Покупая квартиру в новостройке в условиях кризиса, особенно важно выбрать надежного застройщика. Один из главных вопросов в такой ситуации – хватит ли у компании денег, чтобы достроить дом качественно и в срок. При этом принято считать, что большое значение играет источник финансирования проекта – собственные средства застройщика или заемные. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов, что лучше – строительство за свой счет или в кредит.
Для начала стоит разобраться, какие варианты привлечения финансирования есть у застройщика. Компания может использовать собственные средства, деньги дольщиков, банковские кредиты, а также денежные ресурсы партнеров. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, это может быть тот же кредит, займ или вхождение партнера в проект на индивидуальных договоренностях.
Обычно застройщики используют сразу несколько способов финансирования проекта. Как рассказал Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела», процентные ставки по банковским кредитам для застройщиков очень высоки и составляют 17-23%, с подобными ставками экономика проекта попросту отсутствует. Поэтому, например, строительство МЖК «Неоклассика» компания будет проводить, в том числе, на собственные средства.
«Основной способ получения инвестиций для строительных проектов – это проектное финансирование», – сказал генеральный директор компании «Дудергофский проект» Василий Вовк. В условиях специфики российского рынка девелоперские проекты являются слишком рискованными и продолжительными. Банки осуществляют проектное финансирование только после получения разрешения на строительство. Часто средства выделяются уже после того, как строительство объекта начато. Девелопер вынужден вкладывать свои деньги на этапе предпроектных работ или искать соинвестора.
Строительство на собственные средства
Строительство на собственные средства дает застройщику финансовую независимость, минимизирует цену за квадратный метр для клиентов, а также создает запас финансовой прочности и отсутствие обременений активов. В то же время, застройщик имеет возможность привлечь заемные средства в случае необходимости.
ЖК Green Сity
Каждый девелопер выбирает собственную финансовую стратегию. Компания «Полис Групп» не прибегает к банковскому кредитованию и ведет строительство только за счет собственных ресурсов. Проекты компании Glorax Development «Английская миля» и «Шерлок Хаус» также финансируются за счет собственных средств девелопера и привлеченных средств дольщиков.
По словам генерального директора «Полис Групп» Ивана Романова, при использовании собственных средств, компания избавлена от расходов на обслуживание кредитов, которые сегодня могут быть достаточно значительными. Также в этом случае отсутствует риск прекращения финансирования или пересмотра условий кредитования, что ставит под угрозу будущее начатых проектов. Отсутствие кредитной нагрузки дает компании возможность гибко выстраивать политику развития проектов и продаж, реагируя на потребности покупателя.
Кроме того, отсутствие у застройщика долговых обязательств означает дополнительную гарантию своевременного завершения проекта. Иными словами, если компания начала строительство, рассчитывая на собственные имеющиеся ресурсы, а не на займы, то проект будет реализован независимо от колебаний на рынке кредитования.
Однако без привлечения кредитных средств практически невозможно реализовывать масштабные проекты, особенно проекты комплексного освоения территорий. Именно в таких проектах застройщикам легче удерживать низкую цену на квартиры.
«В текущей экономической ситуации трудно представить проект жилой недвижимости, в котором застройщик осознанно идет на полное финансирование строительства за счет собственных средств, – отметил Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие». – Подобное решение может быть связано только с тем, что компания по тем или иным причинам не соответствует требованиям банков-кредиторов».
Строительство в кредит
Сегодня кредитование застройщиков является обычной практикой, и большинство застройщиков Санкт-Петербурга используют банковские кредиты при строительстве объектов. «Это нормально и выгодно, так как позволяет увеличивать объемы вводимого жилья и прибыль», – сказал Игорь Гомон, руководитель департамента жилой недвижимости ГК NordEST. Собственных денежных средств застройщикам недостаточно для ввода больших объемов, а с помощью банков застройщик может увеличить собственные средства в 2-3 раза. При этом цены на квартиры снижаются.
В проекте «Триумф Парк» компании Mirland Development Corporation доля заемных средств (проектное финансирование) составляет 70%, доля собственных – 30%. В проектах компании «УНИСТО Петросталь» кредитные средства в структуре финансирования составляют около 30%.
Как отметила Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, привлечение финансирования в проект позволяет компании не зависеть от сиюминутной конъюнктуры рынка и средств дольщиков и быть уверенной в успешном завершении проекта.
По словам финансового директора Glorax Development, к.э.н., Максима Михайлова, важно, чтобы было рациональное соотношение всех источников финансирования, поскольку излишняя закредитованность может плохо отразиться на работе компании.
«Наличие у застройщика кредитных ресурсов от надежного банка служит в текущих реалиях позитивным показателем для дольщиков, ведь если компания может получить кредит, это значит, она прошла проверку со стороны банка, банк уверен, что объект будет достроен»
Максим Михайлов, Glorax Development
Дополнительным плюсом для дольщика является и то, что банки часто предлагают интересные ипотечные программы для приобретения квартиры в новостройке, которую они кредитуют.
Часто застройщики пользуются кредитными средствами для начала строительства. Это помогает стимулировать продажи, которые плохо идут на стадии котлована. «Клиенты видят работающий кран, строителей на объекте и больше доверяют застройщику – на этот этап и нужны деньги, – рассказал Ермышев Дмитрий, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент». – А дальше привлеченные кредиты гасятся с продаж, а новые кредиты берутся, чтобы стройка не останавливалась».
ЖК «Времена года»
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что не стоит опасаться кредитной нагрузки. Те компании, которые пережили кризис 2008-2009 гг., очень осторожно относятся к своим долговым обязательствам, просчитывают риски и тщательно оценивают свои возможности по обслуживанию кредитов.
Наличие кредитов у застройщика само по себе не является основанием для беспокойства. Важна структура кредитных обязательств. Так, цивилизованные банки, осуществляя проектное финансирование, предоставляют застройщику кредитную линию, способную покрыть все необходимые затраты на строительство конкретного объекта. В первую очередь, это необходимо для того, чтобы исключить некоторые риски, в частности, связанные с невыполнением расчетного графика продаж, что в текущей экономической ситуации явление вполне нормальное.
Девелопер, даже в случае, если продажи будут осуществляться крайне вяло, сможет выполнить все взятые на себя обязательства. Поэтому, если кредитный портфель застройщика состоит из такого типа кредитов, переживать не стоит. Более детального изучения ситуация требует тогда, когда кредитование компании велось «котловым методом», то есть финансирование выделялось не под конкретный проект, а пополнялись оборотные средства предприятия. В этом случае у банка нет возможности проследить целевое использование средств, а значит у покупателя нет гарантии того, что деньги пойдут именно на его объект.
Рискованная ситуация возникает в случае просрочки долгов. «Перед тем, как заключить договор с застройщиком, который прибегает к кредитованию, нужно постараться узнать у его специалистов, вовремя ли компания погашает кредиты», – советует Иван Романов. Многие надежные застройщики сами раскрывают эту информацию и публикуют сообщения об успешном закрытии кредитных линий.
По мнению Максима Михайлова, допустимый объем кредитных денег должен составлять порядка 30% от общего объема финансирования. Опыт застройщиков показывает, что удачные объекты могут и не требовать кредитных денег, но для сохранения темпов строительства и устойчивого положения на рынке в период спадов, стоит иметь в распоряжении кредитное плечо.
«Существует практика, когда у компании есть одобренная кредитная линия, но займ используется только в крайнем случае – например, в период продолжительного или резкого снижения поступления средств на счета застройщика»
Николай Урусов, «Красная стрела»
Читайте также:
Как кризис повлиял на новостройки бизнес-класса в Петербурге
Дата публикации 02 декабря 2015
