Школы в новостройках Петербурга и Ленобласти: необходимость или желание выделиться

Близится 1 сентября, самое время изучить вопрос обеспеченности жилых комплексов Петербурга и Ленобласти школами. Вот уже долгие годы вопрос дефицита образовательных учреждений остается нерешенным – школы строят, но их все равно не хватает. Портал Novostroy-SPb.ru спросил участников рынка о перспективах инфраструктурной составляющей в ЖК, а также о том, где уже работают школы.

Нехватка социальной инфраструктуры, в том числе школ – один из самых больных вопросов при строительстве жилых комплексов в Петербурге и особенно в Ленинградской области. Ответственность за это в равной степени лежит и на девелоперах, и на чиновниках. Первые проектируют дома без школ, а вторые дают разрешение на реализацию таких проектов. В то же время, не стоит забывать, что любой проект жилого комплекса разрабатывается на основе ряда нормативных актов. Согласно этим документам при проектировании домов и застройке территории необходимо учитывать обеспеченность будущих жителей социальными объектами: школами, детскими садами, игровыми и спортивными площадками и т.д.

«Такие проблемы являются типичными для большинства новых кварталов, и не всегда их можно решить только исключительно силами государства, – говорит Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»). – Возможно, положительно повлиять на сложившееся положение дел сможет приток частных инвесторов и развитие сектора частного дошкольного и среднего образования».

Не строить школы компания может лишь в тех случаях, когда ей удается договориться с муниципалитетом о местах для своих жильцов в уже существующих школах. Более того, далеко не всегда в тех или иных районах есть необходимость в строительстве нового образовательного учреждения. Зачастую обжитые кварталы в достаточной мере обеспечены социальной инфраструктурой, а подобное строительство обязательно, в основном, для новых локаций массовой застройки. Именно по этой причине дефицит школ в наибольше степени характерен для Ленобласти, где сейчас строится большой объем нового жилья.

ЖК «Чистое небо»

По словам Антона Банина, ведущего аналитика ГК «Доверие», проблема отставания инфраструктуры от жилья существует в проектах комплексного освоения территорий в таких локациях, как Мурино и Кудрово, а также при редевелопменте бывших промышленных зон и военных объектов (например, на пр. М. Блюхера).

«Строить социнфраструктуру застройщик, работающий в рамках 214-ФЗ, сейчас может только с прибыли. Пока квартиры не проданы, прибыли нет. Строить такие объекты на кредитные средства не особо интересно из-за банковских процентов»

Марина Агеева, УК «Теорема»

Низкий интерес к строительству инфраструктуры со стороны строительных компаний объясняется довольно просто – на начальном этапе они и так вынуждены нести высокие затраты – на покупку участка, разработку документации, подключение сетей. Кроме того, построить школу до того, как в микрорайоне появятся жители, значит нести расходы по содержанию здания. Очевидно, что все расходы застройщика учитываются в цене квадратного метра, и в увеличении себестоимости за счет, например, отваливания пустующих зданий, не заинтересованы ни застройщик, ни дольщики.

Прибыль, из которой возможно строительство объектов социальной инфраструктуры, как правило появляется лишь по завершению первой очереди проекта. Причем эта нагрузка на застройщиков была переложена относительно недавно, ранее только государство строило школы.

Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент», считает, что застройщики и сами понимают, что в городе и области было построено много жилья без соответствующей инфраструктуры. Но с другой стороны – обеспечение социальной инфраструктурой, а школы именно к ней относятся, лежит прежде всего на государстве. «Государство берет на себя обязательства, как и бизнес, и простые граждане. Граждане платят налоги, государство должно их перераспределять таким образом, чтобы исполнить свои обязательства. Если этого не происходит, значит где-то что-то идет неправильно», – говорит Дмитрий.

«Застройщики пытаются решить проблему, объединяясь друг с другом и создавая общие для нескольких проектов социальные объекты. Также многие стремятся сократить свои расходы и пытаются договориться с городом и областью о частичном выкупе построенной инфраструктуры. Значительным подспорьем для застройщиков в Ленобласти служила завершающаяся программа «Социобъекты в обмен на налоги», – поясняет Антон Банин.

Опрошенные Novostroy-SPb.ru эксперты отмечают, что наличие в проекте образовательных учреждений, в том числе школ, больше всего волнует будущих жителей новостроек. В период принятия решения о покупке потенциальные клиенты активно интересуются условиями, в которых будут получать знания их дети.

«Для жителя предпочтительнее, чтобы учреждения образования находились на территории жилого комплекса.  Это продиктовано не в последнюю очередь соображениями безопасности»

Анжелика Альшаева, «КВС. Недвижимость»

Значение школ для будущих жителей сложно переоценить, особенно если речь идет о проектах, реализующихся на землях, удаленных от городской застройки, где дома в прямом смысле строятся в чистом поле. И даже если пристроить ребенка в школу в соседнем микрорайоне, ежедневная дорога на занятие и обратно будет доставлять массу неудобств. Кроме того, это будет увеличивать нагрузку на дорожную сеть, особенно в часы пик. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен, что очень важно, чтобы вся необходимая социальная инфраструктура располагалась непосредственно во дворе. «Более половины покупателей квартир – семьи с маленькими детьми, – говорит Николай. – В отличие от супермаркета или салона красоты, школой или детским садом они пользуются практически ежедневно».

Школа в ЖК «Новый Оккервиль»

Места расположения школ определяются градостроительным планом территории и отраслевыми нормативными документами. В частности, это схема размещения объектов образования на территории Санкт-Петербурга, основанная на государственных демографических прогнозах. «Город сам определяет участки, где требуется возведение школ, – отмечает Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема».

Между тем, далеко не все жилые комплексы обладают территорией, подходящей или достаточной по нормативам для размещения школы. Например, современная школа на 500 учеников должна иметь территорию около 1,5 га. Кроме того, школа должна быть удалена на нормативные расстояния от различных объектов – торговых, транспортных, промышленных и т.п. Это затруднительно, если строительство ведется в зоне сложившейся застройки.

Марина Агеева убеждена, что абсолютно не нужно строить школы в каждом проекте. Например, в районе уже есть школы, и строить новую нецелесообразно, т.к. количество новых жителей не обеспечит заполняемость. «По действующим нормативам на 1000 жителей должно быть 111 учебных мест, а, например, в нашем ЖК «Пять звезд» расчетное число жителей – 1500 человек. Вряд ли нужно строить школу на 167 мест. В проектах комплексного освоения территории, реализуемых несколькими застройщиками, например, «Новые кварталы Петергофа» или «На Царскосельских холмах», школы рассчитаны на жителей сразу всех жилых комплексов, входящих в проект», – поясняет Марина.

Эксперты отмечают, что приоритетом для покупателей является пешеходная доступность школы и ее соответствие критериям Минобразования. Однако при наличии выбора большинство предпочтет давно существующую школу с качественным преподавательским составом, чем «новостройку» без истории работы. Ключевая фраза здесь – «при наличии выбора». Если выбора нет, то востребованность школы неоспорима.

«Дорогие новостройки как правило рассчитаны на небольшое количество жильцов, поэтому существующая социальная инфраструктура справляется с таким увеличением населения»

Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»   

Новостройки в высокобюджетном сегменте чаще других не имеют собственных школ по той простой причине, что строятся в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Хотя класс объекта никоим образом не влияет на градостроительную обязанность девелопера обеспечить необходимое количество мест в детских садах и школах. Есть и другой момент – в проектах бизнес-класса и элитных родители ориентированы в первую очередь на качество образования, а не на шаговую доступность школы. Они выбирают школу с тем или иным уклоном, либо частную платную школу. Муниципальная школа в соседнем дворе не всегда соответствует их представлениям о качестве. По словам Жанны Ребровой, директора направления «Новое строительство» АН «Итака», школа с историей, сложившимся педагогическим составом и хорошими рекомендациями скорее заинтересует покупателя жилья в высокобюджетном сегменте, чем новая неизвестная школа от застройщика.

Проекты, в которых запланировано возведение школ

Источник: «Итака», «БФА-Девелопмент», «КВС»

1 сентября в жилом комплексе «Новый Оккервиль» открывается государственная школа на 1600 учащихся, построенная по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». В ней 64 учебных класса, 25-метровый бассейн, актовый зал на 600 мест, зал хореографии, 3 спортзала.

В Мурино 1 сентября распахнет свои двери школа с углубленным изучением физики и математики. Эта школа – совместный проект «Полис Групп» и ГК «Арсенал-Недвижимость». Учреждение рассчитано на 1224 учащихся, в том числе на 480 мест начальной школы.