Редевелопмент: новые квартиры в бывших промзонах от застройщиков Петербурга

Формулировка «серый пояс» применительно к ситуации в Петербурге впервые прозвучала несколько лет назад. Тогда участники рынка недвижимости, оценивая инвестиционную привлекательность некоторых районов, пришли к выводу: дефицит площадей под строительство в городе на Неве – не такая острая проблема, как кажется.

Лучшие площадки уже застраиваются

Почти половина центральной части Санкт-Петербурга – это земли промышленных предприятий, которые можно успешно осваивать. Многие мощности простаивают еще с постсоветских времен, а работающие производства отсюда выносят в пригородные индустриальные зоны. Вместо полуразрушенных, заброшенных или сменивших дислокацию фабрик можно строить офисы, бизнес-центры, жилые дома. Проекты редевелопмента подобных территорий в мире обозначают термином brownfield, и обычно весомую поддержку в их реализации оказывает государство.

В России с господдержкой, как водится, все очень сложно. Поэтому полосу промзон на территории Петербурга, получившую название «серый пояс», если и осваивают, то робко и точечно, не замахиваясь на комплексное решение вопроса.

«В городе не существует единой концепции реорганизации депрессивной территории, хотя разговоры об этом ходят уже давно. Финансирование осуществляется за счет инвесторов, поэтому застройка происходит выборочно, в наиболее интересных локациях: на берегу рек, в зонах с качественными видовыми характеристиками, в районах с развитой инфраструктурой. В результате оставшиеся участки могут так и остаться «серым поясом»

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development

Сегодня освоение бывших промышленных территорий происходит в разных районах Петербурга. По данным Knight Frank St Petersburg, активно идет редевелопмент территорий в Петроградском районе (проекты «Леонтьевский мыс», «Премьер Палас», «Классика», «Ориенталь», «Набережная Европы»), и промзон вокруг Московского проспекта («Петмол», проекты компаний ЛенСпецСМУ и ЮИТ). Сразу несколько проектов реализует компания Л1, интересные варианты редевелопмента предлагает концерн RBI.

Из 57 промышленных зон Санкт-Петербурга 30 можно реорганизовать. Большая их часть расположена в Невском, Калининском, Кировском и Московском районах. Интересны с точки зрения инвестиций территории исторической застройки в Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. «Здесь стоимость квадратного метра строящегося жилья самая высокая по городу, хорошо развита транспортная, социальная, торгово-развлекательная инфраструктура», – объясняет маркетолог-аналитик «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая.

МФК Riverside

Перспективы редевелопмента в Петербурге

Стоит также перечислить промзоны, которые уже привлекли внимание девелоперов и будут застраиваться в ближайшее время.

1. Земли фабрики «Мягкая мебель» (2,9 га) на пересечении Смольного проспекта и улицы Тульской будет осваивать компания «ЮИТ Петербург».
2. Промышленную территорию «Московская-Товарная» и Измайловскую берется реорганизовать компания ЛенСпецСМУ. Генеральный директор ДК «Созвездие» (при участии которой реализуется проект) Мария Матвеева рассказала: «На участке площадью 1,06 га будет построен многофункциональный комплекс с гостиницей, торговым и офисным центрами, спортивным комплексом и жилой недвижимостью. Рядом с комплексом будут располагаться детские сады, школа и спортивная детская академия».
3. Земли завода «Петмол» и территорию Трамвайного парка на Московском проспекте будет застраивать Meridian Capital.
4. На Васильевском острове, на территории завода «Илтамар», появятся офисы и торговые площади, а также паркинг на 22 тысяч мест.
5. Территории НПО «Баррикада» будут осваивать ЛСР и Setl Group (у этой компании уже есть четыре завершенных проекта редевелопмента).

ЖК «Четыре горизонта»

На освобожденных территориях обычно строят офисы или жилье; первое не требует больших вложений, второе – более доходно. Популярны и так называемые микс-проекты, включающие жилую, деловую и торгово-развлекательную застройку. В департаменте аналитики «НДВ СПб» отмечают, что за счет редевелопмента можно было бы освободить под строительство до 4 тысяч га земель в развитых районах Петербурга. Но рекультивация земель – процесс недешевый, поэтому застройщики не спешат осваивать промышленные территории. Есть и еще один сдерживающий фактор: на большей части земель, о которых идет речь, находятся исторические здания, и их реконструкция или демонтаж ограничены решениями городских или федеральных властей.

Выбирая участки, застройщики руководствуются следующими принципами:

• участок не должен быть окружен действующими предприятиями;
• лучше, если степень готовности земли высокая (производство переехало или его уже не существует);
• минимальная площадь – 1 га.

Большое количество подготовленных участков есть на Петроградской стороне. Дома здесь строят на месте бывших заводов «Красное Знамя» и «Вулкан» (по данным АРИН, здесь сносились старые здания, и новое строительство велось «с нуля»).

ЖК «Времена года»

А вот промзона у Финляндского вокзала (Арсенальная улица), хоть и расположена недалеко от набережной и метро, не привлекает инвесторов: здесь под жилое строительство отводится не больше 10% территории. Еще менее интересна Октябрьская набережная, где есть серьезные проблемы с транспортом. Позитивно рассматривают перспективы развития территорий завода «Звезда», застройки верфей, территорий завода «Электросила». Будут развиваться «Измайловская перспектива» и «Петровский остров». Отлично осваивается территория «Полюстрово», где строится жилье среднего и эконом-класса.

Вместе с тем эксперты отмечают, что будущее таких территорий – в возведении офисной недвижимости и жилья бизнес-класса. Многие говорят и о том, что полностью избавиться от сформированного вокруг центра промышленного пояса в ближайшей перспективе не удастся. «Площадь таких территорий крайне велика, при этом наиболее привлекательные для развития территории в большинстве своем либо уже в разработке, либо очень сложны для развития и/или требуют больших инвестиций на длительный период времени», – резюмирует заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.