новостроек почти нет никаких комментариев о ЖК. Зато в сети очень много информации от дольщиков по другим новостройкам ГК «Арсенал-Недвижимость», что позволяет получить представление о качестве строительства и отношении компании к своим дольщикам (об этом ниже). 

Информационная доступность – 5 из 10 баллов

«Портрет» новостройки приходится собирать по разным сайтам, именной, к сожалению, неинформативный, хотя красивый и современный. Сайт девелопера содержит лишь очень краткую справку о ЖК, а некоторые данные (о местоположении, например) на сайтах продавцов разнятся.

Кто строит?

Девелопер проекта, ГК «Арсенал-Недвижимость» (застройщик «Арсенал Групп» входит в ГК), ведет свое существование с 1997 года, с 2000 года занимается строительством жилья. На данный момент в портфеле Группы, если верить информации на сайте, 18 построенных домов.

Среди них ЖК «Флагман», три корпуса ЖК «Солнечный», пять очередей ЖК «Девяткино». Строятся следующие очереди ЖК «Солнечный», ЖК «YouПитер», недавно вышел на рынок ЖК «Гольфстрим», планируется еще один проект в поселке Бугры.

 

В основном, все проекты сдавались в срок и выдачу ключей дольщикам не задерживали. Исключение составляют лишь 3 и 9 корпуса ЖК «Девяткино». Они были введены в эксплуатацию с задержкой по решению суда, который постановил, что действия Новодевяткинского сельского совета, отказавшегося ввести в эксплуатацию эта два корпуса, были незаконными. Однако поскольку на передачу ключей застройщики закладывают от полугода до года, то по ДДУ просрочки практически не было.

В отношении качества строительства все сложно, стоит только заглянуть на форумы дольщиков ЖК «Девяткино» или ЖК «Солнечный». Претензий к застройщику предъявляется масса. Большинство из них касается неудовлетворительного качества строительства (об этом я более подробно расскажу в соответствующем разделе).

Также дольщиков возмущает невежливое отношение к клиентам и порядок передачи квартир, противоречащий законодательству. Сотрудники, осуществляющие показ квартир, оказывают давление на покупателей, вынуждая принять квартиру без замечаний, смотровую справку со списком недостатков не подписывают, после чего высылают акт приема-передачи квартиры, подписанный в одностороннем порядке.

В таком случае дольщикам остается только смириться и устранить все недочеты своими силами, либо обращаться в суд, что некоторые и делают. Более лояльные дольщики, уступая давлению, принимают квартиры без замечаний и ждут устранения недоделок под честное слово. 

Надежность девелопера – 7 из 10 баллов

Таким образом, «Арсенал-Недвижимость» - девелопер крупный, опытный и возводит дома в срок, но качество строительства оставляет желать лучшего, а политика общения с дольщиками очень жесткая. Покупая квартиру, стоит морально подготовиться к тому, что жилье может иметь недостатки, а устранять их придется либо за свой счет, либо через суд.

Как строят?

Из проектной декларации можно узнать, что фундаменты будут свайные, конструктивная система зданий каркасно-стеновая, наружные стены выложат из кирпича с утеплением, фасады оштукатурят и окрасят. По информации от менеджера, наружные стены имеют толщину 2 кирпича и еще два слоя утеплителя (итоговая толщина стены получается чуть более 500 мм).

В квартирах предусмотрена отделка «под ключ», отказаться от которой нельзя. Качество отделки менеджер обещал хорошее, по картинкам в буклете и по описанию напоминает ремонт в домах Setl City, но имеет ряд преимуществ: в коридоре и на кухне будет не ламинат, а плитка; можно выбрать отделку из трех вариантов цветовых решений, а не из двух.

Однако в комплектацию квартиры не входят датчики пожарной сигнализации и дверь на кухню, устройство напольного покрытия на балконе. В остальном все то же самое: в санузлах керамическая плитка Kerama Marazzi на полную высоту, акриловая ванна с декоративным экраном, раковина с тумбой, в комнатах ламинат 32 класса, на стенах обои под покраску, шпонированные межкомнатные двери. 

Перед выходом в паркинг запланировано помещение под небольшой тренажерный зал, где будет несколько беговых дорожек, гантели, штанги и сауна на 10 человек. Предполагается, что жители дома смогут пользоваться бесплатно этими услугами. Но это в перспективе, а как все это будет выглядеть на практике, покажет время.

Консьерж не предусмотрен, но будет видео-наблюдение по периметру ЖК, охрана разместится в одном из коммерческих помещений. Мусоропровод в домах не предполагается. Лифты марки «Алекс-Лифт».

Входные группы на сайте не прорисованы, но менеджер показал мне картинки из буклета ЖК «Солнечный» и сообщил, что холлы одинаковые во всех жилых комплексах ГК «Арсенал-Недвижимость».

Проект предполагает концепцию «двор без машин», при этом территория жилого комплекса не будет закрыта от посторонних. Со слов менеджера, машины физически не смогут заехать во двор, поскольку все возможные места проезда будут перекрыты бетонными полусферами (скорые и пожарные машины смогут подъехать с внешнего периметра зданий).

Качество строительства

Качество строительства ЖК «Гольфстрим» мы узнаем не ранее 2019 года, но уже и сейчас можно сориентироваться в этом вопросе, узнав, как построила дома ГК «Арсенал-Недвижимость» в предыдущих проектах. И, честно говоря, радоваться особенно нечему.

В ЖК «Девяткино» крошится облицовочный кирпич, плесень на гипсокартоне, кривая стяжка, трещины в стенах, лужи на балконах. Форумы полны фотографий.

Улучшенная отделка комфорт-класса в ЖК «Флагман» больше смахивает на обычный эконом, в ЖК «Солнечный» менеджеры обещали, что все дома будут одного уровня комфорта, по факту последние корпуса сделали ближе к эконом-классу, на качестве отделки МОП существенно сэкономили.

Кроме того, в ЖК «Солнечный» дует из окон, «текут» балконы, протекают трубы. Дольщики жалуются на трещины над окнами, заваленные стены, криво положенную плитку, вспученный на стыках ламинат, а такие мелочи, как грязные заваленные мусором квартиры, царапины и сколы на плитке, окнах, межкомнатных дверях, заляпанные раствором окна и балконы, плохо закрепленные розетки, порожки, дверные коробки встречаются повсеместно.

Еще больше усугубляет ситуацию тот факт, что застройщик крайне неохотно устраняет дефекты, игнорируя при этом предусмотренные законом процедуры приемки квартир. Это одна из частых жалоб на форумах о жилых комплексах ГК «Арсенал-Недвижимость».

Визит в офис

Центральный офис компании «Арсенал-Недвижимость» располагается очень удачно: в самом центре города, на улице Итальянской дом 2, в нескольких минутах ходьбы от станции «Невский проспект».  

Часы работы с 10 до 19 часов в будни и с 10 до 15 по субботам, воскресенье - выходной. Это средний вариант, не верх удобства, но все же работающие по стандартному графику покупатели имеют возможность посетить офис, не отпрашиваясь с работы.

Офиса на объекте нет, поэтому если захочется посмотреть своими глазами на отделку, придется ехать в Девяткино, в шоурум в ЖК «Солнечный». Таким образом, получается целых три поездки вместо одной: в центральный офис, на объект и в шоу-рум.

Собираясь в центральный офис, не забудьте захватить с собой какой-нибудь документ - охрана в бизнес-центре очень строгая. Офис «Арсенал-Недвижимости» располагается на третьем этаже. На входе стойка ресепшн, за которым сидят очень любезные девушки, кулер с водой, выделенная зона ожидания, правда, без каких-либо информационных материалов, которые помогли бы скоротать ожидание, даже буклетов нигде не было видно.

Хоть я приехала без предварительного звонка, ожидание мое продлилось недолго, менеджер вышел практически сразу, но вскоре снова ушел распечатывать для меня материалы. Несмотря на просторное помещение, детского уголка я не увидела, даже минимального - в виде столика с фломастерами. Хотя, как выяснилось позже, в одном из конференц-залов детский уголок все же был.

На момент моего визита прошла всего одна неделя с открытия продаж в ЖК «Гольфстрим», буклеты еще не успели подготовить. Поэтому менеджер распечатал для меня поэтажные планы с планировками квартир, где были заботливо подписаны цены, и карту с расположением новостройки. Отделку квартир и входных групп он показал мне в буклете ЖК «Солнечный», который также предложил забрать с собой.

Общение с менеджером можно назвать комфортным, но по многим пунктам могло бы быть и лучше. Во-первых, менеджер, казалось, был расположен к общению и на мои вопросы отвечал охотно, но со своей стороны никакой инициативы не проявлял и ни о чем сверх того, что я спрашивала, не рассказывал, несколько раз отвлекался на телефонные звонки.

Во-вторых, позволял себе некоторые утверждения, не удосуживаясь подкреплять их фактами (например, что технология строительства и отделка у «Арсенал-Недвижимости» лучше, чем у Setl City, не зная при этом, как строит Setl City).

И самое главное - ему явно не хватало знаний. Все, что касается дорог, транспорта, инфраструктуры менеджер не считал необходимым знать, поскольку строит их не ГК «Арсенал-Недвижимость». Знания о самом ЖК тоже оказались не идеальны. Например, в отношении кладовых вышла нестыковка. В проектной декларации говорится, что они будут располагаться в цокольном этаже, но менеджер сказал мне, что кладовые разместятся прямо на жилых этажах.

При этом найти хотя бы одну кладовую на поэтажных планах он не смог, и, сказав, что кладовые предусмотрены не во всех секциях, показал мне для примера поэтажный план ЖК «Солнечный». Однако корпусов в ЖК «Гольфстрим» всего 4 и в каждом из них всего одна секция, так что половина всей новостройки уже в продаже, поэтому объяснения менеджера показались мне неправдоподобными. Скорее всего, он просто еще не успел перестроиться на особенности ЖК «Гольфстрим» после продаж в ЖК «Солнечный».

Сервис – 6 из 10 баллов

Ставлю невысокую оценку за отсутствие в офисе образцов отделки, информационных материалов и детского уголка, отсутствие консультационного пункта в Кудрово, а также недочеты в работе менеджера.

Цена вопроса

Цены при 100% оплате или ипотеке выглядят следующим образом:

Тип Метраж (кв. м) Цена (руб) Цена за кв. метр (руб)
студии 26.67 2 018 000 75 666
  26.69 2 019 000 75 646
1-комн. 37.86 2 765 000 73 032
  37.9 2 768 000 73 034
  38.16 2 787 000 73 035
  45.17 3 239 000 71 707
  46.13 3 308 000 71 710
  51.37 3 684 000 71 715
2-комн. 54.48 3 835 000 70 393
  61.52 4 331 000 70 400
  62.16 4 376 000 70 399
  70.65 4 973 000 70 389
3-комн. 89.03 6 111 000 68 640

 

Кладовые помещения поступят в продажу позже, но цены уже известны - 50 тысяч за кв. метр.

ЖК «Гольфстрим», напомню, будет сдан в I квартале 2019 года, с заселением в III квартале 2019 года. Большинство соседних новостроек имеют более ранний срок окончания строительства - II-III квартал 2018 года. Несмотря на это, в ЖК «Вернисаж» и в ЖК «Весна-3» цены ниже, чем в ЖК «Гольфстрим».

 

К тому же, за счет того, что квартиры в соседних жилых комплексах менее габаритные, минимальная цена за квартиру в них меньше. Если же рассматривать квартиры схожей площади, то увеличивается разрыв в цене квадратного метра.

ЖК «Вернисаж», II квартал 2018 года

Тип Метраж (кв. м) Цена, руб Цена за кв. м, руб
студии 20.1 1 415 000 70 398
1-комн. 30.3 2 164 000 71 419
2-комн. 47.6 3 580 000 75 210
  52 3 321 828 63 881
3-комн. 59.7 4 230 000 70 854
  75 4 687 500 62 500

 

ЖК «Весна-3», III квартал 2018 года

Тип Метраж (кв. м) Цена, руб Цена за кв. м, руб
студии 26.01 1 931 000 74 241
1-комн. 31.59 2 211 000 69 991
2-комн. 37.79 2 977 000 78 777
  54 3 666 520 67 899
3-комн. 54.63 3 970 000 72 671
  92 5 571 510 60 560

 

ЖК «Лондон», II квартал 2018 года

Тип Метраж (кв. м) Цена, руб Цена за кв. м, руб
студии 23.8 1 900 000 79 832
1-комн. 30.8 2 650 000 86 039
2-комн. 46.7 3 650 000 78 158

 

Цены – 4 из 10 баллов

Новостройки-конкуренты дешевле, а срок сдачи их раньше. На вторичном рынке можно купить в Кудрово студию площадью 22-23 кв. м за 2.2 млн рублей, 1-комнатную квартиру 34-35 кв. м за 2.8 млн рублей, 2-комнатную 50 кв. м за 3.9 млн рублей, «трешку» 59 кв. м за 4.5 млн рублей или 71 кв. м за 5.35 млн рублей. Словом, ценовые реалии таковы, что выгода от трехлетнего ожидания квартиры в ЖК «Гольфстрим» не очень очевидна.

Геометрия жилья

Все корпуса в ЖК «Гольфстрим» односекционные, но имеют различное количество квартир на этаже. Корпуса 1 и 2 одинаковые: по 6 квартир, 3 и 4 тоже идентичны: в них располагается по 14 квартир на этаже.

При этом, как ни странно, цены за квадратный метр во всех корпусах одинаковые, не зависят они и от этажа, а только от метража квартиры. В продаже сейчас корпуса 1 и 3, то есть все варианты планировок уже можно увидеть.

Геометрия жилья в ЖК «Гольфстрим» мне очень понравились, представлены как традиционные, так и евро-варианты - с большой кухней, через которую можно пройти в комнаты, благодаря чему отсутствует коридор. Все евро-планировки очень просторные, с полноценными комнатами не менее 11 кв. метров и просторной (от 22 кв. м) или же просто огромной (под 30 кв. м) кухней-гостиной.

В некоторых квартирах есть гардеробные или кладовки. Во всех (даже студиях) установлены ванны, есть место для стиральной машины. Прихожие все продуманные с местом под шкаф, «мертвых» кв. метров минимум. Вентиляционные шахты расположены так, что они не мешают.

Планировки – 9 из 10 баллов

Единственный нюанс, который может кому-то не понравиться - совмещенные санузлы во всех 1-комнатных квартирах и малогабаритных «двушках», а также маленькие балконы в некоторых квартирах (метражом менее 3 кв. м), но это касается не всех вариантов, кое-где площадь балконов достигает 6 кв. метров. Также надо отметить отсутствие выбора по 3-комнатным квартирам: представлен только один вариант площадью 89 кв. метров.

Как купить?

Квартиры в ЖК «Гольфстрим» реализуются по 214-ФЗ через заключение ДДУ. Договор страхуется аккредитованной ЦБ компанией «Респект».

Схема покупки более чем удобна для покупателя:

1.  Бронь квартиры осуществляется под залог 30 тысяч рублей (входят в стоимость квартиры) и действует целый месяц;

2.  В течение этого месяца, если требуется, нужно подать документы на ипотеку (через ипотечного специалиста «Арсенал-Недвижимость»);

3.  Затем идет подписание ДДУ и кредитного договора в банке;

4.  На сбор документов для подачи ДДУ на регистрацию отводится 10 календарных дней с момента подписания ДДУ;

5.  Оплата услуг по регистрации договора (7 тысяч рублей);

6.  Первый взнос перечисляется на расчетный счет застройщика в Сбербанке (без комиссии с карты или счета в Сбербанке) в течение 5 календарных дней после возвращения ДДУ с регистрации (примерно через месяц);

7.  Дольщик обязан принять квартиру по акту приема-передачи в течение 7 календарных дней после получения уведомления застройщика;

8.  В течение 15 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи подать документы для регистрации права собственности;

9.  Предоставить застройщику копию расписки в приеме документов в течение 3 рабочих дней с даты получения такой расписки.

Льготную ипотеку предоставляют пока 5 банков, минимальный первый взнос от 20%: банк «Открытие» (11.95%), Сбербанк (11.4%), банк «Санкт-Петербург» (12%) и ВТБ24 (11.65%), «Глобэкс» (11.7%). Обычно ставки по ипотеке с господдержкой начинаются от 11.4%, здесь они выше и менеджер по ипотеке объяснила это невысокой степенью готовности объекта. По ее словам, к концу сентября, когда появится первый этаж, ставки снизятся и добавится еще несколько банков.

Рассрочка, со слов менеджера, предоставляется на срок до 48 месяцев, при этом цена квартиры будет выше на 12%, но на первый взнос сделают скидку 10% (минимальный размер первого взноса 20%). Кроме того, после заселения на остаток будут начисляться 13% в месяц. Таким образом, рассрочка получается недорогая, но только до получения ключей.

На сайте условия рассрочки изложены иначе. Длительность рассрочки и размер первого взноса зависят от типа квартиры. При покупке студии или 1-комнатной квартиры минимальный взнос 30% от базовой стоимости и длительность рассрочки 36 месяцев; при покупке двух- или трехкомнатной квартиры первый взнос от 20% и длительность рассрочки 48 месяцев. 

При 100% оплате действует скидка 10 до 15%, в рассрочку - скидка 5-10% и только на первый взнос. При таком раскладе при покупке в рассрочку квартира без учета 15% скидки выйдет на 17.6% дороже, чем при 100% оплате, а не на 12%, как говорил менеджер. Небольшая скидка (в 2%) предоставляется клиентам компании, которые делают покупку не в первый раз.

Договор долевого участия я советую читать потенциальным покупателям очень внимательно, в нем много скользких моментов. Обращают на себя внимание ряд обязанностей дольщика, которые вменяются ему по договору долевого участия в п. 3.2.7-3.2.12. Большая часть их касается того, что делать нельзя, но есть и пара пунктов о том, что дольщик, наоборот, обязан сделать. В частности: 

  • В целях энергосбережения установить радиаторные термостаты типа RBM, Danfoss в каждом помещении;
  • Предусмотреть в сети хозяйственно-питьевого водопровода отдельный кран для присоединения шланга пожаротушения с распылителем, сам шланг длиной не менее 15 метров и с длиной струи не менее 3 метров. 

С учетом того, что квартиры сдаются с отделкой, эти требования по отношению к дольщику выглядят очень странно. Пункт 4.8 гласит о том, что застройщик может вносить изменения в проектную декларацию и изменять параметры объекта, в том числе этажность - и это не будет являться существенным изменением качества объекта. Очень удобный пункт для застройщика. Хотя, как пояснили в компании «Арсенал-Недвижимость», пункт в договоре предусмотрен для ситуаций иного рода. Например, когда требуется надстройка технического этажа, или меняется нумерация этажей (цокольному может присваиваться как номер «0», так и «-1», и тогда меняется нумерация остальных этажей.

Тем не менее, случаи изменения проектов на рынке есть, например «Строительный трест» изменил проект ЖК «Лиственный», о чем я писала в расследовании. Представьте себе, что вы покупали квартиру на последнем этаже, чтобы не слышать над собой топота соседей, а застройщик изменил проектную документацию и построил над вашим еще один этаж, или выстроил еще один корпус напротив ваших окон, или увеличил количество квартир на этаже вдвое - все это (согласно договору) не будет ущемлять ваши права. 

Но и это еще не все. Пункт 6.5. обязывает дольщика к уплате неустойки в размере 10% в случае расторжения договора по его инициативе. В пункте 3.2.4 говорится о праве застройщика передать квартиру в одностороннем порядке. О многочисленных случаях злоупотребления этим правом дольщики много рассказывают в Интернете, о чем я уже писала выше.

Согласно п. 4.5, изменение фактической площади квартиры допускается в пределах 8%, при этом доплату за лишние метры дольщик обязан внести в течение 15 дней с момента извещения. В деньгах 8% - это в зависимости от площади квартиры от 161 до 489 тысяч рублей, а значит, нужно иметь в резерве такую сумму к моменту приемки. 

Военной ипотеки в ЖК «Гольфстрим» нет, но квартиру можно купить с использованием материнского капитала или субсидии. ГК «Арсенал-Недвижимость» работает со следующими их видами:

  • Молодежи - доступное жилье;
  • Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилья;
  • Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге;
  • Расселение коммунальных квартир.

Схема покупки – 6 из 10 баллов

Условия покупки квартиры в ЖК «Гольфстрим» сложно оценить однозначно. С одной стороны, сама процедура покупки очень удобна для покупателя: долгая бронь, оплата только после возвращения договора с регистрации, сравнительно недорогая и длительная рассрочка. С другой стороны, ипотека пока только от 4 банков, но главное, ДДУ составлен таким образом, что оставляет дольщиков в уязвимом положении по многим пунктам. За это я серьезно снижаю оценку.

Визит на объект

В Кудрово я бывала уже много раз. На этот раз я, как обычно, добиралась на маршрутке от метро «Улица Дыбенко». Нужно доехать до пересечения улицы Центральной с Областной улицей и дальше иди пешком по ней до пересечения с Европейским проспектом.

 

Несмотря на то, что асфальт уже уложен, снующие мимо грузовики поднимают густые тучи пыли. Дойдя до круглой площади, необходимо свернуть налево и пройти между строящимися ЖК «Березовая роща» и «Европейский» по будущему Европейскому проспекту.

В этом месте ко мне навстречу вышел охранник и поинтересовался, куда я иду, после чего заявил, что проход тут по пропускам. Выбрав самый мирный вопросительный тон, я сказала, что, дорога-то ведь наверняка общая. «Общая, - согласился он. - Так я пойду?» - «Идите», - кивнул охранник. Я пошла дальше уже по грунтовке.

Впереди замаячил красный забор ГК «Арсенал-Недвижимость», через открытые ворота просматривался котлован. Вышел еще один охранник, поинтересовался, кто я. Объяснив, что присматриваю квартиру, я спросила, на каком этапе строительство. «Котлован уже откопали, забивают сваи», - сообщил охранник.

Я спросила, можно ли по этой дороге выйти в березовую рощу, что отделяет стройку от парка Новый Оккервиль. Охранник ответил, что можно, впереди будут тропинки. Я пошла вперед, а он вышел на дорогу и долго наблюдал за моими перемещениями. Вскоре на меня откуда-то с лаем выскочила огромная собака, к счастью, она оказалась привязана и я отделалась одним испугом. Тропинки если и были когда-то раньше, оказались раскурочены гусеницами строительной техники, но было сухо и мне удалось пройти в березовую рощу - проем в огораживающем ее заборе располагается как раз напротив ЖК «Гольфстрим». 

В этой роще, как и в самом парке Новый Оккервиль люди жарят шашлыки и отдыхают. Жители микрорайона «Новый Оккервиль» тратят много сил на борьбу с мусором, и их усилия не напрасны - в парке чисто. По периметру парка проложены велодорожки, а внутри оборудован пляж с зонтиками и кабинками для переодевания, работает прокат лодок, построены детские и спортивные площадки, есть надувной батут и другие аттракционы. На границе парка работает часовня, строится церковь.

Если соседство с парком - несомненный плюс расположения ЖК «Гольфстрим», то близость КАД можно отнести к минусам. Кольцевая автодорога проходит всего в 350 метрах от ЖК, и шум от нее явственно слышен. Между новостройкой и КАД есть свободная земля, она тоже будет застроена.

Можно было бы надеяться, что новые дома создадут шумовой барьер, но непосредственно рядом с ЖК «Гольфстрим» есть большой участок под строительство школы, а дальше уже земля слишком близко расположена к КАД, чтобы на ней можно было строить жилье. Скорее всего, там построят паркинги, коммерческую недвижимость или что-то похожее.

Пути-дороги

Ситуация с транспортом и дорогами в Кудрово неоднозначная. До ближайшего метро «Улица Дыбенко» 2.5 километра, т.е. пешком дойти можно, но потребуется минимум полчаса. Маршрутки ходят исправно, однако в часы пик подолгу простаивают в пробках, поскольку въезд-выезд из Кудрово представляет собой «бутылочное горлышко» на переезде через железнодорожные пути в месте пересечения улиц Ленинградской и Дыбенко.

Для автомобилистов ситуация облегчается наличием еще одного въезда в Кудрово с «большой земли» - Кудровского проезда, который связывает проспект Большевиков и улицу Центральную в районе гипермаркета «Карусель» и ЖК «Вена», а также близостью развязки КАД, она располагается в 4 километрах, за ТРК «МЕГА-ИКЕА-Дыбенко». Однако там часто бывают пробки, поэтому в планах создание еще одной развязки в месте пересечения КАД с Ленинградской улицей с устройством местных проездов вдоль КАД до развязки с автотрассой  Р-21 «Кола».

Также в перспективе в Кудрово появится транспортно-пересадочный узел, совмещающий в себе станцию метро «Кудрово», железнодорожную станцию, кольцо легкорельсового трамвая, перехватывающую парковку и автобусный вокзал. Проект рассчитан на реализацию в период 2021-2025 годов и потребует 7.6 млрд рублей из внебюджетных источников.

На данный момент, по информации на сайте Дирекции по развитию транспортной системы, разработана проектная документация, выполнено обоснование возможности реализации проекта, подготовлены сведения об имущественно-правовом статусе земельного участка, разработана архитектурно-планировочная концепция.

Располагаться ТПУ «Кудрово» будет западнее ТРК «МЕГА-ИКЕА-Дыбенко», на участке, где сейчас стоят гаражи, в непосредственной близости от ЖК «Вена». Жители Кудрово, правда, уже не надеются на строительство метро, поскольку речь о нем идет очень давно, а реализация проекта откладывалась неоднократно.

В перспективе также планируется строительство путепровода над железнодорожными путями и запуск по нему трамвайной линии от метро «Улица Дыбенко» через жилые кварталы Кудрово до ТРК «МЕГА-ИКЕА-Дыбенко» с перспективой продолжения до деревни Новосаратовка. В стадии разработки проект строительства путепровода в районе платформы 7 км на дороге в Кудрово от деревни Старая.

Преимущество ЖК «Гольфстрим» перед большинством других новостроек Кудрово - близость к действующей станции метро «Улица Дыбенко». Хотя идти, напомню, 2.5 км, примерно 30 минут, то есть по факту не так уж и близко метро. Однако еще ближе к метро находится только ЖК «Березовая роща», но этот проект находится на финальной стадии строительства, и квартир в продаже осталось мало.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Планы по улучшению дорожно-транспортной ситуации в Кудрово имеются обширные, но совершенно непонятно, когда они будут воплощены в жизнь. Пока жителям придется мириться с пробками на въезде и выезде из Кудрово, которые в ближайшие годы, вероятно, будут только увеличиваться, по мере заселения новостроек. Пешеходам придется идти до метро полчаса или ехать на маршрутке, но на дорогах в часы пик возможны пробки.

Соцкультбыт

В ЖК «Гольфстрим» не предусмотрена социальная инфраструктура, но она будет строиться в соседних жилых комплексах. Например, в ЖК «Вернисаж» появится 3 детских сада и школа, их должны будут ввести в эксплуатацию до конца 2018 года. В соседнем ЖК «Березовая роща» еще до конца 2016 года должны построить детский сад на 110 мест.

Рядом с ЖК «Европейский», по уверению менеджера по продажам, Ленинградская область возведет детский сад, но я нигде не нашла этому подтверждений, даже в буклетах самого ЖК «Европейский».

По информации из открытых источников, рядом с ЖК «Гольфстрим» находится участок под строительство школы, правда непонятно, кто будет ее строить и когда. Тем не менее, поскольку соседние жилые комплексы возведут раньше, вряд ли новоселам ЖК «Гольфстрим» придется долго ждать, пока рядом начнут работать детские сады и школы.

Однако, неясно, хватит ли мест в этих соцобъектах детям будущих жильцов ЖК «Гольфстрим», ведь соседние новостройки с более ранним сроком сдачи, а некоторые из них весьма крупные проекты (например, ЖК «Березовая роща»).

А вот с торговой инфраструктурой совершенно точно проблем не будет. В самом ЖК «Гольфстрим» предусмотрено 23 помещения под коммерцию, в соседнем ЖК «Березовая роща» появится торговый комплекс с фитнес-центром и гипермаркетом, а вдоль всех корпусов пройдет торговая галерея. В этом плане архитектурная концепция обеих новостроек схожа. Первый этаж одного из корпусов ЖК «Европейский» также будет коммерческим.

Если говорить о более крупных магазинах, то 700 метров отделяет ЖК «Гольфстрим» от гипермаркета «Лента», который находится по другую сторону парка Новый Оккервиль. 1.8 км до ТРК «МЕГА-Дыбенко», где сосредоточены гипермаркеты «Оби», «Ашан», «Икеа», множество более мелких магазинов и развлечений.

Кстати, пустырь перед ТРК «МЕГА-Дыбенко», наконец-то взялись благоустраивать. К осени этого года на 9 га разобьют парк с уличными кафе, детскими площадками и 1.5 км велодорожек. 

В жилом квартале «Новый Оккервиль» (читайте расследование Тайного покупателя), по другую сторону парка и Ленинградской улицы работает центр общей врачебной практики, где, помимо терапевта и педиатра, ведут прием врачи-специалисты: кардиолог, стоматолог, эндокринолог, гинеколог, есть рентгенкабинет, станция скорой помощи, можно сделать прививки. Записаться можно через электронную очередь (автомат с талончиками стоит прямо в холле). В этом году в Кудрово появилось свое почтовое отделение (раньше приходилось ездить в Янино). Словом, живи и радуйся.

Единственное, на что не стоит рассчитывать, покупая здесь квартиру, это бесплатные парковки. В ЖК «Вернисаж» на 6322 квартир приходится чуть больше 400 машино-мест, включая подземный паркинг. В ЖК «Европейский» 243 парковки на 1570 квартир, в ЖК «Березовая роща» - чуть более 100 парковочных мест на 1.5 тысячи квартир.

В самом ЖК «Гольфстрим» дела обстоят лучше: на 685 квартир 256 машино-мест в подземном паркинге, но гостевых парковок тоже очень мало. Стоимость машино-места при 100% оплате составляет 425 тысяч рублей и, кстати, со слов менеджера, его можно взять в ипотеку вместе с квартирой.

Если воспользоваться рассрочкой на 2 года, то цена будет уже 500 тысяч рублей, при этом половину потребуется выплатить сразу. Для паркинга, из которого можно подняться к себе в квартиру на лифте, это неплохая цена. Большинство застройщиков в сегменте комфорт-класса сейчас строят подземные парковки, из которых попасть в подъезды можно только через улицу.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

На мой взгляд, с инфраструктурой в этом месте все прекрасно. Будем надеяться, что мест в садах и школах, которые строятся в соседних ЖК, хватит и детям жильцов ЖК «Гольфстрим». Также снижаю балл за низкие шансы на бесплатную парковку.

Выводы

ЖК «Гольфстрим» имеет немало плюсов. Во-первых, сам жилой комплекс относится к комфорт-классу и имеет преимущества в виде улучшенной технологии строительства (толстые стены), двора без машин, кладовых, подземного паркинга, из которого можно подняться к квартире на лифте, а также сауны и тренажерного зала для жителей дома.

Квартиры имеют удобные продуманные планировки и сдаются с улучшенной по сравнению с эконом-классом отделкой из качественных материалов и с выбором цветовых решений. Локация новостройки рядом с парком и максимально близко к метро, по сравнению с другими новостройками этой части Кудрово, с инфраструктурой все благополучно.

Кроме того, застройщик считается надежным, давно присутствует на рынке и сдает дома в срок, а продажи ведутся по 214-ФЗ через ДДУ. Схема покупки удобна, доступна длительная и недорогая рассрочка.

Минусы новостройки также вполне существенны. В первую очередь, обращают на себя внимание довольно высокие цены на квартиры и отдаленный срок сдачи, по сравнению с соседними новостройками.

Немало настораживает и совокупность следующих вещей: жесткая политика по отношению к дольщикам, порядок передачи квартир с нарушением закона (отсутствие практики подписания смотровой справки с замечаниями) и многочисленные претензии к качеству строительства по другим новостройкам девелопера. Дорогая ипотека, близость КАД и договор с лазейками довершают картину. По сумме факторов, ЖК «Гольфстрим» получает «6» баллов.

Дария Лапатухина

6баллов

ЖК «Гольфстрим» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Арсенал-Недвижимость
Другие материалы про ДДУ
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября