Выбираем строящийся дом для инвестиций в недвижимость

Учитывая нестабильную экономику последних лет, покупка недвижимости сегодня воспринимается большинством россиян скорее как шанс сохранить деньги, нежели как возможность их приумножить. Между тем, эксперты уверены: при грамотном подходе к выбору объекта инвестирования на покупке квартиры можно заработать.

Известно, что цена квадратного метра в новом жилом доме с момента закладки фундамента до сдачи комплекса в эксплуатацию увеличивается. Темпы роста зависят от класса новостройки, сопутствующих факторов (состояния инфраструктуры, транспортной доступности), наличия отделки в готовых квартирах. При этом рост цены наблюдается в любом случае, даже в самых сложных рыночных условиях.

«Инвестиции в недвижимость защищены от инфляции, поскольку стоимость квартир растет параллельно инфляционным процессам. Доходность от вложений в недвижимость может составить от 20% годовых, – говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Начальная цена жилья за время строительства возрастает примерно на четверть. Это объясняет, почему еще на стадии котлована большое количество квартир скупается профессиональными инвесторами». Действительно, если успеть купить квартиру на начальном этапе строительства дома, к концу работ ее цена может вырасти на 25%-30%; еще 10% прибавится к стоимости после оформления права собственности. В целом в некоторых случаях доходность может составить 50% от вложенной суммы.

Итак, максимальную прибыль от покупки недвижимости можно получить, если приобрести квартиру по акции или на старте продаж. Акционные предложения могут быть дешевле обычных на 5%-20%, а «стартовая» стоимость всегда минимальна. Проблема в том, что «поймать» такие цены или скидки можно, только внимательно отслеживая все события на рынке новостроек. Кроме того, солидные компании-застройщики даже на этапе выхода объекта на рынок держат высокую планку цен, предпочитая не продавать квартиры на стадии котлована и откладывать старт до момента, когда дом будет уже частично построен. Дешевые квартиры часто предлагают компании с небольшим опытом работы на рынке или те, кто продает жилье не по 214-ФЗ, поэтому торопиться при выборе застройщика не стоит.

Действительно - район, этаж, площадь и планировка жилья должны выбираться не «под владельца», а исходя из соображений ликвидности. Здесь у покупателя может быть два пути: искать квартиру в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой или выбирать место, где активно ведется строительство и где эта инфраструктура непременно появится в ближайшей перспективе. В первом случае основным плюсом будет ограниченное число новых объектов при достаточно комфортных условиях жизни. Руководитель компании Л1 Павел Андреев объясняет: «Наиболее выгодными, с точки зрения инвестиций, являются новостройки, расположенные в обжитых, насыщенных инфраструктурой районах города. Стоимость здесь растет еще быстрее за счет того, что в городе почти не осталось свободных площадок под строительство. Поэтому квартиры в тех единичных проектах, которые все же появляются в черте города, очень быстро раскупаются».

ЖК «GreenЛандия»##

Второй сценарий подойдет тем, кто хочет сэкономить при покупке (квартиры в пригороде, как правило, дешевле городской недвижимости) и настроен на перспективу. Генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин уточняет: «На пригородных территориях очень большой выбор для инвестора. К примеру, Кудрово и Мурино в будущем станут местами комфортного проживания, и стоимость жилья с годами там будет расти».

Эксперты перечислили самые выгодные для инвестирования новые жилые комплексы Санкт-Петербурга. На проспекте Маршала Блюхера, в семи минутах от метро «Лесная», строится жилой комплекс «Маршал», в котором можно купить квартиру площадью 25 кв. метров за 1,9 млн рублей. Недалеко от станции метро «Проспект просвещения» Л1 ведет строительство ЖК «Лондон Парк», где будут собственный детсад, школа, развлекательный комплекс с бассейном.

В Московском районе, недалеко от пушкинско-павловских предместий, строится ЖК «Квартет», цены в котором в ближайшие два-три года будут на 5%-10% опережать рыночные. На пересечении улиц Яхтенной и Оптиков возводится жилой комплекс «Легенда», который планируют сдать в 2014 году. «Минимальная студия в этом проекте площадью 24,5 кв. метра сейчас стоит 2 235 114 рублей. Поскольку дом комфорт-класса, при сдаче эта же студия будет стоить около 3 200 000 рублей», – комментирует руководитель отдела долевого строительства компании «Городская недвижимость» Светлана Алексеева. Здесь же за 2 631 060 рублей можно купить однокомнатную квартиру площадью 31,5 кв. метра, которая при сдаче в эксплуатацию будет стоить 3,7 млн рублей.

«Дом с курантами», как и новостройка на Оптиков 34, занимает один из последних строительных участков в северной части Приморского района. «На эту территорию сейчас приходится почти 19% всего спроса на покупку квартир в Петербурге. Соответственно, цены на жилье здесь растут быстрее, чем в среднем по городу», – говорит начальник отдела развития группы компаний «Новый Петербург» Игорь Крамаренко. Оба дома строятся в освоенном районе с развитой инфраструктурой, на стоимость квартир оказывает влияние близость Финского залива и Юнтоловского лесопарка. «В ближайшее время будут решены транспортные проблемы с въездом и выездом из района: достроится Богатырский проспект, будет открыта северная часть ЗСД, и добраться в любую часть Петербурга отсюда будет просто», – добавляет эксперт.

Привлекательный вариант – ЖК «Новый Оккервиль» (третью очередь сдадут в начале 2015 года). Здесь на старте продаж однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров с девятиметровой кухней стоит 2,3 млн рублей, а аналогичный вариант в уже сданной второй очереди продается за 3,3 млн рублей. «За время строительства (в среднем 2,5 года) стоимость «однушки» у нас вырастает примерно на 45%. Это 18% годовых, в то время как ставки по депозитам в банках составляют всего 10%-11%», – анализирует ситуацию Николай Гражданкин.

ЖК «Дом с курантами»

Помимо студий и небольших однокомнатных квартир, которые традиционно считаются самым ликвидным товаром на рынке новостроек, спросом у частных инвесторов пользуются жилые комплексы с видовыми квартирами в центре города. Ограничение новой высотной застройки в исторических кварталах Петербурга обеспечило конкурентное преимущество тем застройщикам, которые продолжали строительство ранее начатых проектов. «Видовые квартиры, которых сегодня осталось крайне мало, через 3-5 лет существенно повысятся в цене. Грамотные инвесторы учитывают эту тенденцию и вкладывают средства именно в такие объекты», – говорит Павел Андреев. Подтверждением слов эксперта является статистика продаж в расположенных на Петроградской стороне жилых комплексах «Классика» и «Премьер Палас». Бизнес-статус жилья, комфортная среда проживания, отличная инфраструктура и уникальные виды – эти факторы позволяют удерживать интерес покупателей.

Что касается застройки на приграничных территориях, то в Ленинградской области много проектов, интересных с точки зрения инвестиционных покупок. «На самом деле, интересен любой проект с хорошей концепцией, предполагающей наличие социальной, развлекательной и другой инфраструктуры, находящийся на начальной стадии реализации», – отмечает заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева. Этим требованиям отвечают новый жилой район Jaanila country в Янино (застройщик делает акцент на развитой спортивной инфраструктуре для активного образа жизни), проект компании Setl Group «GreenЛандия», новый квартал в Девяткино от компании NCC.

Разумеется, не обошли эксперты вниманием и один из самых масштабных проектов КОТ – ЖК «Северная долина». «Безусловно, прибылей, которые можно было получить в начале проекта, уже не достичь. Тогда первые квартиры уходили по 45-47 тысяч рублей, а реализовывались позже за 75-80 тысяч рублей за квадратный метр», – говорит Игорь Крамаренко. Но и сегодня «Северная долина» интересна инвесторам. Двухкомнатная квартира в домах, близких к сдаче, здесь стоит от 3,1 млн рублей. А в уже сданных новостройках ее цена составляет 4,5 млн рублей. Близость к метро, надежность застройщика, квартиры с отделкой – все это делает «Северную долину» привлекательной для покупателей.

Источники: ИСК «Отделстрой», Л1, «Петербургская Недвижимость», «Городская недвижимость, ГК «Новый Петербург», «Ленстройтрест».