17 июня

«Живи! В Рыбацком» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая»: сравниваем новостройки у Невы

Недавно Тайный покупатель проверил два проекта, которые выделяются на общем фоне новостроек Петербурга. Это ЖК «Живи! В Рыбацком» от компании «СПб Реновация» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» от ГК «Росстройинвест». Оба жилых комплекса строятся на берегу Невы, а купить квартиру в них можно всего лишь за 2-2,5 млн рублей. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель сравнил эти новостройки.

Что строят?

ГК «Росстройинвест» обещает, что в будущем ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» станет основной достопримечательностью и флагманом Усть-Славянки, и, судя по рендерам, проект действительно выглядит грандиозно. Два здания высотой 24 и 32 этажа, если смотреть со стороны Невы, напоминают корабли и призваны олицетворять фигуры российских императора и императрицы.

Фасады планируют украсить, используя элементы разных архитектурных стилей, линия витражного остекления будет напоминать парус, идущий через весь фасад, на крышах корпусов появится флагшток с короной. Оба дома вместят 1683 квартиры от студий до трехкомнатных.

Помимо жилья предусмотрен паркинг, гостевая автостоянка, на первых этажах разместятся объекты инфраструктуры и колясочные комнаты. На территории жилого комплекса будет организовано видеонаблюдение.

Сейчас в продаже две первые секции корпуса «Екатерина». Срок сдачи первой секции намечен на ноябрь 2018 года, ключи дольщики получат не позднее 30 мая 2019 года. Вторую секцию сдадут на 5 месяцев позднее, в апреле 2019 года, ключи, соответственно, до 30.10.2019 года. Полностью жилой комплекс будет завершен в 2022 году.

ЖК «Живи в Рыбацком» более масштабный проект. На 31 га появится 52 жилых дома высотой от 13 до 25 этажей с подземными парковками, на крышах которых разместят детские площадки. Дома вместят 1 млн кв. метров жилья с чистовой отделкой.

В продаже сейчас первые три корпуса (корп. 33, 34 и 35), рассчитанные на 1695 квартир от одно- до трехкомнатных (студий было не так много, их быстро раскупили). Ключи дольщикам передадут в 3 и 4 кварталах 2017 года. Общее количество квартир всего ЖК пока неизвестно, как и срок завершения проекта. Помимо жилья будут построены школы, детские сады и поликлиника.

Кто строит?

ГК «Росстройинвест» был основан в 2002 году, за это время компанией построено немало объектов: жилая недвижимость, социальная инфраструктура, офисные и административные здания, даже фонтанные комплексы. Все они перечислены на сайте девелопера. В портфеле застройщика еще 5 строящихся жилых комплексов, включая ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». 

«Росстройинвест» известен как первая компания, которая взялась строить жилые небоскребы на капризных грунтах Санкт-Петербурга (первым был 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский»). Архитектурные решения фасадов очень разнообразны и оригинальны и, в то же время, чувствуется единый почерк.  

Особое уважение внушает тот факт, что застройщик все свои объекты сдает вовремя. Словом, невозможно не признать, что ГК «Росстройинвест» - достойная надежная компания, со своим характерным архитектурным стилем.

В то же время, если говорить о качестве строительства, нелестных отзывов на форумах достаточно. Люди жалуются на проблемы с водой, лифтами, шлагбаумами, текущие кровли, сильные сквозняки, некачественную электропроводку и шумоизоляцию, проблемы с вентиляцией. 

О компании «СПб Реновация» я подробно писала в расследовании о ЖК «Живи! В Рыбацком». Если вкратце обрисовать ситуацию, то эта структура специально была создана в 2009 году под госпрограмму реновации городских территорий. До 2019 года планировалось расселить 150 тысяч человек с 22 участков общей площадью около 900 га, построив для этого 8,5 млн кв.м. нового жилья.

Однако должного развития планы не получили, сроки начала строительства неоднократно отодвигались. В результате к настоящему моменту возводится 4 жилых комплекса, сдано и того меньше:

1.  1 очередь ЖК «Сандэй» планировали ввести в эксплуатацию во II квартале 2014 года, но сроки пришлось перенести, в итоге ее сдали в два этапа: три дома (176 квартир) осенью 2014 года, еще два дома (414 квартир) в середине 2015 года;

2.  1 очередь ЖК «Астрид» (219 квартир) сдана на три месяца раньше срока во II квартале 2015 года, дальнейшего развития проект пока не получил;

3.  ЖК «Стереос» планировали сдать в конце 2015 года, но сроки несколько раз переносили, сейчас срок ввода в эксплуатацию намечен на конец 2016 года.

4.  До конца этого года должны ввести в эксплуатацию 1 очередь ЖК «Большой Московский», но строительство еще не начиналось, поэтому, скорее всего, что срок тоже перенесут.

К качеству строительства у дольщиков ЖК «Сандэй» и ЖК «Астрид» также имелись претензии: жаловались на удешевление проекта, низкое качество отделки, кривые стены и плохую работу управляющей компании. 

Разведка в Интернете

Сайт ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» хорошо демонстрирует привлекательную архитектуру новостройки, расположение в излучине Невы, картинка выглядит действительно притягательно, сайт очень красивый. По навигации, правда, есть некоторые вопросы, недостает и кое-какой практической информации.

Сроки ввода в эксплуатацию можно узнать только из проектной декларации (хорошо, что они там указаны корректно), срок передачи ключей пришлось уточнять у менеджера. Я нигде не нашла описания отделки, а чтобы увидеть web-камеру, нужно зайти на главную страницу и щелкнуть на круглый баннер слева - в основном меню сайта и в разделе «Ход строительства» ссылки на камеру нет.

Подбор квартир - это просто какая-то мука. Кликать по этажам небоскреба в поисках подходящей квартиры - занятие не для слабонервных, а выбор по параметрам явно недоработан. Отсутствует сортировка по цене и площади (по умолчанию все жилье отсортировано по этажам), квартиры обеих очередей выдаются общим списком без каких-либо опознавательных знаков, отличить их нет никаких шансов. К тому же, на сайте девелопера совсем нет ни малейшего намека о наличии второй очереди строительства. В-общем, мне так и не удалось составить представление о ценах при помощи сайта, пришлось обратиться к менеджеру.

Сайт ЖК «Живи! В Рыбацком» не такой красивый, как сайт ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», и по уровню удобства, на мой взгляд, уступает конкуренту. Хотя с момента последней проверки Тайным покупателем в функционале кое-что изменили: часть опций была улучшена, а часть наоборот стала менее удобной.

На сайт добавили визуализацию, теперь можно получить неплохое представление о том, как будут выглядеть дома, но куда-то пропал выбор квартир по параметрам (хорошо, что он остался на сайте девелопера). Раздел «Документы» вынесли в «шапку» сайта, что очень удобно, а вот раздел с описанием отделки так и оставили в «закромах», куда имеет шанс забрести разве что самый дотошный посетитель.

Схему застройки теперь не удается приблизить и рассмотреть, web-камер, по-прежнему, нигде не видно. Зато появилась обновленная панорама аэрофотосъемки от мая 2016 года, посмотреть ее оказалось очень интересно. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» на ней, кстати, хорошо видно. 

Основное общение дольщиков обеих новостроек происходит в официальных группах «Вконтакте», где представители застройщиков отвечают на вопросы, обсуждения потихоньку накапливаются, но каких-либо оживленных дискуссий не ведется.

Сервис

Центральный офис ГК «Росстройинвест» находится на проспекте Добролюбова д. 17 недалеко от станции метро «Спортивная» и работает без выходных. А вот представительства на объекте у компании нет, что, конечно, довольно неудобно - придется выделять дополнительное время, чтобы посмотреть место стройки. Зато сам офис просторный и очень красивый, с множеством декоративных элементов, украшающих интерьер.

Центральный офис «СПб Реновация» располагается на улице Некрасова д. 14, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Чернышевская» или «Площадь Восстания», но я в нем не была, поскольку воспользовалась офисом на объекте, он тоже открыт для покупателей семь дней в неделю. Там, вероятно, не так красиво и комфортно, как в центральном офисе, зато не пришлось выделять дополнительный день на разъезды.

Если сравнивать работу менеджеров, то в ГК «Росстройинвест» я получила больше персонального внимания, но перед этим мне пришлось выдержать полуторачасовое ожидание. Я запланировала визит на выходной день, когда работала одна дежурный менеджер. Несмотря на то, что меня предупреждали, что придется подождать, я даже представить не могла, что это будет так долго.

В офис «СПб Реновация» я тоже приехала в выходной день, клиентов визуально было больше, ждать мне пришлось совсем недолго, но и разговор с менеджером получился менее продолжительный и более поверхностный. Правда, все недостающие нюансы я потом с успехом восполнила в телефонном разговоре.

Как строят?

Технология строительства обеих новостроек монолитная, но детали отличаются. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» наружные стены будут из монолита толщиной 35-40 см и слоя утеплителя 12 см плюс навесной вентилируемый фасад. Межквартирные стены предусмотрены монолитные около 25 см толщиной, а межквартирные перегородки из газобетона (12-14 см).

В ЖК «Живи! в Рыбацком» монолитный каркас не включает в себя наружные стены, их выложат из газобетона и облицуют кирпичом (первые этажи бетонным камнем). Межквартирные стены будут из бетонного камня «Меликонполар» толщиной 200 мм, межкомнатные из этого же материала, только вдвое тоньше.

Можно ожидать, что отделка входных групп в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» будет выполнена более интересно. В описании говорится о дизайнерском ремонте с художественным оформлением стен, картинки на сайте очень красивые.

Отделка

Все квартиры в ЖК «Живи! В Рыбацком» дольщики получат с полной чистовой отделкой, которая входит в стоимость квартиры. Ремонт включает ламинат, фактурные обои, в санузлах плитка на полу и на стенах до высоты 1,8 метра, выше стены окрашены. Потолки отделают водоэмульсионной краской. Сантехника в санузлах самая простая: стальная ванна без экрана, раковина без тумбы.

В комплектацию квартиры также входят межкомнатные двери, холодное остекление лоджий, двухкамерные стеклопакеты, входная металлическая дверь, розетки, радиаторы, счетчики. Качество отделки будет соответствовать эконом-классу, из-за чего некоторые дольщики предпочли бы от нее отказаться, но сделать этого, к сожалению, нельзя. Поскольку часть квартир предназначены для переселенцев из ветхого жилья, квартиры должны быть с отделкой.

У покупателей квартир в ЖК «Петр и Екатерина Великая» будет выбор получить квартиру без отделки, либо дозаказать полную отделку «под ключ». Она обойдется дольщику в лишние 7 тысяч рублей за каждый квадратный метр и включает в себя: ламинат, обои под покраску, кафель в санузлах, сантехнику. Менеджер уверяла, что отделка будет качественной, но подробностей никаких сообщить не смогла.

По умолчанию в комплектацию квартиры входит: стяжка пола, металлическая входная дверь, счетчики, розетки, выключатели, радиаторы отопления, двухкамерные стеклопакеты и холодное остекление лоджий. Кроме того, будут организованы точки подключения к домофонной, телевизионной, телефонной сетям и сети Интернет, предусмотрены пожарная сигнализация и система автоматического дымоудаления.

Что почем

У ГК «Росстройинвест» ценообразование очень дифференцированное, стоимость квадратного метра варьируются в зависимости от этажа и ориентации окон (на Неву или на ЛЭП). 

В ЖК «Живи! В Рыбацком» видовые квартиры можно назвать таковыми лишь условно, поскольку вид на реку сохранится лишь до тех пор, пока участок рядом с Невой не застроят жильем. Но и ЛЭП располагается намного дальше. Вероятно, поэтому стоимость квадратного метра практически одна и та же во всех квартирах.

 

Но если сравнивать с квартирами до 7 этажа с окнами на Неву в 1 этапе ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», то в ЖК «Живи! В Рыбацком» цены выше примерно на 5 тысяч за квадратный метр. Вычитаем стоимость отделки и цены сравняются. При этом дольщики ЖК «Живи! В Рыбацком» получат жилье на полтора года раньше.

ЖК «Петр и Екатерина Великая» (без отделки)

цены указаны при 100% оплате, ипотеке, беспроцентной рассрочке на год

1 этап, ноябрь 2018 (ключи до 30.05.2019)

  Метраж (кв. м) Цена, руб Цена за кв. метр, руб
студия 27.11 1 732 329 63 900
1-комн. 33.37 2 242 464 67 200
2-комн. 52.76 3 582 404 67 900
2 этап, апрель 2019 (ключи до 30.10.2019)
студия 23.96 1 473 540 61 500
1-комн. 33.91 1 915 915 56 500
2-комн. 47.85 2 847 075 59 500
3-комн. 77.16 4 513 860 58 500

 

ЖК «Живи! В Рыбацком» (с отделкой)

Цены указаны при 100% оплате или ипотеке

  Метраж (кв. м) Цена, руб Цена за кв. метр, руб
корп.34, 35. ключи - 3 квартал 2017  
1-комн. 33.42 2 506 500 75 000
  45.74 3 156 060 69 000
2-комн. 63.73 4 397 370 69 000
  69.85 4 749 800 68 000
3-комн. 66.00 4 488 000 68 000
  80.33 5 462 440 68 000
корп. 33, ключи - 4 квартал 2017  
1-комн. 33.73 2 529 750 75 000
  47.01 3 243 690 69 000
2-комн. 55.48 3 828 120 69 000
  69.17 4 703 560 68 000
3-комн. 77.92 5 298 560 68 000
  86.21 5 862 280 68 000

 

Планировки

Квартирография обеих новостроек сделана с акцентом на однокомнатные квартиры. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» много студий, двухкомнатных квартир меньше, а трехкомнатных всего 4,5% (77 квартир в первой очереди).

В ЖК «Живи! В Рыбацком», наоборот, студий предусмотрено было совсем немного, и сейчас их уже раскупили, двух- и трехкомнатных квартир также было немного, но и спрос на них меньше, поэтому выбор пока есть.

Количество квартир на этаже в ЖК «Живи! В Рыбацком» меньше, хотя в кажой секции по-разному. Я насчитала от 7 до 15 квартир на этаже. В первых двух секциях корпуса «Екатерина» по 19 и 14 квартир. 

В обеих новостройках планировки, на мой взгляд, вполне удачные и достаточно разнообразные, но имеют свои плюсы и минусы. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» большинство комнат имеют удобную квадратную форму, очень многие с двумя окнами. В ЖК «Живи! В Рыбацком» большинство комнат имеют форму прямоугольника, вариантов с двумя окнами не так много.

Зато в ЖК «Живи! В Рыбацком» выше потолки (2,8 против 2,74), балконы тоже больше по площади и имеются в каждой квартире. В ЖК «Екатерина» большинство балконов полукруглой формы и очень маленькие.

Также в ЖК «Живи! В Рыбацком» очень большой выбор квартир самых разных метражей, кажется, там охвачены все варианты площадей, какие только можно представить. Сейчас, правда, многие квартиры уже разобрали, ведь продажи первой очереди идут давно, но впереди следующие этапы.

Как купить?

Порядок покупки квартир в обеих новостройках полностью соответствует 214-ФЗ, с покупателями заключается договор долевого участия. Оплата первого взноса осуществляется на аккредитив, который станет доступен застройщику только после завершения процедуры регистрации договора в Росреестре.

 

В расследовании о ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», Тайный покупатель писал, что «Росстройинвест» предлагал дольщикам дополнительные платные услуги по регистрации договора в ФРС и оформлению собственности. В процессе написания этой статьи я позвонила и уточнила эту информацию. Оказалось, что плату за эти услуги отменили, и договор теперь регистрируют бесплатно.

Количество банков, в которых можно взять льготную ипотеку на покупку квартиры, в обеих новостройках одинаковое, но списки банков разные, соответственно различаются и ставки:

На квартиру в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» можно взять кредит в Промсвязьбанке (11,4%) и банке «Абсолют» (11.7%), Россельхозбанке (11,9%), Сбербанке (12%), «Открытие» (11.95%), «Глобэкс», а банке «Санкт-Петербург» (12%) и «БФА Банке» (15%). 

ЖК «Живи! В Рыбацком» кредитуют банки ВТБ24, АК «Барс» (11.8%), «Возрождение» (11.85%), Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», «Глобэкс» (12%), Дельтакредитбанк (14.75%), Промсвязьбанк (11,4%).

Квартиру можно купить в рассрочку. У ГК «Росстройинвест» есть очень привлекательный вариант беспроцентной рассрочки на год при условии 40% первого взноса. Стоимость квартиры останется как при 100% оплате.

Если такой первый взнос собрать сложно, то можно ограничиться 10% первым взносом, а также согласовать индивидуальный график погашения, но в таком случае добавится удорожание в размере 14% на остаток, при том же сроке рассрочки в 1 год.

В целом же компания предоставляет 6 вариантов рассрочки (4 беспроцетных и 2 с процентами на остаток).

Беспроцентная рассрочка:

  • при взносе 10% на 4 месяца;
  • при взносе 30% - 8 месяцев;
  • минимальный взнос 40%, срок 12 месяцев;
  • при взносе 80% срок 2 года;

Если сложно погасить всю сумму за один год, можно увеличить длительность рассрочки до 1 ноября 2018 года. Удорожание также составит 14% на остаток, первый взнос 10%, но выплаты необходимо будет делать равными платежами ежемесячно или ежеквартально.

«СПБ Реновация» рассрочку предоставляет максимум на 1 год и берет проценты: во-первых, отменятся 3% скидка со всей стоимости квартиры, которая полагается при 100% оплате или ипотеке, во-вторых, добавляется 2% на остаток. Первый взнос 30%.

Есть еще варианты 100% оплаты с небольшой отсрочкой (вероятно, они актуальны для тех, кто завершает сделку по продаже имеющейся недвижимости). Вариант с сохранением минимальной стоимости квартиры (скидки 3%): 30% вносится после подписания договора, 70% через 10 дней после регистрации ДДУ. Вариант без предоставления 3% скидки: первый взнос 50%, остаток через 4 месяца.

Таким образом, у ГК «Росстройинвест» более интересные предложения по рассрочке, зато «СПб Реновация» работает со всеми видами субсидий и военной ипотекой, в то время как «Росстройинвест» работает только с материнским капиталом.

Location

Первые три дома «Живи! В Рыбацком», в которых сейчас идут продажи квартир, располагаются дальше от Невы, но ближе к станции метро «Рыбацкое», по адресу Советский проспект д. 43. Застройщик обещает, что со временем появится мост через реку Славянку, и до метро можно будет дойти пешком. Правда, расстояние составит 2 километра - не так уж и мало. По транспортной доступности новостройки практически не отличаются, поскольку обе выходят на Советский проспект.

Со временем «СПб Реновация» застроит жильем и участок рядом с Невой по другую сторону Советского проспекта. Там же, но чуть восточнее ГК «Росстройинвест» сейчас строит ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая».

По сравнению с первыми корпусами ЖК «Живи! В Рыбацком» проект располагается ближе к Неве и на полкилометра дальше от метро и инфраструктуры. В непосредственном окружении новостройки пока пустыри с редкими ветхими домиками, которые в будущем снесут, а землю застроят новым жильем. В излучине Невы в 400 метрах от новостройки располагается предприятие по производству солода.

Рассматривая панораму аэрофотосъемки, я обнаружила, что опоры ЛЭП подходят в прямом смысле вплотную к строительному участку - пренеприятное соседство. Менеджеры неизменно отвечают, что санитарная зона в данном случае составляет 30 метров, и она выдержана с большим запасом.

Соцкультбыт

В составе ЖК «Живи! В Рыбацком» предусмотрено строительство двух школ на 1650 мест, 4 детских садов на 160-190 мест каждый и поликлиники на 600 посещений. Первый садик и школа будут строиться со второй очередью, когда появится оставшаяся инфраструктура, пока непонятно.

На первых этажах обеих новостроек предусмотрены коммерческие помещения, но если в ЖК «Живи! В Рыбацком» востребованность предлагаемых товаров и услуг будет регулировать покупательский спрос, то в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в этот процесс обещает вмешаться застройщик. По словам менеджера, помещения не продаются, к тому же, ведется строгий отбор арендаторов.

Предусмотрено 20 коммерческих помещений и среди них будут: салон красоты, аптека, кафе, пекарня, фитнес-центр, культурно-образовательный центр с детскими кружками (такой же был предусмотрен в ЖК «Князь Александр Невский»). Также в одном из помещений на первом этаже разместится детский сад на 75 детей. Менеджер сказала мне, что не знает еще, будет ли садик частным или государственным.

С парковками дела обстоят лучше в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». На 1683 квартиры проектом предусмотрено 229 мест в паркинге и 298 мест на наземной стоянке. Не густо, но все же лучше, чем в ЖК «Живи! В Рыбацком», где на 1695 квартир первой очереди будет всего 130 мест в подземных паркингах, а гостевые парковочные места у домов можно пересчитать по пальцам. Условия продажи машино-мест пока не оглашаются застройщиками.

Выводы

Подведем итоги. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» - это очень красивый жилой комплекс; надежный застройщик, который строит в срок; вид на Неву; выбор: платить за отделку от застройщика или сделать ремонт самостоятельно; беспроцентная рассрочка на год или под проценты на два года. Но и в то же время, это ЛЭП, проходящая вплотную рядом с домом.

ЖК «Живи! В Рыбацком» - это более близкий срок заселения, отделка, входящая в стоимость квартиры, хороший выбор квартир разного метража, ближе к метро и инфраструктуре, дальше от ЛЭП, но видом на Неву удастся полюбоваться только в первые годы после заселения.

По качеству строительства сложно делать прогнозы в отношении обеих новостроек. Что касается цен, то если вид на Неву не критичен, выгоднее брать жилье в ЖК «Живи! В Рыбацком», цены там соответствуют обычным (невидовым) квартирам в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», но срок заселения ближе, и комплекс дальше от ЛЭП. За гарантированную возможность любоваться видом на реку придется немало доплатить.

Дария Лапатухина

ЖК «Живи! В Рыбацком» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября