21 мая 2015

Граф Орлов и Московский квартал: сравниваем новостройки в Московском районе

Класс жилья определяется, в первую очередь, его локацией. В престижном Московском районе преобладают комплексы комфорт-класса, а в непосредственной близости от Московского проспекта девелоперы предпочитают строить еще более дорогие объекты. Два из них редакция Novostroy-SPb.ru поручила мне сравнить: это ЖК «Граф Орлов» от Л1 и ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент».

ЖК «Московский квартал»: 3 разных дома

Обе новостройки относятся к бизнес-классу и располагаются между Варшавской улицей и Московским проспектом, хотя и довольно далеко друг от друга: ЖК «Граф Орлов» в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Московская», а ЖК «Московский квартал» рядом с метро «Электросила».

ЖК «Московский квартал» (был проверен Тайным покупателем) строится в три очереди и будет включать в сумме 1648 квартир, три подземных паркинга (в общей сложности, на 467 мест) и детский сад на 125 воспитанников. На первых этажах разместится множество объектов инфраструктуры, подробный перечень которых даже опубликован в проектной декларации. Технология строительства монолитная с использованием газобетона и кирпичной облицовкой.

Разные очереди ЖК «Московский квартал» очень отличаются между собой, и даже относятся к разным ценовым сегментам, поэтому расскажу подробней о каждой из них.

Первая очередь уже сдана – это Г-образный 10-секционный дом высотой в 15-17 этажей, который содержит 877 квартир (от студий до трехкомнатных) и подземный гараж на 97 машин. Хотя дом относится к комфорт-классу, высота потолков всего 2,56 метра.

Вторая очередь проекта уже относится к бизнес-классу, строится восточнее и ближе к метро. Это будут три корпуса в виде разомкнутого каре, состоящие из 15 секций высотой 7-15 этажей, которые вместят 658 квартир. Будет обустроен подземный гараж на 237 мест и открытая стоянка на 75 автомобилей.

Студий здесь уже не будет, зато появятся 4-комнатные квартиры и даже два двухуровневых пентхауса с выходом на эксплуатируемую кровлю. Некоторые квартиры во второй очереди предусматривают возможность установки камина. По документам дом должны сдать 9.02.2016 года, хотя в рекламных материалах срок окончания строительства указан декабрь 2015 года.

Третья очередь относится к классу «бизнес+». Это прямоугольный 4-секционный дом высотой 11 этажей, почему-то именно он будет стоять ближе всего к метро, практически вплотную к вестибюлю станции метро «Электросила». Здесь будет всего 113 квартир (от однокомнатных до двухуровневых семикомнатных), а подземный паркинг рассчитан на  133 автомобиля. Срок сдачи по документам намечен на 13.12.2016, хотя опять же срок в рекламных материалах гораздо раньше – июль 2015 года.

ЖК «Граф Орлов»:  больше домов, меньше квартир

ЖК «Граф Орлов» Тайный покупатель проверял всего полгода назад, но с тех пор новостройка успела измениться. Согласно новой проектной декларации от 20.09.2014 в жилом комплексе будет уже не 10, а 12 корпусов, а количество квартир, наоборот, уменьшится с 3600 до 2004 штук - от студий до пятикомнатных.

Технологию строительства застройщик выбрал кирпично-монолитную, а высотность домов планируется от 7 до 24 этажей. Изюминка проекта – великолепная, в духе классицизма, архитектура парадного фасада с аркой, колоннадой и куполом. Эта красота коснется корпусов, которые будут обращены к Московскому проспекту. Вот только пока непонятно, когда до них дойдет дело, ясно лишь, что ближе к концу строительства, если, конечно, опять не изменят проект.

ЖК «Граф Орлов» - один из многочисленных долгостроев Л1 (бывшего ЛЭК). Подробный рассказ о репутации застройщика есть в первой статье о ЖК «Граф Орлов», поэтому не буду повторяться. Сам по себе красноречив уже тот факт, что первую очередь новостройки застройщик обещал сдать еще в III квартале 2008 года. И лишь в этом году пайщики первых домов, наконец, получат долгожданные ключи - почти с семилетней задержкой.

В первую очередь сейчас входит 6 корпусов: 1, 2, 9, 10, 2а, 9а. Я прочитала в группе будущих жильцов, что согласно внутреннему графику работ Л1, всю первую очередь Л1 собирается полностью сдать до октября 2015 года, менеджеры уверяют, что это произойдет до конца весны. Осталось сдать только 9 корпус, который выглядит уже почти готовым.

А пока в первом квартале 2015 года введены в эксплуатацию первые два корпуса, совсем недавно пайщиков обрадовало известие о вводе еще трех корпусов: 2а, 9а и 10. В корпусе 1 ключи начали передавать пайщикам в апреле, во втором передачу квартир обещают начать к июню. Еще раньше (в мае) планируется начало заселения корпусов 2а, 9а и 10.

Во вторую очередь теперь входят корпуса 3, 3в, 3а, 4, 4в, 4а со сроком сдачи II квартал 2016 года. Я говорю «теперь», потому что когда я проверяла ЖК «Граф Орлов» в прошлый раз, все было по-другому: к концу 2014 года обещали сдать все, что в данный момент входит в первую очередь, плюс корпуса 3 и 4. Во вторую очередь включались корпуса 3а и 4а, их обещали сдать уже в III квартале 2015 года. Такая ротация - обычная практика для Л1, поэтому удивляться не приходится. Менеджеры и сами путаются.

Несколько лет назад в продаже были квартиры в 7 и 8 корпусах. Сейчас их уже не продают и совершенно непонятно, когда их будут строить. Эти корпуса будут более дорогими, особенно 23-этажные башни 7в и 8в с видом на центр и Московский проспект. Ближе всего к Московскому проспекту стоят корпуса 5 и 6, пока что там планируют сделать офисы, хотя, не исключено, что 5 корпус пойдет и под жилье. В таком случае, там будут самые дорогие квадратные метры.

Я так и не поняла, глядя в перечень корпусов в проектной декларации, откуда взялось число 12? Перечислены номера с 1 по 10 плюс буквы «а», «в» и «г», в общей сложности больше 20 комбинаций. Чтобы сориентироваться: корпуса с буквой «а» - 7-этажные, с буквой «в» - 23-этажные башни, с буквой «г» - 18 – этажные, а корпуса без буквы будут высотой  в 15 этажей, кроме корпусов 5 и 6, которые будут 9-этажными.

Кто строит?

Застройщик ЖК «Московский квартал» - компания «Силовые машины – Девелопмент», «дочка» крупной энергомашиностроительной компании ОАО «Силовые машины». Участок находится в собственности застройщика, к тому же, строительство ведется без привлечения кредитных средств, что, конечно, добавляет надежности проекту.

Это первый опыт «Силовых машин», хотя, в качестве генподрядчика выступает ООО «Лидер», дочерняя структура известной компании «Лидер-Групп». Тем не менее, строго говоря, о застройщике можно судить лишь по сданной первой очереди ЖК «Московский квартал».

На бумаге первый дом был сдан 15.07.2014 года, то есть на 7 месяцев раньше срока, прописанного в договорах долевого участия (11.02.2015 года). Но по факту дольщики до сих пор мучаются из-за «провалов» электричества, постоянных отключений воды и отопления.

Дом все еще подключен по временной схеме, электроэнергию обеспечивает дизельный генератор застройщика. По сведениям с форума дольщиков, напряжение в розетках порой падает до уровня, когда невозможно пользоваться электроприборами.

Долгое время новоселы не могли приступить к ремонту, поскольку отсутствовало  отопление и электричество, а ведь штукатурка без тепла не сохнет. К тому же, дом был введен в эксплуатацию до того, как в квартирах установили счетчики воды и электроэнергии, закончили отделку мест общего пользования.

По договорам долевого участия квартиры должны были передавать с отделкой «под чистовую», то есть с оштукатуренными стенами. По факту жилье передали без отделки. Некоторые менеджеры предупредили покупателей об этом заранее, другие «забыли» об этом сообщить своим клиентам.

Таким образом, рекорды досрочной сдачи оказались печальны. Но на этом застройщик не останавливается и обещает вторую очередь сдать еще с большим опережением графика  - на год раньше срока по договору, а третью и того больше - почти на полтора. Думается, что если все пойдет так же, как было с первым домом, дольщикам лучше, пожалуй, для экономии нервов просто ориентироваться на официальную дату, указанную в ДДУ.

ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»

 

Кстати, процесс заселения растянулся на длительное время, а те, кто купили квартиру по договору купли-продажи уже после ввода дома в эксплуатацию, потом подписывали допсоглашения о продлении сроков заселения, поскольку первоначально указанный в договорах срок выдержать не удалось.

Разведка в Интернете

Собирая информацию об обеих новостройках в Интернете, я обнаружила, что ЖК «Московский квартал» в этом плане гораздо более доступен. Сайт новостройки (он же сайт застройщика) оформлен, на мой взгляд, безупречно и содержит почти все, что может пожелать увидеть потенциальный покупатель: подробное описание, 3D-план комплекса, фотографии со стройки, всю проектную документацию, очень удобную карту района с нанесенной инфраструктурой, а главное - цены на квартиры. Не хватает только web-камер.

Подбор квартир можно осуществлять двумя способами: выбрать корпус, этаж и квартиру на 3D-макете или задать нужные параметры и просматривать квартиры списком. Обо всех проблемах, с которыми столкнулись дольщики, можно узнать на форуме, так что официальная и неофициальная информация представлены одинаково хорошо.

О ЖК «Граф Орлов» кратко рассказывается на страничке комплекса на сайте застройщика. Довольно сложно составить себе представление о жилом комплексе в целом и о стадии строительства в частности. Схема комплекса прорисована очень неудачно, так что сразу не разберешься. Фотографий мало, они не подписаны, непонятно, к каким корпусам они относятся.

Из двух web-камер работает только одна, на ней видны 3 и 4 корпуса, в которых сейчас еще льют монолит. Цен нет. Проектную декларацию можно найти в разделе «Разрешительная документация» на домашней странице сайта, на страничке жилого комплекса на нее нет ссылки. Разрешение на строительство второй очереди еще не получено.

Будущие жители ЖК «Граф Орлов» общаются в закрытой группе «Вконтакте», главным образом, на стене. В последнее время выкладывают фотографии с приемки квартир и делятся информацией по очередности заселения корпусов.

Продолжительность строительства ЖК «Граф Орлов», наверняка, не прибавляет  надежности постройке, но в остальном претензий к качеству строительства мне встречалось немного.

Вот те жалобы, которые я прочла на форумах: входные двери открываются внутрь квартиры, неудачное расположение стояков перекрывает выход канализации на туалет, иногда змеевик в ванной расположен там, где полагается быть зеркалу и не регулируется по температуре, кому-то не нравится остекление лоджий и тот факт, что его нельзя менять.

В остальном складывается впечатление, что дом получился вполне добротный. На фотографиях, которые выкладывают будущие жители, изъянов не видно, а входные группы выглядят просто шикарно, хотя лестницы и коридоры на этажах самые обычные и ничем не выдают свою принадлежность к бизнес-классу. Но это внутри, а вот снаружи фасады вблизи, местами, выглядят довольно грустно: они отделаны плиткой, которая начала скалываться еще до того, как дома были сданы.

Претензии к качеству строительства ЖК «Московский квартал» все, в основном, касаются проблем с коммуникациями, о которых я писала выше. Входные группы первого дома разочаровывают своей теснотой, на картинках на сайте они выглядят гораздо интереснее. Остается лишь надеяться, что в следующих очередях все будет лучше, ведь там уже заявлен не комфорт-класс, а бизнес.

Сравниваем сервис

А что же сервис? У обоих застройщиков есть офисы в центре города, и есть отделы продаж рядом с объектами. Но консультационный пункт рядом с ЖК «Московский квартал» работает только по будням, а центральный офис «Силовые машины – Девелопмент» открыт по субботам до 15 часов и в будни до 19.00.

Зато в обоих офисах Л1 ждут клиентов до 21 часов в будни и до 19 часов по выходным. Кроме того, к услугам региональных клиентов круглосуточная телефонная справочная Л1, региональные офисы и продуманные возможности дистанционного оформления сделки.

В компании «Силовые Машины – Девелопмент» тоже позаботились о региональных покупателях: им возмещают транспортные расходы в размере 30 тысяч рублей.

Как купить?

Жилье в ЖК «Московский квартал» продается по 214-ФЗ через заключение ДДУ. Первый взнос необходимо вносить на расчетный счет застройщика в «Россельхозбанке» через 5 дней после подачи документов на регистрацию. Получается, что оплату покупатель производит, не имея на руках зарегистрированный договор, по одной расписке из Росреестра о приеме документов, где указывается, что ДДУ должен быть зарегистрирован в течение 5 рабочих дней.

ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1

 

Как объяснил менеджер, регистрируют в ФРС быстро, затягивается лишь выдача документов на руки. В общем, схема не идеальна, но близко к этому, так что сильно переживать вряд ли стоит. Я еще ни разу не слышала, чтобы у кого-то были проблемы из-за того, что договор не был зарегистрирован, хотя затягивание срока этой процедуры – обычная практика.

Льготную ипотеку на покупку квартиры во 2 и 3 очередях ЖК «Московский квартал» предоставляют «Сбербанк» (ставка 11,9%), «Райффайзенбанк» и банк «Санкт-Петербург» (ставка 12%). Первую очередь кредитуют еще ВТБ24 (12%) и «Газпромбанк» (14,5%). Минимальный первоначальный взнос составляет 20% во всех банках, кроме банка «Санкт-Петербург», где первый взнос от 15%.

На сайте можно рассчитать ипотеку по выбранной квартире, а также ознакомиться с подробными условиями кредитования каждого банка. Вот только своих ипотечных менеджеров в компании «Силовые Машины - Девелопмент» нет, так что придется ездить в банки самостоятельно.

Купить квартиру в ЖК «Московский квартал» можно и в рассрочку. Для третьей очереди она предоставляется до декабря 2015 года под 10% годовых на остаток. При покупке квартиры во второй очереди рассрочка дается только до сентября 2015 года, но зато она по-настоящему беспроцентная. При необходимости, ее можно продлить по особому согласованию – тоже до декабря 2015 года, но уже под 10%. По-моему, отличные условия.

После них от условий покупки в ЖК «Граф Орлов» просто плакать хочется. Во-первых, квартиры продаются через вступление в ЖСК. Подробнее об этой схеме продаже вы можете прочитать в нашей статье. Вам придется заплатить вступительный и паевой взнос, а также (цитирую договор) «целевые, членские и иные взносы», заплатить за содержание дома с момента введения его в эксплуатацию (при этом не важно, сколько времени пройдет до фактического получения ключей).

Ипотека от нескольких банков предоставляется только на 1 и 2 корпуса. Все остальные дома, по-прежнему, кредитует единственный банк «Балтика» под 16,5-17,5% годовых, в зависимости от величины первоначального взноса. Процент высок, что неудивительно: ведь ипотека с господдержкой предоставляется только на те дома, которые строят по 214-ФЗ через заключение ДДУ с обязательной регистрацией в Росреестре.

С целью внести некое разнообразие в несладкие условия покупки, Л1 предоставляет множество разных вариантов оплаты, за которые полагается разный процент скидки от базовой цены:

1. Моментальная оплата в день заключения договора (скидка 12%)

2. 10% в день заключения договора, 90% в течение 20 дней (скидка 11%)

3. 10% в день заключения договора, 90% в течение 30 дней, ипотека (скидка 10%)

4. Отложенный платеж. 50% в день заключения договора (скидка 10%), 50% через 6 месяцев

5. Рассрочка беспроцентная, но цена будет уже без скидок. Длительность разная: 1 и 2 корпус – на 6 месяцев, 9 и 10 корпуса – на 9 месяцев, 2 очередь (корпуса 3, 4, 3а, 4а, 3в, 4в) – на 18 месяцев.

Кстати, точно такая же система скидок и рассрочек действует и на покупку места в паркинге. Базовая стоимость его составляет 2 080 000 рублей, но если потенциальный покупатель поторопится, то до конца мая может приобрести его за 1 530 000 рублей. Для самых больших квартир паркинг идет «в подарок», иными словами, его стоимость уже заложена в цену.

Квартиры и цены

На сайте Л1 цен нет, но их можно найти на сайтах разных агентств недвижимости. Я позвонила в офис Л1 и уточнила, к какому уровню относятся найденные мной цены. В таблице привожу самые основные.

ЖК «Граф Орлов» 1 очередь (корпуса 1, 2, 9, 10, 2а, 9а)

Тип Метраж (кв. м) Базовая цена, тыс. руб Цена при моментальной оплате, тыс. руб Цена при ипотеке и оплате в теч. 30 дней, тыс. руб Цена кв. метра при ипотеке и оплате в теч. 30 дней, тыс. руб
2-комн 77.1 9 811 8 634 8 830 115
  78.09 9 219 8 113 8 297 106
  85.07 9 914 8 724 8 923 105
  110.6 14 096 12 404 12 686 115
3-комн 105.52 11 750 10 340 10 575 100
  110.1 13 592 11 961 12 233 111
  150.9 22 088 19 437 19 879 132
  156.42 23 004 20 244 20 704 132
  176.19 25 639 22 562 23 075 131
4-комн 155.7 22 559 19 852 20 303 130
  161.6 28 312 24 915 25 481 158
  169.74 27 579 24 270 24 821 146
  172.6 30 240 26 611 27 216 158
  199.23 23 904 21 036 21 514 108
5-комн 171.58 24 799 21 823 22 319 130
  193.19 27 648 24 330 24 883 129
  199.23 23 904 21 036 21 514 108

 

ЖК «Граф Орлов» 2 очередь (корпуса 3, 4, 3а, 4а, 3в, 4в). II квартал 2016 года

Тип Метраж (кв. м) Базовая цена, тыс. руб Цена при моментальной оплате, тыс. руб Цена при ипотеке и оплате в течение 30 дней, тыс. руб Цена метра при ипотеке и оплате в течение 30 дней, тыс. руб
1-комн 42.88 5 024 4 421 4 522 105
  43.08 5 049 4 443 4 544 105
  45.51 5 591 4 920 5 032 111
  48.78 5 832 5 132 5 249 108
2-комн 57.98 6 987 6 149 6 288 108
  58.07 6 942 6 109 6 248 108
  65.77 7 926 6 975 7 133 108
  73.86 8 956 7 881 8 060 109
  76.79 9 311 8 194 8 380 109
  85.07 9 914 8 724 8 923 105
  104.96 12 684 11 162 11 416 109
  110.9 13 790 12 135 12 411 112
3-комн 92.78 10 948 9 634 9 853 106
  93.46 11 028 9 705 9 925 106
  105.34 11 940 10 507 10 746 102
  109.59 12 880 11 334 11 592 106
  110.01 12 580 11 070 11 322 103
  113.32 12 958 11 403 11 662 103
  116.52 13 907 12 238 12 516 107
  118.44 14 136 12 440 12 722 107
  125.04 14 923 13 132 13 431 107
  140.55 16 774 14 761 15 097 107
  142.38 16 993 14 954 15 294 107
  142.51 17 009 14 968 15 308 107
  144.02 17 189 15 126 15 470 107
  154.91 19 263 16 951 17 337 112
  156.8 19 498 17 158 17 548 112
4-комн 156.39 18 602 16 370 16 742 107
  160.18 22 817 20 079 20 535 128
  160.91 24 754 21 784 22 279 138
  172.16 26 020 22 898 23 418 136
  238.18 38 171 33 590 34 354 144
  238.81 36 233 31 885 32 610 137

 

ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»ЖК «Московский квартал» от компании «Силовые машины—Девелопмент»

 

ЖК «Московский квартал» 2 очередь (декабрь 2015 года, по договору 9.02.2016)

Тип Метраж, кв.м. Цена при 100% оплате или ипотеке, руб Цена за метр, руб
1-комнатные 41.26 5 429 777 131 599
  49.99 7 400 831 148 046
2-комнатная 66.67 8 114 531 121 712
  83.29 11 768 633 141 297
3-комнатная 98.42 12 968 562 131 768
  102.63 12 745 391 124 188
  132.39 17 948 979 135 577
4-комнатная 132.74 15 748 772 118 644
  131.19 17 342 186 132 191
  229.48 17 342 186 75 572
двухуровневая 4-комнатная 229.48 31 607 387 137 735
  222.1 30 422 828 136 978

 

ЖК «Московский квартал» 3 очередь (июль 2015 года, по договору 13.12.2016)

Тип Метраж, кв.м. Цена при 100% оплате или ипотеке, руб Цена за метр, руб
1-комнатные 53.32 6 543 751 122 726
  54.5 7 450 000 136 697
  54.02 8 205 600 151 899
2-комнатная 79.65 9 260 406 116 264
  85.08 11 892 455 139 780
  92.33 12 458 753 134 937
3-комнатная 112.66 12 996 734 115 362
  116.71 15 840 000 135 721
  119.89 17 048 790 142 204
  130.57 18 497 193 141 665
  127.12 19 377 912 152 438
4-комнатная 147.69 17 969 640 121 671
  147.9 20 219 316 136 709
двухуровневые
4-комнатная 177.57 27 044 495 152 303
5-комнатная 205.05 30 563 222 149 053
7-комнатная 263.43 40 116 431 152 285
  267.72 39 905 573 149 057

Сравниваем цены на квартиры

Конечно, цены в ЖК «Граф Орлов» выглядят куда более доступными. Но не стоит забывать, что совсем недавно были введены в эксплуатацию три корпуса первой очереди, так что цены могут поднять в ближайшее время. Ну а во второй очереди, увы, нет никакой определенности по срокам сдачи.

Цена на квартиры в ЖК «Московский квартал» с каждым этажом увеличивается примерно на 0,2% (для 1-комнатной это порядка 14,5 тысячи рублей, для трехкомнатной более 32 тысяч рублей за этаж).

Цена также очень сильно колеблется в зависимости от планировки, ориентации и количества окон. Дороже обойдется квартира с дымоходом (примерно на 10 тысяч рублей за «квадрат»). Поэтому, несмотря на то, что третью очередь собираются сдать раньше второй и позиционируют в более высоком классе, стоимость кв. метра в ней довольно часто бывает меньше, чем во второй при определенном сочетании вышеперечисленных факторов.

Впрочем, преимущества третьей очереди выражены не очень сильно. Там будут более широкие окна, и сами комнаты тоже широкие – не менее 4 метров. Колясочные предусмотрены в каждом подъезде, в то время как во 2 очереди одна комната на несколько подъездов. Первые два этажа отведены под коммерцию, во второй очереди – только первый этаж. В 3 очереди мало квартир всего, но в каждой секции по 4-5 штук на этаже, точно так же, как во второй очереди.

Итак, в ЖК «Граф Орлов» можно купить квартиру намного дешевле. В первой очереди можно брать смело: при покупке квартиры в сданных домах риски сводятся к нулю, оставшийся 9 корпус наверняка тоже введут в эксплуатацию до конца года, он уже почти достроен.

Те, кто решатся купить квартиру во второй очереди, рискуют больше. Степень готовности ее еще невелика и предсказать, когда дома достроят – невозможно. Зато там можно купить квартиру совсем за другие деньги. И если при покупке большой квартиры можно просто рассмотреть вариант меньшего метража в другом комплексе, то небольшие 1-комнатные и «двушки» предлагаются по таким ценам, что альтернативу подобрать весьма сложно.

Третью очередь ЖК «Московский квартал» обещают сдать уже летом, но судя по готовности дома, верится в это с трудом. Там только начали утеплять фасады. Вторая очередь ЖК «Московский квартал» имеет еще меньшую готовность: дома только подведены под крышу, в первом корпусе отсутствует остекление, утепление фасадов еще не начинали. Но самое главное, конечно – как будет решен вопрос коммуникаций.

Сравниваем «начинку»

Квартиры в обоих комплексах сдают без отделки, но батареи, счетчики, розетки и выключатели предусмотрены. Во 2 и 3 очередях ЖК «Московский квартал» обещается также штукатурка кирпичных и затирка железобетонных стен, а стяжка будет выполнена с шумоизоляционной подкладкой. Коммуникации в ЖК «Граф Орлов» сделают открытые (то есть не зашьют в стояки), и даже разводка отопления вертикальная, что, конечно, плохо согласуется с представлениями о бизнес-классе.

Лифты в ЖК «Граф Орлов» будут марки Kone, в ЖК «Московский квартал» - Wittur. И то и другое, в общем, неплохо. Высота потолков во второй очереди ЖК «Московский квартал»  2,75 метра до 3 этажа, а начиная с 4 этажа и выше – 3 метра. В 3 очереди 3-метровые потолки предусмотрены на всех этажах. Цифры указываются на высоту «в чистоте», то есть, от стяжки до потолка.

О высоте потолков в ЖК «Граф Орлов» менеджеры в разное время говорили разное: от 2,6 до 3,1 метра. Сейчас в проектной декларации указано 3,08 метра без учета стяжки. С учетом стяжки, видимо, будет около 2,85 метра. Но судя по отзывам тех, кто уже осматривал свои квартиры, высота колеблется от 2,79 до 3,1 метра. Есть и закономерность: чем выше этаж, тем выше потолок.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Граф Орлов» в основной массе неплохие, но с учетом того, что они проектировались лет 10 назад, конечно, проигрывают геометрии ЖК «Московский квартал». Особенно много недостатков у малогабаритных квартир.

В однокомнатных и двухкомнатных квартирах наименьшего метража некуда поставить шкаф в прихожей. В небольших однокомнатных метраж кухни всего 9,24 кв. метра, а в небольших «двушках» очень маленькая ванная, куда даже не поместится стиральная машина.

В ЖК «Московский квартал» самые маленькие кухни начинаются от 13 кв. метров. Есть варианты однокомнатных квартир с большой 10-метровой ванной. Все квартиры начиная с двух- и более комнатных имеют широкий проем между кухней и комнатой для раздвижных дверей. При желании его можно заделать и это не будет считаться перепланировкой.

Среди двухкомнатных много двусторонних квартир, есть даже трехсторонние. Во второй очереди многие «трешки» имеют комнаты пятиугольной формы. Четырехкомнатные квартиры в третьей очереди спланированы так, что скошен угол одной из комнат, за счет чего расширена прихожая. Есть двухуровневые квартиры от четырех- до семикомнатных, есть квартиры с выходом на кровлю.

Сравниваем локацию

Расположен ЖК «Граф Орлов» гораздо удачнее - в самом центре Московского района, рядом со станцией метро «Московская», в окружении сталинских кварталов. ЖК «Московский квартал» находится ближе к промышленной зоне, рядом с метро «Электросила». С точки зрения экологии и престижа он поигрывает.

Оба жилых комплекса строятся на территориях бывших заводов. Там, где сейчас возводят ЖК «Граф Орлов» ранее было химическое предприятие Пигмент, ЖК «Московский квартал» появится на месте бывшего цеха ОАО «Силовые машины» по производству электроаппаратуры. В обоих случаях реновация земель не проводилась, поскольку, по словам менеджеров, производства не относились к разряду опасных.

Сравниваем инфраструктуру

Школ и детских садов рядом с ЖК «Граф Орлов» находится больше и расположены они ближе, что весьма кстати, поскольку в составе жилого комплекса не запланировано никакой детской инфраструктуры. В ЖК «Московский квартал» предусмотрен садик на 125 воспитанников, менеджеры уверяют, что он будет муниципальным. Ближайшие детские объекты расположены по другую сторону Московского проспекта и Благодатной улицы.

Зато с шопингом жителям ЖК «Московский квартал» будет удобнее - с севера с новостройкой граничит гипермаркет «Окей», а от ЖК «Граф Орлов» до ближайших гипермаркетов около километра. На первых этажах в обоих жилых комплексах разместятся объекты инфраструктуры.

Обеспечение парковочными местами примерно одинаковое в обоих комплексах. В ЖК «Московский квартал» на 1648 квартир в трех очередях в сумме приходится 467 машиномест в трех подземных паркингах. В первой очереди ЖК «Граф Орлов» на 1010 квартир, по словам менеджера, приходится 275 платных машиномест и 67 бесплатных гостевых парковок. Во второй очереди будет 138 платных мест, но не совсем понятно, сколько там будет квартир - пока 380, но, скорее всего, со временем добавят корпусов.  

Рядом с домом

Планировка придомовой территории будет организована по-разному. В ЖК «Граф Орлов» дворы приподнимут над землей и разместят на крышах полууглубленных паркингов. В ЖК «Московский квартал» прилегающая территория будет оформлена в один уровень, но застройщик обещает много пространства отвести под озеленение, детские и спортивные площадки - всего 30% от всей площади, Например, рядом с детским садиком будет 5 га игровых площадок.

ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1ЖК «Граф Орлов» от Л1

 

В ЖК «Граф Орлов», как я уже говорила выше, тоже дают интересные обещания по оформлению прилегающей территории с пешеходным променадом, скульптурами и фонтаном, вот только ждать все это придется неопределенное время, в то время как ЖК «Московский квартал» будет сдан уже в ближайшем будущем.

Ну а пока идет стройка, жителям ЖК «Московский квартал» придется добираться до метро в обход, делая огромные крюки, по необустроенным дорогам. Застройщик не позаботился организовать удобный проход, перегородив все строительным забором. Дольщики пытаются добиться от него обеспечить проход к метро от заселенных корпусов, но пока не преуспели в этом.

Жителям ЖК «Граф Орлов» тоже придется обходить стройплощадку, но, к счастью для них, дорога ближе и удобней. Ходить по ней им придется куда дольше, чем жителям первых корпусов ЖК «Московский квартал».

Кстати, в скором времени Варшавскую улицу продлят до Обводного канала и сделают дублером Московского проспекта. Ситуацию с пробками это улучшит, но вместо тихой и зеленой улицы жители первых корпусов обоих комплексов под окнами получат оживленную магистраль.

Резюме

Как ни крути, а ЖК «Граф Орлов» расположен гораздо более удачно, чем его сосед ЖК «Московский квартал». Но, увы, не рискуя вписаться в долгострой, там можно купить квартиру только в первой очереди, где уже остались довольно крупногабаритные квартиры.

Если нужна квартира поменьше, то встает выбор: купить дешевле, вступив в ЖСК, и без какого-либо представления о сроках заселения в ЖК «Граф Орлов», либо дороже в ЖК «Московский квартал» и, по крайней мере, приблизительно, понимать, когда можно будет отпраздновать новоселье.

Покупатели квартир в ЖК «Московский квартал» получат за свои деньги и другие преимущества: им не придется неопределенное время жить рядом со стройплощадкой, они сразу получат благоустроенные просторные дворы, поскольку вторая и третья очереди строятся одновременно.

Их дети смогут посещать новый детский сад, который строится в составе комплекса, с просторными игровыми площадками. Планировки и инженерное оснащение домов ЖК «Московский квартал» более современны. А главное, покупка оформляется по надежной схеме через заключение ДДУ.

Дария Лапатухина

ЖК «Граф Орлов» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про ВТБ24
Другие материалы про Газпромбанк
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября