С какого момента покупатель становится собственником жилья в юридическом смысле этого слова? И как происходит сегодня в России государственная регистрация права собственности на квартиру?
То, что покупатель полностью рассчитался за недвижимость и даже въехал в готовую квартиру в новостройке, к сожалению, далеко не всегда означает, что он является ее собственником. Согласно российскому законодательству, для того чтобы стать полноправным владельцем квадратных метров, необходимо пройти процедуру государственной регистрации права собственности. Все нюансы регистрации прав на недвижимость регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Согласно этому закону, регистрация не должна осуществляться дольше месяца, но на практике дольщики часто сталкиваются с затягиванием процесса.
Как должна происходить госрегистрация?
Прежде всего, компания-застройщик должна сдать дом Госкомиссии. Многочисленные инспекции проверяют соответствие технических параметров здания характеристикам, зафиксированным в проекте, и выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию. БТИ проводит множество замеров, утверждает поэтажный план новостройки, составляет экспликацию. Собранные в результате документы становятся основой пакета, который поступает в Федеральную регистрационную службу. Именно ФРС и занимается государственной регистрацией права собственности на недвижимость.
Документы от дольщика
Помимо актов и разрешений, которые подает компания-застройщик, дольщику также необходимо предоставить в ФРС ряд документов. Во-первых, это заявление о регистрации права собственности. Оно может быть подано как от лица правообладателя, так и от уполномоченного лица или от обеих сторон, подписавших договор о долевом участии в строительстве. Во-вторых, дольщику необходимо оплатить государственую пошлину (сегодня эта сумма составляет около 500 рублей) и предоставить в ФРС квитанцию об оплате. Также заявитель должен предоставить в ФРС документ, удостоверяющий личность (паспорт), договор с застройщиком, акт приема-передачи квартиры (передаточный акт подписывается между застройщиком и дольщиком после выдачи застройщику уже упоминавшегося разрешения на ввод в эксплуатацию).
На заметку дольщику
Если дольщик занимается регистрацией самостоятельно, оптимальный вариант – изначально посетить территориальный отдел ФРС и изучить перечень необходимых документов. Это поможет в будущем избежать неприятных неожиданностей, связанных, например, с недостаточным количеством копий того или иного документа. Если же заниматься регистрацией будет уполномоченное лицо (представитель компании), то нужно заранее позаботиться о выдаче ему заверенной нотариусом доверенности. Следует помнить, что к каждому документу необходимо сделать копию, причем лучше, если «дублей» будет несколько. А когда пакет документов будет подан в ФРС, заявителю должны выдать расписку в получении бумаг. В органах государственной регистрации весьма строго относятся к внешнему виду документов. Известны случаи, когда бумаги возвращали заявителю по вполне банальным причинам: наличие правок и приписок, нечетко прописанные фразы и слова и т.п.
Финальный этап
Что происходит после того, как документы попадают в регистрационную службу? Они подвергаются правовой экспертизе, и на основании полученных результатов оформляется свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость. Информация об этом в обязательном порядке вносится в Единый госреестр, и с момента ее внесения право на квартиру переходит к собственнику. Он может зарегистрироваться по новому адресу, подарить или продать квартиру, оформить под залог недвижимости ипотеку. Словом, регистрация права собственности означает, что дольщик становится законным владельцем квартиры.
Об этом нужно знать!
Существуют некоторые законодательные нюансы, которые необходимо учитывать при подаче документов в ФРС. Так, к примеру, сгласно новому Жилищному кодексу за лоджии, балконы и другие неосвещаемые и неотапливаемые помещения с владельцев квартир коммунальные услуги не взимаются. Следовательно, в акте БТИ будет фигурировать площадь, отличающаяся от площади, указанной в ДДУ. Поэтому во избежание неприятностей и разночтений в документах нужно указывать площадь в нескольких вариантах – общую без учета балконов, с учетом балконов, и жилую площадь квартиры.
Как уже упоминалось, оформлять госрегистрацию права собственности может как застройщик, так и покупатель, причем существует вариант коллективного оформления госрегистрации. В этом случае следует быть готовым к тому, что не все дольщики вовремя соберут нужные документы и оплатят госпошлину. Поэтому в договоре с компанией луше указать порядок уплаты неустойки в случае срыва сроков.
Процесс регистрации права собственности может быть приостановлен Федеральной регистрационной службой на месяц, если у специалистов есть претензии к документам. Приостановить процесс регистрации может и одна из сторон – застройщик или дольщик – и в этом случае «пауза» может продлиться до трех месяцев.
Если подвел застройщик
Как правило, проблемы с госрегистрацией права собственности связаны с невыполнением застройщиком взятых на себя обязательств (например, компания-застройщик не может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию). В такой ситуации дольщику не стоит отчаиваться: право собственности можно зарегистрировать через суд. Причем можно подать как индивидуальное, так и коллективное исковое заявление от всех жильцов новостройки. Чаще всего суд принимает решение в пользу дольщика, и уже на основании судебного решения осуществляется регистрация права собственности.
Дата публикации 18 января 2012
