• Статьи
  • Страхование ответственности застройщиков: формальность или реальная мера защиты дольщиков
23 июля 2015

Страхование ответственности застройщиков: формальность или реальная мера защиты дольщиков

Главное опасение покупателей квартир в новостройках связано с тем, будет ли дом вообще достроен. Подобные страхи становятся причиной того, что люди делают выбор в пользу вторичного жилья, даже если квартира, подходящая им по цене, – «хрущевка» с микроскопической кухней. Однако в прошлом году государство обязало девелоперов страховать свою ответственности перед дольщиками. Портал Novostroy-SPb.ru разобрался, действительно ли данная мера дает необходимую защиту покупателям новостроек.

Требования обязательного страхования ответственности застройщика распространяются только на те объекты, которые были выведены на рынок после 1 января 2014 года и реализуются по ДДУ. Как рассказал Тимофей Титаренко, директор по юридическим вопросам компании «Ленстройтрест», застройщик вправе выбрать один из трех способов гарантировать дольщикам своевременную передачу квартир: поручительство банка, участие в Обществе Взаимного Страхования застройщиков или страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательства по передаче квартиры.

По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, в случае наступления страхового случая (задержки сроков сдачи дома, заморозки строительства, банкротства застройщика и пр.), дольщик может обратиться сначала в суд, а потом уже в страховую компанию или банк и получить страховую выплату. Нужно учесть, что размер выплаты не может превышать стоимость квартиры, указанной в договоре, независимо от того, как вырастут цены на жилье к тому моменту.

ЖК Time

Банковские гарантии оказываются неподъемным обременением для большинства застройщиков. Такую финансовую нагрузку в состоянии выдержать только самые крупные игроки рынка. Но даже если они пойдут данным путем, логично предположить, что подобные меры сильно повысят стоимость жилья. В условиях текущей экономической ситуации это может стать серьезной потерей конкурентного преимущества.

Сотрудничество со страховыми компаниями также не является 100-процентным решением проблемы. Ведь в случае банкротства застройщика выплаты будут просто колоссальными страховой размер выплат по одному объекту превышает миллиард рублей. «Страховая компания, которая дорожит своим бизнесом и репутацией, не станет брать на себя такую ответственность», говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По словам Дмитрия Ермышева, руководителя отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», при страховании ответственности застройщика в страховой компании стоимость квартиры вырастает на 0,5-0,75%.

«Поскольку данная схема была введена с начала 2014 года и еще не было ни одного страхового случая, неизвестно, насколько действенен будет механизм страхования и действительно ли он обезопасит дольщиков от недобросовестных застройщиков», считает Николай Гражданкин. Не получится ли так же, как со страхованием ответственности туроператов, когда пострадавшие клиенты турфирм смогли получить от страховщиков лишь 10-15% стоимости путевок.

Таким образом, вопрос надежности застройщика остается по-прежнему актуальным. Тем не менее, государство стремится хоть как-то урегулировать сложившуюся ситуацию и защитить покупателей новостроек. Как рассказал Тимофей Титаренко, 13 июля 2015 года Президентом РФ был подписан закон о внесении изменений в действующие нормы страхования. Они, прежде всего, касаются усиления требований к финансовой устойчивости страховых компаний: размер собственных средств страховщика увеличен с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Ужесточены и меры контроля Центрального банка РФ за такими страховыми компаниями и банками. В случае отзыва у страховщика лицензии застройщику дается всего лишь 15 дней, чтобы перезаключить договор с новой страховой компанией. Аналогичное требование вводится и для негодных банков, с которыми застройщик ранее заключил договор поручительства. Несоблюдение процедур грозит серьезными штрафами.

Дмитрий Ермышев считает, что для повышения надежности системы следует добавить перестрахование самого страховщика в других страховых компаниях. Тогда о риске нехватки ликвидности или об отзыве лицензии переживать не придется.

Третий вариант страхования ответственности застройщиков – вступление в Общество Взаимного Страхования заключается в том, что члены общества несут коллективную ответственность друг за друга. На данный момент этот способ практически не получил распространения среди петербургских застройщиков.

Строительные компании довольно скептически относятся к вопросу страхования ответственности. По мнению Николая Гражданкина, данный законопроект лоббирует только интересы банковского сектора и страховых компаний и никак не связан с защитой дольщиков. «Застройщики страхуют строительно-монтажные риски. Также гарантом выступают фонды саморегулируемых организаций, и 214-ФЗ тоже защищает интересы дольщиков в случае задержек строительства и пр. «При этом недобросовестные застройщики как срывали сроки строительства домов, так и будут их срывать, страхование ответственности здесь не поможет», сказал Николай.

ЖК Галант

Тимофей Титаренко отметил, что для застройщика страхование ответственности – это еще один метод обеспечения надежности самого института долевого строительства в глазах граждан, а для дольщиков – гарантия на случай существенной задержки строительства.

Однако вернуть свои деньги или получить компенсацию в случае существенной задержки будет непросто. Сперва застройщик должен допустить просрочку передачи квартир более, чем на 6 месяцев. Стоит отметить, что предусмотрительные компании традиционно указывают в ДДУ срок передачи квартир «с запасом», а по факту передают квартиры дольщикам раньше.

Далее возмущенный дольщик должен обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога, в качестве которого выступает застраиваемый земельный участок. Дольщик должен выиграть этот иск, а решение вступить в силу, и лишь затем можно обратиться в страховую компанию за выплатой. Пока что на рынке не было прецедентов наступления подобных страховых случаев.

«Альтернативным вариантом является принятие арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства, но и этот путь для дольщика будет непростым», рассказал Тимофей Титаренко. «Если посмотреть на ситуацию на рынке Петербурга, то можно увидеть, что арбитражные суды не слишком спешат признавать банкротами неблагонадежных застройщиков, допускающих просрочку передачи квартир длиной в года, если не десятилетия», добавил Тимофей.

На данный момент прецедентов обращения за страховым возмещением еще не было. Большинство застройщиков реализует объекты, вышедшие на рынок до принятия закона о страховании. Те объекты, которые уже попали под новое законодательство, еще строятся, их ориентировочный срок сдачи 2017-2018 гг., поэтому выводы о том, как работает система страхования ответственности застройщиков, делать пока рано.

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про БФА-Девелопмент
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября