• Статьи
  • Жилищный кооператив как альтернатива договору долевого участия
15 декабря 2011

Жилищный кооператив как альтернатива договору долевого участия

Согласно нормам российского законодательства, продажи квартир на территории страны сегодня могут осуществляться тремя способами: путем заключения ДДУ (договора долевого участия в строительстве), с помощью облигаций или сертификатов, которые выпускает застройщик, или путем создания жилищного кооператива.@@ По первой схеме процесс покупки квартиры полностью контролируется положением 214-ФЗ, закона, направленного на защиту интересов покупателей. Второй и третий механизмы требуют некоторых пояснений.

Продажа недвижимости по жилищным сертификатам подразумевает выпуск ценных бумаг номиналом, соответствующим цене квартиры. Будущий собственник недвижимости приобретает сертификат, обеспечивая инвестиции в строительство, а застройщик в обмен на эти инвестиции обязуется предоставить покупателю жилье в новостройке. Иными словами, сертификат предоставляет покупателю право приобрести квартиру в новом доме.

Схема работы с сертификатами жестко контролируется госорганами по надзору в сфере финансовых рынков. Выпуск и продажа сертификатов должны осуществляться в соответствии с нормами законодательства о выпуске и продаже ценных бумаг. Для застройщика этот контроль означает множество дополнительных затруднений. Но главное – продать квартиры по сертификатам можно только тогда, когда у застройщика есть право собственности на землю (как вариант – земля находится в долгосрочной аренде). К сожалению, оформление всей необходимой разрешительной документации сегодня занимает далеко не один месяц, поэтому застройщики гораздо чаще выбирают иную схему сотрудничества с дольщиками.

Что такое жилищный кооператив

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – крайне популярная форма покупки квартиры в новостройке. Принцип у ЖСК и ЖНК прост: под эгидой застройщика организуется своего рода сообщество дольщиков, которые претендуют на часть имущества кооператива (то есть на пай). Пайщики делают взносы, а получение ими квартир оговаривается специальным договором. С точки зрения контроля над всеми процессами схема ЖНК сложнее, чем механизм ЖСК, поэтому чаще всего девелоперы выбирают последний вариант.

Создать ЖСК могут всего пять физических (юридических) лиц; для сравнения: для создания ЖНК требуется не менее пятидесяти участников. Суть ЖСК заключается в том, что его члены строят и содержат дом за свой счет, при этом у кооператива нет никаких обременений в части оформления земли. Члены кооператива подчиняются положениям ими же самими составленного устава.

При организации жилищно-строительного кооператива взаимные обязательства появляются у обеих сторон – и у покупателя, и у застройщика. Первый обязуется платить вступительный, членские и дополнительные паевые взносы, участвовать в собраниях, избирать членов правления кооператива. Второй, помимо 214-ФЗ, выстраивает свою работу в соответствии с уставом кооператива и вынужден считаться с мнением пайщиков.

Недостатки ЖСК

Первый и главный – то, что жилищные кооперативы не проходят регистрацию в госорганах. Защитить свои права в суде в случае невыполнения застройщиком обязательств дольщикам будет непросто. Кроме того, банки не выдают кредиты под покупку квартир по ЖСК. Самый убедительный аргумент для финансовых учреждений – договор долевого участия, а не книжка члена кооператива. Отношения застройщика, членов кооператива и генподрядчиков регламентируются несколькими законами, и с этой точки зрения покупка по ДДУ выглядит намного проще.

Весомые плюсы

Организация ЖСК вовсе не подразумевает наличия у застройщика права на земельный участок. Кооператив – идеальный вариант для застройщиков, которые работают по договорам краткосрочной аренды земли, или ведут строительство на основании инвестиционных договоров с собственниками. Как уже упоминалось, для создания ЖСК застройщику не нужно разрешение на строительство. Механизм ЖСК подразумевает довольно гибкие сроки строительства, чего не скажешь о договоре долевого участия.

Эксперты уверены: ЖСК сегодня – достойная альтернатива ДДУ, но максимально защитить  дольщика может только 214-ФЗ.

 

 

Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября