25 августа
оценка 8 из 10

ЖК «Чистое небо» в Приморском районе: интересные планировки и большой дефицит машиномест

ЖК «Чистое небо» – один из самых крупных проектов жилой застройки в Приморском районе Петербурга. Это даже не комплекс, а целый микрорайон на 32 тысячи квартир. Тайный покупатель Novostroy-SPb.ru следит за развитием новостройки с момента ее выхода на рынок. Комплекс был уже дважды проверен, нынешний отчет – это третий визит Тайного покупателя, в рамках которого он отметил не только хорошие темпы строительства, но и проблемы, с которыми столкнулся проект.

 

Что строят?

ЖК «Чистое небо» это жилой микрорайон в Приморском районе на 32 тысячи квартир. Количество домов менеджеры не называют, да и нет никакого смысла их считать, поскольку все корпуса очень разные по размерам, и иногда один дом стоит пяти других. Высотность домов переменная: от 7 до 25 этажей. 

Жилой квартал будет располагаться на участке, ограниченном с востока будущим продолжением проспекта Королева, с севера рекой Каменка, с юга Плесецкой улицей. Застройка продолжится далеко на запад, вплоть до перспективного продолжения проспекта Авиаконструкторов.

Строительство начали с участка между продолжением Комендантского проспекта и улицы Королева. В продаже находятся квартиры в пяти домах со сроком заселения от сентября 2017 года до июня 2019 года. В самом первом доме есть около десятка студий по переуступке, в корпусах второй очереди (2.1, 2.2) еще можно выбрать (помимо студий) двух- или трехкомнатную квартиру, в третьем корпусе хороший выбор квартир всех типов.

Недавно в продажу поступил пятый корпус. Он появится в соседнем квартале, напротив корпуса 2.1, по другую сторону Комендантского проспекта. За ним будут располагаться два детских сада и сквер с фонтаном.

Параллельно с жильем застройщик планирует возвести 8 детских садов, 4 школы, подземные паркинги. На первых этажах домов предусмотрены колясочные комнаты и коммерческие помещения. На финальном этапе строительства жилой части, ближе к 2025 году, здесь появится торгово-развлекательный центр, спортивный центр, поликлиника, а между домами и рекой Каменка разобьют парк. Но до этого еще далеко, к тому же не стоит исключать возможные изменения проекта.

Кто строит?

Застройщиком выступает специально созданная под проект компания «Каменка», ее учредитель ООО «Сэтл». Девелопером является известная компания Setl City, по масштабам своей деятельности это один из лидеров по строительству жилья не только в Санкт-Петербурге, но и по всей России.

Компания входит в холдинг Setl Group, который объединяет целый ряд предприятий, специализирующихся на строительстве, продаже стройматериалов, консалтинге, информационных технологиях, брокерских операциях на рынке недвижимости.

С 1994 года компания Setl City построила более 100 домов, полностью завершила строительство 17 жилых комплексов, еще 20 проектов находятся в работе, среди них есть как жилье массового спроса, так и бизнес- и элит-класса.

Несмотря на большое количество объектов и широкий масштаб деятельности, сроки выдерживаются очень скрупулезно, просрочек у компании практически нет (исключение ЖК «Вена», где выдачу ключей задержали на 2-2.5 месяца). В остальных жилых комплексах заселение происходит, как правило, досрочно, если же случается на 1-2 недели задержать выдачу ключей кому-то из дольщиков, выплачиваются компенсации.

В отношении качества строительства все тоже в порядке, если в квартире обнаруживаются недоделки, их своевременно устраняют. Качество отделки соответствует комфорт-классу. Претензии у дольщиков, конечно, бывают, но чаще всего они случаются в первые месяцы «жизни» дома: перебои в работе лифтов, горячего водоснабжения, электричества и т.п. Словом, обычные для нового дома неурядицы. 

Надежность девелопера – 10 из 10 баллов

Ставлю высший балл, как и в предыдущем расследовании годичной давности о ЖК «Солнечный город». За прошедшее время в работе Setl City ничего не изменилось: компания по-прежнему строит много, в срок и вполне качественно (недоделки при таких объемах есть, конечно, но они оперативно исправляются). 

Разведка в Интернете

Setl City не всегда создает именные сайты под свои проекты, но в данном случае строительство предполагается масштабное, до 2024 года, поэтому сайт проекту сделали. С точки зрения цветового наполнения он приятен глазу и рендеры, служащие фоном, сделаны интересно.

Но меня лично раздражает такая манера оформления, когда половину экрана загораживает несчетное количество баннеров, а все тексты зажаты в крошечные окошечки с отдельной полосой прокрутки. Разработчики сайта, вероятно, не учли, что не все посетители рассматривают сайт с экранов огромных мониторов.

 

В разделе «Расположение» представлена карта с нанесенной на нее схемой застройки, можно посмотреть, где отмечены разные объекты инфраструктуры, вот только меню с ними более чем наполовину загораживает несворачиваемое окно с совершенно бесполезной информацией общего характера.

На сайте можно в общих чертах прочитать о компании, о преимуществах жилого комплекса, отделке, увидеть подробный план застройки квартала, пощелкать по корпусам и посмотреть поэтажные планы и планировки. Внизу есть ссылка на ход строительства с описанием проделанных работ по каждому корпусу и фотографиями. 

Но поскольку по первому корпусу проделанные работы составляют внушительный список, то фотографии уже не влезают на маленький экран, а прокрутка отсутствует, поэтому фото мне удалось посмотреть, лишь уменьшив масштаб изображения в настройках браузера.

Условия покупки, можно сказать, что не освещены, поскольку указанной информации явно недостаточно. То же самое касается информации об акциях без звонка менеджеру не обойтись. Ссылок на web-камеры на именном сайте я не нашла, хотя на сайте девелопера они есть.

А вот ссылки на проектную документацию есть, и они тоже ведут на сайт девелопера. Информация там представлена несколько под другим углом. Планировки можно увидеть в формате 3D-тура, то есть посмотреть на изображения интерьеров и покрутить их туда-сюда. Выложен видеоролик и панорама аэрофотосъемки, дизайн-проекты холлов. Стандарты отделки описаны более детально, чем на именном сайте, вплоть до конкретных моделей.

За ценами на квартиры в ЖК «Чистое небо» придется идти на третий ресурс сайт «Петербургской Недвижимости» (официальный брокер всех новостроек Setl City). Там представлены минимальные цены по каждому корпусу и каждому типу квартир.

Помимо цен на квартиры можно еще увидеть список банков с указанными ставками, величиной первого взноса (на других ресурсах этой информации нет) и схему застройки первых очередей. На ней обозначены сроки выдачи ключей по каждому корпусу, сроки строительства школы и садиков, подписано количество этажей каждой жилой секции.

Что касается форумов, то на именном сайте есть ссылка на площадку, но дольщики там практически не общаются между собой, хотя кое-какая информация есть в разделе «Вопросы к застройщику». Гораздо больше полезного в официальной группе «ВКонтакте».

Там также наиболее активен раздел «Вопросы к застройщику». Представитель Setl City отвечает на вопросы регулярно, но на быстрый ответ можно не рассчитывать (разве только вопрос уже поднимался, и на него ответят другие дольщики), часть вопросов и вовсе остается без ответа.

Судя по всему, много времени уходит на переадресацию вопросов компетентным лицам в департаментах застройщика, отсюда и проволочки. Кстати, на вопросы, касающиеся технических моментов, вроде толщины стен, вообще не отвечают, но об этом речь впереди. Дольщики общаются между собой преимущественно на стене группы. Активно делятся фотографиями, обсуждают ход строительства и новости ЖК.

Информационная доступность – 7 из 10 баллов

В Интернете, в принципе, можно собрать «портрет» микрорайона, но информация раскидана по разным сайтам, много полезного (в том числе схемы и планы) выкладывают в официальной группе, где представитель застройщика отвечает на вопросы дольщиков. Словом, придется повозиться, чтобы собрать картинку воедино.

Как строят?

Технология строительства в ЖК «Чистое небо» выбрана кирпично-монолитная. Монолитный каркас, наружные стены выкладывают из пористого кирпича, за исключением тех стен, которые будут выходить на лоджии, их делают из газобетона. В торцах и углах зданий наружные стены монолитные.

Далее монтируется слой утеплителя, затем фасады штукатурят и красят. Межкомнатные перегородки из стеновых блоков толщиной 80 мм. Окна устанавливают профиля Ivaper 70 мм пятикамерные, с двухкамерным стеклопакетом там, где окно выходит на улицу, и однокамерным там, где на лоджию. Фурнитура ROTO.

Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой, отказаться от нее нельзя. Но качество отделки хорошее: на полу ламинат 32 класса цвета «дуб», на стенах белые флизелиновые обои под покраску (с разной фактурой в комнатах, на кухне и в коридоре), потолки покрыты водоэмульсионной краской.

Качественные входные металлические двери, межкомнатные двери из экошпона. Покупатели имеют возможность выбрать цвета дверей и отделки: на четных этажах планируется отделка в темных тонах (двери цвета капучино), на нечетных светлая отделка, двери цвета венге.

Межкомнатные двери предусмотрены из экошпона, на кухню (кроме студий) устанавливается остекленная дверь, в санузлы и комнаты глухие двери. Санузлы облицованы керамической плиткой до потолка, в них появится качественная сантехника (акриловая ванна с декоративным экраном или душевой поддон с пластиковыми шторками, унитаз, раковина с тумбой). 

В доме предусмотрены радиаторы со встроенными регуляторами, датчики пожарной сигнализации в каждой квартире, система механической очистки воды, горизонтальная разводка отопления в конструкции пола, домофоны с возможностью подключения функции видео (без установки домофонных трубок). Проектом предусмотрены также меры безопасности в виде помещения охраны и видеонаблюдения по периметру дома, в лифтах и на детских площадках.  

Благоустройство предусмотрено с установкой малых архитектурных форм, использованием ландшафтного дизайна и декоративного озеленения территории. Это значит, что высадят деревья, кустарники и цветы, установят скамейки и фонари. Также будут организованы детские площадки и зоны отдыха во дворе каждого дома. Между домами третьей и четвертой очередей застройщик планирует обустроить пешеходный бульвар.

Я отметила, что с момента прошлой проверки изменился дизайн-проект холлов. Предполагалось сделать их в благородных тонах: сочетание белых стен и коричневой напольной плитки с декоративными вставками цвета морской волны. Теперь стены будут выкрашены в более яркий цвет морской волны в комбинации с оранжевым.

Кроме того, коридоры на новых рендерах выглядят намного уже, и появились лестницы перед входом в лифт. Словом, прощай безбарьерная среда! Мамам придется мучиться, затаскивая детские коляски по неудобным направляющим, которые не подходят и к половине всех моделей. Некоторые дольщики не скрывают своего разочарования. 

Узкие окна и коридоры, задевающие друг друга двери, отсутствие мусоропровода – все это попало в фокус внимания дольщиков благодаря последнему фотоотчету Setl Citу. Оценки дольщиков при этом разделились. По проектной декларации мусоропроводы были предусмотрены, потом дольщики долго не могли добиться окончательного ответа от представителя застройщика, но в конечном итоге было объявлено, что мусоропроводов не будет.

 

И еще один повод для печали это известие, что не все балконы остеклят, причем заранее узнать, покупаете ли вы квартиру с остекленным балконом или нет невозможно. Эта информация доступна только по официальному запросу и лишь для уже состоявшихся дольщиков. 

Визит в офис

Официальным брокером застройщика является агентство недвижимости «Петербургская Недвижимость». Работает целая сеть офисов по всему городу, есть и консультационные пункты на объектах, в том числе в ЖК «Чистое небо». Это, конечно, очень удобно. Туда я и отправилась, чтобы уточнить некоторые моменты, утратившие актуальность с момента последней проверки.

Консультационный пункт располагается на Парашютной улице и работает без выходных до 20 часов. Часы работы удобные, а вот добираться без машины придется долго, поскольку на остановке «Река Каменка» на Парашютной улице хоть и останавливается четыре автобуса, но следуют они разными маршрутами, и остановки расположены в разных местах у станций метро «Комендантский проспект» и «Пионерская».

Фактически добираться приходится только на одном из маршрутов, и я советую №180, поскольку у него самый маленький интервал движения из всех: от 15 до 30 минут, что само по себе, конечно, нечасто.

С другой стороны, на машине подъезжать удобно, красный офис «Петербургской Недвижимости» сложно не заметить, и располагается он на ровной прямой дороге на выезде с КАД. Если ехать из Приморского района, то нужно развернуться после пересечения с улицей Летчика Паршина и проехать немного назад. С местом для парковки проблем никаких не возникнет, оно организовано.

С менеджерами «Петербургской Недвижимости» я уже не раз общалась, сервис всегда был если не на высшем уровне, то, по крайней мере, вполне приличным. Поэтому я была крайне удивлена тому, с чем мне пришлось столкнуться на этот раз. Один из менеджеров был занят с клиентом, другой как раз пересекал комнату, когда я зашла.

Он не представился и не дал мне свою визитку. Более того, он даже не предложил мне присесть вся беседа так и происходила, стоя посреди комнаты. Даже когда я вытащила блокнот для записей, менеджер не шелохнулся. 

Несмотря на все мои вопросы, беседа не клеилась. Менеджер отвечал крайне неохотно и односложно, часто затруднялся, сложности вызывали даже самые элементарные вопросы вроде количества парковочных мест в паркингах у меня сложилось впечатление, что он просто хотел от меня отделаться поскорее.

Имела место и откровенная дезинформация. Менеджер спокойно пообещал, что продолжение дорог (проспектов Комендантский и Королева) до жилого квартала строит Setl City, и что они появятся до конца 2016 года. Ниже я расскажу, какова ситуация с дорогами на самом деле.

Минут через 10 я поняла, что продолжать общение не имеет никакого смысла. Заметив на столе буклеты, я спросила, можно ли мне получить один, на что последовал ответ, что буклетов осталось мало, поэтому клиентам их «практически не дают». По всей видимости, это должно было означать, что исключения иногда делают, но не в моем случае. Мне посоветовали зайти в конце месяца, когда завезут очередной тираж. 

Сервис – 5 из 10 баллов

До сих пор недоумеваю относительно причины такого приема. За все годы работы Тайным покупателем новостроек я сталкивалась с разным стилем общения менеджеров, но ничего подобного никогда не бывало. Тем более печально, что это был сотрудник «Петербургской Недвижимости», новостройки которой я проверяла много раз и никогда не сталкивалась с таким пренебрежением.

Как купить?

Квартиры в ЖК «Чистое небо» продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия, первый взнос перечисляется на аккредитив. Эта схема самая надежная из имеющихся, поскольку защищает покупателя от двойных продаж (договор регистрируется в ФРС, только после этого аккредитив открывается застройщику, и он получает на свой счет сумму первого взноса клиента).

1. Ипотечная бронь ставится на 2 недели под залог 50 тысяч рублей (входит в стоимость квартиры). Деньги возвращаются клиенту в случае отказа банка и не возвращаются, если клиент по своей инициативе отказывается от покупки. 

2. Документы на предоставление ипотеки можно сразу подать во все банки, причем это можно сделать через ипотечного менеджера «Петербургской Недвижимости», самим ездить в банки не нужно.

3. После получения одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор.

4. В течение 5 дней после подписания ДДУ необходимо открыть аккредитив в банке.

5. Собираются недостающие документы для регистрации договора (оплата госпошлины, нотариально заверенное согласие супруга или справка о том, что покупатель в браке не состоит). Документы нужно предоставить застройщику, который и подает ДДУ на регистрацию (услуга бесплатна).

6. Копию зарегистрированного договора нужно будет забрать у своего менеджера.

Ипотеку предоставляют 12 банков, но пятую очередь ЖК «Чистое небо» кредитует пока что только два: ВТБ 24 (11.4%) и банк «Санкт-Петербург» (12%). По всем остальным очередям выбор широк. Наименьшая процентная ставка у Абсолют Банка (11.2%), затем следует Газпромбанк (11.35%), Сбербанк и ВТБ 24 (11.4%), Райфайзенбанк (11.5%), «Глобэкс» и Россельхозбанк (11.7%), АК «Барс» (11.8%), банк «Открытие» (11.95%), банк «Санкт-Петербург» (12%), Дельтакредитбанк (13%).

 

Кроме того, действует акция на ипотеку от Абсолют Банка. При условии базовой цены на квартиру (без скидки 15%) действует ипотека под 7.7% годовых. Такой вариант может быть выгоден при небольшом первом взносе и длительном сроке кредита.

Стандартная рассрочка от застройщика предоставляется на следующих условиях: первый взнос от 30%, длительность рассрочки до конца строительства, оплата равными ежемесячными или ежеквартальными платежами. Цена квартиры будет базовая (без скидки 15%).

На разных сайтах можно встретить рекламные баннеры «Петербургской Недвижимости», предлагающие квартиры за 1,1 млн рублей. На самом деле смысл этой акции в особенных условиях рассрочки. 50% от стоимости квартиры выплачивается после подписания ДДУ, на эту сумму действует скидка 15%, остаток перед получением ключей (для корпуса 5.2. это будет II квартал 2019 года, т.е. рассрочка на 3 года).

Если взять для примера студию в корпусе 5.2 стоимостью 1,95 млн рублей и просчитать условия по этой акции в ипотеку, то получится, что переплата по акции 172 тысячи рублей, по ипотеке при тех же условиях (на три года под 11,4% годовых, первый взнос 50%) 157 тысяч рублей.

Акция может быть интересна для тех, у кого нет официального дохода, либо для тех, кто не готов к ежемесячным ипотечным выплатам, но, например, планирует продажу недвижимости. Интересно, что цифра 1,1 млн рублей, которая фигурирует в рекламе, никакого отношения к реальным условиям акции не имеет.

Для покупки жилья в ЖК «Чистое небо» можно воспользоваться субсидиями или материнским капиталом, а вот военной ипотеки в этом жилом комплексе нет. 

ДДУ достаточно прозрачный и без подвохов, но в том шаблоне, который менеджеры предоставляют для ознакомления потенциальным покупателям, оставлено много пропусков. Например, не указано название страховой компании, которая страхует ответственность застройщика.

На форуме без ответа оставлен вопрос одного из дольщиков, что предполагается предпринимать в связи с банкротством страховой компании «Факел», с которой был заключен договор страхования ответственности застройщика. 

Из поправок в проектных декларациях я узнала, что корпус 5.2. страхует «Региональная страховая компания», входящая в список аккредитованных страховщиков ЦБ, а вот по другим корпусам в качестве страховщиков фигурируют компании, которые не входят в этот список: «Респект-Полис» и «Страховая Компания «Европа».

Впрочем, в случае Setl City это, наверное, не имеет никакого значения, поскольку компания крупная, банкротство ей не грозит. Менеджеры Setl City, рассказывая о надежности компании, упоминают большой пул земли, которым владеет застройщик.

Схема покупки – 9 из 10 баллов

В целом, схема покупки надежная и удобная для покупателя, ипотека от большого количества банков, недорогая рассрочка на три года по акции очень неплохое предложение. Минус балл за путаницу со страховщиками.

Геометрия жилья

Квартирография ЖК «Чистое небо» предполагает огромное количество студий, их более 50% от общего числа квартир. Однокомнатных квартир тоже много в сумме со студиями они занимают почти 90% от общего количества. Поэтому не удивительно, что в первой очереди свободных квартир почти не осталось, хотя по студиям еще есть выбор.

Двухкомнатных квартир всего около 10%, а трехкомнатных менее 1% от общего количества. Многие считают это существенным недостатком, поскольку большое количество студий предполагает частую смену соседей. 

Количество квартир на этаже в первой и второй очередях почти во всех секциях по 12-13. В третьей очереди встречается и меньшее количество 9 или даже 7 квартир на этаже. В 5 корпусе 10-14 квартир на этаже.

Выбор планировок в ЖК «Чистое небо» очень широкий. Можно подобрать квартиру практически любого метража, расположение помещений тоже самое разнообразное.

Студии представлены площадью от 24 до 40 кв. м, однокомнатные от 31.5 до 56 кв. м, двухкомнатные от 52 до 76.5 кв. м. И только по трехкомнатным квартирам выбора почти нет всего пара вариантов метражом от 78 до 79 кв. метров.

Представлен большой ассортимент европланировок. Выглядят они либо в виде квартиры с очень большой кухней, либо как квартира без перегородки между кухней и одной из комнат. 

Самые маленькие студии это обычный «вагончик» с узким окном. Есть студии пошире, с более широким окном или даже с двумя окнами, узкими или широкими. Самая большая студия, скорее, напоминает «однушку» без перегородки между комнатой и кухней.

В самых маленьких 1-комнатных квартирах, как и в студиях, совмещенный санузел, но уже стоит ванна, а не душевой поддон. Чаще всего площадь кухни около 10 кв. метров, комнаты около 15 кв. м, но есть евро-варианты, где все наоборот. Есть просторные квартиры, где и комната, и кухня больших размеров.

Есть и совсем экзотические варианты, которые явно не назовешь практичными, с большим количеством свободного пространства, минимумом перегородок между помещениями. К плюсам студий и 1-комнатных квартир можно отнести тот факт, что даже в самых маленьких прихожих продумано место под хотя бы совсем небольшой шкаф.

В 2-комнатных квартирах это уже не выглядит как преимущество, поскольку сохраняется тот же принцип. В результате в большом количестве малогабаритных «двушек» можно увидеть длинный и узкий бестолковый коридор с небольшой нишей под крохотный шкафчик. В 2-комнатных квартирах площадью побольше уже есть шансы встретить прихожие по форме более приближенные к квадратным. Но все равно коридоры остаются слабым местом планировок в ЖК «Чистое небо», поскольку спроектированы очень нефункционально: квадратные метры теряются безо всякой пользы. Есть, правда, и удачные варианты, но их гораздо меньше.

О 3-комнатных квартирах говорить особенно нечего, есть всего два варианта планировки в корпусе 2.1 достаточно неудачная планировка, на мой взгляд, квартира площадью 79 кв. метров с узким длинным коридором и одним маленьким балконом. В корпусе 3.1 намного более привлекательная «трешка» метражом 78 кв. метров, с квадратной прихожей и двумя лоджиями, одна из которых тянется вдоль двух комнат. Кроме того, квартира обещает быть очень светлой в двух комнатах по два окна.

Напомню, что не все балконы в ЖК «Чистое небо» будут остеклены. Причем, чтобы понять, какая судьба постигнет тот или иной балкон, дольщикам приходится писать официальные запросы на ознакомление с проектной документацией в офисе на Московском проспекте. То же самое нужно делать, если требуется уточнить и остальные моменты по планировке квартиры.

Планировки – 8 из 10 баллов

Жилые комнаты и кухни в квартирах ЖК «Чистое небо» имеют самую разную геометрию: от вытянутых и узких прямоугольников до квадратов. Количество окон и их расположение также очень разнообразно, покупателям есть из чего выбрать. В ванных комнатах практически всегда есть место под стиральную машину не придется мостить ее на кухне. Еще один плюс высокие потолки 2.75 метра. Словом, единственный существенный минус, на мой взгляд, это неудачные коридоры в большинстве 2-комнатных квартир.

Цена вопроса

Минимальные цены при 100% оплате или ипотеке по каждому типу квартир выглядят так:

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, руб. Цена кв. м, руб.
1 корп., ключи III кв. 2017
Студии 23.7 2 000 000 84 388
1-комн. 31.51 2 800 000 88 860
Корп. 2.2, ключи IV кв. 2017
студии 23.81 2 000 000 84 000
1-комн. 31.48 2 800 000 89 000
2-комн. 56.98 3 250 000 57 037
Корп. 2.1, ключи I кв. 2018
студии 23.69 2 000 000 84 423
1-комн. 42.9 2 800 000 65 268
2-комн. 53.91 3 250 000 60 285
3-комн. 69.28 4 250 000 61 345
Корп. 3.1 ключи III кв 2018
1-комн. 33.23 2 800 000 84 261
2-комн. 53.56 3 250 000 60 680
3-комн. 78.06 4 250 000 54 445
Корп. 3.2, секции 8-13 ключи IV квартал 2018, секции 14-19 ключи I кв 2019
студии 23.9 2 000 000 83 682
1-комн. 31.82 2 800 000 88 000
2-комн. 52.17 4 351 000 83 400
Корп. 5.2, ключи II кв. 2019
Студии 24.68 1 950 000 79 011
1-комн. 31.96 2 750 000 86 045
2-комн. 52.52 4 200 105 79 921
3-комн. 52.79 4 250 228 80 512

Подробные цены соседних с ЖК «Чистое небо» новостроек я недавно приводила в расследовании ЖК «Legenda на Комендантском, 58», думаю, они еще актуальны. 

В ЖК UltraCity (ближайший сосед) сейчас в продаже жилье со сроком заселения, соответствующим корпусу 2.1 ЖК «Чистое небо». Цены там на какой-то тип квартир выше, на другой ниже, хотя сам дом более высокого класса.

В ЖК «Шуваловский» нет студий, в продаже корпуса со сроком заселения II квартал 2018 года, это на квартал раньше, чем корпус 3.1 ЖК «Чистое небо», но цены, наоборот, ниже примерно на 4 тысячи рублей за каждый квадратный метр. Правда, этот жилой корпус находится несколько в стороне, за Парашютной улицей, и имеет менее удобную транспортную доступность и обеспеченность инфраструктурой.

В ЖК «Граффити» в продаже корпуса с заселением во II квартале 2018 года и по срокам заселения, и по ценам это как раз между корпусами 2.1 и 3.1 ЖК «Чистое небо». Те корпуса, которые будут заселять во II квартале 2017 года, по ценам соответствуют 1 корпусу ЖК «Чистое небо».

 

Таким образом, цены на квартиры в ЖК «Чистое небо» особенно не выделяются привлекательностью на фоне соседних жилых комплексов, если сравнивать корпуса с аналогичным сроком заселения. Однако надо признать, что в ЖК «Чистое небо» выбор корпусов с разными сроками сдачи самый широкий в этой локации. Здесь можно купить квартиру по наиболее выгодной цене, если запастись терпением и приготовиться подождать до середины 2019 года. 

На вторичном рынке в этом районе можно приобрести студию площадью 26-29 кв. м за 2.4-2.6 млн рублей, 1-комнатную квартиру метражом 33-42 кв. м за 3-3.7 млн рублей, 2-комнатную 57-58 кв. м за 5.1-5.2 млн рублей.

Цены – 8 из 10 баллов

С одной стороны, цены на вторичном рынке такие низкие, что возникает мысль о целесообразности покупки жилья в новостройке, но, с другой стороны, дома в этом районе разительно отличаются по уровню комфорта, так что стоит тщательно изучить все нюансы. 

Пути-дороги

Добраться до места стройки можно из разных точек. От консультационного пункта «Петербургской Недвижимости» на Парашютной улице к строительной площадке ведет бетонная дорога. В прошлый раз меня по ней не пустили охранники, а в этот раз, видимо, сморенные жарой, они не обратили на меня никакого внимания. Дорога провела меня вдоль 3 корпуса до корпуса 2.2, в точку, где в будущем пройдет Комендантский проспект. 

Идти пришлось долго, и путешествие оказалось не из приятных, поскольку мимо постоянно ездили грузовики, обдавая тучей пыли. Возвращаясь, я свернула на ту часть бетонки, которая ведет в сторону супермаркета «К-Раута», и вышла на тропинку, протоптанную рабочими. Тропинка вывела на проспект Королева в той части, где он пересекается с Глухарской улицей.

Если бы мне понадобилось снова пойти смотреть на стройку, я бы отправилась уже отсюда. По проспекту Королева ходит намного больше транспорта, чем по Парашютной улице, делают кольцо маршрутки, на которых можно доехать до метро «Комендантский проспект», «Пионерская», «Черная речка» или «Старая деревня».

Кстати, со стороны Комендантского проспекта на стройку ЖК «Чистое небо» тоже можно посмотреть, но только издалека, поскольку никаких тропинок нет, лежат только горы земли, а за ними чистое поле.

Строится ЖК «Чистое небо» самыми быстрыми темпами, если сравнивать с соседними новостройками: дома растут прямо на глазах. Год назад из-за строительного забора только виднелись краны, сейчас дома первой и второй очередей стоят уже в полный рост с окрашенными фасадами, в корпусе 3 льют монолит на высоких этажах. На том месте, где будет корпус 5.2, пока еще не огороженное поле.

Интересно, что сперва должны были выпустить в продажу 4 очередь, поскольку она будет располагаться внутри того же квартала, что и остальные дома, по одну сторону Комендантского проспекта. Изначально покупателям так и обещали, что этот квартал будет завершен в первую очередь, чтобы соседство со стройкой не беспокоило новоселов.

Тем не менее, в данный момент планы изменились, и о причинах дольщикам совершенно не считают нужным сообщать. Менеджеры и представитель застройщика в официальной группе в один голос говорят, что застройщик руководствуется своей логикой в вопросе очередности строительства корпусов и точка.

Правда, кое-кто из дольщиков высказывает предположение, что заминка со строительством 4 корпуса связана с переносом ЛЭП, но никаких подтверждений или опровержений этому застройщик не дает. 

За ходом строительства удобно следить в официальной группе, дольщики то и дело выкладывают фотографии и каждый месяц обсуждают официальный фотоотчет от застройщика.

В фокусе внимания сейчас как раз тема строительства дорог. Комендантский проспект и проспект Королева на данный момент существуют до пересечения с Глухарской улицей, и дольщики всерьез обеспокоены, будут ли эти улицы проложены до жилых домов к моменту заселения. Строительством дорог будет заниматься город, по срокам совершенно ничего не ясно. 

Официальный ответ Setl City по этому поводу выглядит так: «Обеспечение подъездов к кварталу застройки должно обеспечиваться за счет городского бюджета. На текущий момент принято решение осуществлять подъезд к кварталу 2 по следующему маршруту: проспект Королева (от улицы Глухарской до улицы Плесецкой), Плесецкая улица (от проспекта Королева до Комендантского проспекта), Комендантский проспект (от улицы Плесецкой до реки Каменки) по временной дороге. 

Сквозное развитие проспектов Королева и Комендантского связано с решением целого ряда имущественно-правовых проблем. Планируется в ближайшее время проектируемые улицы включить в адресно-инвестиционную программу развития города. Если это произойдет, тогда продолжение проспектов будет осуществлено. На перекрестке улицы Плесецкой с Комендантским проспектом сети и дороги проектируются с учетом строительства вестибюля метрополитена».

Если же смотреть на дорожно-транспортный аспект более глобально, то в этой части района с этим все хорошо. Неподалеку есть выезд на КАД, заканчивается строительство ЗСД, значение которого сложно переоценить, достроено Суздальское шоссе, обеспечивающее связь с Выборгским районом.

Прямо посреди Комендантского проспекта, между корпусами 2.1 и 5.2., Setl City рисует в рекламных буклетах вестибюль станции метро, впоследствии она будет пересадочной и соединит зеленую и фиолетовые ветки метрополитена. Однако на деле совершенно нет никакой определенности не только по вопросу расположения вестибюля станции, но и относительно сроков ее строительства. В ближайшие планы метрополитена станция «Шуваловский проспект» не входит.

Транспортная доступность – 6 из 10 баллов

В расследовании ЖК «Legenda на Комендантском, 58» я оценила этот пункт в 9 баллов. Но, надо понимать, что комплекс строится вдоль существующего проспекта, а ЖК «Чистое небо» хоть и появится поблизости, но возводится он дальше, фактически в чистом поле, и непонятно, подведут к нему дороги или нет. За эту неопределенность и снижаю баллы, хотя ситуация с дорогами в целом в локации выглядит неплохо.  

Соцкультбыт

Как я уже говорила, всего в ЖК «Чистое небо» будет построено 8 садиков и 4 школы. В первом квартале, который строится сейчас, запланировано 2 садика и школа. По информации на щите на стройке, первый садик должны достроить уже к концу этого года и его уже строят.

Однако в официальной группе дают другую информацию: первый садик будет готов в июле 2017 года, второй в январе 2018 года, в I квартале 2018 года также должна быть достроена школа. Таким образом, первый садик сдают практически одновременно с заселением первого корпуса.

Однако нужно учесть, что какое-то время пройдет пока садик примут на баланс города. Хотя сады и школы карта мне показала в большом количестве, но насколько они заполнены  неизвестно, ведь вокруг много жилых комплексов.

Застройщик строит также паркинги. Количество машиномест и квартир в домах легко найти в проектных декларациях.

Корпус Кол-во квартир Кол-во машиномест Процентное соотношение
1.1 784 181 23%
2.1 1278 286 22%
2.2 924 192 21%
3.1, 3.2 3063 622 20%
5.2 1404 666 47%
Итого: 7453 1947 26%

Видно, что в большинстве корпусов коэффициент составляет чуть более 20%, и только в корпусе 5.2. он в два раза выше. Вероятно, этот паркинг рассчитан и на соседние корпуса, такая мысль напрашивается, глядя на расположение въездов в торцах дома, близко к соседним корпусам.

Количество открытых парковок можно узнать, задав вопрос в официальной группе, оно совсем невелико, например, в 3 очереди всего 56 машиномест (более чем на 3 тысячи квартир). Рассчитывать на возможность парковаться бесплатно, очевидно, не приходится.

Стандартная стоимость машиноместа в паркинге составляет 400 тысяч рублей, но время от времени проходят акции, в рамках которых цены на паркинг снижают в 2 раза. До конца июля действовала как раз такая акция, уже не первая, судя по информации из группы дольщиков.

На первых этажах домов, стоящих вдоль Комендантского проспекта, предусмотрены коммерческие помещения, что, конечно, очень радует. Хотя в этой части Приморского района не ощущается дефицита инфраструктуры, масштаб застройки так велик, что до границы квартала пешком идти будет далековато.

Тем не менее, со стороны проспекта Королева с ЖК «Чистое небо» соседствует два гипермаркета – «К-Раута» и «К-Руока». В ЖК «Юбилейный квартал» есть несколько небольших фитнес-центров, а на Нижне-Каменской улице располагается муниципальный центр спорта и здоровья с бесплатными секциями.

На Глухарской улице есть два торговых комплекса – «Каменка» и «Юнтолово», после того, как продлят эту улицу, до них можно будет дойти пешком. Еще более крупный торговый центр «Монпасье» находится на углу Шуваловского проспекта и улицы Планерной.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

Пожалуй, самое большое неудобство будет доставлять отсутствие мест для парковки во дворах, а в целом же ситуация с инфраструктурой выглядит благополучно.

Выводы

Плюсы ЖК «Чистое небо» очевидны: надежный застройщик, который строит качественно и в срок, понятная и прозрачная схема покупки, договор без ловушек и лазеек, недорогая рассрочка на три года, высокие темпы строительства.

Дома относятся к комфорт-классу, о чем говорит и качество отделки, и ряд дополнительный опций. Комплексный подход к освоению территории позволяет рассчитывать на садики и школы вскоре после заселения, застройщик обеспечивает неплохое благоустройство территории, между домами оставляя много свободного пространства. Со временем здесь появятся фонтан, пешеходный променад, площадь, велодорожки.

У района хорошая транспортная доступность. Большой выбор квартир всевозможных планировок, с разными сроками сдачи и, соответственно, по разным ценам.

Есть у новостройки и ряд минусов. Жилой комплекс ориентирован, в первую очередь, на студии, семейных планировок мало, очень много квартир на этаже, и почти полное отсутствие мест для парковки у домов. Непонятна перспектива с продлением дорог. 

Есть и ряд досадных мелочей, которые всплыли совсем недавно: узкие общие коридоры, узкие окна в некоторых квартирах, изменение дизайна холлов, остекление балконов не во всех квартирах, отсутствие мусоропровода (хотя большинство дольщиков в группе «ВКонтакте» выразили желание, чтобы он был). Однако плюсы, на мой взгляд, существенно перевешивают минусы. По сумме факторов жилой комплекс получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

 

8баллов

ЖК «Чистое небо» - обсуждение отчета тайного покупателя:

20 сентября
Уважаемая Дария, постоянно читаю Ваши расследования и каждый раз обращаю внимание на одну помарку в названии банка "АК Барс" (Вы пишите АК "Барс"). Кавычку надо перенести перед словом АК, это часть названия, а не аббревиатура. Ак на татарском означает белый. Ак Барс - белый барс :) не сочтите за придирку, просто комментарий. в остальном, как обычно, полезно и интересно.
guest
28 августа
Информация о выплате компенсаций при задержке передачи ключей не верна. В ряде случаев Застройщик добровольно выплачивать отказывается и доводит дело до Суда, видимо, в надежде, что люди пожалеют свои нервы и не станут требовать положенную по Закону выплату. Вот пример судебной практики: Рег. № 33-3047/2016, ответчик Сэтл Сити ***Ссылка удалена*** сейчас мной подан аналогичный иск к Застройщику по ЖК Лондон. Кому-то компенсации выплачивают, но далеко не всем!
Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Setl City
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября