16 февраля 2015

Новая Каменка и Чистое небо – сравниваем новостройки в Приморском районе

Девелоперы все активнее осваивают север Приморского района в окрестностях Парашютной улицы. В последнее время там появилось сразу несколько новых проектов от крупных застройщиков. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня сравнить между собой две наиболее популярные новостройки - ЖК «Чистое Небо» от Setl City и ЖК «Каменка» от СУ-155 - и помочь потенциальному покупателю новой квартиры взвесить все за и против этих жилых комплексов.   

Кто строит?

Оба девелопера – старожилы в сфере строительства. СУ-155 разворачивает свою деятельность во многих городах России, в основном фокусируясь на Москве и Московской области, несколько раз попадала в пятерку наиболее крупных застройщиков.

Ключевыми регионами деятельности Setl City являются Санкт-Петербург и Ленинградская область, здесь компания - один из признанных лидеров. Отрицательные отзывы о Setl City, конечно, встречаются, как и о любом другом застройщике, но обычно касаются мелочей и незначительных задержек сроков.

Это, конечно, не означает, что будущие дольщики застрахованы от неприятностей, особенно в свете большого числа начатых строек и огромных объемов строительства. Но факт остается  фактом: за 20 лет существования на рынке Setl City ни разу серьезно не подвела своих покупателей, даже в прошлый кризис.

О СУ-155, к сожалению, нельзя сказать то же самое. С 2008 года компания не раз подвергалась серьезной критике за существенные задержки сдачи домов, откладывание сроков заселения и оформления прав собственности на квартиры, многомесячное отсутствие отопления и горячего водоснабжения в уже заселённых домах.

Что строят?

СУ-155 сейчас достраивает последние корпуса ЖК «Каменка» и активно возводит вторую часть проекта – ЖК «Новая Каменка». В «Новой Каменке» 9 корпусов уже почти распроданы, в ближайшем будущем в продажу должны выпустить еще три корпуса. В перспективе построят еще четыре, и на них СУ-155 планирует завершить микрорайон.

Setl City, напротив, только начинает свой масштабный проект. Подробнее о нем можно прочесть в расследовании о ЖК «Чистое небо». В продаже сейчас первые три корпуса, которые выстроятся вдоль продолжения Комендантского проспекта, его тоже еще должны будут построить. Сейчас на стройплощадках ведутся работы нулевого цикла. Для первого корпуса забили сваи, для остальных пока расчищают территорию.

Локация

Какой из двух жилых комплексов выигрывает с точки зрения локации? На данный момент, безусловно, приоритет за «Каменкой». Она располагается рядом с давно заселенным ЖК «Юбилейный квартал», на первых этажах которого чего только нет в плане торгово-сервисной инфраструктуры.

ЖК «Чистое небо» строится севернее, ближе к свалке и пока в чистом поле. К заселению первых жильцов дороги, конечно, продлят, но все равно дома первое время будут стоять несколько «на отшибе». При этом мне очень понравилась общая концепция планировки территории ЖК «Чистое Небо».

Если проект целиком реализуют в том виде, в каком дизайнеры отрисовали рендеры, то я бы и сама не прочь там поселиться. Представьте себе огромный, 1,5 километра длиной, закрытый от автомобилей внутренний двор с пешеходным бульваром, в котором разместятся школы, садики, детские площадки, стадионы, поликлиники и даже площадь с фонтаном.

Жилые корпуса выстроятся по периметру этого двора небольшими группами с собственными внутренними двориками. Разная высотность жилых корпусов (от 9 до 25 этажей) придаст застройке благородные очертания. Жаль только, что ждать всю эту красоту придется долго. На сайте Setl City 2026 год значится как срок завершения проекта, и это при условии, что все пойдет по плану (которого, кстати, пока нет в конкретном виде по очередям).

Как строят?

Если говорить о технологии строительства, в ЖК «Каменка» и «Новая Каменка» она панельная. В отчете Тайного покупателя о ЖК «Новая Каменка» можно подробно почитать о том, с чем приходится столкнуться новоселам, а также посмотреть видео. Дома выглядят довольно удручающе, как изнутри, так и снаружи. Текут межпанельные швы, на фасадах образуются сколы, и облезает краска еще до сдачи домов.

Трехслойные сэндвич-панели производятся на заводе с уже вмонтированными стеклопакетами, в результате чего они часто деформируются при монтаже панелей. К тому же, стеклопакеты в ЖК «Новая Каменка» предусмотрены однокамерные, многие дольщики настроены их сразу заменять. Квартиры сдаются без отделки, будет только стяжка пола, разводка электричества и радиаторы отопления.

Технология строительства ЖК «Чистое небо» - популярный сегодня кирпич-монолит. Внешние стены выложат из поризованного камня толщиной 250 мм, сверху 120-150 мм утеплителя и штукатурка. Межкомнатные стены из силикатных или бетонных блоков толщиной 80 мм. Марка лифтов пока неизвестна, но они будут импортного производства. Стеклопакеты двухкамерные там, где окна выходят на улицу и однокамерные там, где на лоджию.

Квартиры сдаются с полной отделкой в соответствии со стандартами Setl City: ламинат, обои под покраску, в санузлах плитка на всю высоту стен и на полу, потолки окрашены водоэмульсионной краской, стояки зашиваются пластиковыми панелями. Качество отделочных материалов, по отзывам, очень неплохое.

Сравнивать качество строительства СУ-155 и Setl City – это как сравнивать день и ночь. Но требования у всех покупателей разные, и среди клиентов Setl City есть недовольные. На форумах мне не раз встречались сообщения о том, что после сдачи дома в эксплуатацию «на бумаге», Setl City доделывает финишные работы в авральном порядке, в то время как выдачу ключей многократно откладывают из недели в неделю.

Часто жалуются на грязь в квартирах, на намокание фасадов. Иногда устранение замечаний, выявленных на осмотре квартиры, затягивается на месяц-другой (к слову, стандартный срок решения заявки в ЖК «Каменка» - 2-3 месяца).

Для одних дольщиков Setl City подобные открытия оказываются большим разочарованием, другие настроены более лояльно и заранее готовы к тому, что при приемке и в начале эксплуатации нового дома на 1000 квартир не все может пойти гладко.

Кстати, СУ-155, в отличие от Setl City, разрешает смотреть квартиры потенциальным покупателям, и на стройку пройти посмотреть на все своими глазами тоже возможность есть.

Сравниваем цены

Конечно, можно много говорить о том, насколько более высокое качество у Setl City, однако у СУ-155 есть один железный контраргумент – это цены. Давайте сравним.

В ЖК «Чистое небо» 3-комнатных квартир уже нет в продаже, т.к. их в 1 и 2 очереди было предусмотрено в сумме только 39 штук (и это из 3 тысяч квартир), 87,5% от всего объема квартирографии составляют студии и 1-комнатные. Этот факт, а также большое количество квартир на этаже (их около 12) многие считают большим недостатком.

В первом  корпусе ЖК «Чистое небо» остались квартиры только по договору уступки права требования (т.е. вы покупаете квартиру у физлица, у дольщика), и их не очень много, поэтому я не привожу цены на этакие предложения.

Ниже цены при 100% оплате на два корпуса второй  очереди.

Корпус 2.2, сдача во II квартале 2017

Тип Метраж (кв. м) Минимальная цена (рубли)
студия 23.81 до 25.16 2 071 000
1-комн. 30.52 до 32.69 2 824 000
2-комн. 51.2 до 56.98 4 282 000

 

Корпус 2.1, сдача в III квартале 2017

Тип Метраж (кв. м) Минимальная цена (рубли)
студия 23.66 до 24.79 1 900 000
1-комн. 30.95 до 36.73 2 600 000
2-комн. 52.98 до 53.66 4 050 000

 

А вот цены на последние квартиры в уже построенном, но еще не сданном корпусе 4.1 ЖК «Каменка»:

Этаж Комнат Цена за кв. м Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли)
1 1 76 665 39.93 3 061 233
3 2 73 000 61.15 4 463 950
1 3 68 289 75.55 5 159 233
ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»ЖК «Новая Каменка»

 

Минимальные и максимальные цены на квартиры каждого типа в ЖК «Новая Каменка», 1 корпус, срок сдачи II квартал 2017:

Этаж Количество комнат Цена за 1 кв. м Площадь. (кв.м) Цена при 100% оплате (рубли)
5 1(С) 71 915 24 1 725 960
8 1(С) 69 160 28.8 1 991 808
3 1 65 740 39.2 2 577 008
12 1 62 605 48.6 3 042 603
4 2 58 710 57.5 3 375 825
5 2 55 100 69.2 3 812 920
9 3 54 435 75.7 4 120 729
8 3 53 580 83.8 4 490 004

 

Видно, что стоимость квадратного метра в ЖК «Чистое Небо» стоит в среднем на 20 тысяч рублей дороже, но благодаря меньшему метражу цена за студию или 1-комнатную квартиру иногда оказывается сопоставимой с ценой квартиры в «Каменке».

За «двушку» разница оказывается уже более существенная, порядка 700 тысяч рублей, а «трешку» в «Каменке» можно купить по цене 2-комнатной квартиры в ЖК «Чистое небо». Вот такая арифметика.

Вот, собственно, основное различие: в ЖК «Чистое небо» дорого, но качественно, в ЖК «Каменка» дешево и сердито. Остальное – детали. Их и обсудим.

Сравниваем сервис

С точки зрения сервиса и клиентского обслуживания «Петербургская Недвижимость» (дочерняя структура Setl Group, куда входит и Setl City) несомненно, выигрывает. Множество офисов по всему городу, команда профессиональных менеджеров, которых постоянно обучают и мотивируют повышать свою квалификацию.

У СУ-155 один офис на Петроградской стороне и множество жалоб на стиль общения менеджеров.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Чистое Небо» мне больше понравились тем, что многие комнаты имеют квадратную комнату и по два окна, выходящие на разные стороны света. Большие студии тоже квадратные, с окном и выходом на лоджию. В принципе, в ЖК «Новая Каменка» (в отличие от ЖК «Каменка») тоже появилось много неплохих вариантов. Но есть и «шедевры» вроде 3-комнатной квартиры с треугольной кухней, в углу которой одно узкое окно.

Впрочем, если учесть что в ЖК «Чистое Небо» 3-комнатных квартир вообще нет на данный момент в продаже, может, это и не критично. Потолки в ЖК «Чистое небо» и ЖК «Каменка» 2,7 метра, в ЖК «Новая Каменка» 2,6 метра.

Как купить?

Оба комплекса продают через заключение договора долевого участия по 214-ФЗ. Но схема оплаты отличается. «Петербургская Недвижимость» пользуется аккредитивом, с которого платеж поступает застройщику только после регистрации договора в ФРС. СУ-155 требует внести всю сумму на свой расчетный счет и только после этого подает ДДУ на регистрацию – очевидное нарушение 214-ФЗ.

Условия бронирования тоже разнятся. «Петербургская Недвижимость» ставит бронь на две недели под возвратный залог 50 тысяч рублей. Покупатель может спокойно подавать документы на ипотеку, ни о чем не волнуясь. В случае отказа банка деньги вернут, в случае согласия – квартира дождется своего покупателя, и цена будет заморожена.

В СУ-155 бронь стоит 300 рублей в сутки и фиксирует только наличие квартиры, цена может поменяться! Не удивительно, что эта услуга пользуется минимальным спросом.

ЖК «Чистое Небо»ЖК «Чистое Небо»ЖК «Чистое Небо»ЖК «Чистое Небо»ЖК «Чистое Небо»

 

Ипотеку на жилье в ЖК «Новая Каменка» предоставляет только банк «Зенит» со ставкой 20%, первый взнос 20% от суммы. Рассрочки нет. В ЖК «Чистое Небо» условия более гибкие: два банка дают ипотеку – «Сбербанк» и ВТБ24, в обоих ставка 15%. Возможна рассрочка на 36 месяцев, но условия невыгодные, ипотека обойдется намного дешевле.

Резюме

Подводя итоги, не могу удержаться от аналогии о журавлях и синицах. Рендеры ЖК «Чистое небо» выглядят чудесно, но когда жилой комплекс полностью отстроят со всей инфраструктурой? Не будет ли он пересмотрен в процессе возведения, как это часто бывает с проектами КОТ? Не затянется ли строительство дольше 2026 года?

Ведь никто не обещает, что этого не произойдет, застройщик пока гарантирует только строительство трех домов (кстати, расположенных наименее выгодно, если смотреть на картинку-план, вдоль проспекта). В общем, слишком много неизвестного, ведь проект только в самом начале своего «пути».

ЖК «Каменка» выглядит, конечно, куда более печально, и качество строительства домов оставляет желать лучшего, не говоря уже об условиях покупки, но зато намного дешевле, подальше от свалки и ближе к обжитым кварталам.

Дария Лапатухина

ЖК «Новая Каменка» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
27 февраля 2015
Внимание! Возможно квартиры реализуемые по ДДУ в ЖК "Новая Каменка" на данный момент не застрахованы! Перед покупкой уточняйте эту информацию и требуйте подтверждения!
17 февраля 2015
Очень оригинально вы сравниваете цены, и пишите разницу в цене в 700 тр, когда один комплекс сдается без отделки, а другой по сути с добротным ремонтом. Если считать, что в каменке даже окна надо менять, а у сетл сити (видел и был примерно в 5-7 их комплексах), люди даже двери входные не меняют, дабы качество у них довольно хорошее. В связи с этим разницу в цене считаю без основательной. По поводу ближе дальше от свалки это вообще смешно!))) Живя на Комендантской площади запах доходит и да нее, редко, но бывает. Поэтому 100-200 метров между комплексами вообще никакой роли не играют. Плюс по последней, не официальной информации, срок сдачи последних корпусов каменки 1 из за недоделок уже сдвинули на полгода. Будем наблюдать как будут выдавать ключи людям корпусов 4.1 и 4.2 во втором квартале, если дом еще не сдан, а доделывать там еще ой как много
Другие материалы про Setl City
Другие материалы про ДДУ
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября